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damienwmb
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 20 août 2004 : 17:09:08
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je souhaite acquérir une maison doté de 6500m2, puis conservé cette maison tout en revendant 2 terrains de 1400m2
Comment procéder?
Comment éviter les plus values ?
je vous remercie d'avance.
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 17:33:53
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| tout dépend de l'âge de la maison et de la surface minimum pour construire dans votre commune. |
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damienwmb
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 17:39:47
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| maison doit avoir 100 ans et un peu délabrée |
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damienwmb
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 17:55:01
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| surtout en c qui concerne la plus value |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 19:43:05
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| quel prix envisagez vous de vendre chaque terrain et quel prix achetez vous le tout ? |
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damienwmb
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 20:32:52
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| 230000€ la maison +terrain et vendre pour 230000€ de terrain |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 20 août 2004 : 21:35:14
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avant le problème des plus values, vous risquez surtout ça :
Article 1674 CC
Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value.
Article 1675
Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.
En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation.
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damienwmb
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 10:47:06
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| quelle solution alors différé une vent d'un des terrains ?, de plus nous ne voulons pas revendre la maison |
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damienwmb
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 10:56:18
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| et si cette maison était ma résidence principale, pourrais je vendre les terrains tout en conservant la maison ? |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 10:59:37
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pour la réscision pour lésion : le délai d'action du vendeur est de 2 ans.
pour la plus value :
exonération totale des plus values au bout de 15 ans. avez vous des enfants majeurs à qui pourrait éventuellement être faite une donation ?
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damienwmb
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 11:00:21
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| nous allons engagr des frais viabilisation , construction d'une voie d'accès , tout ces frais sont ils pris en compte ? |
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damienwmb
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 11:01:59
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| je prévoyait de vendre deux terrains et d'en donner deux autres à mes enfants. |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 12:18:13
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vous pourriez éventuellement faire un partage familial en quatre lots de terrain. deux lots seraient pour vos enfants. deux que vous conservez. dans la donation partage que vous faites, vous payez des taxes sur le prix réel des terrains (prix que vous souhaitez les vendre) si vous pensez viabiliser (et comme on n'est pas en lotissement, ce n'est pas obligatoirement le vendeur qui viabilise) vous tenez compte dans la donation du prix viabilisé. (puisque vous donnez le terrain + la viabilité) .
ensuite, je trouverais plus judicieux que vos enfants vendent leurs lots : 2 lots sans plus values puisque prix de vente = prix mentionné dans la donation.
si vos enfants veulent construire un jour : dans dix ans, vous pourrez redonner les deux suivants. si avant dix ans : vous payerez des droits de succession mais au maxi 20% alors que les plus values peuvent être plus importantes.
je n'ai pas de meilleur idée pour l'instant. mais attention, ca dépend aussi de l'age de vos enfants et de votre réelle envie de leur donner l'argent de la vente des deux terrains. |
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damienwmb
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 13:08:55
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d'accord, 1/seulement si j'achete 230000€, et que la maison, qui est en piteuse état, peut etre évalué a 60-70000€ et donc le terrain à 170000€, la loi des 7/12 me permettrait d'en retirer 270000€.
ce qui positif puisque je ne souhaite en vendre que pour 230000€, non?
2/D'autre part, en estimant le terrain a 170000€ plus les frais de viabilisation, je n'aurai alors qu'une légère plus value ,
3/d'autre part, en ce qui concerne la donation, mes enfants sont tous majeurs, l'un deux prévoit la construction de sa maison dans trois ans
cette donation ne rentre pas dans le champ d'application de la plus value ?
encore merci !
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 21 août 2004 : 14:39:25
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1/ oui, certes mais l'ancien propriétaire (qui pourrait avoir vent de la transaction) en additionnant la valeur des deux terrains vendus + deux terrains restant + maison, arrivera à un résultat supérieur.
2/ la donation n'engendre pas de plus value.
la revente aprés donation évaluée la même valeur n'engendre pas non plus de plus value (sauf si l'administration fiscale fait jouer l'abus de droit : montage fait uniquement pour éviter la plus value)
3/ quelques années en arrière, on payait des droits d'enregistrement différents pour la maison + 2500 m² d'une part, et le solde d'autre part. on différenciait donc les valeurs dans l'acte d'achat.
aujourd'hui ce n'est plus le cas. cependant, si votre vendeur et le notaire sont d'accord, il serait peut être bon effectivement de scinder dans l'acte de vente le prix en deux : partie maison et partie terrains : attention, c'est ces prix qui serviront de base aux plus values. |
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achat maison + revente terrains
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