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 Sujet  |
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Artus
Contributeur vétéran
104 réponses |
 Posté - 29 août 2004 : 11:38:28
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Bonjour à tous,
Après avoir signé une offre d'achat à un prix X, j'ai signé avec le vendeur une promesse de vente à un prix X-Y, Y correspondant aux frais de l'agence immobilière. Or, dans cette promesse de vente, le vendeur a pris les frais d'agence à sa charge.
Quelques jours plus tard, il me contacte, m'indique que c'est une erreur matérielle, et me présente un avenant mettant ces frais à ma charge.
De mon côté, au moment de la signature, j'avais bien constaté que finalement le vendeur prenait les frais d'agence à sa charge. Et cette bonne surprise ne m'a pas semblé suspecte dans la mesure où l'agence avait été imprécise sur plusieurs points dans l'offre d'achat qu'elle m'a fait signer. Surtout j'ai pensé que ce qui comptait finalement, c'était la promesse de vente. Le vendeur étant un marchand de bien, ce document ne pouvait contenir une telle erreur. Un membre de l'agence immobilière était d'ailleurs présent à la signature de la promesse.
Or, s'appuyant sur mon refus de signer l'avenant tel quel, le vendeur veut considérer que la vente est caduque (alors même que nous sommes d'accord sur le prix de la maison en question, seuls les frais d'agence étant l'objet du litige).
Le vendeur m'a donc indiqué par écrit qu'il remettait la maison en vente dès maintenant, et me rend responsable de la rupture de contrat.
Question : la promesse de vente est-elle effectivement caduque, ou puis-je exiger son exécution telle quelle ?
Auquel cas, en suivant quelle procédure et quel timing ? Voilà ce que je me prépare à faire :
- aujourd'hui : mise en demeure de respecter la promesse de vente
- dans une semaine : si aucune réponse conforme à ma demande, assignation du vendeur devant le TGI pour résolution judicaire du contrat et exécution forcée de la vente
Plusieurs interrogations subsistent :
- puis-je effectivement engager dès à présent (d'ici une semaine) une action judicaire, ou suis-je tenu d'attendre de constater sa carence lors de la convocation pour signature authentique (qui n'interviendra que d'ici un peu moins de deux mois) ?
- si je l'assigne simplement en résolution judicaire (pour obtenir des dommages et intérêts) et non en résolution exécutoire (pour vente forcée), le vendeur peut-il changer d'avis et m'obliger à acheter sa maison ? En effet, compte tenu des longueurs de la justice, il n'est pas forcément intéressant pour moi de n'avoir cette maison que dans 2 ou 3 ans. Je souhaite savoir à partir de quand je peux chercher un autre logement et signer un nouveau compromis de vente, sans me retrouver également dans l'obligation d'acheter la première maison...
Merci d'avance à ceux qui pourront me donner quelques conseils pratiques...
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 12:11:45
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La promesse de vente n'est absolument pas caduque. Mettez le vendeur en demuer de respecter les engagements pris par écrit (article 1134 du code civil).
je vous conseille de réiterer par voie d'huissier;
En cas de refus du vendeur, ne perdez pas de temps pour assigner en référé avec demande d'astreinte conséquente (on vous demandera une consignation, mais celà en vaut le coup).
Le tribunal ordonnera au vendeur de s'exécuter, en cas d'inexécution, le juge se substitura au vendeur pour ordonner la signature de l'acte ! |
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Artus
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 13:22:58
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Merci Ad-honores.
Je vais effectivement dès aujourd'hui mettre en demeure le vendeur de respecter ses engagements écrits. La réitération par huissier doit-elle se faire en même temps, ou seulement d'ici une semaine s'il ne répond pas à mon courrier (RAR) ?
Surtout, il s'agit là d'une promesse de vente : il me semble que le vendeur peut renoncer à me vendre (dans le délai de la promesse de vente), mais en me versant des dommages et intérêts (clause pénale dans la promesse de vente : 12 000 euros). S'agit-il de la somme maximale que je serais alors en droit de lui réclamer ?
