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questionappart
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1215 réponses |
 Posté - 07 sept. 2004 : 14:57:23
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Bonjour,
je vous résume ma situation.
Fin juillet mon propriétaire et moi nous mettons d'accord pour un rachat de l'appartement que j'occupe. Comme nous partons tous les deux en vacances, nous nous mettons d'accord pour signer le compromis fin aout et échangeons le nom de nos notaires.
A ce jour, le compromis n'est tjs pas signé . Je l'ai eu au téléphone.Voici deux choses qu'il veut mettre dans le compromis:
- le montant de travaux voté en 2003 qu'il va donc payer
- l'AG de 2004 devait avoir lieu en juin mais faute d'entente il n'y a pas pu avoir de compte-rendu d'AG. Cette AGf aura lieu fin septembre. Le proprio veut donc me donner pouvoir pour cette AG et mettre dans le compromis je vai devoir payer les travaux votés. Est-ce légal et normal vu que je ne serai pas propriétaire? J'ai l'impression qu'il essaie de me rouler sur ce point. Si il passait par une agence avec un acheteur inconnu, cette clause serait-elle présente?
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 15:04:00
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Cela semble tout à fait normal. Vous achetez à un certain prix. Des améliorations seront peut-être décidées lors de cette AG, c'est vous qui en bénéficierez, c'est à vous de les payer.
jcm |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 15:08:10
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| Une de mes voisines m'a dit lors d'une discussion que tout travaux voté pendant qu'une personne est propriétaire était vpayable par celle-ci.Est-ce faux? |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 19:31:19
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votre voisine est surement charmante mais est elle soit professionnelle soit amateur "éclairée" ?
personnellement, je m'en tiendrais à ce qu'à dit jcm. il s'agit d'une clause extrémement courante mise dans de nombreux compromis. mais comme toute clause (sauf celles d'ordre public) elle peut être discutée.
vous devriez téléphoner au président du conseil syndical pour avoir une idée de l'ordre du jour de la prochaine AG (qui n'est pas forcément encore tout à fait défini) et regarder le PV de l'assemblée de l'an dernier pour voir si certains travaux étaient prévus mais non votés (et qui reviendraient sur le tapis sans doûte cette année). |
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 11:21:36
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bonjour à tous,
je reprends mon post pour que chacun puisse suivre mes réflexions:
j'ai trouvé sur ANIl le texte suivant:
LES MUTATIONS DE LOTS DE COPROPRIETE (décret du 27.5.04 : art. 2 à 5)
Etat daté (art. 4 / décret du 17.3.67 : art. 5)
L'information des parties à l'acte de vente est clarifiée. L'état daté (note de renseignements) qui est adressé par le syndic au notaire, à la demande de celui-ci ou du copropriétaire vendeur, doit comporter trois parties distinctes : les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dues par le syndicat au vendeur et les sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire.
1ère partie : sommes dues au syndicat par le vendeur (syndicat créancier) :
provisions exigibles du budget prévisionnel ;
provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
charges impayées sur les exercices antérieurs ;
sommes dues au titre du paiement différé par le copropriétaire vendeur qui n'a pas donné son accord aux travaux d'amélioration (loi du 10.7.65 : art. 33) ;
avances exigibles, c'est-à-dire décidées par l'assemblée générale et non réglées (réserve prévue au règlement de copropriété, avances décidées par l'assemblée générale pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation susceptibles d'être nécessaires dans les trois ans à venir et avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale).
S'il y a des créanciers inscrits, ces indications doivent désormais être portées à leur connaissance par le notaire ou le copropriétaire cédant.
2ème partie : sommes dues par le syndicat au vendeur (syndicat débiteur) :
avances non utilisées ;
provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période au cours de laquelle se situe la vente et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme, soit après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.
Ces sommes sont comme auparavant indiquées par le syndic, pour le lot considéré, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement de comptes.
3ème partie : sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire :
reconstitution des avances, de façon même approximative ;
provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à cette 3ème partie, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Entrée en vigueur le 1er septembre 2004.
Répartition des dépenses entre les parties en cas de vente (art. 5 / décret du 17.3.67 : art. 6-2 et 6-3 nouveaux)
Les rapports entre vendeur et acquéreur d'un lot de copropriété sont clarifiés, la répartition des dépenses entre eux est facilitée.
Rappel sur l'exigibilité :
- la provision relative au budget prévisionnel est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 14-1) ;
- les sommes afférentes aux dépenses hors budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 14-2).
Désormais à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
- le paiement de la ou des provision(s) exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle se passe la vente, incombe au vendeur ;
- le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
- le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Une convention contraire est possible mais elle n'a d'effet qu'entre les parties au contrat de vente. Le texte ne fait que reprendre la jurisprudence actuelle.
Ces dispositions entrent en vigueur le 1er septembre 2004.
