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albert13
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 06 sept. 2004 : 21:48:07
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bonjour,
j'ai construit sans autorisation du syndic et dans mon jardin privatif une piscine il y a 17 ans. Les copropriétaires intentent maintenant une action en justice et demandent la démolition de la piscine.
Peuveny-ils avoir gain de cause? Puis-je faire valoir la prescrition décennale conformément à l'article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut des copropriété?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 09:21:07
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Ce doit être la prescription décennale qui s'applique. Mais il y a un risque de renversement de la jurisprudence en fonction des arguments présentés par les parties en présence (notamment votre RC).
Qui vous cherche des noises après 17 ans ?
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 09:34:45
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Pardon Oldman... ajustez vos lunettes pour relire la question avant d'y répondre.
Qu'est-il dit : "j'ai construit une piscine dans mon jardin PRIVATIF ..."
Si votre jardin est bien "privatif", vous y faites ce que vous voulez, dans le respect de la destination de l'immeuble et des clauses du RDC.
Par contre, et il vous faut vérifier ce point, il est possible que ce jardin soit "partie commune" à USAGE ou "jouissance" privatif, ce qui n'est pas la même chose. Dans ce cas, vous n'avez qu'un droit d'usage du jardin, mais pas celui de creuser (affouiller) ou de bâtir en dur...
Vérifiez et revenez.... |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 10:16:30
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Oui, gedehem ,merci pour le conseil ,j'ai ajusté mes lunettes autant que faire se peut ! mais je n'ai pas lu votre réponse à la question posée à savoir quelle est selon vous le délai de prescription dans le cas qui est posé ?
François |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 10:55:33
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Oups, pardon : Pour moi, si le jardin est partie commune à jouissance privative, il s'agirait d'une prescription trentenaire.
La prescription décennale de l'art.42 ne concerne que les décisions d'AG, en aucun cas l'usage irrégulier d'une partie commune dont on a uniquement un droit de jouissance.
Quant à la piscine, il faudra en mettre une démontable.
Pour l'action en justice, il est dit "les copropriétaires ..." cad décidée en AG ? |
Edité par - gédehem le 07 sept. 2004 10:57:27 |
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albert13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 11:31:58
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merci à tous pour vos réponses,
oui le jardin est partie commune à jouissance privative.C'est la voisine la plus proche (présidente du syndic) qui cherche des noise car je souhaite vendre la villa. La décision d'esther en justice a été votée en AG hier matin. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 11:38:22
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De mon côté j'ai trové dans mes archives que j'aurai du consulter avant de répondre:
Extrait de l'Activité immobilière n° 596 :
" Si un copropriétaire fait réaliser de manière irrégugulière, c'est à dire sans autorisation de l'assemblée générale.une construction d'ouvrages sur une terasse partie commune dont il a la jouissance privative.l'action de la copropriété s'analysant comme une demande à faire cesser une appropriation par un copropriétaire bénéficiant d'un simple droit de jouissance et tendant à faire respecter le droit
réel de l'ensemble des copropriétaires sur une partie communune est une action soumise au délai trentenaire".
Ce qui confirme ce que gedehem dit plus haut.
Comme quoi l'union fait la force !
Voila, vous n'avez plus qu' à tirer la conclusion pour ce qui concerne votre affaire.
Précision pour terminer:
Cass.8ème ch.civ.21 mars 2000 pourvoi contre AIX-EN-PROVENCE 4ème ch.civ.section B 9 juin 1998 ZEMOR"
François |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 12:03:36
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Droits des copropriétaires sur les parties communes
Cass. 3e civ., 20 mars 2002, nº 00-17.751, nº 590 FS-P+B
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune d'une copropriété ne confère à son titulaire aucun droit d'y édifier des constructions.
Le règlement de copropriété d'une résidence stipulait un droit de jouissance exclusif sur un jardin partie commune au profit des propriétaires d'un lot. Ceux-ci y ont édifié une véranda sans autorisation de l'assemblée générale. Puis l'assemblée des copropriétaires a entériné les travaux en deux étapes moyennant versement d'une indemnité. Ainsi, au cours d'une première réunion, la ratification des travaux mise au vote à la majorité absolue de l'article 25 (b) de la loi du 10 juillet 1965 a été repoussée. Mais, par application du dernier alinéa de ce texte (aujourd'hui transformé en un article 25-1) une seconde délibération a entériné les travaux à la majorité simple de l'article 24.
