| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Rabas
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 24 août 2004 : 20:06:49
|
Bonsoir,
j'ai une question plutôt juridique sur les mandats (et les pratiques) des agences immobilières.
excusez-moi de l alongueur de l'explication.
je suis passé par une agence pour visiter une maison. Suite à la visite j'ai signifié mon intérêt sans toutefois faire d'offre. Quelque 3 jours plus tard quand j'ai sollicité l'agence pour une seconde visite elle m'a mis en garde que le propriétaire faisait simultanément visiter la maison de son côté, et qu'il avait justement un rendez vous de prévu deux jours avant le mien. Elle a précisé qu'elle n'avait pas de mandat exclusif, que le vendeur faisait visiter de son côté et qu'il y avait même une autre agence sur le coup.
Mais on a quand même fixé ce deuxième rendez vous et le vendeur s'est engagé verbalement à faire visiter à son propre client mais à attendre notre deuxième visite avant de se prononcer.
Le jour de la deuxième visite, quelque heures avant notre rendez vous l'agence nous prévient que le client direct du vendeur a vu la maison et qu'il offre 4000€ de plus que le prix net sans les frais d'agence. Comme ça le vendeur touche 4000 € de plus que via l'agence et l'acheteur débourse moins que s'il était passé par l'agence (les frais d'agenge sont à près de 8000 € !).
L'agence me propose alors de contrer cette offre en misant à nous deux autant qu'eux. C'est à dire le prix de la maison frais d'agence inclus + 4000 € qu'on se partage (2000 pour moi 2000 pour l'agence prélevé sur leur marge).
J'ai du mal à croire leur histoire, est-ce que cet acheteur existe seulement ?
Je prends quelques heures pour réfléchir avant de venir faire une offre à l'agence. Pendant ce temps je passe devant deux agences de la ville qui affiche (à ma grande surprise) la maison en question mais 4000 € + cher que mon agence. Tiens, tiens quel hasard.
J'appelle de mon côté un agent immobilier que je connais pour lui présenter la chose.
Son conseil : faire une offre au prix du mandat (de mon agence) et la soumettre au vendeur. Il est, selon lui, obligé d'accepter mon offre puisqu'il a mandaté une agence pour vendre sa maison à ce prix.
Fort de son conseil je suis allé à l'agence et j'ai fait cette offre d'achat.
Est-ce qu'il est obligé d'accepter mon offre ?
Peut-il la refuser pour une offre supérieure à celle du mandat ?
A quoi bon passer par une agence si le mandat nous contraint et qu'il ne contraint pas le vendeur
|
|
Signaler un abus
|
|
|
DAMSAMBOISE
Pilier de forums
242 réponses |
Posté - 25 août 2004 : 09:09:48
|
Il ne s'agit effectivement que d'une offre et le vendeur peux la refuser. Ensuite, si litige il y a réellement c'est entre le vendeur et l'agence mais cela ne vous concerne plus. En effet, si l'agence lui amène un acquéreur au prix affiché et que le vendeur refuse sans motif valable et qu'il n'y a pas de clause spécifique dans le mandat, l'agent immobilier ne sera pas enclin à faire de nouveau visiter de sitôt ce bien.
La tactique de l'agence peut effectivement être commerciale comme elee peut être honnête. Cela nul ne le sait sauf l'acquéreur potentiel.
Faites une offre et voyez. Il n'y a pas d'autre solution.
DAMSAMBOISE |
Signaler un abus  |
|
|
ssteph
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 27 août 2004 : 12:36:13
|
bonjour,
je ne suis pas completement d'accord avec la reponse apporté !
en cas de presentation, au propriétaire, d'une offre faites dans les termes et conditions du mandat de vente signé avec l'agence, celui ci ne peut se soustraire a son obligation de vendre.
le mandat est un contrat duquelle né des obligations pour l'une et l'autre partie signataire.
en substence le mandat signé par un propriétaire signifie sa volonté de vendre a un prix donné.
donc il n'a juridiquement pas la possibilité de refuser la vente sauf bien evidement si une offre prealable a été accepté de sa part (meme inferieur)
maintenant il est possible qu'il refuse et dans ce cas precis c'est a l'agence d'intenter une action en justice a son encontre pour non respect de c obligations contractuelle. |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 août 2004 : 00:06:35
|
Le mandat donné à une agence immobilière est un mandat d'entremise. Le propriétaire n'est jamais obligé d'accepter de vendre au client présenté par l'agence, sauf clause expresse manuscrite dans le mandat autorisant l'agent immobilier à engager son vendeur dans l'opération. En pratique cette clause ne se rencontre pratiquement jamais et en tous cas elle est incompatible avec un mandat simple.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 15:10:53
|
Citation :
Initialement entré par sstephendre.
le mandat est un contrat duquelle né des obligations pour l'une et l'autre partie signataire.