Par ailleurs, si je peux le forcer à me vendre l'appartement, la décision du juge n'interviendra sans doute que dans 2 ou 3 ans (en tenant compte de l'appel). Pour moi, ça veut dire encore 2 ou 3 ans de loyers dans le vide, au lieu d'investir en achetant mon appartement. Est-ce que je serai en droit de réclamer à en être strictement remboursé au titre du préjudice financier ? Et dans les faits, la justice accorde-t-elle ces réparations dans leur intégralité ?
L'agence immobilière, par téléphone, a reconnu que j'avais juridiquement raison, mais que le vendeur considérait que j'étais de mauvaise foi (plutôt que de respecter le contrat, ils préfèrent dire que ce contrat ne correspond pas à ce dont nous avions convenu !), et donc qu'il faudrait que j'aille devant un tribunal pour récupérer la maison, ce qui me prendrait plusieurs années et me ferait perdre beaucoup plus d'argent. L'agence me conseillait donc vivement de signer, et très vite, l'avenant proposé...
Enfin, si je préfère ne plus acquérir cet appartement, compte tenu du risque d'attente avant de pouvoir en jouir effectivement, puis-je m'appuyer sur la lettre du vendeur (dans laquelle il considère que la promesse de vente est caduque) pour considérer qu'il y a là de sa part renoncement à me vendre ? Comment faire pour AU MOINS obtenir les 12 000 euros de la clause pénale ?
Merci encore à vous tous. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 13:55:29
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Citation :
Initialement entré par Artus
Merci Ad-honores.Comment faire pour AU MOINS obtenir les 12 000 euros de la clause pénale ?
Merci encore à vous tous.
Au vu de l'aspect conflictuel, vous avez toutes les changes de devoir saisir le Tribunal de Grande Instance. Ca sera plus facile que d'obtenir une vente forçée. Quelles sont les termes exacts de la clause pénale ? |
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Artus
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 14:34:27
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La clause pénale indique :
"Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente, sauf application de la condition suspensive, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites, de justice et tous droits et amendes, et devra en outre payer à l'autre partie la somme de 12 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale."
Si j'assigne le vendeur en résolution judiciaire du contrat et que je gagne, puis-je ne réclamer que ces indemnités, ou suis-je également obligé d'acheter ? (si je ne peux acheter que dans 2 ou 3 ans, le préjudice financier serait pour moi très important !) |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 14:48:05
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Citation :
Initialement entré par Artus
La clause pénale indique :
"Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente, sauf application de la condition suspensive, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites, de justice et tous droits et amendes, et devra en outre payer à l'autre partie la somme de 12 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale."
Si j'assigne le vendeur en résolution judiciaire du contrat et que je gagne, puis-je ne réclamer que ces indemnités, ou suis-je également obligé d'acheter ? (si je ne peux acheter que dans 2 ou 3 ans, le préjudice financier serait pour moi très important !)
Je suis un peu surpris par la rédaction de la clause. J'y entends en fait un cumul de vente forcée et d'application d'une pénalité.
Mon cas : grosso merdo ==> alternative au choix (pour chaque partie) vente forcée ou dédit moyennant clause pénale à hauteur du dépot de garantie (5%) avec possibilité de correction (à la hausse ou à la baisse) par le juge en cas de litige.
Pour votre cas, je ne vois pas ce qui pourrait vous interdire de renoncer à la vente forcée en vous limitant à la pénalité. Peut être un juriste chevronné voudra t il completer ou contredire cette réponse ? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 15:05:22
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| Dans votre cas, les clauses sont cumulatives : clause de vente forcée et indemnités de 12 000 euros. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 15:09:15
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[quote]Initialement entré par Ad-honores
Dans votre cas, les clauses sont cumulatives : clause de vente forcée et indemnités de 12 000 euros.
