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nperbos
Contributeur débutant
23 réponses |
 Posté - 06 sept. 2004 : 19:26:06
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Bonjour,
Je reposte ce qui me préoccupe car je ne suis pas certaine que mon message précédent soit passé.
Je suis locataire d’une HLM (3F/RUF) depuis 1987.
La première année dans les charges récupérables :
celles concernant l’entretien espaces extérieurs et intérieurs, pour ma quote-part s’élevaient à 87 €. En 1988 : 176 €.
J’ai confirmation, à ce jour, après un rv au siège des 3 F/RUF, que :
ce poste intitulé maintenant Entretien et Nettoyage englobe les salaires de :
. l’homme de ménage 421 € (avec prime d’ancienneté)
. et celui à 75 % du gardien 197 € qui n’effectue pas de nettoyage mais s’occupe des poubelles.
Il reste 694 € - 618 € = 76 € non justifiés.
En supposant les produits d’entretien, les ampoules, inclus dans la différence globale (59 logements) constatée : 3 537 € cela me paraît excessif pour un an.
Mais je vous interroge sur le fond :
Au regard de toutes les informations glanées sur votre précieux site (dont j’ai lu la totalité sur le sujet) et ailleurs (liste officielle des charges récupérables), jurisprudence… j’avais contesté, en mars 2004, par LR - renouvelée par courrier simple car l’interloculeur avait changé - , une régularisation 2002 fournie tardivement et très rapprochée de celle de 2001 - elle aussi tardive et réglée, avec accord, sur cinq mois- ainsi que des intérêts de retard, et bien sûr, demandé à consulter les justificatifs.
Lors de mon entretien au cours duquel je n’ai pu obtenir aucun justificatif - dont j’aurai payé les photocopies comme je l'ai fait auprès du fisc pour TOM - mais seulement le montant des salaires du gardien et de l’homme de ménage.
il m’a été précisé que c’était le syndic de la copropriété contiguë à l’immeuble HLM ayant des installations communes (parkings, chauffage, eau froide et chaude, taxe balayage) qui gérait les charges afférentes et qui salarie le gardien, alors que sa femme effectue le nettoyage de la copropriété.
J’ai bien entendu argué de la loi et de la jurisprudence de la Cour de Cassation qui prévoit « 75 % du salaire et charges sociales du gardien à la condition du cumul Ménage + Poubelles » pour faire prévaloir qu’aucune récupération n’était possible en ce qui concerne le gardien (plutôt employé d’immeuble, puisque ses horaires sont affichés).
Il m’a été avancé que l’emploi du gardien était précieux… ses qualités peu usuelles…
Il effectue évidemment des interventions proches de la gestion pour les locataires (loyers, accompagnement des entreprises, clés…).
L’entretien, bien que courtois mais insatisfaisant quand au problème de fond, ne m’a pas convaincue du bienfondé de la régularisation des charges.
J’ai l’intention d’en faire état dans un courrier car la promesse d’éclaircir d’autres points de gestion des charges par la copropriété (prix de l’eau chaude plus élevé pour les locataires HLM, compteur absent pour l’arrosage de l’espace vert concernant les locataires et de ce fait arrosé une seule fois en deux ans) peut s’avérer longue à réaliser (une AG par an).
Au stade suivant je ne sais si l’adossement à une association ou une demande de médiation est préférable.
Qu’en pensez-vous ?
Merci de votre réponse.
Nicolep
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nperbos
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 13:12:16
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Suite
A l'heure actuelle je pressens le “bras de fer“. Il s'annonce, pour la régul 2002, par un courrier du bailleur comportant en préalable :
Citation :
“Afin d'éviter la suspension ou l'arrêt du versement de l'Aide Personnalisée au Logement (A.P.L.), nous vous demandons de bien vouloir compléter, dater et signer le plan d'apurement ci-joint.
NOTA : “La proposition de l'échéancier prévu par l'article R 351-30 du code de la Construction et de l'Habitation qui n'est pas une renonciation à l'introduction d'une instance judiciaire tenant à contater l'acquisition dde la clause résolutoire de votre bail“.
QUI aurait la connaissance des droits du locataire bénéficiant d'une APL et qui continue a payer loyer + provisions de charges, mais conteste :
1) erreurs purement comptables (à partir des documents du bailleur c.a.d.: quittances de loyer et régularisations annuelles de charges) dont le total dépasse le montant de la régul. 2002
2) les postes qui ne devraient pas être récupérables tels que : “Entr.Récupération logement“, les 8% des frais de rôle de la TEOM qui ne sont, d'après le bailleur, plus répercutés à partir de 2003.
3) les salaires du gardien récupérés à 75% alors qu'il n'effectue que la sortie des poubelles
4) Et peut-être d'autres contestations puisqu'aucun justificatif n'a été présenté malgré un rendez-vous dans les locaux du bailleur.
Excusez la lourdeur du sujet. Elle est comme les charges qui représentent 50% du loyer de base.
