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Piovem
Contributeur senior
79 réponses |
 Posté - 03 sept. 2004 : 09:24:19
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Le Décret a été modifié et depuis le 1er septembre nous pouvons demander des pièces essentielles comme la feuille de présence à l'AG.
Une demande de cette feuille avait été faite au syndic par lettre RAR, restée sans réponse. Une mise en demeure a été signifiée par le même moyen, sans réponse également.
Je voudrais maintenant saisir la justice par un référé et l'on me répond au greffe que cela doit être fait par l'intermédiaire d'un huissier, cela s'appelle une assignation. La demande faite par l'huissier au syndic est présentée ensuite au TGI (?).
Mon idée jusqu'à cette date était que la démarche était gratuite et dans le cas présent accordée immédiatement, car la loi maintenant oblige de mettre ce document à disposition du demandeur.
Quelque chose a probablement changé, mais quoi? Vos idées seraient fort appréciées.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 sept. 2004 : 10:20:05
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Vouvez tenter la voie gratuite de l'injonction de faire, présentée au tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.
Je vous signale que jusqu'à présent la demande de copie d'une feuille de présence devait être motivée. Il faut espérer que cette solution subsistera car, à défaut, on observera des abus manifestes.
Le juge peut donc considérer qu'une mise en demeure non motivée ne justifie pas la requête. Ce serait ma position si j'étais Juge, mais je ne suis pas Juge  |
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Piovem
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 03 sept. 2004 : 11:05:43
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Si je comprends bien, une voie d'action pour faire valoir nos droits a été perdue auprès du TGI.
Reste à savoir si l'injonction "gratuite" a la même valeur. Les affaires de copropriété étant du domaine du TGI, je ne sais pas si le Tribunal d'instance aura un pouvoir quelconque.
Si on ajoute une certaine sévérité des juges, le droit tout récent accordé par la modification du Décret est déjà bien mal en point.
Il y aurait des abus à vouloir s'adresser aux autres copropriétaires pour leur donner un avis sur la gestion, alors qu'en tant que résidence de vacances les contacts sont presque impossibles et les AGs systématiquement utilisées comme lieu de polémique par le syndic? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 00:22:52
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Pourquoi demandez vous une telle feuille de presence?
Est ce motivé par une raison legitime ?
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 10:37:51
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il veut pas, peux être il a des choses à cacher? Il n'a aucun droit de ne pas appliquer la loi, ne le lâchez pas jusqu'à le mettre par terre.
math |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 11:17:29
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Mais qu'est-ce que c'est que ces considérations sur la nécessité de motiver la demande de copie d'une feuille de présence !
La feuille de présence est et a toujours été une annexe au PV, dont la copie doit être envoyée à tout copropriétaire en faisant la demande. Cette demande n'a pas à être motivée, d'où sortez vous cela ?(JPM et ses lois perso !!)
C'est une obligation légale, un point c'est tout.
Il n'y a pas à élucubrer là dessus.
Le syndic n'a pas à demander "pour quoi ?", ni à se faire juge de son utilisation ultérieure ! Ce n'est pas de sa compétence ou de sa responsabilité. De même , il n'a pas à en occulter tout ou partie, comme les adresses par exemple. S'il y a utilisation malhonnete ensuite, son auteur en porte la responsabilité.
Il faut assigner sous astreinte ces syndics qui refusent de présenter cette pièce annexe du PV. La requête est facile à rédiger, l'huissier ne faisant que la notifier (honoraires à négocier). Il vs faut un modèle ?
S'ils refusent, c'est qu'il y a des litiges et/ou des choses à cacher, ce qui motive souvent la démarche de demande de feuille de présence.
S'il n'y a pas de pb et que ça roule, tout le monde se moque de la feuille de présence. D'ailleurs, c'est le 1er document que doit se faire remettre tout CS nouvellement élu !
Jusqu'ici il y avait la jurisprudence constante sur ce point, il y a maintenant un texte clair. Cessons donc nos commentaires très personnels et sans aucun fondement.
