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J'habite au dessus du laboratoire d'une pâtisserie dont le système de réfrigération a été installé, sans aucun accord (pas même oral), dans une partie commune de la copropriété. J'ai déjà évoqué sur ce forum les problèmes de bruit que cela occasionnait. Ces nuisances sont toujours d'actualité. Nous nous sommes rendus compte un peu par hasard que le pâtissier qui par ailleurs n'est que locataire des murs, était en train de vendre son fonds de commerce. Nous sommes donc quelques copropriétaires à nous inquiéter de cette vente dont personne n'avait entendu parler. Notre inquiétude porte sur le fait de savoir si oui ou non l'acquéreur va être informé des nuisances causées par le système de réfrigération installé illégalement et sur l'éventualité de voir s'installer un commerce alimentaire de type traiteur dont les odeurs n'ont rien de comparable à celle d'une pâtisserie.
Quelles sont les actions possibles pour le conseil syndical à l'égard de cette vente ? Le syndic peut il s'assurer de la parfaite information de l'acquéreur et notamment l'aviser que les copropriétaires se sont plaints du bruit ? D'un point de vue plus général, le CS peut il mentionner à l'occasion de la réécriture de RCP qu'il ne souhaite plus voir s'installer de commerce alimentaire ?
Ce n'est pas la pâtisserie qui est installée illégalement mais son système de réfrigération et ce depuis plus d'un an. Ayant acheté mon appartement en octobre 2003 et soucieux de régler le litige à l'amiable directement avec le commerçant, je n'ai signalé la gêne qu'en juin dernier à l'occasion de l'AG. Le syndic et le bailleur étaient tout surpris de découvrir l'existence d'une nuisance d'autant que j'étais appuyer par le CS qui connaissant le problème se trouvait bien décidé à faire quelque chose. Ce qui nous inquiète aujourd'hui, c'est surtout les conséquences de ce changement de propriétaire du fonds voire du type de commerce. Quelles actions pouvons nous mener pour éviter les mauvaises surprises ?
vous ne pouvez qu'appliquer le réglemnet de copropriété existant quand à la destination des locaux commerciaux. si rien de marqué : tous commerces compatible avec ordre public et bonnes moeurs. le conseil syndical n'a aucun pouvoir pour décider en lieu et place de l'assemblée du changement de destination de l'immeuble. le conseil syndical n'a pas de pouvoirs particuliers à l'égard de cette vente (ni d'ailleurs à l'égard de rien, sauf un pouvoir de contrôle, qui est fort utile mais pas de décision) par contre, je suppose que vous vous êtes rendu compte de l'annexion des parties communes aprés la dernière AG. il faut donc que ce problème figure à l'ordre du jour de la prochaine pour faire cesser cette annexion. d'autre part, le syndic doit assurer son rôle de "police" et indiquer au bailleur par LRAR de bien vouloir obliger son locataire à rendre les parties communes. avant toute action qui sera décidée en assemblée générale.
Si l'installation dans les parties communes est ancienne, il ne faut pas perdre de temps car ce genre d'infraction peut être couvert par la prescription de dix ans. Quand il faut essayer de se raccrocher à la prescription trentenaire, c'est tout une affaire.
D'autre part il faut pouvoir établir la mauvaise foi de l'exploitant vendeur pour le cas où, informé de l'action éventuelle du syndicat pour la remise en l'état initiale, il ne dirait rien à son acquéreur. Il faut aussi mettre dans le coup le propriétaire du lot, qui est votre seul interlocuteur officiel.
J'y vois plus clair. On va donc se réunir puis saisir le syndic. Je me demandais si le commerçant ou le bailleur n'avaient pas obligation d'aviser le syndic de la vente à venir ?
Merci à tous du temps que vous avez bien voulu me consacrer.
Effectivement, il y a 2 points distincts, même s'ils peuvent être liés. Le 1° a trait à l'usage de ces commerces, qui doit être conforme à la destination de l'immeuble. Le RDC peut préciser ceux qui sont interdits. Dans le respect de ces restrictions ébventuelles, le copropriétaire utilise son local comme bon lui semble ....... dans le respect des droits des autres copropriétaires.
