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OTANO
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 20 août 2004 : 00:24:47
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Nous sommes quatre particuliers et voulons acheter quatre terrains afin de construire chacun une maison individuelle. Pour ce faire nous devons déposer un permis "groupé" au nom d'une personne.
Est-ce légal ?
Quels sont les risques encourus ?
Comment se passe la division une fois les travaux commencés ? Il y a t-t- il des frais ?
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 08:32:10
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Les permis de construire sont spécifiques à chaque référence cadastrale. Vous ne pouvez pas déposer 1 seul permis de construire sauf si vos 4 bâtiments sont sur la même parcelle.
Pensez qu'un permis peut-être refusé pour x raisons mais que les 3 autres soient acceptés.
Il faut également penser que vous aurez ensuite à informer le bureau du cadastre pour qu'il détermine le montant de la taxe foncière par parcelle. Vous ne pourrez pas faire 1 seule déclaration mais bien 4 déclarations différentes.
Quel est l'objectif de votre demande ? Est-ce pour réduire les coûts d'architecte ou autre ?
DAMSAMBOISE |
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gerard51
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 09:15:01
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A la lecture de l'exposé, je suppose que si vous devez déposer un permis "groupé", c'est que vous achetez un terrain unique pour y construire 4 maisons.
Un terrain ne peut être divisé en vue d'être construit que de 2 façons:
- autorisation de lotissement, selon le P.O.S. ou le P.L.U. ce qui impose des travaux de voirie et reseaux souvent importants avant d'autoriser les constructions.
- Division pour permis. Dans ce cas, autorisation de construire 2 parcelles tous les 10 ans. Un permis groupé ne compte que pour une parcelle.
Dans ce dernier cas, vous pourrez demander la division en lots séparés une fois les constructions achevées.
Mais cette reponse n'est que selon ma comprehension de la question.
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 09:23:03
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Effectivement à la relecture de vos informations, il s'agit de préciser si vous faîtes la division parcellaire avant ou après les travaux, s'il y a un ou plusieurs acquéreurs du terrain...
Cela va conditionner le mode de traitement administratif des futures constructions.
DAMSAMBOISE |
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OTANO
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 10:43:40
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Merci à vous deux pour les réponses.
Effectivement le permis groupé compte pour une seule parcelle et nous demanderons la division en lots séparés une fois les constructions achevées.
- J'imagine que cette division entrainera un bornage supplémentaire ?
- En ce qui concerne la taxe foncière par parcelle le constructeur nous a informé que nous recevrons une seule taxe pour l'ensemble des constructions et que nous devrons ensuite partager le montant entre les quatre acquéreurs ?
L'objectif est de pouvoir construire sur un terrain classé en zone IINab où le P.L.U propose un C.O.S très bas.
Damsamboise, pourriez-vous m'expliquer votre réponse davantage:
"Pensez qu'un permis peut-être refusé pour x raisons mais que les 3 autres soient acceptés"
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 10:59:29
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Effectivement, comme vous précisiez au départ de vous étiez 4 acquéreurs de terrain, cela supposait 4 parcelles donc 1 permis par parcelle soit 4 permis de construire (le compte est bon, non ?).
Dans ces conditions, la collectivité peut refuser ou demander des modifications sur certains permis de construire (proximité des habitations, distances minimales éventuelles en fonction du PLU, vis à vis entre les habitations, protection du milieu).
C'est sur ce dernier point qu'il faut rester vigilant car en fonction de la zone où vous souhaitez construire, il se peut que la collectivité décide de refuser la contruction de bâtiments (sur un terrain à l'origine constructible) pendant une période transitoire afin de constater l'impact environnemental de nouveaux bâtiments sur une zone. Cela dépend principalement de l'esprit "protectioniste" ou pas qu'il règne par rapport à la zone.
Ainsi suivant ce mécanisme, sur les 4 proprétaires qui déposent chacun un permis, l'un d'entre-eux peut se voir demander des aménagements de sa construction ou une procédure plus lourde peut être engagée par la collectivité pour modifier le classement de la zone afin de la préserver.
