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 Sujet  |
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rel
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 06 août 2004 : 16:02:48
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Bonjour,
Dans ma copropriété s'est tenue une assemblée générale le 16 décembre 2003 au cours de laquelle on a voté le renouvellement du mandat de contrat de syndic avec une durée de 3 ans (jusqu'au 16 déc 2006).
Ma question : peut on mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question de la mise en concurrence du mandat de syndic ?
Merci d'avance
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mariedb
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 16:32:36
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Non, je pense que vous devez le mettre à l'ordre du jour l'année précédent la fin de son contrat. Nombreux sont les syndics qui font voter des contrats de 3 ans au lieu d'un an.
Cordialement.
MD |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 16:43:27
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Le seuil de mise en concurrence des contrats ne s'applique pas aux contrats de syndic.
Il est toujours possible de présenter une autre candidature le moment venu, comme indiqué par mariedb.
Si vous cherchez un syndic moins cher vous en trouverez toujours un.
Si la majorité des copropriétaires est satisfaite du syndic en place, elle le conservera. La mise en concurrence pour le plaisir de la mise en concurrence n'est jamais une bonne solution.
Mais si le syndic n'est pas bon, la majorité accueillera toutes les propositions et fera son choix. |
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belletrinity
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 20:40:00
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Il faut faire attention à la façon dont on vous présente la chose.
La durée de 3 ans représente la durée maximale du mandat autorisée, mais vous n'avez aucune obligation de satisfaire à cette demande en demandant un vote sur la durée du mandat (normalement il est obligatoire).
Le meilleur compromis est une année, car le syndic a obligation de convoquer une AG annuelle, donc à cette occasion les copros renouvellent ou ne renouvellent pas ce mandat mais le pire est à venir si une ou plusieurs carences surviennent, alors il faut attendre l'échéance ce qui peut se révéler délicat.
Si par hasard dans ce contrat de mandat figure une actualisation de x % des honoraires chaque année, cela n'empeche pas qu'il doit proposer cette augmentation à l'ODJ avant que celle ci soit validée (OU NON) par un vote.
C'est au conseil syndical de veiller à ce respect et s'il ne bouge pas, il faut vous manifester au plus tôt en plaçant un additif à l'ODJ.
Il faut donc être très vigilant(e) sur ce point, car on ne peut pas avoir longévité et revalorisation automatique même si les dossiers de la copropriété n'avancent pas.
 Trinity |
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zazou
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 07 août 2004 : 15:28:24
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bonjour,
notre syndic augmente chaque année de 2,5 % voir 3 % en nous disant que c'est obligatoire,ce n'est donc pas vrai  
1/ si la revalorisation n'est pas automatique peut-on demander une baisse ? 
3/ si l'on fait un mandat par ex de 3 ans on est "coincé", non ? on a plus de moyen de pression su le syndic. Il est "tranquille" et peut faire plus ou moins n'importe quoi non ?
zazou |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 07 août 2004 : 15:42:40
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Le contrat de notre syndic comporte la mention suivante "Les honoraires de base seront révisés, annuellement, par décision d'AG"
Par contre les prestations particulières sont revues, annuellement au 1er janvier, en fonction de la variation de l'indice du coût de la contruction connu à cette date....
(mais généralement cette augmentation, n'est appliquée qu'avec le nouveau contrat). |
Edité par - gbl le 07 août 2004 15:43:29 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 20:09:22
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Que de questions , je vais essayer de répondre à certaines et j'espère que des professionnels prendront le relais mais tout dabord avez-vous exploré le site avec ses très nombreux forums ? et sur ce sujet en particulier car nous en avons XXXXXXXXX fois débattu et j'ai peur que les piliers ne se lassent de répéter toujours les mêmes choses
En haut à droite cliquer sur "recherche" et puis la rubrique Syndic dans son ensemble et ensuites beaucoup de soirées de lecture 
Gbl : la révison se fera en AG - vous avez votre réponse . A vous de préparer le terrain AVANT , rapprochez-vous du CS(Conseil Syndical)
Comme dirait Gédéhem (Syndic , je crois)et pilier bénévole, il ne faut jamais voir "renouvellement du mandat de XX Syndic"
mais
- "Proposition de contrat du Syndic XX pour une durée de ... pour la somme de.... voir contrat ci-joint (A EPLUCHER AVANT L AG)
- Proposition de contrat du Syndic YY pour une durée de ........etc)
La forule de la fin de contrat est aussi à faire écrire noir sur blanc. Je vous suggère de lire tout ce qui a été écrit à ce sujet auparavant et vous grandirez vite en savoir dans le sein de votre copropriétée (Syndicat).