Obligations du vendeur (art. 3 / décret du 17.3.67 : art. 4-4 nouveau)
Il est précisé que l'obligation de communiquer le carnet d'entretien de l'immeuble et le diagnostic technique, s'il existe, incombe au copropriétaire vendeur. Entrée en vigueur immédiate.
Il s'agit de nouvelles dispositions depuis le 1er septembre.
Que signifie exactement la phrase "Une convention contraire est possible mais elle n'a d'effet qu'entre les parties au contrat de vente. Le texte ne fait que reprendre la jurisprudence actuelle."
Que le propriétaire peut demander une autre disposition, en gros que nous soyons obligé de tout payer!!!
Help!! Je voudrai avoir quelque bille avant de recncontrer mon notaire la semaine prochaine
Merci bcp  |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 14:07:07
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ça ne change rien à ce que l'on vous a dit précédement concernant les clauses à voir avec votre vendeur et qui ne sont pas exhorbitantes (revoir post jcm par ex ou le mien) et même trés classiques.
par contre, ce nouveau texte, régit les rapports entre le syndic, l'ancien propriétaire et le nouveau. ce n'est plus au syndic de faire une répartition prorata temporis pour les charges courantes . le vendeur lui devra la provision correspondant à la période en cours. et il devra y avoir dans l'acte, un accord entre le vendeur et l'acquéreur pour toutes répartitions différentes. (donc ne pas oublier chaque cas, le notaire est là pour vous expliquer le fonctionnement. rassurez vous, il en sait en général tout autant que vous sur le sujet  ) |
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 14:25:35
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Je pensais qu'il s'agissait aussi de règle utilisable pour un compromis. Je pense que le propriétaire veut que je paye les charges à partir du compromis et moi je ne suis pas d'accord!!
Je sais que ce n'est pas exhorbitant mais bon moi dans le délai entre le compromis et l'acte final je ne vais pas m'éxonérer de payer mon loyer, donc..
Je souhaite juste savoir ce que signifie légalement ce décret et ce qui est le plus équitable comme application par rapport à celui ci. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 14:37:48
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il y a une différence entre :
1 - les charges courantes : il parait équitable que vous les régliez à partir du jour de la vente (et non du compromis mais on avait compris qu'il s'agissait de travaux)
2 - les charges pour travaux : et là, il souhaitait, d'aprés ce que vous nous avez dit au départ (ou tout du moins ce que l'on avait compris) que vous preniez en charge les travaux votés entre la signataure du compromis et la vente et non les travaux uniquement votés aprés la vente. vu que ces travaux, s'il y en a, vous bénéficieront à vous, et non à lui, ça nous paraissez normal (d'autant que c'est une clause fréquente à 90%) |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 14:51:14
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oui c'est bien cela il voudrait que je paie les travaux votés alors que je ne suis pas propriétaire!!! Et c'est normal à 90%. 
Et bien moi je ne trouve pas cela normal du tout. Surtout que bien évidemment il y a une AG entre le compromis et l'acte final et que je dois m'engager maintenant pour des sommes inconnues alors que je ne suis pas encore propriétaire. C'est archinul comme fonctionnement!!
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 15:12:41
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désolé.
pour digérer le problème :
1 - demander à votre propriétaire le compte rendu de l'AG de l'an dernier pour voir si certains travaux étaient prévus et refusés (ils peuvent ressortir cette année)
2 - prendre contact avec le président du conseil syndical, pour savoir ce qu'il devrait y avoir à l'ordre du jour. il doit savoir surtout si l'assemblée doit se tenir fin septembre (les convoc ont dû déjà partir d'ailleurs ou sont sur le point de partir si petit retard ) |
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 15:49:15
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Moi je serai pour respecter le décret du 27 mai 2004. Peut être que le résultat est le même mais la loi est la loi..
Je suis d'accord pour respecter cette loi. Et c'est bien plus simple.. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 16:20:38
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| c'est pas une loi, c'est un décret et ça concerne les rapports entre syndic et vous, et non pas les rapports entre acquéreurs et vendeurs. |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 17:00:47
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OK c'est un décret (si il est pas applicable, à quoi il sert alors)
Il décrit qui paie quoi à qui lors d'une mutation (donc vente par exemple):
Donc si lien syndic-> nouveau propriétaire et lien syndic -> vendeur mais que compromis différent des règles ci-dessus, a quoi ca sert???
Je suis un peu bête certainement et j'y connais rien en décret mais là si on raisonne logiquement y a un souci!!!!!! |
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 09:21:28
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ca y est, j'ai eu une copie dui compromis. Nous avons rdv pour explication avec notre notaire dezmain soir. Comment cela se passe-t-il si nous ne sommes pas d'accord avec certaines clauses.
Est-ce les notaires qui font le relai? Doit-on négocier nous même?
Pour info, la clause décriée dans ce post dit: tous travaux votés à compter de la signature du compromis sont à la charge de l'acquéreur!
