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lsls
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 31 août 2004 : 10:54:06
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Je rentre de vacances et là surprise !!!!
Bien que membre du conseil syndical j'apprend que le president à donner ordre (le 28 aout) pour un contrat avec un maitre-chien la nuit qui doit démarrer le 1er septembre. (La raison invoquée est un vol de roues sur une voiture et des cambriolages de cave pendant le mois de juillet). Je suis surpris de la rapidité de la mise en oeuvre du contrat sans consultation du conseil syndical dont je fais partie.
Le deuxième point est l'ouverture de notre residence à une association effectuant des spectacles à partir du 4 septembre alors que cette decision n'a pas discuté avec la majorité des membres du conseil syndical. Ceci va entrainer l'ouverture de la residence à un public non resident, plus l'utilisation de nos parties communes pour la troupe (WC, electricité,...). Le spectacle se fera dans notre jardin et donc ouvert au public exterieuèr. cela soustraira pendant une journée l'utilisation du jardin aux enfannts de la résidence.
Je ne suis pas forcement contre ces initiatives mais je suis "géné " par le caractère très rapide (en générale une dizaine de jours au plus) de ces décisions lourdes qui ne sont pas discutés au sein du conseil syndical.
Le syndic nous répond que les ordres passés ne peuvent être annulés que sur decision exclusive du president du conseil syndical.
Que pensez vous de ces manieres d'agir ? Peut-on faire quelque chose pour bloquer le démarrage du contrat qui n'a pas été voté au budget (bien que la somme soit modique (2500 euros dans un premier temps)? Surtout je voudrais savoir quels sont les réels pouvoir d'un president de conseil syndical ?
Merci de vos reponses 
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 11:14:45
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Dans tout règlement de copropriété est défini le nombre et l'emploi des salariés du syndicat.
Il semble qu'il ait été fait appel à une société de gardiennage aussi cette prestation doit être validée par l'AGE, appelée à voter dans ce sens.
Y a t il eu appel d'offres ? Mise en concurrence de ce marché de gardiennage ?
Y a t il eu un vote au préalable du CS ? Est-ce par contre une décision souveraine du Président du CS ?
Il est élu et non irrévoquable. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 11:43:06
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Il faudrait vous reporter à la rubrique "Conseils Syndicaux" dans laquelle vous trouverez les (nombreuses) réponses àn vos interrogations .
Pour faire simple.
- Le Pdt du Cs n'est qu'un conseiller parmi d'autres. Il est éjectable à tout moment par les autres conseillers. Q : que font et disent les autres conseillers.
- Le CS, et donc les conseillers, sont là pour donner avis
au syndic et/ou aux copropriétaires : IL N'A AUCUN POUVOIR DECISIONNEL, AUCUN.
Je vous cite : "Le syndic nous répond que les ordres passés ne peuvent être annulés que sur decision exclusive du president du conseil syndical." D'où sort-il ce syndic ?
S'il laisse faire, le syndic engage sa responsabilité. Il faut le rappeler.
Les actes ou contrats passés par le pdt du CS, hors d'une décision d'AG lui ayant donné mandat expresse dans ce sens pour un acte précis, n'ont aucune valeur et n'engage en aucun cas le syndicat.
Seul le syndic a qualité pour passer contrat au nom du syndicat, après décision de l'AG. (contrat = €€€ que l'AG peut seule décider et le syndic engager.)
Il faudrait réunir le CS d'urgence pour mettre tout ça à plat. Mais vos collègues sont sans doute des conseillers potiches ?
Ce que je vois, c'est un grave dysfonctionnement non seulement du CS mais surtout de votre syndicat, et d'un syndic totalement incompétent, voire dangereux.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 août 2004 : 14:23:34
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Etant président d'un CS je ne peux qu'approuver la totalité de la réponse de gédehem.
Une chose m'étonne Isls vous indiquez <bien que la somme soit modique 2500 euros dans un premier temps> alors que n'ayant pas le contrat ( à vous procurer)vous ne connaissez pas la contre partie de cette somme.
Copropriétaire depuis longtemps, différentes copropriétés,syndics,CS je suis surpris en parcourant ce forum des problèmes posés par les présidents de CS bien sur mais surtout par le fait,semble t-il,qu'il reste en place alors qu'il est si simple de les virer (manque de candidat,d'information du CS,de courage..)
Chaque CS devrait posséder(je ne fait pas de réclame)Le Manuel du CS édité par l'ARC qui en est à sa 4ème édition et apprendre par coeur le dernier paragraphe de l'article 5-VOTE du règlement de fonctionnement du CS (message 768-19 May 2004-gédehem)Règlement que nous CS allons proposer à la prochaine AG. Je m'excuse je me suis écarté du sujet |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 00:22:56
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Tiens Gedehem, je crois que nous sommes dans le meme cas chez moi,
Le syndic nous a adressé un devis pour nos histoire de travaux grillage pour ameliorer ce qui avait été fait.