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Edité par - gédehem le 05 sept. 2004 11:23:55 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 11:55:21
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Sur les observations de Gedehem :
La question de la motivation s'est posée à propos de la communication de la liste des copropriétaires comprenant les adresses.
Il reste acquis que la divulgation de ces renseignements n'est admissible que si elle s'avère " indispensable à la protection des droits et liberté de la personne qui les demande" (CA Versailles 13 juin 1988 et Ca Paris 13 juin 1997). Le demande doit donc être motivée.
La discussion s'est étendue à la feuille de présence dans la mesure ou celle ci, dans de nombreux cas, fait mention des mêmes renseignements.
Depuis le décret du 27 mai 2004, il faut considérer, pour permettre la communication sans motivation nécessaire de la feuille de présence que celle ci ne doit comporter aucune autre donnée à caractère personnel que les nom et prénom du copropriétaire (+ M., Mme, Mlle), s'il s'agit d'une personne physique. Bien entendu la feuille de présence mentionne également les numéros des lots attachés et les tantièmes généraux (= nombre de voix). Elle peut comporter aussi les tantièmes spéciaux ou tantièmes de charges spéciales mais il semble préférable d'établir une feuille d'enregsitrement des votes avec les différentes répartitions de voix si l'immeuble est complexe et s'il y a des votes spéciaux prévus. Un exemplaire de la feuille de vote peut être remis au président et à chaque scrutateur. Il est alors facile de vérifier les résultats de votes. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 12:26:46
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arretez de faire de la doctrine Monsieur JPM, il y'a une loi il faut tout simplement la suivre pour l'instant
math |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 12:29:19
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a))-- Mais non, JPM, relisez l’article 14 dans ses versions successives (reproduites infra) : la feuille de présence mentionne nom et domicile.
Si quelqu’un de non résident dans l’immeuble ne veut pas que son domicile personnel soit connu, il n’a qu’a faire élection de domicile chez le cabinet immobilier MachinVautour, chez l’avocat BiduleMarron, chez le notaire TrucBedonnant, etc., ou encore – ce n’est qu’un exemple de domicile élu - chez sa grand-mère, Madame Veuve Duchemol au 27 Grand’Rue à Trifouillis-les-Chausettes. A priori, le service d’élire domicile est moins chéro chez la grand-mère mais il faut s’assurer qu’elle ne va pas mettre les convocations à la corbeille en croyant que c’est de la pub.
b))--Bon, pour revenir aux choses séreuses, en dehors donc de Madame Veuve Duchemol, JPM, Gédehem a raison de vous interpeller ici car - comme vous le faites dans le présent topic - vous introduisez, dans certains autres topics, au sein de ce que vous présentez comme une référence, un vœu de préférence qui vous est propre ou même plusieurs vœux sans que la frontière soit toujours bien claire entre dispositions en vigueur et ces voeux.
Il faut bien sérier les choses : d’une part, la réalité des dispositions existantes ; d’autre part, ce qui, du point de vue de tel ou tel, serait souhaitable pour telle ou telle raison.
Citation :
Article 14
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 3 JORF 14 juin 1986.
Il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) modifié et de l'article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.
*******
Article 14
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 9 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.
La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 05 sept. 2004 12:31:03 |
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Piovem
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 13:31:22
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Pour air jordan je dirais que la simple défense de mes droits, tout récemment acquis, serait déjà suffisante.
Si cela fait un peu court, j'ajouterais que je voudrais faire du travail auprès des copropriétaires, très difficiles à contacter pour cause de résidence saisonnière; aussi pour cause de Conseil syndical à la botte du syndic, ou encore pour redresser une gestion à la dérive qui ne se montre que de façon sporadique tous les 5 voire 10 ans. Mais je vous passe le détail.
Oui gédé, j'ai besoin d'assistance dans la rédaction de cette lettre, mais aussi de savoir comment les choses s'organisent après avec l'huissier, le tribunal et tout le reste. Tout cela me paraît un alourdissement de la démarche qu'un décret bienvenu sembalit pouvoir nous alléger.