Plusieurs copropriétaires insatisfaits de cette décision ont alors assigné le syndicat de la résidence en annulation de cette résolution. La Cour de cassation les approuve. Elle rejette ici le pourvoi formé contre l'arrêt d'appel qui leur avait déjà donné gain de cause.
Elle rappelle d'abord, conformément à une jurisprudence constante, que « l'attribution d'un droit de jouissance exclusif n'a pas pour effet de modifier la nature juridique de l'élément de l'immeuble sur lequel ce droit s'applique ». En l'occurrence il demeure partie commune et les copropriétaires auxquels le droit est conféré ne peuvent en user que dans la limite des prérogatives qui lui sont attachées. Il n'en résulte donc aucun droit d'édifier des constructions, ni aucun droit de propriété.
La Haute Juridiction ajoute ensuite que l'emprise sur le jardin commun ayant eu pour effet d'agrandir les parties privatives des titulaires du droit de jouissance exclusif, elle aurait dû être autorisée « par une décision explicite de l'assemblée générale ne pouvant être prise qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ». Effectivement, c'était bien cet article qui s'appliquait en l'espèce, s'agissant d'une modification du règlement de copropriété quant aux modalités de jouissance des parties communes initialement convenues, et pas seulement de travaux sur parties communes aux frais d'un copropriétaire. Même si l'emprise était de faible importance, la double majorité était nécessaire. N'ayant pas été obtenue, le vote de ratification de l'assemblée générale est annulé. Peut-on espérer qu'une telle fermeté de la Cour de cassation dissuade les membres de copropriétés de se comporter en propriétaires individuels ?
Source : Dictionnaire permanent - gestion immobilière
math |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 12:20:17
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Merci à Mathi, pour ce fil supplémentaire qui me fait dire " abondance de biens ne nuit pas " et cela vaut toujours mieux que des algarades trop souvent déplacées et stériles pour les uns comme pour les autres.Alors redressons, mais ne cassons pas !
Personne n'est parfait !.Personne n'est infaillible !
"A vaincre sans péril ,on triomphe sans gloire".
Amen  
François |
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albert13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 13:55:27
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| merci à tous pour vos réponses pertinantes. Je vais en tirer les conclusions. Dans cette affaire, il est désolant de noter que l'AG de copropriétaires est autorisée la construction d'une piscine chez un voisin et la refuse pour moi......mais l'AG est souveraine dans ses décisions!!!!!! |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 14:22:53
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Bonjour,
Attention, je vais poser une question sûrement très idiote.
Sachant qu'un copropriétaire peut "acheter" des parties communes, comme par exemple les combles, peut-il acheter un jardin (ou une cour, ou..) dont lui seul a la jouissance ??? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 15:08:20
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Albert13, si vous avez demandé l'autorisation à l'AG et qu'elle vous la refuse, reportez-vous dans le dernier sujet "Conseil Syndicaux et divers ...", post "Abus de pouvoir" et vous avez un élément de réponse sur la suite à engager, peut être .....
Sonate : les questions ne sont jamais idiotes ... les réponses parfois ....
Tout copropriétaire peut demander au syndicat la cession de parties communes, sous réserve qu'elles ne soient pas " nécessaires à la destination de l'immeuble", auquel cas il faudrait l'UNANIMITE de tous les copropriétaires pour le décider.
De plus, titulaire d'un droit d'usage sur ce jardin 'commun' à jouissance privative, seul ce copropriétaire serait susceptible de 'l'acheter'.
La procédure est simple : l'AG décide la création d'un nouveau lot privatif "par retrait sur les parties communes". Ce lot portera le n° suivant le n° du dernier lot de votre EDD. Un plan ou schéma accompagnera le dossier. Un nouvel EDD mentionnant ce lot sera annexé ainsi que le tableau récapitulatif des lot, la colonne "Observation" du tableau précisant "Nouveau lot crée par retrait sur les parties communes". Tout ceci peut être fait par le demandeur. La décision de l'AG se vote maj.art.26 "actes de disposition ....".