Sauf que ce contrat n'a pas été signé par l'acheteur, et qu'effectivement à la lecture du dernier post, c'est dans la pratique, incompatible avec un mandat simple. En raison des téléscopages possibles. |
| Signaler un abus |
|
|
ssteph
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 14:24:19
|
"une fois la mission conférée à l'agent immo accomplie en presentant un client acceptant d'acheter dans les termes et conditions du mandat conféré, le mandant ne peut refuser de traiter la vente"
cf: 11 eme edition delmas agent immobilier p.92. |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 22:02:48
|
Le Delmas est en contradiction avec l'art. 72 du décret de la loi Hoguet (3ème alinéa : lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention) et avec l'interprétation constante qu'en fait la cour de cassation.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
ssteph
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 12:46:58
|
| oui l'autorisation du mandataire mais non du mandant ! |
| Signaler un abus |
|
|
ssteph
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 14:24:47
|
pardon c plutot l'inverse !
que dis l'art.72 " il faut l'autorisation du mandant pour que le mandataire prenne la decision de vente et celle ci doit etre inscrite au mandat de vente"
de tte façon c une question de bon sens !
il s'agit d'un mandat de vente pas d'un mandat de proposition ou d'entremise.
un mandat c'est ni plus ni moins la volonté ecrite d'un proprietaire de vendre son bien dans d termes et conditions defini (la chose et le prix). de la naissent des obligations reciproque... |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 15:07:51
|
Non. Un mandat d'agent immobilier est un mandat d'entremise. Tapez ces termes sur le moteur de recherche, le sujet a été traité plusieurs fois.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
ssteph
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 18:43:24
|
je me permet d'insister messieurs dames !
mais en droit la regle particuliere prevaut sur la regle generale.
me parler de contrat (et non de mandat) d'entremise releve du droit civil et sauf erreur de ma part c encore la loi hoguet qui regie les metiers de l'immobiliers.
alors je vous invite a prendre un mandat de vente et de lire au dos se qui suit :
"OBLIGATION DU MANDANT"
DE CONVENTION EXPRESSE ET A TITRE DE CONDITION ESSENTIELLE SANS LAQUELLE LE MANDATAIRE N'AURAIT PAS ACCEPTE LA PRESENTE MISSION, LE MANDANT :
A- S'ENGAGE A SIGNER AUX PRIX, CHARGES ET CONDITIONS CONVENUES TOUTE PROMESSE DE VENTE OU TOUT COMPROMIS DE VENTE, EVENTUELLEMENT ASSORTI D'UNE DEMANDE DE PRET IMMOBILIER, AVEC TOUT ACQUEREUR PRESENTE PAR LE MANDATAIRE...
en somme si je propose à un client proprietaire une offre dans les termes et conditions du mandat de vente signé avec l'agence, il ne peux se soustraire a la vente...
et mon petrus ???? |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 19:20:13
|
C'est un engagement de faire dont le manquement se résoud en dommages-intérêts.
Vous avez raison sur un point, les lois spéciales prévalent sur les lois générales. Et c'est justement l'art. 72 de la loi HOGUET qui fait de nos mandats des mandats d'entremise.
Je cite la cour de cassation, pourvoi contre Pau, 8 juillet 93, époux de Chateau-Thierry : "Attendu que le mandat (...) ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément ;
Attendu que... pour déclarer parfaite la vente...l'arrêt attaqué retient que le mandat...autorise le mandataire à établir tous actes sous seing privé...recueillir la signature de l'acquéreur...de sorte qu'il s'agit bien d'un mandat de vente sans équivoque possible :
Qu'en se déterminant comme elle l'a fait sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;"
La cour de cassation interprète "expressément" dans un sens rigoureux obligeant pratiquement à une mention manuscrite.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
ssteph
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 20:37:13
|
ok je ne remet pas en question ce que vous dites mais c'est totalement hors sujet a mon sens !