Hors aucune délégation de ce type n'a été voté.
Seul un point disant "MONTANTS DES CONTRATS ET MARCHES: ACCORD CONSEIL SYNDICAL"
"L'AG decide de fixer à 500 Euros le montant des contrats et marchés à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire"
Pour moi cela ne veut pas dire que le CS a pouvoir de decider d'un devis, sauf cas d'urgence,
Me confirmer vous ?
Je compte retourner le devis marqué "Refusé" , pensez vous que je dois en ecrire la raison ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 09:10:15
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Yaume, je le dis souvent, ici comme ailleurs c'est une histoire de lunettes.
Aussi bien les textes que la résolution votée par votre AG disent bien que : "L'AG decide de fixer à 500 Euros le montant des contrats et marchés à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire".
En français, consultation, avis, conseil et DÉCISION ce n'est pas du tout la même chose.
Explication de texte :
Lorsque votre syndic, dans le cadre de l'exécution des décisions de l'AG et des budgets votés, doit passer un marché ou un contrat de plus de 500 €, il doit préalablement et obligatoirement demander l'AVIS (consulter) le CS. Le CS donne un AVIS, et c'est tout. Il n'autorise pas ou non le syndic pour autant. C'est bien le syndic, chargé de mettre en œuvre les décisions de l'AG (d'exécuter L.art.17) qui prendra la décision de passer le marché ou le contrat conforme à la décision d'AG. L'avis donné par le CS n'est qu'un AVIS et en aucun cas une décision de passer contrat ou non.
Vous voyez la différence ?
En conclusion, et ceci est une constante : le CS n'est doté d'aucun pouvoir de décision pour ce qui concerne les affaires du Syndicat, y compris lorsqu'il est doté d'un budget de fonctionnement.
Budget de fonctionnement, c'est pour son... fonctionnement.
La réalisation de travaux, la passation d'un contrat avec une société de gardiennage hors décision dans ce sens de l'AG avec en plus un budget spécifique, ce n'est pas du "fonctionnement du CS" et pas du tout dans le pouvoir du CS en général et certainement pas de son président.
(le budget de ce contrat, il est hors budget prévisionnel ? il faut refuser de payer et l'imposer au syndic qui, s'il règle, engage alors sa responsabilité, tout ceci étant totalement illicite)
Il faut refuser de cautionner la pratique de ces petits chefs, les virer, au besoin mettre en cause leur responsabilité personnelle, et revenir aux règles de droits qui s'imposent.
Sinon, c'est le foutoir.
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Edité par - gédehem le 01 sept. 2004 09:10:57 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 09:59:30
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gedehem, le petit chef auquel vous faites reference c'est moi, lol :)) 
Pensez vous que je dois retourner le devis en marquant clairement la raison pour laquelle je refuse ?
Cela dit on pourrait en AG decider un montant maximum pour lequel le CS peut prendre la decision ? qu'en pensez vous ? genre pour des tout petits travaux, changement d'une serrure, des conneries quoi ? ou l'achat d'un pot de peinture ? non ?
Cela dit je reviens sur mon syndic, qui je pense avec toute sa mauvaise foi, veut nous emmener dans ses combines pourri pour que nous ne disions rien a propos des comptes?
Cela dit pourrait il se servir de ce point voté en cas de travaux de force majeur ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 11:09:25
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Yaume, le petit chef auquel je faisais référence c'est celui du CS de IsIs du post initial.....
Une AG peut faire ce qu'elle veut, y compris accorder un budget au CS pour réaliser des travaux.
Pour ma part, je n'y suis pas du tout favorable, pour 2 raisons principales :
- c'est contraire aux textes. Le CS est un organe de contrôle et d'assistance du syndic. Il est là pour vérifier et proposer des solutions, des pistes pour la gestion de la copro. Il contrôle mais fait aussi de la politique prospective. Un CS, au regard des textes et de la pratique, c'est cela.
- c'est la porte ouverte à toutes les dérives, d'une minorité agissante ou d'un petit chef qui se prétend "président du syndicat".
Les faits rapporter par IsIs le montre. On a vite fait de passer d'un syndic qui agit et exécute avec un CS qui l'assiste et le contrôle, à un syndic qui dit que "Le syndic nous répond que les ordres passés ne peuvent être annulés que sur decision exclusive du president du conseil syndical."(sic IsIs)
A chacun sa place : une AG qui décide de tout en pleine connaissance de cause, un syndic qui met en œuvre dans le cadre ainsi fixé, un CS qui contrôle l'exécution des décision et la gestion, qui aide et qui propose des axes d'actions futures. (utopie ?).
