|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Julien Hay
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 03 sept. 2004 : 23:28:11
|
bonjour,
L'AG de notre copro va se tenir dans deux semaines et nous souhaiterions ne pas renouveller le syndic pro qui s'en occupe pour le remplacer par un syndic bénévole.
Ma question est la suivante: devons nous désigné le syndic bénévole lors de cette AG, c'est à dire devant le représentant du syndic pro? Ce dernier est alors tenu de l'inscrire sur le compte rendu?
Merci par avance
|
|
Signaler un abus
|
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 09:57:56
|
Le syndic est de droit secrétaire de l'AG mais vous pouvez aussi décider de désigner un des copropriétaires.Dans ces conditions, le syndic pro n'aura qu' à répondre aux questions du Président du bureau élu .Un ou scrutateurs élus aideront le président et le secrétaire désigné dans leur tâche respective.
Rappez vous que depuis le 1er septembre 2004 le PV devra être établi au cours de l'assemblée et signé par le président,le secrétaire (et les éventuels scrutateurs),à la fin de la séance ( D du 27/05/2004 ).
Le PV doit être adressé aux opposants et aux absents par LRAR dans les 2 mois qui suivent.
N'oubliez pas de citer l'article 42 de la loi du 10/07/65 avant la signature et la levée de la séance de l'AG
François |
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 10:45:33
|
Si vous ne renouvelez pas le mandat du syndic professionnel il faut désigner un nouveau syndic au cours de l'assemblée, qu'il soit l'un des copropriétaires, bénévole ou rémunéré, ou un autre professionnel.
Prenez le soin d'avertir le syndic en place avant l'assemblée. C'est une mesure de courtoisie qui facilite la transmission des pièces, fonds et archives. Il est désagréable pour un syndic de tomber dans une embuscade et il ne fait rien alors pour aider le successeur. Sous réserve de respecter quand même ses obligations légales, il n'a pas complètement tort. |
| Signaler un abus |
|
|
Julien Hay
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 14:13:02
|
concrètement, que devons-nous faire?
j'imagine que je dois notifier ce souhait au syndic actuel, afin qu'il soit au courant d'une part et afin que cela s'inscrive dans l'ordre du jour. Y-a-t'il un délai à respecter? Nous avons déjà reçu notre convoc à l'AG, un ordre du jour y figure. est-il amendable?
L'ordre du jour mentionne dans la rubrique Election du syndic: renouvellement du mandat de la SA XXXXX. En aucun cas il n'est fait mention de l'élection d'un nouveau syndic en cas de non renouvellement... Devons-nous demander à le rajouter?
J'envisage de faire le syndic bénévolement. Dois-je joindre les "conditions essentielles" d'un nouveau contrat (existe-t-il des contrats types)?
Il faut, j'ai lu, ne pas oublier de faire voter l'ouverture d'un compte bancaire au nom du syndic.
Mais après une fois que le nouveau syndic est élu, quid des résolutions qui figurent déjà à l'ordre du jour et que le futur ancien syndic avait prévu de passer en revue? sont-elles à considérer ou est-ce le nouveau syndic qui gère ces points? Dans l'affirmative, peut-on faire cela quelques jours plus tard entre copropriétaires (assurance, budget prévisionnel, etc.).
Une nouvelle aventure!!! |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 15:14:46
|
Si la convocation est déjà arrivée, il est maintenant trop tard pourmodifier l'ordre du jour puisque le décret applicable à compter du 1er septembre interdit tout ordre du jour complémentaire. Il est évidemment possible de ne pas renouveler le syndic. Dès lors il est bien nécessaire de choirisr un autre syndic : vous.
Il me semble que vous vous y êtes pris bien tard et que vous n'êtes pas encore en état de reprendre la gestion. Réflechissez y bien. Etes vous bien sur par ailleurs que tous les copropriétaires sont bien favorables à une solutioon de syndic bénévole ? Il y a au moins trois mois que vous auriez dû vous concerter avec les autres sur ce sujet.
Je pense qu'il serait préférable que vous passiez une année encore avec le professionnel pour bien assimiler tout ce qu'il y aura à faire et à prévoir.
Enfin il est bien tard aussi pour prévenir le syndic, ceci étant sur la plan des convenances. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 15:30:17
|
Bon, prenons les choses dans l'ordre :
La question souvent inscrite, qui est fermée , dit "Renouvellement du mandat de syndic ....." n'est pas tout à fait conforme. On ne renouvelle rien : un mandat de syndic est obligatoirement à durée déterminée. Si c'est jusqu'au 25.09, le 26.09 il n'est plus rien du tout.
Il ne s'agit donc en rien d'un renouvellelement mais bien d'un nouveau mandat, éventuellement à durée et conditions différentes.
La recommandation n°15 de la Comm Relat à la copro précise la question à inscrire. Un arrêt de Cass précise encore que (je résume de tête) "peu importe la rédaction de la question sur la nomination du syndic, par renouvellement du sortant ou par nomination d'un copropriétaire dont la candidature s'est déclaré en séance, la question inscrite à l'ODJ étant destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic."
