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lzeimet
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 07 sept. 2004 : 20:36:16
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Bonjour à tous.
Je voudrai vous exposer ici deux problèmes liés à une même co-propriété qui requière vos avis.
J'habite dans un immeuble d'avant guerre constitué de 5 étages. Chaque étage est occupé par un propriétaire. Le rez-de-chaussée est composé de 3 cellules commerciales dont deux sont la propriété d'une même personne. Un syndic s'occupe de la gestion de l'immeuble et chaque année nous nous retrouvons tous les 7 co-propriétaires pour nos assemblées.
L'immeuble est chauffé par un système de chauffage central urbain ou chaque trimestre la facturation aux co-propriétaires s'effectue au prorata des millièmes que détiennent ceux-ci.
Là ou il y a un "litige" c'est qu'il est spécifié dans le règlement de co-propriété que les lots constituant les étages sont les seuls participants aux frais de fonctionnement et d'entretient de la chaufferie. (Historiquement l'immeuble appartenait à une seule personne qui a vendu les appartements mais a gardé les locaux commerciaux. Il à fait rédiger le règlement en 1975 en s'octroyant quelques avantages faciles à faire passer étant donné qu'il était le seul signataire du règlement de co-propriété à l'époque.
Depuis maintenant 5 ans les 5 co-propriétaires des étages (dont je fais partie) essayent de faire changer le règlement de co-propriété pour rétablir une certaine équité en matière de charges. Nous payons le chauffage de deux cellules commerciales dont la propriétaire se réfugie derrière le règlement pour refuser de payer sa part. (Le propriétaire de la troisième cellule a quant à lui décidé de payer sa part trouvant effectivement cette disposition du règlement totalement malhonnête à l'égard des autres propriétaires.)
J’en arrive à ma première question :
Le syndic nous a toujours affirmé que pour faire modifier le règlement de co-propriété, il fallait la majorité absolue lors d’une assemblée (qui bien sur n’est jamais obtenue face au refus de la propriétaire des deux cellules commerciales).
=> Est-ce exact et si oui un recours juridique est-il possible ?
Deuxième question :
4 des propriétaires des appartements souhaitent faire installer un ascenseur dans l’immeuble ainsi que le propriétaire du dernier étage qui lui souhaiterait obtenir la jouissance d’une partie du toit de l’immeuble pour en faire une terrasse. Cette fois la propriétaire des deux cellules commerciales s’y refuse (vraisemblablement par esprit de revanche) bloquant toute décision positive permettant d’engager des travaux.
=> Sachant que plus de 80% des millièmes sont réunis pour accorder les deux demandes ci-dessus, n’y a-t-il pas de recours (loi SRU ??) pour faire passer de telles décisions en assemblée ?
Merci pour vos commentaires ou vos conseils avisés….
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 21:10:44
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Ne faites vous pas une confusion entre "majorité absolue" et "unanimité" ?
Les savants des forums d'UI vous expliqueront mieux que cela  .
Mais vous pourriez trouver avec "Recherche", en haut à droite, des topics à ce sujet et de belles pages avec des tableaux faciles
à lire sur le Web...
Bonnes lectures
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 21:29:23
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Il faut inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale convoquée spécialement :
1) Modification de la répartition des charges de chauffage ; application de l'article 10 alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ; participation des lots n° nn, nnn, etc. et joindre un nouveau tableau de répartition comprenant les lots en question ;
2) A défaut, autorisation au syndic d'engager une action en rectification de la répartition des charges de chauffage à l'encontre de XXXX fondée sur les dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 (projet de résolution joint)
Vous avez une chance de voir le récalcitrant s'incliner.
A défaut il faut au moins enregistrer officiellement l'accord du 3e lot pour participer aux charges de chauffage.
Et vous assignez gaiement car votre bonhomme pousse un peu !
Il faut consulter avant de convoquer un avocat compétent en copropriété pour mettre au point ce que je vous indique rapidement et onailler le projet de résolution qui est important.
Il ne faut pas mélanger les genres : essayez de faire votre AG avant Noel et compléter l'étude des autres points. Comme vous n'êtes pas nombreux, vous ferez une autre assemblée après pour les deux questions. Sur l'octroi d'un droit de jouissance privatif sur la toiture : cette question doit faire l'objet d'un examen technique (d'abord) et juridique (ensuite) très approfondi car il y a beaucoup de pépins dans ce genre d'affaire.
Bon courage ! |
Edité par - JPM le 07 sept. 2004 21:32:52 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 21:39:19
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Est illicite la clause d'un RDC qui exonère de charge un copropriétaire (Jurisp. C.Cass, Adaptation des RDC, revue des loyer de mai ou juin, je crois)
Le récalcitrant a du soucis a se faire .......