Méfiez-vous des propos du constructeur car, sans être pessimiste, vous risquez d'aller au devant de problèmes éventuels de juridiction relative au terrain aménagé : servitudes créées par la division parcellaire(qui a les fonds ?, qui a les usages ?), modifications parcellaires à déclarer au service du cadastre (et non taxe foncière à partager)... Et surtout au moment du dépôt de permis de construire unique : est-ce un classement en lotissement avec les impacts que cela a ?
Je suis surtout suspicieux par rapport à votre COS faible.
Vous êtes-vous renseigné auprès de la mairie et d'un notaire local sur la faisabilité réelle de votre projet et du bon fondement des propos de votre constructeur ?
DAMSAMBOISE |
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OTANO
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 11:17:42
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Nous sommes bien 4 acquéreurs de terrain, ce qui suppose 4 parcelles donc 1 permis par parcelle soit 4 permis de construire (le compte est bon). Mais le dossier "permis de construire" ne porterait que le nom d'un des acquereurs. C'est à dire qu'il transmet sous son nom dans un seul permis les quatre constructions.
En ce qui concerne la division parcellaire tout est spécifié dans l'acte de vente notarial (viabilisation, usages, servitude...)
Ce n'est pas un classement en lotissement mais un groupement d'habitations
En ce qui concerne le COS j'ai vérifié en mairie et il n'y a aucun problème. La seule solution pour faire une maison et non une cabane est soit le lotissement avec tout ce que cela impose ou le groupement d'habitations.
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DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 11:31:07
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Ci-dessous la règlementation applicable pour votre dossier. Cependant, en tout état de cause, puisque vous ne déposez qu'un permis, la SHON sera sûrement supérieure à 170m2 pour les 4 bâtiments.
Vous devrez donc avoir recours à un architecte agréé pour le dépôt du permis de construire.
CODE DE L'URBANISME
(Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat)
Article R421-1-1
(Décret nº 77-752 du 7 juillet 1977 art. 3 Journal Officiel du 10 juillet 1977 date d'entrée en vigueur 1 JUILLET 1977)
(Décret nº 79-898 du 15 octobre 1979 art. 2 Journal Officiel du 20 octobre 1979)
(Décret nº 83-1261 du 30 décembre 1983 art. 1 Journal Officiel du 7 janvier 1983 date d'entrée en vigueur 1 AVRIL 1984)
(inséré par Décret nº 86-72 du 15 janvier 1986 art. 1 Journal Officiel du 16 janvier 1986)
La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique.
La demande précise l'identité du demandeur, l'identité et la qualité de l'auteur du projet, la situation et la superficie du terrain, l'identité de son propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande, la nature des travaux et la destination des constructions et la densité de construction.
Lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe à la demande de permis de construire.
DAMSAMBOISE |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 09:32:44
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savez vous si la commune où vous voulez construire a un POS ou est passée au PLU.
il est en effet tout à fait possible que ce shéma (dépôt d'un seul permis de construire sur UN SEUL TERRAIN INITIAL) soit une façon d'essayer de passer outre au problème de la surface minimum necessaire à la construction d'une entité. et notamment dans les POS où la superficie pour construire est relativement petite par rapport au COS. (je m'explique : supposons q'il faille un terrain d'une superficie mini de 2000 M² pour construire mais le COS permet de construire 400 M² habitable). un seul permis (une entité) obtenu pour 400 m² permet ensuite de "découper" en faisant une copropriété.
car ce que vous appelez groupement d'habitation ne parait pas être autre chose qu'une copropriété avec les inconvénients qui peuvent y être liés.
vous dites : "nous demanderons la division en lots séparés une fois les constructions achevées" . tant que la commune n'est pas passée au PLU (et ensuite selon les termes du PLU), diviser en pleine propriété en quatre lots parait curieux.
je ne suis pas sûr qu'on vous ai réellement et clairement expliqué les tenants et aboutissants de cette méthode.
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permis "groupé" MERCI DE ME RENSEIGNER
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