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Quid d'une convocation envoyée à une personne résidant à l'étranger reçu deux par cette dernière 2 jours avant l'AG alors que tous les autres copro l-ont reçu largement dans les délais? Le copropriétaire résidant à l'etranger ne doit-il pas avoir une adresse en France?
Oui, chaque copropriétaire doit notifier au syndic une adresse en France métropolitaine (ou dans le DOM ou TOM concerné si l’immeuble est dans un DOM-TOM) : article 64 du décret de 1967. Texte de ce décret :: http ://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp .
Le copropriétaire qui aurait fait défaut à une telle notification ne serait pas fondé à se plaindre d'une remise tardive de la convocation.
Je pense toutefois qu'on peut admettre d'un étranger qu'il ne connaisse par la loi française. Il appartient aux professionnels français de veiller à son information. En premier lieu le notaire qui a réalisé la vente à son profit. Les notaires sérieux veillent à notifier une élection de domicile avec la mutation.
Il est absurde de notifier une mutation au profit de Jack Sommer demeurant à London, etc.. alors qu'on sait qu'il faut aussi une adresse en France.
En second lieu de syndic qui ne doit pas se contenter dans son fichier d'une adresse à l'étranger et qui doit requérir l'élection de domicile en conservant la justification de sa demande. Si le copropriétaire étranger ne répond pas, sa faute est alors pleinement établie.
Tertio : faute du législateur qui n'a rien prévu pour que le syndic puisse solliciter une élection de domicile par requête.
Conclusion : La responsabilité du syndic qui ne peut justifier avoir demandé la régularisation d'une élection de domicile peut être engagée. C'est du moins mon avis.
Bonjour JPM. Conclusion que je ne partage pas du tout. En l'état des textes et des arrêts rendus sur ce point précis, il incombe bien au copropriétaire d'informer le syndic de son domicile ou de celui où doit être adressé les notifications, que le coproprio soit à l'étranger ou non. Le syndic peut tout à fait attirer l'attention, chercher à s'informer, en particulier lors des mutations. Le syndic doit alors rappeler les prescriptions de l'art.64 de D. Mais si tout est régulier, la responsabilité du syndic ne peut en aucun cas être engagée si l'adresse donnée initialement n'est pas ou plus bonne.
S'il s'agissait d'un changement d'adresse non porté à la connaissance du syndic, je serais d'accord avec vous, Gedehem.
La règle doit être rigoureuse : Aucune convocation pour une assemblée générale ne doit être expédiée à une adresse qui n'est pas en France métropolitaine. Je vais jusqu'à dire que l'ordinateur doit rejeter toute adresse ne comportant pas un code postal français métropolitain. Le syndic doit être en mesure d'établir la faute du copropriétaire. Le seul moyen est d'avoir envoyé une mise en demeure aux fins d'élection de domicile, avec une formule d'élection de domicile.
Quand il détient l'AR de cette mise en demeure, le syndic peut faire ce qu'il veut, éventuellement envoyer une convocation à l'étranger en manuel, un courriel, un fax, un pigeon voyageur.
Les syndics semblent, pour la plupart, ignorer ce qu'est un mandataire commun ou une élection de domicile. Ils ne sont pas les seuls. Comme de plus les fichiers de personnes sont souvent incomplets : pas de régime matrimonial en particulier.Sur ce point, la faute est à FEDECO (1) qui, dans le passé a mis en cause les " syndics indiscrets", et à la CNIL qui a renchéri. Encore maintenant les prescriptions de la CNIL sont en complet déphasage avec la loi de 1965 et le décret.
(1) FEDECO n° 14 février 1994 page 5 Actualité : FNAIM Des syndics vraiment trop curieux, avec une lettre de Jacque FAUVET du 26 juin 1992.
Le copropriétaire qui réside à l'étranger doit évidemment donner une adresse en France, comme prévu par les textes en vigueur, mais n'appartenait il pas aussi au syndic de lui rappeler ces dispositions ,notamment à l'occasion des appels de fonds, dans le cadre du budget prévisionnel ?.
Mode d'emploi (dont la validité a été dûment et judiciairement validée) pour la convocation des copropriétaires étrangers n'ayant pas notifié au syndic un domicile réel ou élu en France métropolitaine (c'est à dire dans 99 % des cas) :
- Envoi en LR/AR de la convocation à l'immeuble (elle vous revient au bout de 15 jours, et vous conservez précieusement le pli).
- Envoi bien entendu en lettre simple de la convocation et du décompte de charges et autres documents, au domicile hors frontières du copropriétaire étranger.
En faisant cela :
- vous respectez les prescriptions règlementaires sur l'envoi de la convocation ; - vous économisez de l'argent à la copro (les LR AR étrangers, ça peut couter très cher, pour une efficacité toute relative selon les pays... - par expérience, les recommandés pour l'Indonésie ou le Burkina Faso, c'est parfois un peu aléatoire au niveau des délais d'acheminement ) - vous informez votre copropriétaire.
et hop
Syndic parfois fatigué... (mais qui continue d'y croire !)
convocation et etranger
Forum fermé
Posté - 30 août 2004 : 10:22:35