Vu comment les conseillers de ce site s'érigent en juges des motivations, je ne doute pas que ma démarche soit pour le moins longue et coûteuse, alors même que la recommandation de la Commission sur la Copro dit que cette liste doit être mise à disposition des copropriétaires, mon syndic fait partie de l'organisme qui se fait fort de mettre ces recommandations sur son contrat. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 15:05:45
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OK, Pierre MARIE, je précise :
Quand nous répondons, les uns et les autres, à des questions aures qu'un simple renseignement pratique, nous devons nous placer dans l'hypothèse de la survenance d'un litige.
Il y a des milliers de résolutions annulables ou de procédures irrégulières qui passent très bien. Tout le monde s'en contente et personne ne conteste. Amen !
Dans d'autres cas cas il peut y avoir litige, et mise en cause justifiée ou non de la respnsabilité du syndic.
Pour la communication de la liste des copropriétaires il y a eu des réponses ministérielles favorables à la communication, mais en contradiction à l'époque avec la position de la CNIL qui prohibait même alors la communication de la liste des débiteurs à l'appui de la situation de l'état des dettes et créances.
Il y a des décisions de jurisprudence favorables et d'autres défavorables. Celà veut dire a priori qu'en cas de difficulté une ordonnance de référé pourra ordonner la communication ou la refuser selon qu'elle aura été rendue par tel ou tel président de TGI. Ajoutez à celà que la dernière norme " gestion immobilière " de la CNIL est encore très restrictive.
Idem pour la feuille de présence comportant des adresses.
Donc, va pour la communication de la feuille de présence, qui est en toute hypothèse communicable au conseil syndical, lui même tenu à une certaine confidentialité qui n'a jamais été clairement précisée. Mais alors il fallait l'écrire net et clair dans le décret. Une ligne aurait suffi.
Ses auteurs auraient dû avoir sous la min une liste des lacunes bien connues du statut. Certaines ont été comblées. Pourquoi pas les autres (et notamment le défaut de pouvoir réel du syndic à obtenir une élection de domicile de la part d'un copropriétaire résidant à l'étranger).
Il faut exiger de la CNIL qu'elle mette sa norme en harmonie parfaite avec les exigences du statut.
Les gestionnaires locatifs et agents immobiliers sont pareillement pris en tenaille entre :
> l'obligation de vérifier la solvabilité du candidat locataire ou acquéreur et de prendre les garanties nécessaires aux paiements.
> des dispositions législatives ou réglementaires qui vont à l'encontre,
> les recommandations de la Commission des clauses abusives
> le cas échéant les règles TRACFIN (dont la FNAIM est membre), pour ne pas parler du plan Vigipirate au sujet des parkings.
Il faut bien rappeler qu'un arrêt de la Cour de cassation est certes indicatif mais n'a valeur de loi impérative que lorsqu'il s'agit d'un arrêt dit de principe. C'est dans ce seul cas qu'un juge inférieur doit s'y plier, comme s'il s'agissait d'une loi ou d'un décret.
C'est en principe le rôle de la Commission de la copropriété de participer au nettoyage de ces problèmes en faisant des suggestions aux pouvoirs publics.
La recommandation n° 2 (1989), sur le point de départ du délai de convocation, a opté pour le lendemein du jour de première présentation de la convocation. Dix ans plus tard, la Cour de cassation a opté pour le jour de la remise effective. Entre temps de multiples décisions judiciaires ont été rendues, dans un sens ou dans l'autre. Il a fallu un décret spécial pour reprendre la solution de la Commission. Pensez vous qu'il est commode pour les syndics, professionnels ou non, de travailler dans de telles conditions ? 
On ne compte plus les revirements de la jurisprudence en matière de copropriété (voir pour l'article D 55 : il faut indiquer les noms des défendeurs dans l'autorisation au syndic, non ce n'est pas la peine ; il faut indiquer le détail des désordres allégués, non le visa d'une rapport d'expertise suffit. Treize après une décision judiciaire, un syndicat a dû restituer une provision de trois millions de francs perçue sur une indemnisation parfaitement légitime. La Cour d'appel (statuant au fond) a décidé finalement que l'autorisation d'agir, validée par la même Cour (mais statuant, elle, en référé) n'était pas régulière !
