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 Sujet  |
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padokem
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 01 sept. 2004 : 23:44:08
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Bonjour.
Je viens d'acheter un appartement occupé par un locataire. Celui-ci est entré dans les lieux en septembre 1999 et depuis le loyer n'a jamais était revu (en dehors des charges). J'ai lu sur un autre site que je pouvais réclamer la valeur de la hausse non appliquée en remontant même jusqu'aux cinq années antérieures.
Connaissez-vous le texte officiel sur lequel s'appui cette possibilité de remonter cinq ans en arrière ?
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nana26
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 01:07:50
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Bonjour,
Absolument le bailleur peut réclamer des charges locatives dues sur les cinq dernières années, selon l'article 2277 du code civile.
Comme vous êtes bailleur seulement depuis le mois de septembre, vous pouvez réclamer la hausse des loyers révisé, sur la base de l'indice de l'INSEE coût de la construction et récupéré seulement le dues depuis septembre.
Si l'ancien propriétaire na jamais réclamer cette hausse cela ne vous donne pas le droit de la récupéré a ça place!
merci
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
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padokem
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 11:54:50
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Merci pour vos réponses.
Je ne souhaite pas récuperer les sommes non perçues par l'ancien propriètaire durant les 5 ans écoulés. Il me parait logique de ne pas pouvoir le faire.
Je souhaite simplement calculer la révision du loyer actuel non pas sur 1 an mais sur 5, ce qui d'aprés ce que j'ai pu trouver sur le site de l'insee représente une augmentation de l'ordre de 12-13% |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 12:00:43
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| À quoi celà vous servira t il, puisque vous ne pouvez rien faire. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 12:53:02
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Si j'ai bien compris ce que souhaite padokem, c'est :
1- procéder à l'indexation du loyer en cours depuis 1999 (sous réserve que la clause d'indexation figure bien sur le bail)
2- demander la régularisation depuis qu'il est propriétaire, soit quelques mois.
Ad-honores précise Citation :
À quoi celà vous servira t il, puisque vous ne pouvez rien faire
Or il me semble que cette indexation du loyer est possible sous réserve d'un étalement dans le temps.
Il ne s'agit pas en effet d'augmenter brutalement un loyer de 12 %.
J'aimerais savoir si cette interprétation de la législation est correcte ou si padokem "ne peut rien faire"
Christophe |
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padokem
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 13:15:57
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Christope-quelboulot, tu as bien résumé ce que je voulais faire. Mais en pratique cela m'a l'air plus compliqué que je le pensais.
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 13:22:50
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Padokem, ne peut en aucune façon procéder à l'indexation du loyer à compter de 1999, car non fondé (il n'était pas bailleur à cette époque) et il se rendrait "coupable" d'un enrichissement sans cause.
Il ne peut que se référer au dernier indice publié au jour de sa prise de posséssion (jour de signature de l'acte notarié) et l'indexation se fera ensuite normalement en prenant pour base de départ cet indice.
Toute référence à un indice antérieur à cette date serait non fondé !!! |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 14:05:07
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Ad Honores : êtes vous vraiment sûr de ça ? je précise que je n'ai pas cherché et que j'aimerais, si vous en avez, avoir dela jurisprudence car :
- il n'est pas le bailleur de l'époque mais son ayant cause. (il continue d'ailleurs le bail et n'a pas signé un nouveau bail à priori) et cela devrait fonctionner dans les deux sens : il continue le bail et le locataire a les mêmes obligations depuis le début du bail : ce qui me laisserait supposer que bien que ne pouvant pas toucher l'arriéré de loyer (dû à l'ancien), il devrait pouvoir indexer non pas en ne tenant compte que de l'indice publié à sa date d'achat, mais de l'indice initial qui figure dans un bail dont il est, depuis son achat, partie prenante.
la différence est de taille en matière de chiffre. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 14:19:43
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Je ne suis pas d'accord avec Ad-honores, qui dit , je cite: Citation :
Padokem, ne peut en aucune façon procéder à l'indexation du loyer à compter de 1999, car non fondé (il n'était pas bailleur à cette époque) et il se rendrait "coupable" d'un enrichissement sans cause.
Padokem doit indexer le loyer à partir de 1999, date du bail, mais ne dois percevoir le manque qu'à partir du moment où il est devenu propriétaire du bien.
L'indexation à partir du début du bail ne sert qu'à fixer le nouveau montant de loyer.
PS: en achetant le bien, Padokem a repris le contrat, donc ses termes s'appliquent. Par contre, je suis d'accord que, pour qu'il n'y ai pas enrichissement sans cause, padokem ne doit pas percevoir les augmentations de loyer avant sa date d'achat du bien.
Prados |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 14:27:28
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Reprenant votre raisonnement, le nouveau bailleur serait en droit d'augmenter le loyer en prenant comme base l'indice connu à la signature du bail. Vous considérez qu'il y a subrogation dans les droits depuis l'origine du contrat.
j'avoue que ne ne partage pas cet avis, car, à mon sens, le nouveau bailleur n'est parti au contrat du jour de son acquisition.
Je pense que ce problème peut être résolu sans prise de tête juridique :
> l'ancien propriétaire, comme la loi l'y autorise, procède au rappel d'indexation pour les cinq dernières années ; ce qui fait que le nouveau bailleur continue le contrat avec un loyer réévalué.
À mon sens, celà parait être une des meilleures solitions sans risque de recours pour enrichissement sans cause.
