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assia
Nouveau Membre
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 Posté - 22 août 2004 : 20:03:09
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En date du 2 juillet 01, j’ai fait l’acquisition d’un fonds de commerce. Dans l’acte de cession, il est précisé que « le bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle durée de 9 années à cpter du 1er nov 97 pour se terminer à pareil jour de l’année 2006.
A la suite de ce renouvellement, le montant du loyer annuel a été fixé à 3024.31 € soit 252.02 €/mois. La révision est triennale. Le bailleur est l’OPAC.
En février 2002, ayant été informé officiellement par le notaire chargé de la cession, l’OPAC demande la régularisation de la situation et fixe le loyer à 252.02 € en me précisant qu’un renouvellement de bail était en cours de régularisation chez leur notaire et que de ce fait le loyer subirait une augmentation dès que le dossier serait clos.
Le 11 février 2003, je reçois un courrier du notaire de l’OPAC qui m’impose un projet de renouvellement de bail pour une durée de neuf année à compter rétroactivement du 1er nov 97 au 31 octobre 2006.
Le 6 août 2003, l’acte n’étant toujours pas signé (bien évidemment, étant donné que pour moi, le renouvellement est mentionné dans l’acte de cession et qu’à la date du 1er nov 97, je n’étais pas propriétaire, je n’ai donc pas donné suite), l’opac m’informe que le loyer doit être révisé à cpter du 1er juillet 2001 et m’informe qu’une nelle révision doit intervenir en novembre 2003. Le loyer passe donc à 258.93 € avec effet au 1er juillet 2001. Je régle donc les arrièrages. Est-ce légal ?
Après contact avec l’opac (fin novembre 2003), celui-ci m’informe que le bail n’a jamais été renouvelé du fait que l’ancienne propriétaire n’était jamais allée régulariser le renouvellement.
Le 3 décembre 2003, afin de sortir de cette situation et ne pouvant accepter d’antidater un acte, je propose un renouvellement à la date du 1er nov 2003, date correspondante à la prochaine révision triennale.
Le 12 décembre 2003, l’opac m’informe de leur décision de procéder au renouvellement du bail à la date de mon entrée soit le 1er juillet 2001.
Je n'ai donc pas donné suite.
Le 22 juin 2004, l’acte n’étant toujours pas signé, l’opac m’inflige une révision de loyer au 1er juillet 2004 (révision triennale) et porte le loyer annuel à 3 463.80 € soit 288.65 €/mois.
J’ai donc de nouveau contacté le notaire qui a établi l’acte de cession. Celui-ci , par courrier du 13 juillet 2004, a confirmé à l’opac le renouvellement du bail.
L’opac dans ses avis d’échéance d’août et de septembre m’a réclamé le montant du nouveau loyer. J’ai réglé le loyer mais pas l’augmentation.
Suis-je dans mon droit ?
D’une part le notaire qui a rédigé l’acte de cession affirme que celui-ci a été renouvelé chez le notaire de l’opac. L’opac et son notaire affirment le contraire.
Pour ma part, ayant un acte officiel (acte de cession), suis-je dans mon droit en refusant un renouvellement de bail et une augmentation au mois de juillet 2004 ? Celle-ci n’aurait-elle du pas intervenir au 1er novembre 2003 comme mentionnée dans le courrier du 6 août 2003 de l’opac.
Merci de bien vouloir m'aider car j'avoue que je ne sais plus trop quoi faire
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 27 août 2004 : 10:42:45
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Bonjour Assia,
Petites difficultés des ventes de fonds de commerce qui peuvent normalement se résoudre. En règle générale, il est possible de discuter avec les OPAC pour trouver des solutions amiables. Tout dépend de ce que vous souhaitez : application pure et dure des règles légales ( prenez un avocat et attention au loyer s’il n’y a pas eu de congé en 97 car nous sommes alors en tacite reconduction de plus de 12 ans) ou obtenir simplement une situation régularisée.
Quelques éléments non exhaustifs pouvant vous permettre d’orienter la discussion avec Notaire et OPAC dans le second cas.
Il faut distinguer le pb de la cession et celui du bail
- En matière de cession de FDC, les mentions de l’acte doivent faire l’objet d’un minimum de vérification de la part du rédacteur. S’il fait mention d’un bail et de ses conditions, il est plus que recommandé d’avoir le document signé au dossier. A priori, cela ne semble pas le cas car il aurait tout de suite vu le pb et fait régulariser la situation en même temps que la vente. Je vous laisse le soin dans ce cas d’en tirer les conséquences. Question : comment avez vous pu vous immatriculer au RC sans bail ?