On a connu le même scénario dans le passé pour la validité de la clause de solidarité entre vendeur et acquéreur. Oui elle est valable comme dans les ASL, non elle n'est pas valable. C'est pour celà qu'il a bien fallu rétablir le privilège spécial immobilier du syndicat. Le TGI d'Evry venait de condamner une banque preteuse (créancière hypothécaire en premier rang bien entendu) au paiement des charges. Les pouvoirs publics ont compris qu'il fallait faire quelque chose.
Je suis un peu sorti du sujet, mais notre question se présente dans les mêmes conditions |
Edité par - JPM le 05 sept. 2004 15:07:47 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 16:39:02
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Je suis complétement Pl'avis ierre MARIE sur les infos que donne JPM. Son habitude de faire en permanence référence aux Etrusques ou au Grenoblois pour ce qui concerne l'habitat collectif partagé sont certes interessantes, sur le plan historique, mais n'apporte que confusion dans l'esprit de nombreux copros bien souvent néophytes, en particulier sur le plan du droit qui est en perpétuelle évolution vers l'avant, en marche avec la société de demain.
Et lorsque c'est complété de considérations toutes personnelles, trop souvent tombées du ciel, c'est la pagaille, considérautions parfois contraire aux textes ou à la doctrine qui prévaut
Ou comme le dit plus diplomatiquement Pierre MARIE : "comme vous le faites dans le présent topic - vous introduisez, dans certains autres topics, au sein de ce que vous présentez comme une référence, un vœu de préférence qui vous est propre ou même plusieurs vœux sans que la frontière soit toujours bien claire entre dispositions en vigueur et ces voeux."
Que nous débattions sur un point, il faut le dire, chacun porte ses arguments.
Mais donner une info ou un conseil aussi précis que possible, ne peut être basé sur un état d'ame, notre vision des choses et une interprétation personnelle, ici contraire au sens des textes. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 22:52:03
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Citation :
Initialement entré par Piovem
Pour air jordan je dirais que la simple défense de mes droits, tout récemment acquis, serait déjà suffisante.
Si cela fait un peu court, j'ajouterais que je voudrais faire du travail auprès des copropriétaires, très difficiles à contacter pour cause de résidence saisonnière; aussi pour cause de Conseil syndical à la botte du syndic, ou encore pour redresser une gestion à la dérive qui ne se montre que de façon sporadique tous les 5 voire 10 ans. Mais je vous passe le détail.
Oui gédé, j'ai besoin d'assistance dans la rédaction de cette lettre, mais aussi de savoir comment les choses s'organisent après avec l'huissier, le tribunal et tout le reste. Tout cela me paraît un alourdissement de la démarche qu'un décret bienvenu sembalit pouvoir nous alléger.
Vu comment les conseillers de ce site s'érigent en juges des motivations, je ne doute pas que ma démarche soit pour le moins longue et coûteuse, alors même que la recommandation de la Commission sur la Copro dit que cette liste doit être mise à disposition des copropriétaires, mon syndic fait partie de l'organisme qui se fait fort de mettre ces recommandations sur son contrat.
Mais que voulez vous dire par "faire du travail" , contacter chaque copropriétaire pour parler de la gestion du syndic?
comment une feuille de présence peut elle vous servir à " redresser une gestion à la dérive qui ne se montre que de façon sporadique tous les 5 voire 10 ans" ?
Vraiment, je pense qu'il existe d'autres moyens plus efficaces pour arriver à vos ojectifs louables.
Attention, tout bon syndic se doit de fournir la feuille de présence et ce sans demander aucune justification.
Cependant,le fait de rester evasif dans vos raisons que vous ne détaillez pas ne permet pas d'elargir le debat ce qui est regrettable!
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Piovem
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 14:52:43
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Mais que voulez vous dire par "faire du travail" , contacter chaque copropriétaire pour parler de la gestion du syndic?
