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phil1000
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 08 sept. 2004 : 15:37:40
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Bonjour à tous,
Ma copropriété envisage de vendre des places de parking dont elle est propriétaire et qu'elle loue actuellement. La solution la plus simple consisterait à vendre ces places aux copropriétaires non détenteurs de places de parking et qui seraient intéressés.
Question : les locataires actuels des places, qu'ils soient ou non copropriétaires, bénéficient-ils d'un quelconque droit de préemption ?
Merci pour vos avis éclairés.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 16:31:18
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Il faut vérifier en premier lieu que les emplacements de voitures qui sont actuellement parties communes ne sont pas des emplacements pour visiteurs qui doivent être conservés obligatoirement.
La location n'en est pas en principe autorisée mais ce n'est ici qu'un détail.
S'il ne s'agit pas d'emplacements pour les visiteurs, la copropriété peut les aliéner. Il n'y a pas de règle de priorité à cet égard, sauf peut être une clause dans le règlement de copropriété. Le bons sens commande quand même de donner priorité à des copropriétaires dépourvus de place plutot qu'à des étrangers à l'immeuble. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 16:37:31
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C'est le syndicat (donc les copropriétaires), réuni en AG, qui décidera ce qu'il veut pour les parkings actuellement communs, du moins certains d'entre eux.
Eventuellement il peut décider d'en vendre. Mais s'il y a 25 demandes et que seuls 20 parkings seront à vendre, comment faire la répartition ?
Ceci dit, ce qui coince le plus, c'est que ces parkings communs sont actuellement à la disposition de tous, copropriétaires ou locataires.
Ils sont donc nécessaires à la destination de l'immeuble qui est d'accueillir du monde.
Je ne vois donc pas comment, sauf à l'unanimité de tous les copropriétaires, une telle aliénation de parties communes serait possible !
Il nous manque donc des infos pour aller + loin, mais j'ai bien peur que cette affaire ne tombe à l'eau.
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phil1000
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 16:45:28
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Merci pour ces premières réactions.
Je souhaitais préciser que les places en question ne sont pas des places visiteurs, et qu'elles sont actuellement louées par la coprorpiété à des copropriétaires ou à des personnes extérieures à la copro.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 17:12:42
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Ces parkings, ou certains, sont actuellement LOUES ???...
Permettez moi de tousser bien fort, mais tout ceci me semble tout à fait irrégulier, sauf si ces parkings sont des "partie privatives" érigés en LOT, avec un n° et des tantièmes, lot privatifs propriété du syndicat, qu'il peut donc décider en AG de louer.
Mais si ce sont des parkings 'communs', indissociables donc des parties communes, leur location ne peut être décidée qu'à l'unanimité, ou pour le moins, de façon très contestable à mon avis, à la maj.art.26 (acte de disposition sur parties communes).
Si c'est leur vente, c'est obligatoirement l'unanimité.
Il vs faudrait des données précises sur ces points.
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Edité par - gédehem le 08 sept. 2004 17:13:58 |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 18:46:58
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je reprends les différents auteurs et m'en excuse.....
vous devez tout d'abord rechercher quel est le réel statut jurudique de ces parkings
Ont-ils un numéro de lot dans le RC? Si oui ils ont obligatoirement un propriétaire qui, dans votre cas, semble être le syndicat = c'est d'ailleurs la seule condition pour que le syndicat puisse louer ces parkings.
Consultez le cadastre qui doit également porter une réponse à la question de l'appartenance (en espérant que le cadastre et le RC soient en phase)
Si ces parkings devaient ne pas avoir de n° de lot, ils sont incontestablement parties communes de la copropriété au même titre que les voies d'accès (piétonnes ou non) ou encore certains espaces verts
Ces parkings auraient également, de par le RC ou une décision en AG, pu être affectés à un copropriétaire par jouissance exclusive mais tel ne semble pas être le cas car vous parlez de location.
Si ces parkings sont parties communes leur alienation par vente ne peut se décider que par une décision en AG à l'unanimité = c'est à dire 100% des copropriétaires présents ou non = la double majorité de l'article 26 ne permet que la modification en ce qui concerne l'usage des parties communes et non l'alienation
Il vous semblera, au dire de ce qui précède, que la vente soit impossible ou en tout cas difficile à obtenir......en effet, une seule absence en AG suffit pour la contrarier..........mais n'oublions pas que toute décision prise en AG, même juridiquement contestable, devient valide dès lors qu'elle n'a pas été dénoncée dans les délais
désolé si vous-même vouliez acheter
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 19:14:04
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Bonsoir.
Pour répondre à ce problème de vente (problème similaire similaire à celui de la location actuellement réalisée), Phil 1000 devrait nous dire comment la copropriété est entrée en possession de ces emplacements.
- S'ils sont parties communes, effectivement la majorité absolue est nécessaires pour l'aliénation.
- S'ils ont été vendus comme lots séparés à la copro par le promoteur qui ne parvenait plus à les vendre séparément, le problème est différent. Ce sont des lots comme les autres, la copropriété peut en disposer selon les majorités en vigueur.