L'AG ayant tout pouvoir pour amender ou corriger une question inscrite à l'ODJ, ce qui compte, c'est la question générique inscrite. Quelle est la finalité de la question posée, pour la nomination du syndic ou pour autre chose.
Dans votre ODJ, la question de la nomination d'un syndic est donc inscrite. Un copropriétaire peut tout à fait se déclarer en séance, l'AG voter pour lui, il est syndic.
Comme le précise JPM, il convient d'en informer, par courtoisie, le syndic.
Mais ce qui me chagrine, c'est que 15 jours avant l'AG, voila t'y pas qu'il y a un copropriétaire candidat syndic !
Lorsqu'un syndicat veut se gérer par lui-même, ça ne s'improvise pas au dernier moment. Cela se prépare, en particulier et généralement par le CS qui s'engage dans ce sens et prépare le terrain par une info des copropriétaires. Dans ce cas, la candidature du postulant est préalable et la question expressément inscrite.
Si vous êtes 5 ou 6 coproprios, c'est sans doute fait, mais si vous êtes 30 ou 50 et que l'idée vous vient maintenant au dernier moment, c'est un truc à prendre une baffe, surtout s'il n'y a pas d'instance de divorce d'avec votre syndic....
En second lieu, il convient de bien préparer l'AG :
- le pdt de séance (qui ne sera pas le candidat-syndic) devra IMPERATIVEMENT se faire remettre du syndic sortant/secrétaire provisoire la 'feuille de présence' de l'AG, pour vérification et validation. Ne pas commencer l'AG sans cette feuille sous le coude du Pdt. Au besoin, s'il y a risque de conflit, préparez une copie de cette feuille de présence (pour chaque copro nom, adresse, n° lot, tantièmes des lots) que vous ferez signer si le syndic sortant vous quitte en emportant l'original ("puisque c'est ça, débrouillez-vous !").
Ne pas oublier que c'est le pdt de séance qui PRESIDE et DIRIGE les débats, et pas du tout le syndic.
- le postulant syndic sera candidat secrétaire de séance (surtout pas le syndic sortant, c'est une constante lorsqu'on change de syndic). Vous serez donc candidat à cette fonction, surtout pas à celle de pdt (le syndic ne présider l'AG).)
- les scrutateurs auront des papiers et des calculettes, car ils procèderons au décompte des voix lors des votes et inscrirons ceux qui votent Contre et s'abstiennent.
Quant aux décisions prises par une AG du syndicat, elles sont étrangères à l'identité du syndic. Il y a continuité dans la gestion du syndicat, que le syndic soit Paul ou Gertrude.
Il faudra donc, si vs êtes élu, que le pdt de séance poursuive les débats et les questions inscrites à l'ODJ, jusqu'à la dernière. Peu importe l'ancien syndic, même s'il part en claquant la porte.
Si c'est le cas continuez. S'il vous met dehors parce que vs etes chez lui, transportez l'AG ailleurs, faites signer la feuille de présence de secours, et poursuivez l'AG.
En conclusion, n'oubliez jamais (vous et les autres coproprios) que c'est VOTRE AG, que c'est vous tous qui décidez ce qui est bon pour vous et que le syndic sortant, sauf pour rendre les comptes, n'est pas indispensable à sa tenue.
Mais à bien vous lire, je sens de votre part une méconnaissance de certaines règles et façon de faire, une improvisation dans votre candidature, que je trouve un peu risquée.
Si c'est le cas, prenez votre temps, nommez le syndic pour UN AN.
Vous aurez un an pour bien préparer votre affaire.
Etre syndic, c'est comme en politique : l'important n'est pas d'être élu, mais de savoir et de dire ce qu'on va faire une fois élu.
Que dit et fait le CS dans votre copropriété ?
|
Edité par - gédehem le 04 sept. 2004 15:38:29 |
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 19:32:11
|
Merci pour la clareté de cet exposé. J'ai juste une petite question à propos de la réelection du syndic.
Que peut-on faire concrètement qd on recoit une convoc avec juste ""Renouvellement du mandat de syndic ...selon contrat et tarifs joints" et ou le contrat propose une période de 3 ans. Doit-on proposer la durée de 1 an pdt l'AG ? Est-ce possible et est-ce valable ?
Bon comme cette réélection est de l'année derniere, je reprends les minutes et il est dit texto :
"L'assemblée renouvelle le mandat de ... pour 3 années suivant contrat et conditions joints a la convocation, et ce, jusqu'à la prochaine AG qui sera amenée à délibérer légalement sur ce point.
En clair, ca veut dire quoi ???? Il est là pour 3 ans ou bien on rediscute cette année ???
Merci pour vos lumières  |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 21:15:29
|
C'est rigolo comme ces pseudo professionnels peuvent écrire des c...ies !
S'il a été élu le 15 mai pour 3 ans, le 16 mai à 0 h. 3 ans plus tard il n'est plus syndic !!!!! Si' l'AG a lieu le 10 mai, c'est bien ... sinon le 16, y'a pu d'syndic, peu importe l'AG !
Et c'est la même chose si le mandat est d'un an, sans précision d'échéance. Dans ce cas, 1 année étant de 365 jours, 365 jours après sa nomination, en l'absence d'une nouvelle nomination, il n'est plus syndic.