Si le jardin n'est pas très important, je ne suis pas du tout partisant d'une vente contre €€€€. Car dans ce cas, le syndicat ne serait pas fondé à imputer en totalité les frais liés à cette cession. D'autant que ce jardin ne sera certainement pas constructible, et que pour le syndicat, entre droit à jouissance privative ou droit de propriété, il y a une feuille de papier à cigarette (défense de fumer !).
Donc, cession gratuite, tous les frais étant à charge du demandeur. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 16:58:12
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Je me permet de rappeler la question posée :
Citation :
j'ai construit sans autorisation du syndic et dans mon jardin privatif une piscine il y a 17 ans. Les copropriétaires intentent maintenant une action en justice et demandent la démolition de la piscine.
Peuvent-ils avoir gain de cause? Puis-je faire valoir la prescrition décennale conformément à l'article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut des copropriété?
Seul Gedehem a amorcé une réponse à la question, qui mérite un complément.
Pour les deux prescruptions, la distinction est en principe simple :
10 ans : pour les actions personnelles nées de l'application de la présente loi (de 1965)
30 ans : pour les actions réelles.
Les modalités d'application sont plus complexes :
Relèvent de la prescription de dix ans, en particulier, les actions tendant à obtenir la suppression de travaux non autorisés, affectant l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes
Relèvent de la prescription trentenaire les actions en revendication de parties communes indûment appropriées par un copropriétaire (cf l'annexion d'un palier).
MAIS entre les deux il y a les actions mixtes : celles qui tendent à obtenir la suppression de travaux non autorisés mais qui tendent également à la revendication d'une partie commune appropriée à l'occasion des travaux non autorisés. Et là, c'est le bazar !
Tel est vraisemblablement le cas de l'ami albert 13 car il n'a sans doute pas posé sa piscine sur le sol (prescription de 10 ans) mais il a creusé le sol pour l'installer et s'est donc approprié une partie du tréfonds. Or le droit d'affouillement est un droit accessoire aux parties communes.
La clé du problème ? Vous la trouverez vraisemblablement dans la convocation, d'une part, dans le procès verbal d'autre part :
Si l'autorisation d'agir donnée au syndic a pour objet principal d'obtenir la démolition de la piscine, il s'agit d'une action personnelle (prescription 10 ans). Voir sur ce point Capoulade Les informations rapides de la copropriété 1993 p. 1100
Si l'autorisation donnée a pour objet principal la restitution du bout de tréfonds, c'est un action réelle (prescription de trente ans).
Mais attention, tout celà est très fin du point de vue de l'appréciation éventuelle des magistrats et l'avis d'un avocat spécialisé est nécessaire. Encore le donnera-t-il avec prudence et il aura raison. Votre chance est ici le délai écoulé très long (17 ans), et peut être aussi le fait que beaucoup de copropriétaires, acquéreurs depuis moins de 17 ans, ne peuvent se prévaloir du préjudice personnel consécutif à une situation qu'ils ne pouvaient ignorer puisqu'ils ont vu la piscine en visitant.
Enfin, si vraiment une autorisation de construire une piscine identique a été donnée à un autre copropriétaire, on frise de près l'action ad hominem, voire l'abus d'agir en justice.
Et finalement, ne pensez-vous pas que vos consorts souhaitent monnayer une éventuelle régularisation avant la vente de votre bien ? On a les otages qu'on peut 
J'ajoute que, dans la convocation, le texte du projet de résolution autorisant le syndic devait être joint (ce qui est souvent oublié.
Dîtes nous ce qu'il y avait dans la convocation, et comment on le retrouve dans le PV et si le projet était joint. |
Edité par - JPM le 07 sept. 2004 16:59:43 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 17:45:32
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Albert 13,
Vous voyez qu'après avoir envoyé des posts d'enfant de 3 ans ,j'arrive quand même à faire venir les "costauds" des forums et vous pourriez faire part de ces messages à votre présidente du conseil syndical.
Au fait le TGI est il déjà saisi ? Par qui ? Avez vous voté une délibération à ce sujet au cours de votre AGO d'hier ?
François |
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