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burinho
Contributeur senior
73 réponses |
 Posté - 02 sept. 2004 : 13:39:19
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bonjour,
me femme et moi même on est à la recherche d'une maison ou même construire mais là les terrains sont rare et cher soit 20 000 euros l'are.
Or aujourd'hui on se pose la question entre acheté ou construire , ou loué.
après réflexion on constate que si on achète ou construit il faut prévoir 230 000 euros, ce qui nous fait environs sur 20 ans 1500 euros et sur 25 ans environs 1300 euros.
Il se trouve que des maisons équivalente peuvent se loué à 800 euros sans compter qu'on pourrais mettre notre petit apparte en location.
j'aimerais votre avis sur le sujet
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christoph9
Pilier de forums
955 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 13:57:38
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A priori, la refelxion que vous menez est juste.
Pour 500 euros par mois en plus vous serez proprietaire dans 25 ans....
N'est il pas possible de construire une maison plus petite? |
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Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 14:44:05
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Bonjour Burinho,
Il existe des simulateurs comparatifs entre location/achat.
Ex: www.meilleurtaux.com
www.patrimoine.com......
Dans votre cas, il parait plus avantageux de LOUER, si toutefois les chiffres que vous indiquez sont fiables (loc :800€, achat: 1500€). A effort comparable (700€ d'éco/mois), vous aurez un patrimoine supérieur. A la condition que les prix immobilier n'augmentent pas de 7 fois l'inflation officielle INSEE par an.
L'autre intérêt de la location, c'est que cela vous permettra d'attendre un meilleur moment qu'aujourd'hui, où les prix sont très soutenus, pour acheter. 
Quelle que soit votre décision, tablez sur une absence de plus value pour comparer l'attrait de la location à celui de l'achat. La plus value est aléatoire, et vu les prix actuels, il est loin d'être acquis que tous les acheteurs d'aujourd'hui seront les gagnants de demain.
N'oubliez pas non plus que lorsque qu'on est propriétaire, on est assujetti à la taxe foncière....Bref, simulez bien à effort comparable.
Bonne chance 
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burinho
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 22:14:01
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Citation :
Initialement entré par christoph9
A priori, la refelxion que vous menez est juste.
Pour 500 euros par mois en plus vous serez proprietaire dans 25 ans....
N'est il pas possible de construire une maison plus petite?
le problème est que les terrain sont rare, et il faut compter environs 20 000 euros l'are |
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burinho
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 02 sept. 2004 : 22:16:35
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bonjour,
en faite notre cas n'est pas vraiment desespérer, car nous avons la chance d'être propriétaire de notre F2, et qui est payé.
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burinho
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 18:08:17
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Bonjour,
je viens de faire une nouvelle analyse, j'aimerais avoir avis une fois de plus.
admettons qu'on emprunte 200 000 euros à un taux de 4 %
j'ai claculé que sur :
-->20 ans cela ferait 90 870.56 euros d'interet
-->25 ans cela ferait 116 702.10 euros d'interet
-->30 ans cela ferait 143 739.01 euros d'interet
or si je prend le cas extreme de 30 ans cela me fait 200 000 + 143 739.01 soit 343 739.01 euros.
par contre si je loue une simple maison pendant 30 ans soit 800 euros par mois cela ferait 240 000 euros.
vous en pensez quoi ?
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 23:35:29
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Votre calcul de comparaison est erroné : votre loyer, par le jeu de la révision permise par les indexations annuelles résultant des dispositions légales sur les baux et également par l'effet des réévaluations éventuelles de fin de chaque période de bail, ne restera pas au nominal de 800 € pendant 30 ans. Sauf évidemment si vous tombez sur un proprio qui consentait au départ à ne pas prévoir les révisions annuelles et de ne jamais procéder aux réévaluations...
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 04 sept. 2004 23:40:19 |
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burinho
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 10:31:06
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Citation :
Initialement entré par Pierre MARIE
Votre calcul de comparaison est erroné : votre loyer, par le jeu de la révision permise par les indexations annuelles résultant des dispositions légales sur les baux et également par l'effet des réévaluations éventuelles de fin de chaque période de bail, ne restera pas au nominal de 800 € pendant 30 ans. Sauf évidemment si vous tombez sur un proprio qui consentait au départ à ne pas prévoir les révisions annuelles et de ne jamais procéder aux réévaluations...
Pierre
mais comme ce paramètre est dificillement prévisible j'ai mis 800 euros en sachant bien sur que le loyer sera révisé.
en faite ce que je voulais démontrer c'etait si même sur 30 ans il était préférable de d'acheter.