On voit ici aussi toute l'inconscience (la bétise ?) des copropriétaires : mettez que je sois le syndic et que je convoque l'AG ce même 15 mai 3 ans + tard pour délibérer sur ma nomination. Il y a un pb, pas l'art.25-1, donc tout le monde pense qu'on va convoquer une seconde AG pour délibérer à l'art.24.
Ben c'est raté : parce que le 16, y'a pu d'syndic pour convoquer !
Reprenez l'exemple avec 1 an, c'est la même chose.
Dans votre cas, si l'élection date de l'an dernier et pour 3 ans, vous en avez encore pour 2 ans, en notant bien que pour ces 3 ans c'est impérativement de date à date, du 15 mai 2003 au 15 mai 2006, point final. ... Le 16 mai 2006, il n'y a plus de syndic si pas d'élection avant.
Ceci dit, TOUTES les questions ou résolutions soumisent aux votes des copropriétaires sont TOUTES amendables, modifiables, sous réserve de ne pas en modifier le sens général.
Le syndic PROPOSE, l'AG DISPOSE.
La résolution proposée pour l'élection du syndic devra être modifiée comme suit : (rédaction type, conforme à la recommandation n°15 de la comm-relativ à la copro, ministère de la justice) :
" Le syndic est élu pour un mandat d'UN an, qui commencera le (jour de l'AG) pour ce terminer le (mettons Date AG + 1 an + 30 jours fin de mois.)"
Exemple : AG le 15 mai 2005, mandat d'1 an à compter de ce jour et jusqu'au 30 juin 2006.
Bien sûr, il faudra veiller à ce que l'AG suivante soit convoquée avant la fin mai.
Pourquoi ce délai en sus ? Parce que si l'AG est convoquée pour le 20 mai, et qu'il y a un pb, on a toujours un syndic jusqu'au 30 juin en capacité de convoquer une seconde ... voire une 3ème AG avant ce 30 juin.
Dans votre cas, même si le mandat était de 3 ans l'an dernier, mais que la question de la nomination d'un syndic est inscrite à l'ODJ de votre AG qui est dans 15 jours, il doit y avoir un vote sur cette question et, peut être, la nomination d'un new syndic, non professionnel.
Si la question n'est pas inscrite, vous gardez votre syndic actuel.
|
Edité par - gédehem le 04 sept. 2004 21:25:53 |
| Signaler un abus |
|
|
Julien Hay
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 05 sept. 2004 : 19:48:08
|
Tout d'abord, merci pour ces réponses.
Pour en revenir à mon cas personnel, la copropriété est composée de 4 copropriétaires pour 4 logements.
L'idée d'un syndic bénévole murit maintenant depuis deux ans avec un autre copropriétaire. Nous nous sommes préalablement réunis tous les 4 (samedi dernier) pour en discuter, et li'dée semble réjouir tout le monde, mais il est vrai que nous avons décidé de passer à l'action une fois les convoc réçues, ce qui est tardif.
Certes il y a une certaine improvisation dans notre démarche mais elle n'est pas complète pour autant. Pour ce qui est de notre expérience en terme de syndic, elle se résume à la compréhension des documents financiers joints à la convoc mais est très limitée du point de vue des dispositions juridiques. Mais c'est en forgeant que l'on devient forgeron, et même si un seul syndic bénévole sera nommé, dans les faits, ce seront deux copropriétaires qui s'occuperont de la gestion. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 sept. 2004 : 22:03:58
|
Bof, pour 4, ya pas de quoi se chagriner.... bien que 4 ou 250, c'est la même chose.
Vous êtes pratiquement tous d'accord à 4 : donc, préparez bien l'AG, un pdt de séance et 1 secrétaire (vous) et l'affaire est dans le sac.
Adhérez à une assoce de coproprios, et vous aurez tous les éléments pour bien faire. En cas de doute, un petit mot ici, et vs avez la réponse .... |
| Signaler un abus |
|
|
aquitaine
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 14 oct. 2004 : 15:01:56
|
Bonjour,
je voudrais soumettre un problème : notre syndic a oublié de renouveler le contrat de syndic depuis plus d'un an ??? date de fin du précédent mandat juin 2003 et il y a une semaine, envoie d'un recommandé avec proposition de renouvellement pour 3 ans à partir d' octobre 2004 date à laquelle il convoque l'AG ... légalement qu'est ce que cela implique cet oubli ?
nous sommes en pleine rétrocession, reste l'accord des copropriétaires sur découpe prévu à l'ordre du jour et des démarches administratives qui m'échappent ...
quelqu'un a t'il été dans cette situation ou a t'il des références légales sur le sujet ... je commence à trouver cette situation longue (depuis 6 ans, la démarche de rétrocession est engagée). de plus compte tenu du contexte actuel, j'aimerais que le mandat du syndic ne soit que d'un an ... est il possible de le faire lors de l'ag ou doit on prévenir le syndic auparavant ...
MERCI pour vos réponses
isabelle froc |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
désignation d'un syndic bénévole
Forum fermé