Quant à l'ascenseur, même si ce n'est que le coproprio du dernier étage qui le demande, l'AG n'est pas fondée de le lui refuser sans motifs réels et sérieux, techniques en particulier. |
Edité par - gédehem le 07 sept. 2004 21:42:01 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 21:39:24
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Citation :
L'immeuble est chauffé par un système de chauffage central urbain ou chaque trimestre la facturation aux co-propriétaires s'effectue au prorata des millièmes que détiennent ceux-ci.
Les locaux des copropriétaires du rdc sont bien "représentés" dans le RC par un certain nombre de tantièmes (et non de millièmes, à moins que votre RC prévoit une répartition des charges sur 1 000)?
Citation :
Là ou il y a un "litige" c'est qu'il est spécifié dans le règlement de co-propriété que les lots constituant les étages sont les seuls participants aux frais de fonctionnement et d'entretient de la chaufferie.
Les frais de fonctionnement et d'entretien du chauffage central urbain ne correspondent pas il me semble à la totalité des coûts de ce système de chauffage. Le combustible, quel qu'il soit, doit bien apparaître quelque part dans la facturation ?
De toute façon, il me semble que la clause d'exonération prévue au RC est illégale en regard des textes. Dans la mesure bien évidemment ou les locaux concernés sont bien chauffés par ce système de chauffage urbain. Dans le cas contraire, cette clause peut être considérée comme valable.
Quant à l'installation d'un ascenseur Citation :
4 des propriétaires des appartements souhaitent faire installer un ascenseur dans l’immeuble ainsi que le propriétaire du dernier étage qui lui souhaiterait obtenir la jouissance d’une partie du toit de l’immeuble pour en faire une terrasse.
Les propriétaires concernés, seuls à utiliser l'ascenseur, peuvent parfaitement voter et financer, seuls, les travaux nécessaires en s'en réservant l'usage exclusif.
Comme le précise oldman24, l'unanimité (et non la majorité) dans ce cas n'est pas nécessaire.
Pour ce qui concerne l'usage de la terrasse, il me semble que la mise à disposition d'une partie des locaux communs nécessite l'unanimité des copropriétaires.
Ce ne sont que des indications et non des affirmations, je n'ai pas le temps de revoir en détail les majorités du décret de 1967, modifié par la loi sru comme vous l'indiquez....
Christophe |
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lzeimet
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 21:46:09
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Merci beaucoup pour votre réactivité !
Voila qui me donne un peu d'espoir pour la prochaine assemblée.
Un petit bémol cependant pour le paragraphe concernant la terrasse (je suis le propriétaire concerné)
Citation :
Pour ce qui concerne l'usage de la terrasse, il me semble que la mise à disposition d'une partie des locaux communs nécessite l'unanimité des copropriétaires.
Pas de recours possible ?
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Edité par - lzeimet le 07 sept. 2004 21:51:36 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 22:08:58
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Un recours ?... il s'agit d'une décision qui relève de l'AG votée à l'art.26 (acte de disposition sur parties communes)
" Attribution d'un droit à jouissance exclusive privative au lot n° .... du toit formant terrasse (description rapide ).
Le propriétaire de ce droit à jouissance privative devra entretenir la toiture terrasse pour ce qui concerne l'usage qu'il en a ( le dallage, le revêtement ...descriptif) ainsi que les gardes-fous (JPM, garde-fous ?) etc ....(suivant le cas), l'étancheité de la terrasse restant liée à cette partie commune" .... ou une résolution dans ce genre ...
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Edité par - gédehem le 07 sept. 2004 22:10:18 |
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lzeimet
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 07 sept. 2004 : 22:12:00
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Pour répondre à quelboulot:
Citation :
Les locaux des copropriétaires du rdc sont bien "représentés" dans le RC par un certain nombre de tantièmes (et non de millièmes, à moins que votre RC prévoit une répartition des charges sur 1 000)?
Le seul tableau du réglement est un tableau des millièmes à 7 colonnes
N° |Lettre |Milliemes|Milliemes des charges particulieres |
lot| esquis.|Generaux |Entretien Y|Chauffage AA|Entretien AE |Entr. EB|
...
Totaux 1000 1000 1000 1000 1000
Y: Participation aux frais d'entretien des parties communes auxquels participent uniquement les lots n° 7 et 12 à 26 inclus dans les proportions déterminées par le tableau des millièmes, colonne 2, ci annexé
=> Tiens là aussi les cellules commerciales en sont exclues !
La participation aux frais d'entretien et de fonctionnement de la chaufferie désignée sous la lettre "AA", auxquels participent uniquement les lots ....
=> ne figurent pas les lots des commerces
Citation :
Les frais de fonctionnement et d'entretien du chauffage central urbain ne correspondent pas il me semble à la totalité des coûts de ce système de chauffage. Le combustible, quel qu'il soit, doit bien apparaître quelque part dans la facturation ?
