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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
 Posté - 18 août 2004 : 18:35:49
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Bonjour,
Qu'entend-on par ces termes concernant un bail commercial ?
N'est-il question que de moquettes et de papiers peints ou tout au contraire est-il question de l'entretien des bâtiments ?
intérieur et extérieur.
Le sol étant en béton, et les murs en plâtre, comme des locaux en somme.
Un locataire ayant pris les locaux dans l'état où ils se trouvaient est donc censé les avoir reçu en bon état.
Dans quel état doit-il les rendre en fin de bail ?
Merci
Sénèque
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zajou
Pilier de forums
297 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 18:38:24
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Bonsoir,
En fait tout va dépendre des termes de votre bail, et de la description des locaux faite par l'état des lieux.
Si un local est pris en l'état mais que certaines parties sont vétustes, le locataire n'a pas forcément à faire les travaux. Si les locaux étaient en bon état, alors il doit vous les rendre en bon état. Il n'y a pas forcément que les peintures et les papiers peints mais tout dépend du bail : dans le mien, il y a aussi les serrures, les fenêtres, la devanture, les boiseries...bref tout ce qui peut être dégradé par l'usage.
zajou |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 22:04:25
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Merci Zajou,
Il n'y a pas eu d'état des lieux.
Il est précisé : le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent.
Les serrures, fenêtres ... font partie du chapitre "entretien"
L'entretien n'a pas été fait non plus d'ailleurs.
Pour usure et vétusté, quand c'est "foutu", le locataire supprime.
Il n'existe pourtant pas de clause suppression dans le bail ...
Sénèque
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zajou
Pilier de forums
297 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 15:33:36
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Il "supprime" quoi au juste ?
S'il n'y a pas eu d'état des lieux, le locataire est réputé avoir reçu les locaux en parfait état et doit vous les rendre comme tels. S'il y a des biens qui dépérissent par usure, il doit les remplacer (sauf pour ce qui est des gros travaux, genre réfection totale de la toiture).
zajou |
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tchip
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 11:28:09
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Bonjour,
j'ai aussi un problème sur le même sujet à poser.
j'ai une boutique dont la devanture date de 1946, en fer plaques de marbre et vitres.( état des lieux fait à mon entrée en 1978)
Il y a 3 ans,l'EDF a fait des travaux et a mis à nu en surplomb les pierres de soutènement de cette devanture . Une plaque en marbre de la décoration s'étant cassée nous avons fait une déclaration de sinistre à notre assurance en expliquant bien le problème .Elle nous a répondu que c'était l'assurance du propriétaire qui devait marcher.
Le propriétaire n'a pas discuté et a fait remplacer cette plaque.
Maintenant nous avons d'autres désordres:Suite aux travaux EDF le cadre de la devanture s'affaisse la serrure est décalée, les vitres enchâssées dans un cadre métallique se fêlent, je viens de remplacer la même pour la 2 ème fois. Mon assurance me dit qu'elle n'assure que les bris de vitres, j'ai donc été remboursé mais elle confirme que pour ce qui est de la devanture c'est du ressort du propriétaire ( je n'ai rien modifié, mais entretenu cette devanture -peinture)
Le propriétaire me dit que c'est à moi et à mon assurance de gérer le problème. Qui croire? que faire? Merci de vos conseils.
Christian.
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 20:42:38
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Bonsoir Sénèque,
Du nouveau.
La Cour de CASS vient d’émettre un arrêt qui va dans l’orientation que nous avions envisagée.
Cass 3ème civ 30 Juin 2004
En l’espèce il s’agit de locaux de boulangerie qui ont été donné à bail en 1990. En 1997, une cession du droit au bail est intervenue. A cette occasion, les bailleurs ont fait dresser un état des lieux afin de s’en servir ensuite pour invoquer la résiliation du bail du fait du manquement à l’obligation d’entretien pendant le cours du bail.
La première juridiction a rejeté leur demande aux motifs que selon le bail « le preneur s’oblige à maintenir les lieux loués en bon état de réparation et à les rendre en fin de bail en bon état de réparation d’entretien et gros entretien » et il fallait en conséquence attendre la fin du bail.
Le Cour de CASS infirme l’arrêt car les termes clairs et précis du bail ont été dénaturés et il y a non respect de l’article 1134 Cciv (les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites …).
Dans votre cas, vous venez d’obtenir l’expertise sur l’ensemble des locaux. L’expert va donc émettre un rapport qui, compte tenu du contexte, va attester du défaut d’entretien. Ce document sera surtout un élément essentiel permettant une possible action en résiliation du bail et ce, sans attendre la fin du bail.