Nicolep |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 13:34:48
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Nicolep, à la lecture de vos 2 posts, je vous conseillerai fortement de vous rapprocher pour commencer d'une association de défense de locataires HLM qui me paraît être plus à même de vous répondre sur ces questions très spécifiques puisque la législation sur les HLM est un peu différente de celle du parc privé.
Ce lien peut éventuellement vous donner des pistes: http://www.universimmo.com/accueil/uniadr000.asp
Mais je m'apercois qu'il y a de plus en plus de questions à propos des HLM ces dernières semaines et qu'il y a peu d'intervenants. Peut-être serait-il temps de se pencher un peu plus sur les spécificités de ces logements  - En tout cas, merci de revenir nous tenir au courant 
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
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nperbos
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 17:37:16
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Merci Julia,
J'ai commencé la "prospection" des associations. Pour le moment deux ont retenu mon attention et celle d'autres colocataires, CNL et AFOC.
Bien sûr que je vous tiens au courant. C'est un juste retour de votre aide.
Nicolep |
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scirocco
Pilier de forums
486 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 22:46:08
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| je dirais que les associations que vous citez Nicole, sont des associations nationales, qui ne vous aideront que sur des textes de loi, mais qui ne prendront jamais en compte, la specificité de votre residence HLM, car le probleme est bien là, nombreuses sont les situations propres à une residence HLM que l'on ne retrouvera pas dans une autre residence HLM, meme au sein d'un groupe du meme bailleur et les associations nationales n'entrent pas dans ces considerations, et de ce fait perdent de leur efficacité. L'association la plus efficace etant l'association, constituée de locataire de votre residence. |
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nperbos
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 14:04:42
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Bonjour Scirocco,
Votre résidence n'a donc adhéré à aucune des associations siégeant à la Commission nationale de concertation ?
Vous écrivez : Citation :
"L'association la plus efficace étant l'association constituée de locataires de votre résidence"
Voici l'idée partagée par certains de mes colocataires :
1) Amicale à constituer
2) Adossement à une association (les nationales ont des services concernant Paris, où est situé notre immeuble) car pour les tentatives de conciliation elles sont représentées puisque siégeant à la Commission nationale de concertation.
En effet lors des séances sont en présence :
1) représentants des propriétaires,
2) représentants des associations,
3) bailleur,
4) locataire.
L'un de nos locataires en a fait le compte rendu, récemment.
Sur les contestations : salaire gardien, 8% des frais de rôle de la TOEM, combustible, remplacement gardien,
le représentant du bailleur n'a convaincu ni les représentants des propriétaires - qui ont bien confirmé le devoir de “nettoyage + poubelles“ si récupération de 75% du salaire gardien - ni ceux des associations et bien évidemment ni notre locataire.
Résultat : non conciliation.
Il semble, de l'avis de plusieurs horizons associatifs, que cette étape de la commission de conciliation soit bienvenue pour une bonne suite devant un T.I.
Je précise aussi que notre S.A. HLM est "connue" des instances juridiques et associatives.
Quant à, comme le conseille Joulia, Citation :
" vous rapprocher pour commencer d'une association de défense de locataires HLM"
je n'en ai pas encore trouvé.
Nicolep |
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scirocco
Pilier de forums
486 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 16:50:29
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Bonjour, honnetement je ne connais pas "la Commission nationale de concertation". Nous sommes constitués en association, depuis 6 mois et nous avons 70% des locataires comme adhérents, je vous promet que a chaque fois que j'annonce a mon interlocuteur, quel qu'il soit, le % d'adhérent, cela fait son petit effet, je ne sais si cela sera suffisant pour demander une regularisation sur des charges non justifiées, que nous avons payés anterieurement, mais nous sommes pret moralement et financierement pour aller au bout
si nous avons decider de nous passer d'une tutelle d'association nationale, c'est parce que, apres avoir consulté 3 presidents d'associations de locataires HLM, aucun n'a pu demontrer un interet a le faire, a part etre informé des textes de lois en vigueur et. bref je vous laisse juge, pour notre part nous avons décidé dans un 1er temps de nous lancer seul et de voir par la suite |
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nperbos
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 10:47:52
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Bonjour, Citation :
Si nous avons decidé de nous passer d'une tutelle d'association nationale, c'est parce que, après avoir consulté 3 présidents d'associations de locataires HLM, aucun n'a pu démontrer un interêt à le faire, à part être informé des textes de lois en vigueur et. bref je vous laisse juge, pour notre part nous avons décidé dans un 1er temps de nous lancer seul et de voir par la suite
Mais ces présidents ont-ils obtenu satisfaction quant aux revendications ? Car je m'astreins au “devoir de résultats“ lorsque j'engage la responsabilité de tiers.
Notre action préalable consiste à obtenir justice à moindres frais, puisqu'après la non-conciliation, deux actions auprès du T.I. ne nécessitent pas la présence d'avocat.
Même les textes juridiques lois et jurisprudences peuvent être obtenus sans les associations nationales. Soit. Mais encore faut-il ne pas perdre d'un côté ce que l'on gagne de l'autre !
Jusqu'à présent je tente d'avoir des infos sur le “terrain“ pour atteindre ce but . A+
Nicolep |
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