Exactement
Citation :
comment une feuille de présence peut elle vous servir à " redresser une gestion à la dérive qui ne se montre que de façon sporadique tous les 5 voire 10 ans" ?
Et par où commence-t-on? L'oeuf, la poule...?
Citation :
Vraiment, je pense qu'il existe d'autres moyens plus efficaces pour arriver à vos ojectifs louables.
Vite, donnez-les moi.
Citation :
Attention, tout bon syndic se doit de fournir la feuille de présence et ce sans demander aucune justification.
Mais dans le cas présent il est mauvais et ne veut surtout pas me donner la liste des copropriétaires depuis fort longtemps. Que faire?
Citation :
Cependant,le fait de rester evasif dans vos raisons que vous ne détaillez pas ne permet pas d'elargir le debat ce qui est regrettable!
Je veux éviter d'être rébarbatif avec trop de problèmes qui accablent la copropriété. A titre d'exemple:
- Pas de contrat de syndic pendant 20 ans
- Pas de contrat d'employé depuis 20 ans. Le nouveau contrat doit rester secret (chut!)
- Les fonds pour les travaux sont restés dans une caisse (?) depuis 15 ans, cela faisait quand même 35K€.
- On ne sait pas si le compte du syndicat est séparé.
- Faux dans les votes et les comptes-rendus des AGs, etc.
Je pourrais continuer comme ça pendant longtemps. De toutes façons rien n'est résolu. Ma demande principale est de savoir si on peut faire appliquer la loi pour une broutille aussi simple, pour une fois que la loi semble claire et positive.
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 11:13:01
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Bonjour Piovem,
Il y a la solution de "l'injonction de faire", je ne retrouve pas où il en était question dans ce forum, mais il y a bien un intervenant qui va vous donner le lien 
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 12:06:57
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Il est vrai que vous ne trouverez pas grand chose sur UI s'agissant de " injonction de faire".
Mais avec un bon moteur vous trouverez plusieurs sites, dont celui de " Legifrance" qui vous éclaireront sur cette question.
En général, ne pas mettre "de ou du " dans le titre que vous cherchez.
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 12:51:12
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Piovem : pour revenir au sujet initial :
Votre demande de feuille de présence et surtout la MED étaient elles conformes ?
Pour cette dernière, un modèle (pas de Monsieur ni de formule de politesse) :
LRAR
MISE EN DEMEURE
Le .................... (je) nous vous avons fait parvenir une lettre recommandée avec avis de réception pour vous demander de nous adresser copie de la feuille de présence à l'assemblée générale du ......................................
Je) Nous tenons à vous rappeler les dispositions de l’alinéa 3 de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 modifié qui précisent que "La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée."
De plus, l'article 33 du décret modifié cité précise encore que "Le syndic détient les archives du syndicat (....) Il délivre copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes."
Sur cette question précise, vous ne pouvez ignorer que la 3° chambre civile de la Cour de Cassation par un arrêt rendu le 4.01.1996 avait déjà confirmé que la feuille de présence est une pièce annexe au procès-verbal d'assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est détenteur légal, et qu'il se doit d'en délivrer copie aux copropriétaires qui en font la demande.
A ce jour, malgré notre demande du ....( date 1ère demande....), vous ne nous avez toujours pas fait parvenir la copie de cette feuille de présence.
C'est pourquoi, conformément aux dispositions de l'article 63 du décret 67-223 du 17 mars 1967, nous (je) vous METTONS EN DEMEURE d’avoir à nous fournir la copie certifiée conforme de la feuille de présence à l'assemblée générale du ..........., sous huit jours, et au plus tard avant le ..(10 jours ouvrables) ..terme de rigueur.
Sans exécution de votre part à cette date, et sans qu'aucun autre avis ne vous soit donné, nous serons dans l'obligation d'en référer au juge pour vous y contraindre sous astreinte.
signature.
Bon courage. Pour la requête, c'est au prochain épisode. |
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Mise en demeure par huissier?
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