L'usine d'electricité facture les calories consommées par l'installation. Effectivement les termes "frais de fonctionnement et d'entretien" n'impliquent pas en ce qui me concerne la consommation...
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Edité par - lzeimet le 07 sept. 2004 22:29:54 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 08:48:34
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Pour revenir au début comment établir un réglement de copropriété, quand il n' y a pas de copropriété ?
Vous dîtes qu'il était seul le propriétaire initial quand il a fait faire le RC.
Un RC ne vaut qu'à partir de deux copropriétaires.
Tout ceci pour dire que ce RC est non fondé. |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 09:07:20
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Très pertinent Bouzigues!
On flaire ce parfum depuis le début de cette affaire, qui pour le moins n'est pas claire.
Prenez les choses de la façon suivante: un bâtiment + 1 propriétaire = 1 propriété (c'était le cas avant qu'il ne vende des morceaux à d'autres). Maintenant, 1 bâtiment + 2 propriétaires = 1 copropriété. Mais où était l'autre propriétaire (le premier à qui il a vendu un appartement) quand on a fait le réglèment?
Etes vous sûr que le réglèment vous oblige à quoi que ce soit? Ce document, quel que soit son nom, est illégal; il ne peut pas y avoir des parties du bâtiment qui ne sont ni privées ni communes et qui en plus sont chauffées.
Malgré les dires de votre syndic qui, une fois ENCORE, n'a rien lu, rien vu, rien su, point de majorité dans une affaire qui n'a pas de réglèment.
Votre affaire est à tiroirs et avant d'entamer une procédure il faut s'assurer que tout cela n'est pas une blague. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 11:03:53
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Si à l'origine le bâtiment appartenait à un seul propriétaire il avait le droit de le diviser pour devenir une copropriété tombant sous le coup de la loi de 1965 et des textes subséquents.Le propriétaire a fait un RC qui lui convenait et a du le déposer chez son notaire qui, lui, l'a transmis au conservateur des hypothèques (fichier immobilier).Si les appartements ont été mis en vente le notaire aurait du remettre un exemplaire du dossier à chacun des acquéreurs qui connaissaient ainsi la situation .
Il est peut être un peu tard pour la contester, mais vous pouvez toujours essayer 
François |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 14:03:30
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| Le propriétaire peut faire un état descriptif de division, il peut aussi prévoir un RC de son crü, mais pour qu'il soit appliqué il faut qu'il soit approuvé en AGO avec le second copropriétaire au moins qui se présentera et là, les voix seront moitié moitié car le majoritaire réel ne peut pas avoir la majorité effective. |
Edité par - bouzigues le 09 sept. 2004 14:10:24 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 17:54:46
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Le notaire est aussi un conseillerN'était il pas de son devoir de vous préciser et aux autres copropriétaires aussi,la situation juridique de l'immeuble (RC ,et, enventuellement EDD séparé).
Une consultation des services du Conservateur des hypothèques (fichier foncier) devrait vous permettre d'y voir plus clair et de mieux savoir quels sont vos droits et devoirs)
François |
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lzeimet
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 19:56:03
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Citation :
Prenez les choses de la façon suivante: un bâtiment + 1 propriétaire = 1 propriété (c'était le cas avant qu'il ne vende des morceaux à d'autres). Maintenant, 1 bâtiment + 2 propriétaires = 1 copropriété. Mais où était l'autre propriétaire (le premier à qui il a vendu un appartement) quand on a fait le règlement?
Voici le début du règlement de copro:
Par-devant Maître M, notaire à la résidence de V, soussigné,
A Comparu :
Madame X née blabla, épouse de Y demeurant blabla...
Laquelle, préalablement au règlement de copro et à l'état descriptif de division concernant l'immeuble ci-après désigné, a exposé ce qui suit :
La comparante est propriétaire d'un immeuble sis à (adresse de l'immeuble), inscrit au livre foncier de la façon suivante :
Ban de la ville de l'immeuble, feuillet n°xxxx du livre foncier ...
Madame X a établi de la manière suivante le règlement de copropriété et l'état descriptif de division faisant l'objet des présentes.
DISPOSITIONS GENERALES
Le présent règlement a été dressé conformément aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi n°66-1066 du 28 décembre 1966 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, portant règlementation de ladite loi, dans le but :
1°)d'établir la désignation et l'état descriptif de division de l'immeuble, conformément aux dispositions de l'art. 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965;
2°)de définir les diverses catégories de charges conformément à l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précité, de déterminer les parties communes affectées à l’usage collectif des propriétaires et des parties privatives affectées à l’usage exclusif de chaque propriétaire ;
3°) de fixer les droits et les obligations des propriétaires des différents locaux composant l’immeuble, tant sur les choses qui seront leur propriété privative et exclusive que sur celles qui seront communes ;
4°)d’organiser l’administration de l’immeuble en vue de sa bonne tenue, de son entretien, de la gestion des parties communes et de la participation de chaque copropriétaire au paiement des charges ;
5°)et de préciser les conditions dans lesquelles le présent règlement pourra être modifié et comment seront réglés les litiges auxquels son application pourra donner lieu.