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Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 11:43:51
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Burinho,
Avec des simulations aussi approximatives, votre résultat est nécessairement erroné.
On ne saurait trop vous conseiller d'adopter une démarche plus rigoureuse...
Amicalement.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 11:45:31
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Eh bien, Burhino, faites le calcul à rebours en déterminant quel est le taux moyen de révision indiciaire qui annule la différence. Vous serez surpris. Vous pouvez raffiner le raisonnement en introduisant - ce n'est pas stupide - un jeu d'hypothèse sur la revalorisation, sur la séquence des trente années, ou sur une séquence moindre, de la valeur nominale du bien acheté nette des frais de propriété à exposer pour son maintien en état patrimonial.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 05 sept. 2004 11:46:22 |
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Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 11:49:20
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Citation :
Initialement entré par Pierre MARIE
Eh bien faites le calcul à rebours en déterminant quel est le taux moyen de révision indiciaire qui annule la différence. Vous serez surpris. Vous pouvez raffiner le raisonnement en introduisant - ce n'est pas stupide - un jeu d'hypothèse sur la revalorisation, sur la séquence des trente années, ou sur une séquence moindre, de la valeur nominale du bien acheté nette des frais de propriété à exposer pour son maintien en état patrimonial.
Pierre
Pierre Marie,
Comment voulez-vous que Burinho se fasse une idée précise lorsqu'il simule avec un crédit à 4% aussi bien sur 20 ans que sur 30 ! Du 4% fixe sur 30 ans, c'est une hypothèse plus qu'audacieuse...
Par ailleurs les comparateurs permettent d'intégrer la révision annuelle des loyers.
Amicalement
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 11:58:02
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Citation :
Initialement entré par Debutant
Burinho,
Avec des simulations aussi approximatives, votre résultat est nécessairement erroné.
On ne saurait trop vous conseiller d'adopter une démarche plus rigoureuse...
Amicalement.
Forcément. Beaucoup de paramètres. Si c'est un loyer effectivement, difficilement paramétrable à très long terme. Idem pour un prêt à taux variable, si on n'a pas blindé avec du taux fixe.
Une bonne méthode serait de comparer, ce que l'on ne pourra jamais récuperer.
Comparer le loyer avec (Intérêts + frais de dossiers + frais de sûretés + frais de leur levée + frais d'assurance). Bien sûr.
Voir le delta, mais il n'y a pas photo. Il faut vraiment que le loyer soit très très bas pour que cette solution soit privilégiée.
Pour raccourcir, à partir du cas où le loyer est divisé par deux par rapport à un amortissement avec les taux actuels qui tournent autour de 4,6 %.
Je dirais que pour le cas présent, c'est limite mais pas suffisant. |
Edité par - LeNabot le 05 sept. 2004 12:08:18 |
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Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 12:28:27
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Bonjour,
j'ai fait une simulation très rapide et grossière. Voici les résultats:
Achat : 210 000€ + frais = 231 811 €
Apport : 20 000€
Emprunt sur 20 ans à 4,5% + 0,36 ass
Mensualité prêt : 1404€
Taxe foncière + taxe Hab + Dép entretien (...) = 3 000€/an
Valorisation de la maison : 0%/an
Location : 800€/mois
Tax hab (..): 1000€/an
Rend placement 4,75%
Epargne mensuelle : 604 € (1404-800)
Revalorisation annuelle loyer : 2%
Final : Economie de 73 978€ en faveur de la LOCATION
Opération à l'équilibre si plus-value 41%.
Amicalement. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 12:32:38
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Citation :
Initialement entré par Debutant
Opération à l'équilibre si plus-value 41%.
Amicalement.
Votre problème est là. Et d'après vos calculs vous revalorisez la maison à 0% pendant 30 ans !!!
C'est possible, mais hypothèse très pessimiste sur 30 ans.
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Edité par - LeNabot le 05 sept. 2004 12:35:20 |
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Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 12:43:44
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[/quote]
Votre problème est là. Et d'après vos calculs vous revalorisez la maison à 0% pendant 30 ans.
[/quote]
Où est l'erreur? J'indique qu'il faut une PV de 41% sur 20 ans (et non 30) pour être à l'équilibre! C'est quand même plus parlant que 2%/an! Et encore, je n'ai pas simulé à effort strictement comparable..
En tout état de cause, cela montre clairement que l'intérêt de l'achat n'est pas probant. La prudence serait peut être de louer et d'attendre une baisse du marché/une opportunité d'achat.
Par ailleurs Burinho a simulé à la louche à un taux de 4% sur 30 ans!!!