C'est ici qu'intervient le 2° point : Dans la mesure ou l'usage du local est conforme à la destination de l'immeuble mais que l'utilisation qui est faite de cet usage porte atteinte aux droits des autres coproprios, le couperet tombe. L'évacuation des gaz brulés, les odeurs (cuisine, boulangerie, ..), les vapeurs de produits toxiques (teinturerie) les bruits tardifs (resto, musique, ..) , etc ...sont autant d'atteintes aux droits des autres de jouir paisiblement et en silence de leur locaux privatifs à eux.
Il ne s'agit donc pas ici d'interdir des commerce ou de limiter ceux qui peuvent s'implanter (sauf à l'unanimité de tous les copropriétaires), mais bien de préserver les droits des autres.
Dans un 1er temps, il faut mettre en demeure le copropriétaire concerné de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux nuisances (il se débrouille avec son locataire). Un constat d'huissier est peut être nécessaire s'il traine des pieds, ainsi qu'une mise en demeure. (syndic). Une action en justice éventuelle est tout à fait recevable, le coproprio étant quasiment toujours condamné à réaliser des travaux d'isolation ou d'évacuation, après expertise, bien sur. L'AG ne peut, dans ce cas, s'opposer à ces travaux privatifs sur parties communes, bien entendu.
Pour ce qui concerne la vente du fond de commerce, vs n'avez pas à y mettre le nez, sauf pour rappeler éventuellement au copropriétaire de ce local les clauses du RDC pour ce qui concerne l'usage du local et les restrictions éventuelles dont il doit tenir compte. C'est le syndic, 'vivement sollicité par le CS, qui se charge de tout ça. Le CS demandera copie des courriers, pour info.
Citation :Ce n'est pas la pâtisserie qui est installée illégalement mais son système de réfrigération et ce depuis plus d'un an.
c'est combien "depuis plus d'un an"??
Je suis d'accord avec JPM...... il faut tout d'abord s'assurer qu'il n'y a pas prescription ceci malgré qu'il (le locataire) s'est octroyé à son usage exclusif une partie des communs, la prescription est en effet acquise après 10 ans (ou peut-être 30 ans)
par ailleurs votre seul interlocuteur est le copropriétaire qui est le bailleur du patissieur = vous n'avez aucun droit de regard sur la vente de ce fond de commerce = vous auriez éventuellement droit de regard sur la vente des murs mais tel n'est pas le cas
selon vous ce commerce est installé légalement, voir cependant le RC s'il n'y a pas de restriction qui pourrait vous servir?
il me semble que, dès lors que vous ne pouvez plus demander la restitution des parties communes par la dépose du réfrégérateur il faut mener votre action dans une autre direction: demander à votre syndic l'application du RC qui certainement fait état de trouble de jouissance or c'est bien le
Citation :bruit que cela occasionnait
qui motive votre démarche.
si l'installation a moins de 10 ans demandez purement et simplement au syndic, qu'il intervienne auprès du propriétaire pour que cesse l'occupation illégale des parties communes.... cette intervention est de son pouvoir de police et ne nécessite aucunément une autorisation du syndicat
si le propriétaire devait ne pas obtempérer il vous reste la possibilité de faire valoir vos droit pas voie juridique dont l'action doit être décidée en AG
enfin le vendeur n'avait aucune obligation d'informer le syndicat de la vente de ce fond ni même son bailleur alors qu'il en avait certainemennt connaissance.
quant au commerce entrant le copropriétaire doit veiller à ce qu'il réponde aux règles imposées par le RC...... là encore il ne vous incombe pas de vous immiscer..... n'oubliez pas votre seul correspondant restera toujours le copropriétaire bailleur
Vente d'un fonds de commerce dans une copro
Forum fermé
Posté - 08 sept. 2004 : 11:07:04
