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Dans le cas d'une nouvelle copropriété ; livraison décembre 2003 ; 1è re AG février 2004. Lors de cette toute première AG a été voté une proposition de contrat avec un syndic (celui du promoteur en l'occurrence).
1ère question : Il a été notifié lors de la convocation le projet de contrat du syndic avec le syndicat. En septembre 2004 il n'apparaît aucun contrat dûment signé . QUID ? Le fait d'avoir validé en AG l'approbation du syndic pour une durée de 3 ans maxi (mini 1 an) a valeur de contrat signé ?
2ème question : l'AG qui clôturera les comptes devrait (nous le souhaitons) faire voter la non reconduction en seconde année du syndic et voter l'approbation d'un nouveau syndic. Cette AG doit elle avoir lieu avant février 2005 (soit avant l'issue des 1 an ) ? sachant que la clôture des comptes intervient en année civile soit au 31/12/2004.
3ème question : Pour proposer au vote le nouveau syndic, il faudra que le conseil syndical adresse au syndic la proposition (devis) qui doit être jointe à la convocation. Si le syndic ne suit pas la requête du conseil syndical ; comment peut on se protéger pour éviter une nouvelle année sous le coup de ce syndic ?
Et en dernier lieur : Pouvez vous me CONFIRMER que désormais TOUT syndic doit se voir reconduit en AG (TOUS LES ANS) pour poursuivre son action dans une copropriété ?
Même si celui-ci décidait de rester de force, il y a toujours la possibilité de le révoquer à condition que la question soit portée à l'ordre du jour. Il ne faut en aucun cas commencer à laisser le syndic se comporter en roitelet, sinon la chute sera dure pour vous. Si aucun contrat n'est validé par une AG, le syndic ne pourra pas contester sa révocation en justice.
Le fait qu'un syndic tente de s'imposer 3 ans ne présage rien de bon pour la suite surtout si c'est le promoteur qui veut vous l'imposer.
Dans toute copropriété c'est le syndicat qui décide et non le syndic. Je sais certains ont tendance à l'oublier. Le syndic est tenu d'éxécuter les décisions prises en AG et de lancer les appels de fonds et payer les fournisseurs. A vous tous d'être solidaire et de changer de syndic lors de la première AG, pour cela, il suffit d'inscrire la question à l'ODJ par lettre RAR pour la prochaine AG (n'importe quand dans l'année de puis l'aménagement du 27/05/2004) et de joindre UN ou plusieurs contrats de mandat de syndic. Dans tous les cas limitez le mandat à une année tant que vous ne le connaissez pas. Vous jugerez à l'usage et non sur les références qu'il pourrait vous présenter sur la quantité de copropriétés qu'il gére.
Si le contrat n'est pas signé, le mandat n'a aucune valeur, mais que dit le PV et celui-ci a t-il fait l'objet d'une contestation dans les délais requis (2 mois après notification)
Ne comptez pas uniquement sur votre CS, il faut agir de votre côté étant donné que les textes actualisés vous en donne la possibilité.
Etoilede .... attention à ne pas tout mélanger. Soyons donc précis.
1/ question : Lors de votre 1ère AG de fév.2004, vous avez donné MANDAT à un syndic pour 3 ans aux conditions d'un contrat joint à la convoc. Il faut donc relire la résolution votée mentionnée dans le PV. S'il est dit comme ci-dessus, le mandat est bien pour 3 années suivants les conditions (contrat) fixé et approuvé. En général, il est précisé qu'il est donné mandat au pdt de séance pour signer le contrat. Mais cela est un peu accessoire, si je puis dire. Ce qui s''impose c'est l'approbation de ce contrat par l'AG rapportée dans le PV.
2/ question : Le mandat étant donné pour 3 années, c'est le max de date à date, c'est à dire au plus tard "date février 2004" + 3 ans = "même date février 2007". La nomination durant ce temps d'un nouveau syndic suppose donc la révocation de celui actuellement en place. Cette révocation (avant le terme du mandat, c'est comme si c'était un licenciement) doit être motivée, par des fautes graves de gestion par exemple. Dans le cas contraire, une révocation sans motivation réelle et sérieuse, le syndic actuel peut poursuivre votre syndicat et demander le paiement des honoraires restants et des dommages et intérêts pour rupture abusive.
3/ question. Sans motif réel et sérieux, pas de révocation. Donc cette question est sans objet.. Si vous en avez, il faudra mettre à l'ordre du jour : - Révocation du cabinet X en qualité de syndic (maj.art.25/25-1) - nomination du Cabinet Y en qualité de syndic pour un mandat d'une année à compter du ...(date AG) se terminant le (+ 1 an + 30 jours fin de mois) maj art.25/25-1) Approbation de son contrat (art.24).
Si le mandat est d'un an, la reconduction intervient l'année suivante ... pour la durée fixée par l'AG. Si c'est 2 ans, c'est tous les 2 ans. Pour 3 ans, qui est le max on vient de le voir, c'est impérativement 3 ans (365 jours x 3 = 1095 j) de date à date, du 24 février 2004 au 24 février 2007, par exemple. Son renouvellement éventuel sera dans 3 ans....
Vous vous sentez piégée pour 3 ans ? ben, .. je crois bien que oui .... Au CS de se retrousser les manches pour mettre le syndic au pas.
Le projet de contrat joint à la convoc indiquait que le mandat du syndic était d'1 an. (j'ai parlé des 3 an en référence à la legislation). Dans le pv de l'AG il est mentionné que celle ci aprouve ce contrat. Mais, compte tenu qu'il n'a jamais été signé post séance, dois je le considérer valable toutefois ?
Il y a donc lieu de procéder à la simple non-reconduction de leur contrat et proposer une nouvelle société (pour un an bien entendu).
Il n'est donc écrit nulle part que désormais quand bien même le syndic soit nommé pour 3 an il doit valider TOUS les ans sa reconduction ? je ne sais bien sur pas d'où je sors ça mais je l'ai lu quelque part .... dans un des topic peut être ??? Merci de définitivement me confirmer ce fait.
Heeuu ... étoilede .... Si vous habitez au 3ème étage, vous ne vous arretez pas au second pour rentrer chez vous ! Si vous nommer un syndic pour 3 ans, la question sera reposé 3 ans + tard !
Je vous le disais : soyez précise. Que dit, TRES EXACTEMENT, la résolution mentionnée dans le PV et que vous êtes censés avoir votée. S'il est dit " le syndic est nommé pour 1 an ....", c'est pour un an. Peu importe la signature ou non du contrat, du moment que le PV mentionne qu'il est approuvé.
Transcrivez ici la résolution précise du PV, ns vs donnerons un avis ensuite
Mais Etoilede ... il ne s'agit pas de donner des leçons ! Vous souhaitez une explication précise sur une question posée qui ne l'est pas ! Comment voulez vous qu'on vous réponde ! Tout au plus peut on expliquer comment ça marche.
Déja vous savez que ce qui prime, c'est ce qui est voté en AG et rapporté dans le PV. La signature ou non du contrat du syndic est un peu accessoire. Donc, si vous voulez une réponse précise, il nous faut exactement le texte de la résolution sur l'élection du syndic telle que mentionnée dans le PV. A bientôt.
Changement de syndic
Forum fermé
Posté - 06 sept. 2004 : 15:32:21
Trinity