- Mais le principal est d’arriver à régulariser la signature d’un bail. J’aurai tendance à différencier les deux questions : bail à signer d’un coté et évolution du loyer de l’autre. Une fois la 1ère partie résolue, il sera toujours temps de discuter du loyer à partir d’un document signé entre les parties. Dans le cas contraire, il y a de forte chance d’avoir un blocage du dossier ce qui ne serait pas forcément positif pour vous, à terme.
Date d’effet : 2 Juillet 2001 solution possible. L'acte ne sera pas antidaté, le bail sera de 2004 mais la date d'effet du bail sera rétroactif à Juillet 2001.
Avant impossible car vous n’étiez pas locataire.
Loyer : Il y a matière à discussion. On ne peut pas mixer les dates entre Juillet et Novembre au choix sans document signé. Attention, si vous régularisez le bail à effet du mois de Juillet 2001, le loyer mentionné à ce bail doit bien correspondre à celui qui était payé en ce mois de Juillet 2001. Après pour la demande de régularisation, cela va être un calcul mathématique de votre loyer en fonction des indices INSEE ; nettement plus simple que de se baser sur les règles légales à défaut de signature du bail.
Bon courage
Cordialement
Fab
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expert13
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 13:06:21
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Bien compliqué . Je conseille à Assia d'aller consulter d'urgence un Avocat ( spécialiste des baux commerciaux)qui aura au moins les documents en main. Car ce qui nous manque, ce sont les documents.Mon avis: l'OPAC devait être convoquée à la signature de l'acte de cession en qualité de bailleur. L' a t'elle été ? Si ce n'est pas le cas il y a faute du rédacteur de de l'acte.Si c'était le cas Si un renouvellement était en cours de régularisation, l'OPAC devait le signaler dans l'acte.Sinon le bail , même non écrit, se poursuit aux mêmes conditions que dans le passé. L'Opac n'a pas à augmenter le loyer en cours de bail en dehors des clauses qui prévoient cette augmentation aussi longtemps qu'il n'y aura pas signature d'un nouveau bail , avec de peut être de nouvelles conditions . Aissa n'a même pas à recevoir de congé puisqu'il est précisé que le bail a été renouvelé.Mais le vendeur a sans doute aussi une part de responsabilité car il ne semble avoir rien dit sur sa situation.
Bien cordialement
expert13 |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 00:17:10
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Bonsoir,
Tout à fait expert13, c'est la première possibilité énoncée. Mais est-ce la faculté à privilégier en premier ? Là , nos avis divergent quelque peu.
Si on s’oriente en priorité vers la procédure et si un avocat intervient sur le bail, l’OPAC va transférer le dossier au sien. A partir de ce moment, un accord amiable va être nettement plus compliqué à obtenir. Alors qu’aujourd’hui, l’organisme n’est pas belliqueux et souhaite une simple régularisation.
Que sait on ? :
- le bail aurait du être renouvelé depuis 1997 d’après l’acte de vente,
- Mais en fait, il est aussi précisé que rien n’a été signé à ce jour,
- à priori, sauf le vendeur qui connaît la réponse et encore, on ne sait pas s’il y a eu congé en 1997, interrogation plus que substantielle, et c’est sûrement pas le moment de poser la question à l’OPAC même si c’est le seul à pouvoir confirmer ce point. Et d’expérience, ce formalisme n’entre pas forcément dans la pratique de tous les OPAC
Que ce passe t il s’il n’y a pas eu de congé ? Pour moi, L’OPAC n’a sûrement pas vu le problème mais pour l’avocat qui va récupérer le dossier … ?
Courir un risque de déplafonnement sur le loyer quand on veut le faire baisser, cela complique un peu les choses. En outre, la tacite reconduction ne limite pas la révision triennale légale même si en l’espèce le formalisme utilisé va permettre la discussion.
Je suis entièrement d’accord avec vous : fausse déclaration du vendeur qui a signé n’importe quoi, faute manifeste du rédacteur qui a fait un travail approximatif. Mais les procédures en resp vont être longues. Pendant ce temps, Assia va attendre pour la régularisation de son bail. Or l’intérêt reste d’obtenir cet écrit. Il sera toujours temps d’entamer les hostilités après. Sans parler du coût. Regardez, nos interventions montrent bien que l’interprétation varie. Je reste à penser qu’avoir en main un bail signé est un préalable qui va limiter une partie des risques auxquels s’expose Assia dans une demande contre OPAC par exemple.