Par acquis, confirmez nous la rédaction exacte portant sur l’obligation d’entretien pesant sur le locataire. On avance doucement mais on avance.
Amicalement
Fab
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 21:59:19
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Bonsoir Fab,
Voici les phrases exactent :
La société preneuse devra entretenir pendant tout le cours du bail les lieux constamment en bon état de réparations locatives et d'entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres.
Elle supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou d'entretien, ou de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel.
A l'expiration du bail, elle rendra le tout en bon état de réparations, d'entretien et de fonctionnement.
Je suis très surpris d'ailleurs.
Dans le référé, l'adversaire écrit ceci :
que son obligation de restituer les locaux en parfait état d'entretien et de réparation ne pourra être sanctionnée qu'à la fin du bail.
Voilà.
Amicalement
Sénèque |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 23:10:11
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re,
Voila une rédaction adéquate. C'est quasiment la teneur de la clause du bail objet de l'arrêt.
Une chose est sure, l'Avocat a un très leger retard dans sa doc. Comme c'est dommage ! . Je sens qu'il va bien percevoir l'interet de cette dernière et en apprécier pleinement les conséquences potentielles.
Cela a en outre l'avantage d'ouvrir un certain nombre de possibilités une fois que l'expert sera passé.
A bientot
Fab |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 08:43:17
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Mais oui, Fab,
Tout est dans le bail, le locataire devant tenir constamment les locaux en bon état.
Seulement, vu les rapports entre l'avocat et moi-même, comment lui apporter sur un plateau votre texte.
Vous m'avez déjà donné des textes super appropriés sur plusieurs points.
Votre travail à vous est remarquable.
Quand je tente de glisser vos conseils à cet avocat, il me dit que je n'écoute rien, que je n'en fais qu'à ma tête.
A chacun son boulot, finalement !
Mais lui n'écoute pas, ne lis pas ce qui est précisé dans mes écrits.
Et donc, il commet des erreurs dans le référé.
Attendu que la SA xxxxx est en fait propriétaire de bâtiments voisins
et locataire d’autres bâtiments appartenant au PDG, de ceux qu’elle prend à bail auprès de la concluante ;
Attendu que la SA xxxxx est en fait propriétaire et locataire de bâtiments voisins de celui qu’elle prend à bail auprès de la concluante ;
Que dans le bâtiment voisin dont elle est locataire, la SA xxxxx loge son PDG ;
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 09:01:32
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Zut,
Je voulais prévisualiser et le message est parti.
En noir, le texte de l'avocat, avec mes modifs en rouge.
Je voulais cela dans le référé.
L'avocat a écrit le texte bleu.
Un autre exemple :
Je lui ai expliqué que les locaux étaient abandonnés
dans le sens de non occupés pour certains, changés de destination pour d'autres.
Pour l'avocat, les locaux sont à l'abandon.
Ce n'est tout de même pas pareil.
Il est vrai que certains sont à la fois abandonnés et à l'abandon (non entretenus)
Il me faut donc lutter en 1er contre l'avocat.
Pas facile, et surtout pas normal.
Et des "coquilles" (des oeufs tout entier d'ailleurs), le référé en est plein.
Que faire, que faire ?
Ce n'est pas l'avocat choisi, payé si cher. (pas forcément mieux)
C'est un autre, "alloué" par l'avocat.
Un huissier m'a glissé à l'oreille qu'après le rapport de l'expert, il faudrait impérativement en prendre un autre.
Sénèque
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 19:13:34
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Bonsoir Sénèque,
L'huissier a trouvé la meilleure des solutions. Vous laissez l'Avocat en charge du dossier finir ce qui concerne le référé et une fois que cette partie est bouclée, il serait opportun de trouver un professionnel plus à l'écoute de ses clients.
Certains titres donnent, quelque fois à la personne qui les a, une impression de science infuse ne permettant pas la discussion, atteinte suprème à leur competence. Faut faire avec, ou plutot sans !
Il ne faudrait pas que l'on retrouve le genre de bévues commises dans une affaire "au fond". Les conséquences ne seraient pas, du tout, les mêmes.
Malheureusement,on ne peut déterminer la compétence qu'avec du recul. Lors de la présentation, c'est pas forcement évident.
Eventuellement, l'huissier pourrait vous orienter sur le choix, compte tenu du fait qu'il doit avoir une bonne connaissance du secteur et des professionnels en place.
Amicalement
Fab
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