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Problème chez nous.... Comment obliger un copropriétaire à justifier de l'assurance de sont lot, à l'obliger à présenter copie du bail consenti à ses locataires, et comment obliger ces derniers à fournir une copie de leur propre assurance locative ????
On sèche.... alors que tout celà est précisé par les décisions d'AG, par la Loi de 1986, et par plusieurs décisions d'AG...
Y-a-t-il un autre moyen que d'aller en justice (long, couteux, et parfois incertain ?).
On ne peut obliger un copropriétaire à aucune de ces choses là même avec une tonne de résolutions d'AG qui les prescriraient. Le "on" est le syndic et a fortiori le conseil syndical.
La loi de 1986 comme la loi de 1989 sur les baux ne concerne que les rapports entre le bailleur et son locataire : aucune relation avec la copropriété et ses organes.
Dont je déduis (malheureusement) qu'elle implique :
1- que si un locataire non assuré met le feu à un immeuble... les copropriétaires ne seront pas indemnisés (l'assureur de l'immeuble ne se substituant pas d'office) 2- pareil si c'est un copro (au moins résident)... 3- que mon règlement de copro est obsolète quant à cette clause ? (c'est bien possible... il a 50 ans !)
En fait, j'ai testé un peu ce genre de chose : il y a qq mois, propriétaire résident et assuré... j'ai inondé bien malencontreusement mon voisin de dessous, locataire non assuré... évidemment... il n'a pas été indemnisé pour les dégâts que j'avais causés chez lui... Mais du coup, j'imagine que par réciprocité, s'il mettait le feu chez moi... je ne le serais pas non plus ?
Ces problèmes d'assurance sont décidemment fort subtiles.
Attendez un peu, si le locataire n'est pas assure, n'est-ce pas la PNO du proprio qui prend en charge ? J'en suis presque sure mais pourquoi ne pas tel a votre courtier ?
voir le site ffsa (site de la federation des assurances). Il y a un document pdf donnant toutes explications entre autre sur les sinistres par degats des eaux.
Pour une fois je ne suis pas entièrement d'accord avec Pierre MARIE.
Sur le plan pratique, il est souhaitable qu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété chaque copropriétaire soit tenu de souscrire à titre personnel une assurance couvrant suffisamment les responsabilités qu'il peut encourir, du fait de ses parties privatives, envers le syndicat, les autres occupants de l'immeuble (copropriétaires et locataires), et tous tiers éventuels. Elle peut bien entendu couvrir ses biens propres.
Il est souhaitable également que le syndic puisse vérifier que cette obligation est bien respectée.
Cela, c'est la pratique. Qu'en est-il sur le plan juridique ? La clause doit-elle être considérée comme valide ou non-écrite ? Le syndic peut-il exercer un contrôle ?
Il est surprenant que cette question souvent évoquée sur le site soit peu traitée par les auteurs.
Pour ma part je pense que la clause est valide et le Dictionnaire permanent Gestion immobilière semble être dans le même sens (V° Copropriétaires : droits et obligations n° 8). On ne voit pas quelle motivation pourrait justifier une atteinte à l'ordre public de la copropriété aboutissant à son inexistence. Il est vrai qu'à ma connaissance il n'y a pas de jurisprudence sur ce point (ni dans un sens ni dans l'autre).
Si elle est valide, on ne voit pas pourquoi une demande de justification de la souscription serait considérée comme attentatoire à la liberté d'un copropriétaire.
On ne voit pas plus pourquoi la même procédure serait illicite dans le cas d'un lot loué. C'est même rendre service à un bailleur de lui rappeler qu'il peut et doit contrôler chaque année la bonne exécution des obligations de son locataire.
On a invoqué à ce propos la jurisprudence relative aux clauses obligeant des copropriétaires ou syndicataires d'ASL à adhérer à une association sportive (pour les tennis communs) ou de commerçants (pour les centres commerciaux). La nullité est en ce cas fondée sur le régime très particulier du droit d'association qui relève du régime plus général des Droits de l'Homme. De toute manière la question est différente.
Dans notre cas la solution pratique est une police multirisques immeuble comportant les plus larges garanties.
assurance copropriétaire/locataire ?
Forum fermé
Posté - 21 août 2004 : 01:17:40