Une certitude : si Burinho veut arbitrer il a quand même intérêt à simuler les options autrement que ce qu'il a fait jusqu'à présent. Peut être que l'achat est préférable, mais personne, au vu des chiffres qu'il a communiqués, ne l'a démontré.
Amicalement.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 15:30:51
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Même sur 20 ans.
Comparez le prix de l'immobilier des années 1984 et maintenant. Vous partez d'hypothèses très pessimistes quant à l'achat. Vous partez du principe que l'immobilier sera au même prix à Euro constant. Pourquoi pas. La probabilité est alors très, très faible. Mais il faut le dire.
Vos conclusions sont dès lors étonnantes.
Quant à différer l'achat parce que l'immobilier est trop haut. OK. Mais alors il faut raisonner "par delta". Combien de loyers perdus en 4 ans par exemple. Eh bien 800 EUR * 48 = 38000 EUR. C'est à dire pour l'exemple en question, une baisse de 15 %. A la louche. Pourquoi pas. Mais pas évident.
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Edité par - LeNabot le 05 sept. 2004 18:03:52 |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 17:02:03
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Vous semblez ignorer un paramètre qui me semble très important : le cout d'entretien d'une maison sur les 20 ou 30 ans à venir . J'évoque ici les grosses réparations qui sont celles à la charge du bailleur en cas de location :
> remplacement des appareils de chauffage, production d'eau chaude, robinetterie, éventeullement toiture, ravallement, menuiseries extérieures.
réfection des revêtements de sol, peinture et tapisseries, etc, etc...
Personnellement, j'ai été durant quelques années propirétaire à orléans, ceci dans un cas de financement avantageux (ancien prêt HLM pour acquisition/rénovation sur 25 ans à 3 taux dont celui de départ sur ans était, sauf souvenirs erronés à 3,75%) avec achat pour 24 000 euros (160 000 fr) et 7 600 euros (50 000 fr) de travaux, surface habitable environ 200 m2, année de l'opération 1978.
Quelques années passent, puis travail à Mont de Marsan où m'attend un poste (remplacement) de directeur, au retour du directeur en titre (longue maladie) à Brest, une filiale immobilière de Bouygues (Texim, aujourd'hui, Bouygues Immobilier) enfin, nous partons nous installer dans le sud (Montauban), pas trop de problème pour la revente.
Depuis, je me suis juré que plus jamais je n'achéterai un logement : je préfère louer et changer de région quand bon me plait !! |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 17:14:10
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LeNabot,
Votre calcul est biaisé. Certes 800 euros par mois sont jetés pendant 4 ans, mais il en va de même des intérêts du prêt, qui s'élèvent, en reprenant les hypothèses de Débutant, à plus de 35000 euros. En comptant les frais propriétaire et les éventuels produits de l'économie entre le loyer et la mensualité, la différence est quasiment nulle.
Je rejoindrais donc plutôt l'analyse de Débutant, d'autant plus qu'une baisse sur les 4 prochaines années paraît fort probable.
Cordialement,
Vincz |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 18:01:30
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Citation :
Initialement entré par Vincz
LeNabot,
Votre calcul est biaisé. Certes 800 euros par mois sont jetés pendant 4 ans, mais il en va de même des intérêts du prêt, qui s'élèvent, en reprenant les hypothèses de Débutant, à plus de 35000 euros. En comptant les frais propriétaire et les éventuels produits de l'économie entre le loyer et la mensualité, la différence est quasiment nulle.
Je rejoindrais donc plutôt l'analyse de Débutant, d'autant plus qu'une baisse sur les 4 prochaines années paraît fort probable.
Cordialement,
Vincz
Oui. Je reconnais que dans ce cas c'est limite, mais trop de paramètres incertains. Et puis tout dépend de ce que l'on veut. Exemple le cas d'Ad-Honores. Quant on change souvent, il vaut mieux louer. Mon cas. Je suis à Toulouse et j'y resterai. En faisant le calcul voilà le résultat : charges d'intérêts = loyer sur deux, et dès le départ du tableau. Même avec les epsilons à droite et à gauche qui chargent une acquisition. Sur 15 ans, je n'hésite pas. Mais je m'enterre à Toulouse, je le reconnais. |
Edité par - LeNabot le 05 sept. 2004 18:02:33 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 23:54:56
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Et surtout ne pas oublier que les prix de l'immobilier peuvent descendre. J'ai des amis ayant acheté en 1987 et, avec les intérêts du prêt de l'époque (plus de 10%), ils n'ont TOUJOURS pas récupéré leur argent s'ils vendaient maintenant.
Prados |
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acheter ou loué
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