Si vous renoncez à la vente, sans passer par le tribunal, je pense que vous n'obtiendrez pas l'indemnité. Il serait étonnant que votre vendeur vous les payent rubis sur l'ongle. Celà lui coute sans aucun doute plus cher que les honoraires d'agence.
Vous n'aurez pas à attendre 2 ou 3 ans, le juge des référés, au vu des éléments du compromis de vente, peut ordonner la vente forcée et vous attribuer les indemnités, à conditions que vous en fassiez demande dans votre assignation.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 15:14:28
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Citation :
Initialement entré par Ad-honores
[quote]Initialement entré par Ad-honores
Dans votre cas, les clauses sont cumulatives : clause de vente forcée et indemnités de 12 000 euros.
Sans vouloir m'immiscer dans l'affaire, l'acheteur peut-il renoncer à la vente forcée en se limitant à la pénalité. En gros qu'il dise au juge, je renonce à la vente forcée mais je veux les 12000 EUR. Pour faire clair. |
Edité par - LeNabot le 29 août 2004 15:16:03 |
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Artus
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 16:34:49
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Merci encore à vous, Ad-honores. Et merci aussi à vous LeNabot.
Comme le précise LeNabot, il me serait très intéressant de savoir si je peux me contenter de demander uniquement l'indemnité de 12000 euros, ou si une telle demande va forcément de pair avec l'acquisition forcée de l'appartement ?
Car si je peux me résoudre à devoir trouver un autre appartement (parce que je ne peux pas me permettre de perdre encore des mois et des mois avant d'avoir -éventuellement- gain de cause), je ne trouverais pas normal que le vendeur puisse s'en tirer à si bon compte... |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 17:31:52
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À mon avis, celà n'est pas possible car, la clause prévoir "vente forcée ET indemnités".
En effet, si vous vous présenter devant le tribunal en déclarant "je renonce à l'acquisition, mais je veux les 12 000 euros", je doute fort que le juge l'entende de cette façon.
Vous mettez le vendeur, par exploit d'huissier, à se présenter à telle heure, tel jour en l'étude du notaire pour signature de l'acte. Soit le vendeur est présent, soit le notaire constate la carence. Sans tarder, vous assigner au référé avec audience à 8 ou 15 jours, le juge ne pourra que constater la carence du vendeur et, au vu du compromis de vente, rendra une ordonnance d'exécution sous astreinte (vous devrez la demander dans votre assignation), et le versement de l'indemnité (il peut décider que cette dernière vienne en déduction du prix). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 18:09:20
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Citation :
Initialement entré par Ad-honores
À mon avis, celà n'est pas possible car, la clause prévoir "vente forcée ET indemnités".
Je suis quand même dubitatif. Une lecture très littérale peut effectivement entendre ceci. Demander à la fois les deux obligatoirement. Le ET n'est peut être pas à être compris comme une vulgaire intersection mathématique. Même remarque pour le OU où de surcroît on ne sait même pas si c'est exclusif ou pas.
Moi je l'entendrai comme clause pénale maximale. C'est à dire les dégats que peuvent causer une défaillance. Ceci dit chacun est libre de renoncer à un droit. Se contenter des indemnités ne peut aller que dans l'intérêt du vendeur. En le faisant cracher au bassinet si je puis m'exprimer ainsi, mais en le laisant libre de vendre son appartement à un autre.
Ceci dit requérir la totale est un moyen de pression formidable. Peut être que le vendeur procédera à une révision déchirante de ses prétentions.
Maintenant pour la renonciation d'un droit sur deux, je peux me tromper. Qu'en pensent les autres ? |
Edité par - LeNabot le 29 août 2004 18:18:02 |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 18:19:49
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Personnellement, je pense que vous avez une lecture du droit et des conventions toute personnelle.
Je sais les juges ont le pouvoir et le devoir de rechercher l'intention profonde des parties, mais ils ne peuvent s'affranchir des écrits. Celà d'autant plus, que je soupçonne fortement que cette clause ait été introduite par le vendeur en espérant secrètement que c'est lui qui en bénéficiera. Il ne l'aurait sans doute pas acceptée si elle émanait de l'acquéreur.