Ce règlement de copropriété et toutes modifications qui lui seraient apportées en respectant les conditions prévues par l’article 26b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et celles du Chapitre 1er de la quatrième partie ci-après seront obligatoires pour tous les propriétaires d’une partie quelconque de l’immeuble, leurs ayants droits et leurs ayants cause (et, en cas de démembrement du droit de propriété tel que le prévoit le titre III du Livre II du Code Civil, pour les nus-propriétaires et usufruitiers et tous bénéficiaires d’un droit d’usage et d’habitation). Il fera la loi commune à laquelle ils devront tous se conformer.
Il ne peut, conformément aux prescriptions de l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, imposer aucune restriction aux droits des co-propriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définies aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Tout ce qui n’est pas prévu par le présent règlement restera régi par le droit commun, à défaut de décisions particulières prisent par l’assemblée générale prévue à l’article 11 ci-après.
Ce règlement est émargé de deux signatures : Madame X et qui d’autre ?…(le notaire ???). Il a été établi en février 1975.
Dans le 4°) des dispositions générales il est mentionné la participation de chaque copropriétaire au paiement des charges... =>n’est-ce point en désaccord avec nos problèmes de charges de chauffage ??
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 21:44:34
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Maintenant avec tous les renseignements et les contributions qui précèdent on comprend que :
1°-vous avez été "truandé au départ, alors que vous aviez les moyens de vous en rendre compte avec le RC et l'EDD.
2°- votre syndic ne connait pas les textes concernant la copropriété
puisqu'il vous dit qu'il faut voter les modifications du RC , à la majorité absolue que vous avez certainement puis cette majorité qui est celle de l'artic le 25 et doit être égale à la moitié des voix+1 exprimées à l'AGO , et non à lunanimité que vous n'aurez jamais puique le propriétaire d'origine ne se fera pas harakiri .
3° vous auriez intérêt à débarquer ce syndic incompétent et peut être complice de cette dame nqui ne perd pas le nord (comme le dit JPM quand il parle de moi sur les forums d'UI).
Enfin,lisez l'article 49 de la loi du 13 décembre 2000 modifiant la loi du 10 juillet 1965 ,citée par le notaire ainsi que tous les textes parus depuis 1975,pour faire un "toilettage " du RC et de l'EDD.Vous auriez intérêt à le faire avant le 12 décembre 2005.
Ensuite, les dispositions actuelles sur la majorité requise et les
frais d'enregistement chez le conservateur des hypothèques pourraient ne plus s'appliquer ,sans une prorogation attendue !.
Voila de quoi vous occuper, pour les jours et les mois à venir.
Merci de nous tenir au courant.
François |
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lzeimet
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 07:03:22
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Maintenant avec tous les renseignements et les contributions qui précèdent on comprend que :
1°-vous avez été "truandé au départ, alors que vous aviez les moyens de vous en rendre compte avec le RC et l'EDD.
2°- votre syndic ne connait pas les textes concernant la copropriété
puisqu'il vous dit qu'il faut voter les modifications du RC , à la majorité absolue que vous avez certainement puis cette majorité qui est celle de l'artic le 25 et doit être égale à la moitié des voix+1 exprimées à l'AGO , et non à lunanimité que vous n'aurez jamais puique le propriétaire d'origine ne se fera pas harakiri .
3° vous auriez intérêt à débarquer ce syndic incompétent et peut être complice de cette dame nqui ne perd pas le nord (comme le dit JPM quand il parle de moi sur les forums d'UI).
Enfin,lisez l'article 49 de la loi du 13 décembre 2000 modifiant la loi du 10 juillet 1965 ,citée par le notaire ainsi que tous les textes parus depuis 1975,pour faire un "toilettage " du RC et de l'EDD.Vous auriez intérêt à le faire avant le 12 décembre 2005.
Ensuite, les dispositions actuelles sur la majorité requise et les
frais d'enregistement chez le conservateur des hypothèques pourraient ne plus s'appliquer ,sans une prorogation attendue !.
Voila de quoi vous occuper, pour les jours et les mois à venir.
Merci de nous tenir au courant.
François
En tous cas MERCI à tous pour vos renseignements, j'ai plus avancé en 3 jours sur ce forum qu'en 5 ans !!!
Je ne manquerai pas de vous tenir au courant...
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Majorité absolue nécessaire ?
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