Qu'en pensez-vous?? |
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nana26
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 14:40:37
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Votre situation me semble compliqué et surtout vous semblez insisté sur cette hausse qui n’est pas très élevé.
La seul solution pour vous je pense, et de regarder dans le baille que vous avez repris si il stipule bien l’indexation, si oui, vous pouvez toujours attendre la date d’anniversaire du contrat, pour calculer l’indexation en prennent en compte la moyen de l’indice INSEE du coût de la construction publié chaque trimestre.
A ce moment la vous pouvez établir les moyen des années précèdent pour obtenir votre moyen a vous puis réclamer depuis que vous étés bailleur.
Mais si il n’y a pas de close d’indexation sur la bail vous avez aucun recourt a ce sujet.
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 15:21:50
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Citation :
Initialement entré par Prados
Je ne suis pas d'accord avec Ad-honores, qui dit , je cite: Citation :
Padokem, ne peut en aucune façon procéder à l'indexation du loyer à compter de 1999, car non fondé (il n'était pas bailleur à cette époque) et il se rendrait "coupable" d'un enrichissement sans cause.
Padokem doit indexer le loyer à partir de 1999, date du bail, mais ne dois percevoir le manque qu'à partir du moment où il est devenu propriétaire du bien.
L'indexation à partir du début du bail ne sert qu'à fixer le nouveau montant de loyer.
PS: en achetant le bien, Padokem a repris le contrat, donc ses termes s'appliquent. Par contre, je suis d'accord que, pour qu'il n'y ai pas enrichissement sans cause, padokem ne doit pas percevoir les augmentations de loyer avant sa date d'achat du bien.
Prados
Votre raisonnement me semble, effectivement tenir la route, Le nouveau bailleur prendrait donc comme base de loyer : loyer de base du bail + indexation à compter de 1999, sans perception des années antérieures, c'est bien celà ?? |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 15:57:26
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Ad-honores,
Et oui, c'est bien cela. C'est bien dans l'esprit de la loi de 1989 puisque le nouveau bailleur est tenu de reprendre le bail tel qu'il a été fait.
Prados |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 16:22:07
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Mon avis, en ligne avec ce que j'indiquais plus haut, est, comme le disent Prados et Ad Honores, que le nouveau propriétaire, Pakodem en l'espèce, est parfaitement fondé à procéder au calcul de l'indexation depuis l'origine du bail de sorte que le résultat obtenu serve de base au loyer pour ce qui le concerne, c'est à dire à partir de son entrée en possession du bien, les fruits des révisions intermédiaires n'ayant pas à lui revenir et ne pouvant d'ailleurs être réclamés au locataire que par l'ancien propriétaire dans une démarche qui serait propre à ce dernier.
Pierre |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 17:14:36
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En conséquence,
Mon raisonnement initial est fondé ?
Christophe |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 18:18:14
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Que préconisez-vous pour l'étalement du loyer, car il a été écrit plus haut qu'il était inélégant de pratiquer une hausse brutale après tant d'années ?
En fait les textes ne prévoient d'étalement qu'en cas de majoration pour révision pour loyer manifestement sous-évalué, en fonction d'une étude portant sur des exemples détaillés et proches (3 en province et jusqu'à 6 sur Paris).
L'indexation oubliée se prescrit par cinq ans mais elle-même n'est pas prescriptible. L'oubli ne vaut pas un accord tacite de non indexation. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 22:03:38
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Prados a tout à fait raison. Il faut prendre l'indice de départ mentionné dans le bail et l'appliquer pour calculer l'indexation de la prochaine échéance à venir.
Bien sûr, il n'est pas question de réclamer le montant cumulé de l'indexation.
christophe: je laisserai "tomber" la régul de l'indexation depuis que Padokem est proprio et à la place de ce dernier, je n'applique l'indexation qu'à la prochaine échéance  |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 22:54:47
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Joulia,
Vous avez raison, car en définitive padokem a du négocier son achat d'un bien occupe en prenant en compte le rapport financier de ce bien.
La "pillule" passera mieux auprès du locataire s'il agit de la sorte...en le lui faisant savoir.
Attendons le jugement du principal intéressé, Padokem, la parole est à vous ...
Christophe |
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cdumas
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 18:45:55
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'"coupable" d'un enrichissement sans cause 'Tournure élégante !!! Je dirais plutôt '"victime" d'une négligence du précédent propriétaire'. En tout état de cause, le nouvel acquéreur perçoit moins que ce qu'il devrait et ne peut bien sûr, comme d'habitude, rien faire. Après, on parle de crise de l'immobilier, et on parachute Super-Borloo, le nouvel Abbé Pierre de l'état, qui vient au secours des pauvres mal logés de ce pays.... à grand renfort d'argent public ponctionné pour partie sur les impôts des propriétaires volés depuis des années.
C'est l'histoire du dindon et de la farce....
Citation :
Initialement entré par Ad-honores
Padokem, ne peut en aucune façon procéder à l'indexation du loyer à compter de 1999, car non fondé (il n'était pas bailleur à cette époque) et il se rendrait "coupable" d'un enrichissement sans cause.
Il ne peut que se référer au dernier indice publié au jour de sa prise de posséssion (jour de signature de l'acte notarié) et l'indexation se fera ensuite normalement en prenant pour base de départ cet indice.
Toute référence à un indice antérieur à cette date serait non fondé !!!
CD |
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Révision de loyer aprés plusieurs années d'oubli
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