N'oubliez pas que l'article 1134 du code civil stipule que les conventions légalement formées entre les parties FONT LOI, et qu'il n'est pas dans les pouvoirs du juge de se substituer aux cocontactants !! |
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Artus
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 18:26:35
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En tout cas, si l'assignation au référé ne prend que 8 ou 15 jours, je deviens nettement plus intéressé par demander également la vente forcée de l'appartement ! Si le juge rend une ordonnance d'exécution sous astreinte et le versement de l'indemnité, savez-vous combien de temps cela prendra pour obtenir son excécution effective ? Le vendeur peut-il encore s'opposer à cette ordonnance pour retarder la vente ?
Un grand merci pour tous vos conseils, qui me sont d'une grande utilité et d'un réconfort certain.
Artus |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 18:35:55
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le juge peut décider que l'appel n'est pas suspensif. Quoiqu'il en soit, vous pouvez, demander qu'en cas d'inexécution dans un délais maxi de "x" jours, la signature se fera par voie de justice. Je pense que dans ce cas, le juge désigne un notaire pour se substituer au vendeur.
Quoiqu'il en soit, prenez contact avec un avocat pour vous représenter au tribunal (il est préférable de manier parfaitement le code civil) et rédiger l'assignation dans les bons termes et sans oubli : vente forcée, indemnités, astreinte et enfin désignation d'un substitut au vendeur au cas ou ce dernier ne se soumettait pas à la décision du tribunal ! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 18:51:28
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Citation :
Initialement entré par Ad-honores
Personnellement, je pense que vous avez une lecture du droit et des conventions toute personnelle.
Vous vous trompez. Si apparemment vous avez des certitudes bien arrêtées et que tout le monde fonctionnait ainsi, depuis belle lurette qu'il n'y aurait pas de Cour d'Appel, ni celle de Cassation. Pour avoir assisté à pas mal d'audiences civiles, j'ai constaté aussi beaucoup de certitudes parmi les avocats avec d'excellentes raisons. Seulement à l'énoncé du jugement, j'ai constaté aussi que la moitié d'entre eux partaient de la salle d'audience la queue entre les jambes.
Citation :
Je sais les juges ont le pouvoir et le devoir de rechercher l'intention profonde des parties, mais ils ne peuvent s'affranchir des écrits. Celà d'autant plus, que je soupçonne fortement que cette clause ait été introduite par le vendeur en espérant secrètement que c'est lui qui en bénéficiera. Il ne l'aurait sans doute pas acceptée si elle émanait de l'acquéreur.
Bonne remarque. J'ai conclu de même. C'est la raison pour laquelle je pense qu'une option entre les deux est possible. La clause pénale n'est pas équilibrée. C'est un début de clause léonine si je voulais exagérer.
Citation :
N'oubliez pas que l'article 1134 du code civil stipule que les conventions légalement formées entre les parties FONT LOI, et qu'il n'est pas dans les pouvoirs du juge de se substituer aux cocontactants !!
1134 c'est apparement votre numéro préféré. Ceci dit si on demande au juge l'application d'un droit sur deux, je ne vois pas à partir de quelle construction juridique il décidérait d'ordonner les deux. Dans ces conditions, il staturait "ultra petita". Tout simplement. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 19:05:38
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Comme je l'ai écris, je soupçonne, peutêtre à tort, que cette clause a été introduite par le vendeur.
Selon un grand principe du droit français, on ne peut arguer de ses propres stipulations pour en être exonérées.
Je reconnais que l'article 1134 est un peu ma bible pour la simple raison que c'est lui qui "assure" le respect des conventions.
Qu'en serait-il de la sécurité des contrats, si l'on faisait fi de cet article ? Les conventions (légales) seraient soumises au bon vouloir de l'un ou l'autre des cocontractants.
C'est d'ailleurs, en ignorant ce fameux article que le vendeur décide unilatéralement de ne pas vendre si l'acquéreur ne signe pas ce fameux avenant.