Pour répondre à Rel , je pense que vous ne pouvez pas changer de SYndic avant la fin de son mandat SAUF pour faute grave de la part de celui-ci
LN |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 20:21:15
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Bonjour Héléne,
Gbl, cela prouve bien que certains syndics proposent des clauses raisonnables et n'imposent pas tous des augmentations automatiques sur leur contrat de mandat de 3 ans qui ne proposent jamais cette augmentation à approbation qu'ils considèrent acquise d'office.
Le simple mention de cette clause me laisse penser que le reste du contrat de mandat doit être raisonnable.
Cordialement
Edmond |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 09 août 2004 : 09:48:11
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Dantès : Tout en restant vigilant je pense que le contrat de notre syndic est "normal", ayant pu faire la comparaison avec d'autres contrats. Les honoraires de base sont calculées aux lots dits "principaux" et se situent dans une fourchette donnée par quelques sites(Ex: ARC...).
Mais en + à mon avis le CS doit vérifier lors du contrôle des comptes si le tarif des prestations particulières a bien été appliqué, car dans certaines copros ce poste est pratiquement égal aux honoraires.
Ce qui arrive à doubler les frais de gestion.
Je vais suivre le conseil d'LN, aller voir si ces sujets ont déjà été traités. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 août 2004 : 11:38:37
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Bonjour,
Pour Insacorh (et les autres) : je ne suis pas syndic et encore moins syndic professionnel (bien que j'eu pu ...).
Tout au plus ai-je été pdt-syndic de syndicats coopératifs .., qui est pour moi la seule organisation cohérente et sécurisante lorsque les copropriétaires veulent se gérer eux-mêmes.
Maintenant, je me repose (ou presque !) : pas toujours les mêmes ....
Pour ce qui concernes LES honoraires d'un syndic, qu'ils soient de gestion courante ou de gestion particulière et privative, il doivent être expressément décidés par l'AG.
Il ne faut pas oublier que les honoraires mentionnés dans le contrat du syndic soumis à l'AG sont des PROPOSITIONS.
Combien de fois faut-il marteler que nous sommes dans UNE TRANSACTION COMMERCIALE et que la proposition formulée par le syndic (ou les prétendants, comme tout prestataires de services) doit être discutée, négociée.
Comment comprendre les copropriétaires qui vont "mégoter" sur une contrat ou une facture de 3,50 € et qui ne disent rien devant les pressions aux honoraires exercées par leur syndic ! ! !
Une AG ne doit pas tomber dans le diktat que semble imposer certains syndics peu scrupuleux, et trop d'autres aussi :
le syndic PROPOSE, le Syndicat DISPOSE !
C'est l'AG qui est le "patron" du Syndicat, certainement pas le syndic, il ne faudrait pas l'oublier !
Ceci étant, "tout travail mérite salaire" et il ne faut pas attendre monts et merveilles si le syndic n'est pas justement rémunéré. Mais lorsque le syndic est 'justement' rémunéré, on se doit d'être exigeant !
Je veux dire par là qu'il ne faut pas tirer les honoraires vers le bas. Un "moins disant" sera forcément mauvais, ou ne fera pas grand chose. Avec un "mieux disant", on doit en avoir pour son argent et être exigeant. |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 11:57:47
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| Que de belles phrases ! Mais sachez que dans la pratique, on ne négocie rien du tout ! Lors de l'AG, lorsque l'élection du syndic est abordée (renouvellement) et que vous vous permettez de suggérer que le contrat de syndic soit examiné avant le vote (en général, le contrat de syndic figure en dernier point de l'ordre du jour !), ce syndic vous répond avec ironie que de toute façon que le contrat n'est pas négociable. Autrement dit, on vote pour un "pack" : à prendre ou à laisser. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 12:56:39
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| en total accord avec Sonate, j'ajoute qu'il est impossible d'aborder le pb soit le gestionnaire dit qu'il n'a pas pouvoir pour décider de revoir tel point, soit refuse de poser les questions mises à l'ordre du jour concernant les points de son contrat (prestatations comprises dans la gestion courante, honoraires ou honoraires particuliers ou sur travaux, date de débits de ses honoraires, prestations particulières,...) profitant de la méconnaissance des règles de copropriété ou arguant des horaires de la salle on revient au pb comment faire appliquer les lois sans être obligés d'aller au TGI?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 15:23:47
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Le syndic professionnel qui dit à l'assemblée : je veux tant, c'est à prendre ou à laisser reste dans la parfaire logique de Gedehem!!
