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jmkdb
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855 réponses |
 Posté - 10 sept. 2004 : 00:14:24
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Bonsoir,
La confusion vient souvent que l'on fait l'amalgame entre la situation de "vente parfaite" (et un acquéreur présentant une offre au prix du mandat démontre très clairement que le temps des tractations est bien fini) avec les effets de l'état de vente parfaite et notamment d'un début de réalisation par la signature d'un avant contrat et de la réalisation définitive.
Pour un mandataire, cette situation où effectivement un mandant refuse, quelle qu'en soit les raisons de "ratifier" en quelque sorte les obligations du mandat en ne signant pas l'avant contrat, si l'on ne peut effectivement pas à l'obliger à vendre, en revanche les honoraires sont dus conformément à l'article 6 de la loi Hoguet.
Ceci tant que les Juges n' interpréteront pas le texte "une affaire EFFECTIVEMENT conclue" par "une affaire DEFINITIVEMENT conclue"...
Quant à l'acquéreur, sauf faute du mandataire dans l'accomplissement de sa mission, et cela en est une de ne pouvoir ratifier la vente aux conditions proposées par lui, il est sans recours contre le vendeur; où bien évidemment sauf comme c'est le cas au TGI de Grenoble en ce moment lorsque le vendeur pour des raisons discriminatoires (en l'occurence dans ce dossier des raisons racistes) refuse de signer.
D'ailleurs, il n'a pas été dit qu'il y avait eu un Jugement antérieur à celui-ci qui a bien condamné la vendeuse au paiement des honoraires du mandataire, sur la base du mandat.
Cordialement,
Jean-Michel
jmkdb |
Edité par - jmkdb le 05 sept. 2005 09:44:51 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 21:15:18
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Citation :
Initialement entré par ssteph
ca ne remet pas en question son obligation de vendre, encore une fois, termes et conditions du mandat. puisqu'il ne s'agit pas de traiter la vente sans son accord expressement indiqué au mandat, si il y'a lieu de le faire, comme le precise l'art.72
Exact. Il a pris contractuellement l'engagement de vendre. Cette obligation vaut de par le contrat, cad entre le mandant et l'agence uniquement. Le non respect de cet engagement se traduit par des dommages-intérêts d'un montant en principe au plus égal au préjudice, cad le montant de la commission.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 09:43:01
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Ceci étant, l'acquéreur dispose d'un recours, non contre le vendeur, mais contre l'agence.
Car si l'acquéreur fait une offre aux conditions proposées par l'agent immobilier, notamment par l'existence des conditions du mandat (apparent ou non cela ne change rien), ou par l'existence de publicités, et qu'il engage les tractations avec le vendeur de par l'existence de l'offre, si l'affaire n'aboutit pas et que les conditions ne sont pas ratifiées par le vendeur; la responsabilité civile et professionnelle de l'agent immobilier est engagée.
(Référence Cour de Cassation, chambre criminelle, 11 décembre 1976)
Cet arrêt n'a jamais été contredit depuis.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 10:10:24
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Apparent ou non cela change tout. En ce sens voir cass civ 1ère 21 décembre 1976.
Juridiquement la situation est simple :
-L'agence ne peut engager le vendeur. Il n'y a donc pas faute de sa part. Donc pas de recours possible de la part de l'acquéreur, puisqu'il manque un des trois éléments pour obtenir une condamnation en responsabilité : faute, préjudice et lien de causalité. Même si l'acquéreur a subi un préjudice (perte de temps...) il n'y a pas faute de l'agence, sur cette seule base en tout cas.
-L'agence a laissé croire à l'acquéreur qu'elle pouvait "forcer" la vente (mandat apparent). Le juge peut prononcer la vente en faveur de l'acquéreur, en vertu du mandat apparent, cad de la croyance légitime de l'acquéreur que l'agence pouvait engager le propriétaire, que le vendeur soit d'accord ou non, qu'il y ait mandat ou non.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 00:22:25
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Moi je veux bien.... sauf que vous trouverez sur ces sujets des jurisprudences absolument contradictoires.....
Moi, je retiens celle qui me semble le plus logique...et le plus respectueux des principes de la responsabilité du professionnel.... vis-à-vis de son "client"...mais chacun son point de vue, n'est-ce-pas ?
Jean-Michel |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 07:19:23
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Cela me fait penser à l'instant au Jugement de Grenoble intervenu en début d'année. Si la presse s'est très largement fait écho du caractère raciste du refus de la vendeuse de ratifier la vente, le Juge a bien ordonné celle-ci au profit de l'acquéreur. Le Juge ne s'est donc pas contenté de répondre aux parties civiles, mais aussi à l'acquéreur en tant que tel. Par ailleurs, ce qui n'a pas été connu du grand public, sauf à avoir suivi cette affaire de très près, c'est qu'un Jugement précédent celui qui a été médiatisé et dans le même cadre a opposé l'agence à l'acquéreur, et l'agence à la vendeuse. Que je sache, la vendeuse a également été obligée de payer des dommages et intérêts à l'agence et à l'acquéreur, sur la base du mandat de vente et des tractations effectuées entre les parties par l'entremise de l'agence.
Personnellement, l'avis à donner pour le cas où le vendeur ne ratifie pas la vente, non seulement par rapport au mandat, mais aussi par rapport à une offre aux conditions de celui-ci, ou aux conditions des publicités de l'agent immobilier, n'est pas aussi tranché que ce que jcm tend à dire.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 08:45:33
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Moi je veux bien.... sauf que vous trouverez sur ces sujets des jurisprudences absolument contradictoires.....
Moi, je retiens celle qui me semble le plus logique...et le plus respectueux des principes de la responsabilité du professionnel.... vis-à-vis de son "client"...mais chacun son point de vue, n'est-ce-pas ?
Jean-Michel
Lesquelles ? Cela m'étonnerait beaucoup vu que les plus récents articles de juristes spécialisés vont dans mon sens, et n'en font pas état.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 20:30:31
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Cela ne m'étonne pas de vous.... ce qui ne va pas dans votre sens n'a aucune valeur : décision de Cour de Cassation, Cour d'appel, et même des réponses ministérielles....!
C'est vrai que la lecture de ma Revue Bleue n'est pas indigne, mais juste c'est autre chose !
Je n'ai pas envie de devoir à nouveau vous indiquer la page, le paragraphe et la ligne du Dictionnaire Permanent....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 20:38:20
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L'arrêt de cassation que vous citez est introuvable. Comme il vous est déjà arrivé, emporté par votre élan, de "citer" un auteur en changeant le sens de ses écrits, je me méfie, voyez vous. Chat échaudé craint l'eau froide.
Quant à vous, vous ne craignez pas de vous répéter, et vous devenez de plus en plus lourd.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 20:44:19
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Encore une fois vous affirmez et vous prétendez des choses qui sont mensongères. Que vous n'ayez pas la même lecture que moi de Me Rolland ne m'étonne qu'à moitié. je suis suffisamment proche de lui pour me permettre de le citer, ce que je ne vous accorde que peu, dans la mesure où, de plus, le sujet traité m'a donné, par la suite complètement raison.... mais là encore, vous deviez demander dans quelles conditions aujourd'hui; il est possible à un négociateur de s'inscrire en tant qu'agent commercial....
(je ne parle pas du renouvellement bien évidemment....)
Jean-Michel |
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jcm
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