L'interupteur, les petits travaux, c'est au syndic de les engager, après info et/ou avis du CS, mais pas au CS.
Si vous voulez que le CS se charge de ces petits travaux... pourquoi pas des + gros ?..
Il faut alors aller jusqu'au bout de cette logique, vous gérer vous-même en adoptant la forme "syndicat coopératif".
Si vous ne voulez pas, restez dans votre rôle de controleur et laissez le syndic agir et exécuter les décisions, non sans lui donner votre avis (celui du CS, pas le 'votre' seul) préalable, bien entendu. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 13:09:02
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le Président ne peut commander ou signer des contrats sans la consultation des membre du CS, je vous rappelle que le président du CS est le porte parole auprès du syndic du reste des membres, si c'est déjà fait il ne reste que limoger le président à votre prochaine AG, pour ce genre de contrat il faut l'accord de l'AG donc il faut un ordre du jour.
gédehem il explique bien le reste
cordialement
math |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 14:15:53
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Mathi, soyons précis :
le pdt du CS ne peut signer AUCUN contrat au nom du syndicat, avis ou pas du CS. Un CS et son Pdt N'ONT AUCUN POUVOIR DECISIONNEL, sauf mandat particulier, et donc précis pour UN acte bien déterminé, donné par l'AG.
Hors ce cas ni le pdt du CS NE PEUT RIEN SIGNER.
C'est le CS qui met fin à la fonction de Pdt à tout moment, quand bon lui semble, sans avoir à en justifier, et DESIGNE le pdt suivant (et non pas l'AG, qui nomme des conseillers). Attention à ne pas faire cette confusion. |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 14:59:37
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bonjour
toujours à la recherche d'infos à la dernière minute, puis je savoir si la "désignation" du bureau en début d'AG est soumise à vote ?
Merci |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 15:29:38
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gédehem je confirme vos dire et je rajoute:Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25,une délégation de pouvoir à une fin déterminée.Réponse à etoiledepalmer oui la "désignation" du bureau en début d'AG est soumise à vote.
math |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 19:12:55
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les gars,
Pensez vous que je dois retourner le devis en marquant clairement la raison pour laquelle je refuse ?
Ppouvez vous me dire ce que vous me conseiller de faire sur ce point "juste refuser" ou "refuser en expliquant clairement que ce n'est pas notre role d'accepter ou pas un devis"
Merci à tous |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 22:14:47
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IL FAUT AGIR DANS LE CADRE DE LA LOI
math |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 23:02:52
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c'est ca que vous voulez que je marque mathi !!!!
lolololol |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 23:31:00
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Pour étoiledepalmer :
Pdt de séance et bureau sont distincts.
La nomination du pdt de séance est préalable à tout, son élection sanctionné par un vote rapporté dans le PV à peine de nullité de l'AG (jurisprudence constante)
Ensuite, nomination des membres du bureau de séance (secrétaire et scrutateurs) ici aussi sansctionné par un vote nominatif.
Le syndic assure ,e secrétariat, sans qu'il soit nécessaire de voter et s'il n'y a pas un candidat. S'il un un présent candidat (et c'est impératif si on veut changer de syndic) on vote sur lui.
NB :
- dès son élection le pdt doit se faire remettre du syndic la "feuille de présence" pour vérification et validation. Ne pas commencer l'AG sans elle sous son coude.
- les scrutateurs sont là pour 'scruter', c'est à dire procéder au décompte des voix lors des votes. Ce n'est pas là le boulot du syndic.
- c'est une AG des copropriétaires, la présence du syndic n'est donc pas indispensable. S'il n'est pas content, il peux partir.
Pour Yaume : La menntion " AVIS DEFAVORABLE DU CS" suffit, date et signature.
Au besoin, et ce la me semble bien, une petite note explicative est à joindre. Ne pas oublier de conserver copie de tout ça, bien sûr !. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 23:39:09
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bien sur gedehem !!!
Gedehem, pouvez vbous me repondre sur l'autre sujet , je suis tres impatient de vous lire , voilà vous avez un fan, !!! J'aime beaucoup vos explications et l'aide que vous m'apportez est vraiment tres appreciable.
Merci |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 01 sept. 2004 : 23:43:34
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vous êtes assez sage pour savoir comment agir je n'ai rien à vous proposer
math |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 08:09:35
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Getelem
Merci pour cette info
Nous avons eut notre ag hier soir ... et le syndic nous a encore dupé.