Et c'est en faisant application du 1134 que l'acquéreur aura gain de cause !! Les juges sont tenus d'appliquer la loi, et dans le cas d'espèce, cette loi c'est le compromis signé et accepté par les deux parties !! |
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Artus
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 19:08:11
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Merci encore. Je ne sais absolument pas qui de vous deux a raison (peut-être les deux ?), mais cette différence d'interprétation est enrichissante à mes yeux.
En fait, devant un juge, je pense que mon vendeur va plaider pour "l'erreur matérielle" de sa part, et sur ma "mauvaise foi" et ma "malhonnêteté" (il me l'a déjà écrit dans un courrier !).
Un ami juriste m'a indiqué que si le vendeur a commis une telle erreur, s'agissant d'un professionnel, et sachant qu'un membre de l'agence immobilière était également présent à la signature, cette erreur constitue non une "erreur matérielle" mais une "erreur inexcusable", et que le vendeur est tenu d'assumer les conséquences de ses actes, fut-ce des erreurs. Qu'en pensez-vous ? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 19:21:57
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Tout à fait, comme je le disais ci-dessus, le droit civil français pose pour principe "pour ne pas dogme" que nul ne peut se prévaloir de ses propres erreurs pour s'affranchir d'une obligation.
Les précisions que vous apportez renforcent mon intime conviction que vous avez toutes les chances de gagner.
Bien sûr, un procès n'est jamais gagné d'avance, tout comme une course, tant que la ligne n'a pas été franchie.
S'il s'agissait de moi, j'irais jusqu'au bout !!, c'est d'ailleurs ce que j'ai fait à propos d'un moteur hors-bord d'occase (dol sur la puissance) alors même que la société qui me l'avait vendu a elle même été vendue, tout en gardant le même dénomination. Le nouveau gérant bien entendu a plaidé qu'il ne pouvait être tenu pour responsable de ce dol. J'ai argué du fait que c'est l'entité juridique du vendeur et non le gérant qui est en cause = j'ai eu gain de cause : remboursement, application de l'article 700 à hauteur des honoraires d'avocat et d'huissier et D & O. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 19:22:17
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Citation :
Initialement entré par Artus
Merci encore. Je ne sais absolument pas qui de vous deux a raison (peut-être les deux ?), mais cette différence d'interprétation est enrichissante à mes yeux.
Demandez la totale et prenez d'autres avis. Vous affinerez après.
Citation :
En fait, devant un juge, je pense que mon vendeur va plaider pour "l'erreur matérielle" de sa part, et sur ma "mauvaise foi" et ma "malhonnêteté" (il me l'a déjà écrit dans un courrier !).
L'erreur matérielle tient difficilement. Je crois surtout à la lecture des faits que c'est l'agence qui s'est un peu "vautrée" dans la rédaction.
Citation :
Un ami juriste m'a indiqué que si le vendeur a commis une telle erreur, s'agissant d'un professionnel, et sachant qu'un membre de l'agence immobilière était également présent à la signature, cette erreur constitue non une "erreur matérielle" mais une "erreur inexcusable", et que le vendeur est tenu d'assumer les conséquences de ses actes, fut-ce des erreurs. Qu'en pensez-vous ?
Si de surcroît c'est un professionnel, revenir sur cette prétendue erreur matérielle est une cause perdue à mon sens. Je pense qu'il sait lire ce "professionnel" ???? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 29 août 2004 : 19:33:43
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Quel plaisir, je pense que nous retrouvons sur le même terrain après ces échanges d'interprétations.
les procès civils existent parcequ'il y a deux lectures différentes du conflit. Chacun est sûr de son bon droit.
Quand c'est le juge qui commet l'erreur d'interprétation du droit, il est sanctionné par la cour d'appel, et ces derniers sont soumis à la censure de la cour de cassation.
Cette prenthèse pour dire qu'en cas d'inapplication du 1134, la cour d'appel, à mon sens remettrait les choses en place. |
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