Qu’en pensez vous ?
Au plaisir de vous lire
Fab
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assia
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 18:39:41
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bonjour
Je tiens tout d'abord à vous remercier de bien vouloir vous pencher sur mon problème et je me permets de vous apporter quelques précisions :
- l'OPAC n'a pas était convoquée à la signature de l'acte de cession en qualité de bailleur.
- J'ai sous les yeux copie de la lettre que le notaire a envoyé au vendeur en date du 5 déc 97 en lui précisant que le bail est arrivé à expiration le 31 octobre 97 et propose le renouvellement de bail sans recourir à la procédure d'huissier.
Dans ce courrier, le loyer du nouveau bail est fixé. Il est également précisé que sans réponse avant le 20 déc 97, ce dossier sera tramis à l'avocat qui notifiera alors le congé par voie d'huissier.
Le vendeur a répondu qu'il était d'accord pour le renouvellement de bail (j'ai sa copie de courrier) mais aparemment ne s'est jamais présenté chez le notaire pour régularisation.
- J'ai également contacté un avocat qui m'a dit que je ne risquais rien du fait que dans l'acte de vente, il était bien précisé que le bail était renouvelé. D'après lui, je suis tranquille jusqu'en 2006.
- De plus en date du 20 août 2004, le notaire ayant rédigé l'acte de cession a écrit au notaire de l'opac en lui indiquant "que la cession a été réalisée conformément à la loi et à l'acte de renouvellement du bail daté du 15 avril 1993.....Après expiration du délai de trois ans......le preneur pourra sans le consentement du bailleur........céder son droit au bail......"
- De plus le notaire de l'opac me réclame 700 euros de frais de bail, un complément de loyer d'avance de 153.37 euros et le loyer subit une augmentation (à cpter du 1er juillet 2004) de 29.72 euros
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 09:21:12
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Bonjour Assia
Suite à vos précisions :
- Dans une cession de fdc, le bailleur n’a pas forcément à être convoqué à l’acte, tout dépend des clauses du bail. Par contre, l’acte doit obligatoirement lui être signifié pour lui être opposable (1690 Cciv). En pratique, les notaires demandent souvent l’intervention pour éviter la signification ultérieure et limiter les coûts pour l’acquéreur. Il serait bon de vérifier ce qui a été fait.
- Forme du congé donné par OPAC : A ce jour et dans votre cas précis, le formalisme succinct est accepté par la JP mais attention elle a été plus rigoureuse en demandant un congé par huissier avec mentions obligatoires. Le courrier d’acceptation s’il est non équivoque sur l’acceptation du nouveau loyer est suffisant.
- A partir de ces éléments, votre avocat a raison. Il est constitué un nouveau bail de 9 ans.
La logique veut que le commencement de ce bail soit le 01 11 1997 jusqu’au 31 10 06.
A quelles conditions : dans l’attente de la signature d’un nouvel acte, l’ancien va s’appliquer
- Loyer :
Le loyer de base accepté par le vendeur va être la base du calcul ; A cette époque, l’indice INSEE devait être celui du 1T97 soit 1047. L’augmentation s’effectue tous les 3 ans
. 3024,31 x 1T2000 (1083) / 1T97 (1047) = 3128,30 soit 260,70 mois
. 3128,30 x 1T2003 (1183) / 1T2000 (1083) = 3417,15 soit 284,76 mois
A adapter aux indices de votre bail. Donc pas si éloigné de la demande de l’OPAC
J’en reviens à l’orientation énoncée dans les précédents post. Sans bail signé :
. Quelques difficultés pour vendre votre fonds. Tous les mandataires ne sont pas aussi laxistes que votre Notaire. Vous n’auriez pas du avoir à gérer ce genre de difficultés ;
. Vous reportez le problème pour 2006 avec un OPAC peut être un peu moins conciliant et toujours les frais de Notaire ;
. En fonction des clauses du bail ancien, si vous avez besoin d’effectuer une demande à l’organisme, attendez vous à une fin de non recevoir ;
. En cas de procédure, les interrogations ci dessus vont entraîner des discussions que l’on peut éviter.
Bon courage
Cordialement
Fab
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