A l'issue du vote du président de séance, le syndic a poursuivi lui même la menée des débat en faisant élire le scrutateur et a poursuivi d'une façon des plus rapide à l'élection du secrétaire. Il s'est proposé à ce poste et a fait proceder à son élection . A ce moment nous avons opposé nos avis sur ce point. Avant que nous ayons pu soumettre une 2è candidature,il a annoncé la validité du vote. Nous nous sommes opposé en disant qu'il n'avait pas demandé si d'autres candidatures se proposaient.
A notre interpellation, il a sanctionné tout discours en argumentant que le vote était validé et qu'on ne pouvait revenir dessus.
Malgré l'intervention du président, indiquant qu'à l'appui de la réglementation, c'était à lui de présider et en l'occurence de proposer désormais les votes ; ce dernier ne pouvait être validé.
Le syndic a poursuivi ses pressions en confirmant que ce vote ne pouvait pas être revu.
Qu'en pensez vous ?
d'autre part, à l'issue de l'AG , le président a souhaité vérifier la prise de notes du syndic (puisque la nouvelle réglementation lui imposait de signer le pv dès l'issue des débat). Le syndic lui a refusé la lecture de ses notes et a indiqué qu'il lui ferait parvenir le pv plus tard.
Dans ce cas ; il y a donc non respect (encore) de la réglementation.
Ce que nous redoutions est alors arrivé. Cependant, au regard de leurs malversations ; nous pourrons toutefois vérifier la conformité du rapport en cohérence avec les débat mais !!! ... ceci reste hors réglementation.
Que pouvez vous me dire sur ces points ?
Merci encore |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 09:19:41
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Etoilede ..., votre histoire est un vieux classique, lu 5.372 fois ici... soyez heureuse, vous n'etes que la 5.373 ème !!!!
Tout ceci montre, il faut encore le rappeler, qu'une AG doit être préparée, comme une pièce de théatre, les acteurs bien en place et connaissant leur rôle sur le bout des doigts, en ayant toujours en tête que c'est une AG des copropriétaires et que le syndic n'est pas indispensable à son déroulement une fois le pdt de séance élu.
Et que c'est le pdt, et lui seul, qui PRESIDE.
Mais votre cas n'est pas désespéré, dans la mesure où le pdt n'a rien signé et où vous aviez des scrutateurs. J'espère qu'ils ont bien 'scruté', c'est à dire pointé l'expression nominative des voix contre et abstentions. Dans ce cas, vous avez le résultat des votes et donc le moyen de contrôler le PV (Procès Verbal, notez ça) de l'AG dressé par le secrétaire.
C'est le Pdt de séance, et lui seul, qui est garant de la véracité de ce PV. Au besoin, il a tout pouvoir pour rectifier le PV rédiger par le secrétaire.
Il faut rappeler qu'un PV, qui est donc un CONSTAT des décisions prises et non un compte rendu exhaustif, doit préciser la question ou la résolution proposée aux votes et le résultat de chaque vote. Les opposants peuvent demander l'inscription de réserves. C'est tout. Pas de blabla.
Je vous conseille donc, les idées étant fraiches, de rédiger avec le bureau une sorte de PV bis qui serait conforme à la réalité des résolutions proposées et surtout des votes sur ces questions, que vous avez notés j'espère ! Il sera facile de le comparer ensuite au PV rédigé par le secrétaire et faire corriger ce qui ne va pas.
Que cela vous serve de leçon pour la prochaine. Une pièce de théatre ne s'improvise pas, les rôles doivent être distribués, les textes connus par cœur.
Pour Yaume : de quel autre sujet s'agit-il ? Pour l'avis du CS, je l'ai indiqué + haut. Sur le devis présenté pour avis au CS par le syndic, si vous n'êtes pas favorable vous indiquez dessus "AVIS DEFAVORABLE DU CS" date et signature. Une petite note explicative est un plus indispensable si vous voulez que le syndic suive votre avis.
Conserver copie.
Notez bien qu'il ne s'agit pas d'un REFUS mais bien d'un AVIS, et que le syndic peut passer outre, car c'est toujours le syndic qui décide.... au risque d'être ensuite sanctionné par l'AG si elle se range à votre avis défavorable.
Donc, pas de guéguerre, mais un avis étayé. Au besoin, ces devis, pourquoi le CS ne les demande t-il pas lui même ? Un CS peut rechercher des entreprise pour faire réaliser des travaux et demander des devis, en même temps que le syndic et en le lui disant (assistance du syndic). |
Edité par - gédehem le 02 sept. 2004 09:35:09 |
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