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perestroika
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396 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 10:05:38
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questionappart : Je crois que dobaimmo vous a déjà répondu plusieurs fois non ?
Si vous n'arrivez pas à vous mettre d'accord avec le vendeur, la vente ne se fera pas. C'est aussi simple que ça.
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 11:52:08
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Cher Perestroïka,
il faudrait peut être apprendre à lire.
Je demande la marche à suivre pour la négociation (et pas forcément par rapport à cette clause): cela se fait-il entre les notaires et chaque notaire voit avec son client ou est-ce moi qui doit négocier directement. Je ne parle aucunement de la fréquence ou de la régularité de la clause en question. |
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perestroika
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396 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 12:00:49
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| Ben ça dépend de vous et du vendeur. Si vous et le vendeur êtes d'accord et dispo pour vous rencontrer, vous pourrez négocier en direct. Sinon non. |
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 09:21:36
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Du nouveau et quelques informations sur l'avancée de mon problème.
Comme je l'avais dit précédemmentn j'ai pris un notaire pour me conseiller dans l'achat. Bien m'en a pris!!!
Concernant la fameuse clause que je réfute, le notaire m'a effectivement signalé que ce n'est pas du tout la clause habituelle qui est bien : "Les travaux votés sont payables par la personne qui est copriétaire au montant du vote". Sinon, il faut que le prix soit en rapport avec les travaux à payer, ce qui n'est pas mon cas: cela reviendrait pour moi à payer deux fois les travaux.
Je ne comprends donc pas que l'on me dise que c'est une clause présente à 90% alors qu'il s'agit plutot du contraire.
En plus il apparaît que l'ordre du jour de l'AG qui n'était pas en ma possession propose un vote pour ravalement de façade. Je précise que la copie de la dernière AG qui m'avait été fourni ne parlait aucunement de ravalement de façade. Ououou le vilain vendeur qui voulait me rouler dans la farine.Dans ce cas le prix du bien est trop élevé!!!
Autre point: le notaire a déjà vendu un bien dans ma copro. Il était en convention PLA. Il faut donc que nous vérifions que le bien n'est pas dans ce cas. Si il l'est, le prix est alors trop élevé (20% au moins). En effet cette convention prévoit un loyer plafonné jusque 2011. D'après les premiers calculs, le loyer pour mon appartement serait de 2000 Francs. Donc au prix que l'on me demande je ferai une très mauvaise affaire...
Voilà les nouvelles.. je vous tiens au courant |
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perestroika
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396 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 09:51:30
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Je pige pas bien le prob ni votre logique.
On vous propose un bien à un certain prix : Soit ça vous convient, soit ça vous convient pas.
Si ça vous convient pas soit vous laissez tomber soit vous essayez de négocier.
Le vendeur est un filou si par exemple il fait une rétention d'info qu'il devrait vous fournir, mais pas s'il propose son bien plus cher que vous ne voudriez le payer.
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 10:00:30
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Vous ne comprenez pas le problème!!!! Je vous signale qu'il y a eu rétention d'information et peut être tromperie sur le bien et vous me dites que vous ne comprenez pas le problème. Nous allons effectivement négocier par le biais du notaire dès que nous aurons toutes les informations en main pour pouvoir vraiment réfléchir à cet achat. Pour l'instant nous n'avions pas eu toutes les informations.
Cher perestroïka, je ne comprends pas votre logique non plus .
Un achat est quelque de sérieux, cher monsieur, et nous ne pouvons pas signer sans avoir toutes informations nécéssaires. Je ne cherche pas à contourner les choses mais vu le marché actuel je ne tiens pas à être roulée non plus.
Je pensais trouver des conseils sérieux sur ce site (et pas pour rouler le vendeur, je précise!!). Je ne comprends vraiment pas votre comportement.
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perestroika
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396 réponses |
Posté - 22 sept. 2004 : 10:21:35
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J'ai surtout l'impression que vous attendiez des conseils qui iraient dans le sens que vous souhaitez (cf les n répétitions de dobaimmo), mais dans ce cas ça ne s'appelle plus des conseils !
Quelle info vous a cachée le vendeur dans la mesure où il vous dit clairement qu'il y aura une AG et des budgets votés fin septembre ???N'avez-vous pas eu le compte rendu de l'AG de juin ?
Pour la convention PLA ça n'est à l'heure qu'il est qu'une supposition de votre part et de celle de votre notaire, mais qd bien même je ne suis pas sûr qu'on puisse parler de rétention d'information à ce sujet, encore moins de "tromperie" (!!??).
Acceptez des sons de cloche différents de votre mode de pensée ! Si vous abordez les négociations avec ce ton (accusant le vendeur de tromperie avant même d'avoir signé quoi que ce soit) je ne pense pas que vous décrochiez le meilleur compromis voire un compromis tout court !
Bon courage pour la suite.
Amicalement |
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