vous etes en train de me parler de l'obligation de stipuler une clause particuliere au mandat de vente precisant l'autorisation du mandant au mandataire de conclure une vente en son nom.
et la dessus je suis d'accord comme le precise l'art.72
ce que confirme egalement l'arret de la cour de cass.
mais il s'agit de savoir si oui ou non le mandant peut refuser de vendre le bien dont fait l'objet le mandat signé avec l'agence immobiliere, dès lors que celle çi lui presente un acquereur acheteur dans les termes et conditions ennoncé au mandat.
concretement "x" vend son appart et donne mandat pour cette mission a une agence au tarif net vendeur de 100. l'agence en question propose a x un acquereur "y" pret a debourser 100 net vendeur pour cette acquisition.
il n'est nulement question pour l'agence de se substituer au mandant mais celui ci ne peut se soustraire a son obligtion de vendre puisqu'il dit clairement en signant le mandat "je vend a ce prix" et envtuellement a un prix inferieur et non "je vendrai peut etre a ce prix".
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 21:29:12
|
En l'absence de cette fameuse clause expresse, et nonobstant toute lause contraire, le mandat est un mandat d'entremise : le mandant peut ne pas donner suite, dans ce cas il doit effectivement dédommager l'agence. Le juge ne peut pas déclarer la vente parfaite, donc ne peut pas ordonner la vente judiciaire.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 21:56:29
|
Ce qui signifie, en clair, que la clause que vous citez :
OBLIGATION DU MANDANT"
DE CONVENTION EXPRESSE ET A TITRE DE CONDITION ESSENTIELLE SANS LAQUELLE LE MANDATAIRE N'AURAIT PAS ACCEPTE LA PRESENTE MISSION, LE MANDANT :
A- S'ENGAGE A SIGNER AUX PRIX, CHARGES ET CONDITIONS CONVENUES TOUTE PROMESSE DE VENTE OU TOUT COMPROMIS DE VENTE, EVENTUELLEMENT ASSORTI D'UNE DEMANDE DE PRET IMMOBILIER, AVEC TOUT ACQUEREUR PRESENTE PAR LE MANDATAIRE...
est inopérante en l'absence de la clause expresse de l'art. 72 ; on est donc en plein dans le sujet.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
ssteph
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 10:43:48
|
je crois jcm que nous ne serons jamais d'accord sur ce point !!!!
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 16:42:54
|
Ce n'est pas moi qui ne suis pas d'accord avec vous, c'est la cour de cassation qui a bien précisé que malgré ces clauses le mandat était un mandat d'entremise en l'absence de la mention expresse de l'art. 72 !
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
ssteph
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 20:18:18
|
pourriez vous me donner le n° de pourvoi de l'arret de la cour de cass ?
le resumé que vous en faite laisse apparaitre le simple fait que l'agent immo ne peux se substituer au mandant dans le cadre d'une vente sans clause expresse au mandat du pouvoir de subsitution fait du mandant au mandataire pour l'execution de la vente...
ca ne remet pas en question son obligation de vendre, encore une fois, termes et conditions du mandat. puisqu'il ne s'agit pas de traiter la vente sans son accord expressement indiqué au mandat, si il y'a lieu de le faire, comme le precise l'art.72 |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 02:43:32
|
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 6 mars 1996 Cassation.
N° de pourvoi : 93-19262
Publié au bulletin
Président : M. Lemontey .
Rapporteur : M. Grégoire.
Avocat général : Mme Le Foyer de Costil.