C'est son droit le plus strict de prendre cette position et c'est aussi le droit pour l'assemblée, comme dit encore Gedehem, de laisser ! Elle cherche un autre syndic (ou plutot elle aurait du le chercher avant !)
C'est plus vrai encore quand le syndic sait que la majorité le suivra. Il est un peu facile pour un minoritaire de dire que la majorité est composée d'un tas de moutons frisés.
Si vous proposez 1,90 € à votre marchand de légumes pour ses tomates à 2 € il peut vous faire une fleur et vous dire oui. Il peut aussi bien vous dire non. C'est son problème. Si vous n'êtes pas contente, vous aller prendre vos tomates chez son voisin. Elles sont peut être aussi belles, elles sont peut être moins bonnes ?
C'est bien ce que permet la loi qui donne tous les pouvoirs à l'assemblée. Que voulez vous demander au TGI ? De dire que les majoritaires ont tort de voter comme ils le font ? |
Edité par - JPM le 23 août 2004 15:31:39 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 16:40:37
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Un bon point à JPM . J'adore les exemples concrets qui parlent mieux à nous, néophytes, que les languages de juristes nombreux sur ce site. Pour cela Gédéhem est parfait, et vous ensuite donc
Je voudrais rajouter encore une fois cette phrase . On a l'immeuble que l'on mérite . A nous d'y prendre soin . Au CS, élu par ses pairs, d'y veiller. Donc c'est un travail qui se prépare au minimum 6 mois à l'avance en ne négligeant pas de communiquer -oral et écrit- avec les autres copropriétaires . Nous sommes tous dans le même bain == le Syndicat.
P.S. Bravo gédéhem , je vous prenais pour un pro.
LN |
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rel
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 09:49:27
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| Je vous remercie des réponses que vous avez pu m'apporter. Donc si je résume, la question de mise en concurrence du contrat de syndic ne pourra pas être mise à l'ordre du jour de ma prochaine assemblée car nous sommes engagés avec notre syndic. Mais je ne comrends pas ce qui m'empêche de poser la question à la prochaine assemblée ? |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 10:19:45
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bonjour,
Vous avez sans doute également remarqué, que dans les prestations supplémentaires (ou particulières)
Le poste :
Frais administratifs non identifiables
- forfait annuel par lot.
Ce poste est à surveiller car il a une fâcheuse tendance à augmenter, surtout dans les grandes copros.
(dans certain contrat le texte est rédigé en petits caractères)et il ne précise pas de quels types de lot il s'agit.
A+ |
Edité par - gbl le 24 août 2004 10:24:00 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 15:05:22
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Dans tout celà nous (moi le premier), n'avons pas répondu à rel.
Le syndic est désigné pour trois ans. Jusqu'à expiration de ce délai, tout tentative de présenter un autre syndic exige une demande de révocation du syndic actuel. Elle doit être motivée.
Reste la question de l'actualisation des honoraires. Pour ma part je reste sur les honoraires de gestion courante.
La clause de révision annuelle automatique des honoraires, dans le cas d'un mandat de trois ans est parfaitement valide
La recommandation 96-01 du 24 janvier 1996 de la commission des clauses abusives exige seulement, en point 8, une clause de révision dont les éléments soient suffisamment explicites et qu'elle soit illustrée par une application chiffrée.
En conséquence la clause suivante (exercice correspondant à l'année calendaire) : les honoraires de gestion courante seront révisés au premier jour de chaque nouvel exercice N en fonction de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction (3e trimestre des années N-2 et N-1).
Exemple :
Indice 3/2002 (N-2) : 1170
Indice 3/2003 (N-1) : 1203
Honoraires ht 2003 : 2 850 €
Honoraire ht année 2004 (N) :
2850 / 1170 x 1203 = 2930,38 €
est parfaitement légale et s'applique sans nécessité d'une décision de l'assemblée.
Elle peut s'appliquer pour un mandat de 2 ans, pour la seconde année.
Elle ne peut pas s'appliquer en cas de mandat d'un an car, dans ce cas, le renouvellement de mandat comporte la fixation du nouvel honoraire. Il peut être fait mention néanmoins de l'indexation car elle constitue alors un plafonnement de la demande de renouvellement du syndic. Mais elle n'est pas, à mon avis, opposable au syndicat.
Mon exemple est simpliste : les choix du ou des indices est soumis aux règles de droit commun et à la recommandation de la commission. Les mois ou trimestres de référence sont déterminés en fonction des dates usuelles de publication.
Pour les honoraires exceptionnels (qu'il faut limiter au strict minimum) la même indexation peut jouer. Il faut le préciser dans le contrat.
Je ne connais pas de texte ou de jurisprudence allant à l'encontre des indications qui précèdent mais un autre contributeur nous donnera peut être des indications complémentaires.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 16:44:53
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Pas gentil JPM car j'avais répondu à Rel le 8 août. Ayant été 1 fois dans la même situation - sauf faute grave de la part du Syndic ( vas-y, à prouver..... Et lorsque nous l'avons prouvé, c'est le gestionnaire seulement qui a été viré et le Syndic nous a fait des ronds de jambes, une petite ristourne et c'est reparti avec un autre gestionnaire.) Ah cette maudite AG qui fait voter des gens 1 fois par an, qui ne s'y connaissent pas, qui font confiance du regard à qui ils veulent au moment de lever la main, qui hésitent, qui se décident et donc qui jugent - je l'espère en leur âme et conscience- pour 1 année dans le meilleur des cas ou pour 3 ans , bonjour les dégâts.
Dans le cas de contrat de 1 an , nous pouvons rediscuter sur tous les points. Cela a eu le mérite(hazard ou pas) d'avoir des honoraires bloqués tout du moins l'année suivanteet ceci sur plusieurs biens que je détiens. De discuter de ces fameux frais de carnet d'entretien, majestueux il y a encore 2 ans et qui ont l'air d'avoir fondu au soleil. ET oui, on nous l'a assez rabaché : IL N'Y A PAS A PRENDRE DE FRAIS SUPPLEMENTAIRES POUR LA MISE EN PLACE DU CARNET D'ENTRETIEN. LOI SRU
Dans la pratique, j'aimerai savoir qui a réussi à faire passer cela?
moi toujours pas. Mais pour le nommer encore, Foncia, j'ai réussi à lui faire enlever la rubrique "mise à jour du carnet d'entretien" xxx euros par lot.  Les frais du carnet plus de 900 euros étaient déjà votés avant mon arrivée dans cette immeuble.
Soyez vigilants et montrez-vous fermes et surtout soudés.
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 16:57:06
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Non Insacorh, nous n'avions répondu ni les uns ni les autres (moi le premier) à la question posée.
Le syndic de rel a été désigné le 16 décembre 2003 pour 3 ans donc théoriquement jusqu'au 16 décembre 2006 ou une date exacte approchante.
Il demande en août 2004 s'il la question de la mise en concurrence du contrat de syndic peut être évoquée à la prochaine assemblée qui aura lieu sans doute en décembre 2004. La réponse est NON puisqu'à cette date le mandat sera en cours. Une possibilité seulement : demander à cette date la révocation du syndic, s'il a commis une faute lourde.
C'est celà que nous n'avons pas signalé, ni vous, ni moi, ni personne si j'ai bien lu. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 18:01:52
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Citation :
Pour répondre à Rel , je pense que vous ne pouvez pas changer de SYndic avant la fin de son mandat SAUF pour faute grave de la part de celui-ci
CQFD et stop à la polémique
LN |
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Sujet |
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mise en concurrence de contrats de syndic
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