Avocats : M. Cossa, la SCP Vier et Barthélemy, la SCP Célice et Blancpain.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et l'article 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu que, le mandat d'entremise donné à une personne se livrant ou prétant son concours d'une manière habituelle à une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément ;
Attendu que, le 5 juin 1988, les époux de Château-Thierry ont donné à M. Lamarque, agent immobilier, un mandat non exclusif de vendre une villa au prix de 3 500 000 francs ; que le 20 juin 1989, M. Sanz informait M. Lamarque qu'il acceptait " l'offre de vente " aux conditions énoncées et lui adressait un chèque d'un montant de 315 000 francs à titre d'acompte ; qu'après avoir informé M. Lamarque, le 25 juin 1989, de leur décision de renoncer à vendre, les époux de Château-Thierry ont refusé de signer l'acte authentique de vente ;
Attendu que, pour déclarer parfaite la vente intervenue le 20 juin 1989 entre les époux de Château-Thierry et les époux Sanz, l'arrêt attaqué retient que le document du 5 juin 1988, intitulé " mandat de vente " avec référence à la loi du 2 janvier 1970 et au décret du 20 juillet 1972, stipule, d'une part, que " le mandant confère au mandataire qui l'accepte mandat sans exclusivité de vendre les biens et droits immobiliers ci-après désignés " ; et, d'autre part, qu'il " autorise le mandataire à établir tous actes sous seings privés aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement des présentes, recueillir la signature de l'acquéreur et recevoir et détenir à cette occasion toutes sommes, fonds, effets ou valeurs, relatifs à la vente, objet des présentes, à concurrence de 10 % ", de sorte qu'il s'agit bien d'un mandat de vente sans équivoque possible ;
Qu'en se déterminant comme elle a fait sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 juillet 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux.
--------------------------------------------------------------------------------
Publication : Bulletin 1996 I N° 114 p. 81
Semaine Juridique, Edition notariale et immobilière, 1996-11-29, n° 48, p. 1665, note L. LEVENEUR.
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 1993-07-08
Titrages et résumés AGENT D'AFFAIRES - Qualité de mandataire - Mandat d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location d'immeubles ou de fonds de commerce - Mission d'entreprise - Dérogation - Clause expresse - Nécessité .
Le mandat d'entreprise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément..
Viole les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972, une cour d'appel qui, pour déclarer parfaite la vente d'une villa conclue par un agent immobilier ayant reçu mandat non exclusif de vendre, n'a pas constaté l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente.
MANDAT - Mandataire - Pouvoirs - Etendue - Agent d'affaires - Opérations visées par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 - Engagement du mandant - Clause expresse - Nécessité
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 1, 1986-07-08, Bulletin 1986, I, n° 194, p. 190 (cassation), et les arrêts cités.
Lois citées : Loi 70-9 1970-01-02 art. 1 à 6.
Décrèts cités : Décret 72-678 1972-07-20 art. 72 al. 3.
--------------------------------------------------------------------------------
Télécharger le
document en RTF Copier ou envoyer
l'adresse de ce document
A propos du site
Plan du site
Boîte aux lettres
Etablir un lien
Mise à jour des textes
© 2002 Legifrance
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
ssteph
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 10:35:48
|
merci !
l'arret est tres clair, en aucun cas le mandataire ne peut se substituer au mandant sans mention expresse au mandat d'un pouvoir du mandant au mandataire l'y autorisant.
mais ne remet en aucun cas en cause l'obligation du proprietaire de vendre termes et conditions du mandat.
dans ce cas precis l'agence a traiter la vente sans en informer le mandant mais sans respecter l'art. 72 du decret d'application de la loi du 20 juillet 1972 et c'est ce qui est remis en cause, non l'obligation du mandant de traiter la vente en cas d'offre aux termes et conditions ennoncés au mandat.
je maintien donc ma position et je vous remercie car cette arret la confirme.
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 12:23:34
|
Ce n'est pas exactement ce que dit cet arrêt.
L'agence -ou l'acquéreur- avait obtenu la vente judiciaire (et non seulement l'obligation de ratifier le compromis) alors que le mandant ne voulait pas donner suite.
L'obligation de vendre était bien dans le mandat.
L'arrêt a été cassé car la cour de cassation considère, de façon certes un peu extensive, qu'en l'absence de la mention expresse de l'art. 72 le mandat ne permet pas à l'agent bien sûr de signer pour le compte du mandant mais également de l'engager sous quelque forme que ce soit, donc de l'obliger à ratifier la vente avec l'acquéreur trouvé par l'agence.
L'obligation de signer avec l'acquéreur est donc inopérante. Toutefois en vertu du mandat l'agence ayant trouvé un client, la commission est due, ou plutôt des dommages-intérêts. L'acquéreur n'a à priori aucun recours.
Si votre interprétation était la bonne, on devrait pouvoir obtenir la vente judiciaire. Ce n'est pas le cas, sauf dans certains cas particuliers sur la base du "mandat apparent", et non sur la base du mandat d'agence.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Le mandat des agences...
Forum fermé