- Il y a aussi le cas ou la "copropriété" est simplement le promoteur et celui-ci peut en disposer.
Maintenant, je vais en faire tousser beaucoup. Je pense que louer les emplacements de parkings dans une résidence n'est pas une mauvaise idée. Cela fait entrer de l'argent dans le compte de la résidence et permet d'éviter que des indélicats ne considère tel ou tel emplacement comme devant leur revenir de droit, et d'y laisser, qui sa voiture en permanence, qui sa camionnette. Se permettant au passage de casser le rétro du goujat qui aurait osé utiliser l'emplacement.
Amicalement.
Colette 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 21:26:30
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Heeuu, pardon, Colette, mais pour louer un truc, et plus encore pour le vendre, encore faut-il en être propriétaire.
Les parties communes d'une copropriété sont indistinctement en indivision forcée et obligatoire entre tous les copropriétaires. Le syndicat n'est chargé que de les conserver et de les entretenir.
Je dis indistinctement, car à part un n° éventuel tracé à la peinture sur le sol, aucun des emplacements n'a d'identification propre dans l'EDD, où ils sont généralement indiqués " ...et 53 emplacements de stationnement communs".
Dans une copropriété, les seuls choses louables ou vendables, ce sont des lots privatifs.
N'étant pas propriétaire de lots privatifs Parkings, si c'est le cas, le syndicat ne peut pas en louer ou en vendre, CQFD.
Ce n'est que lorsque ces emplacements de parkings sont érigés en lots privatifs distincts, par retrait sur les parties communes, que le syndicat peut décider de les louer, les vendre. Mais encore une fois, je suis persuadé que la décision de vendre ces lots nécessite l'unanimité de tous les copropriétaire (et non la majorité absolue, qui est l'art.25 ! Pour mémoire en simplifiant : majorité simple=art.24, majorité absolue=art.25, double majorité=art.26, unanimité=..unanimité)
Je reviens à la question initiale où il est dit : "Ma copropriété envisage de vendre des places de parking dont elle est propriétaire et qu'elle loue actuellement."
Ceci tendrait à dire que les parkings en question seraient donc privatifs et qu'une AG a décidé de les louer ?
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Edité par - gédehem le 08 sept. 2004 21:31:42 |
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phil1000
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 21:43:18
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Merci pour toutes ces contributions...
Je n'ai pas suffisamment d'historique dans la copropriété pour vous relater avec certitude l'origine de ces lots..
Il m'apparaît toutefois que les lots n'existaient pas à l'origine de la copropriété et ont été créés conformément à un article du RC qui prévoit que le nombre d'emplacements pour voitures pourra être augmenté dans la limite de 25%, avec des règles de répartition des millièmes de copropriété.
Ces lots ayant été crées il y a quelques années, l'AG a du décider de les mettre en location selon des règles que je me dois d'ailleurs de vérifier.
Aujourd'hui la copro fait face à des travaux d'importance qu'elle prévoit de financer partiellement par la vente desdits lots.
La décision de vendre ne devrait donc pas en soi soulever de difficultés majeures.
Reste toutefois la question des bénéficiaires de la vente : locataires actuels des lots, qui pourraient mettre en avant un éventuel droit d'achat prioritaire, ou copropriétaires non propriétaires d'emplacements ...
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 08 sept. 2004 : 23:11:42
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Gedéhem,
Dans la copro où je réside, il y a 5 emplacements, en parking intérieur, que l'AG a décidé de louer et qui sont loués parce qu'ils n'étaient jamais utilisés !
À 200 €/mois l'emplacement, ce sont 1000 € qui entrent dans les compte de la résidence. Ce sont 1000 €/mois que les copros ont de moins à payer. 12000 €/an ! Nous aurions eu tort de nous en priver.  Et jamais aucun copropriétaire n'a remis en cause cette décision !
Les copropriétaires sont maitres chez eux. S'ils décident de louer des parkings inutilisés parce que chaque appartement dispose déjà d'au moins 2 boxes, qui peut les en empêcher ?
Amicalement.
Colette
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 17:53:19
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Oui, Colette, vous avez raison.
Mais tous les immeubles ne sont pas aussi cossus que le vôtre dans lequel chaque lot dispose de 2 emplacements de stationnement.
Dans un grand nombre de cas les parkings visiteurs euyx mêmes sont utilisés par les copropriétaires et locataires de l'immeuble. Je laisse de côté les ventouses et les épaves.
Je pense que Gedehem a raison sur ce point. Le principe doit rester que les parkings libres, visiteurs ou non, doivent maintenus à leur destination. S'il y a un réel défaut d'occupation, il est possible de les louer mais d'une manière précaire permettant de redresser rapidement la situation. Quitte à ce qu'un locataire occupe une place de stationnement, autant qu'il paie une redevance qui allègera, comme vous l'indiquez, les charges.
J'ajoute qu'une vente de ces emplacements exigerait une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division car un acquéreur d'appartement pourrait légitimement renâcler. |
Edité par - JPM le 09 sept. 2004 17:55:52 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 09 sept. 2004 : 22:42:40
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Je suis d'avis que les lots de parking soient attibués aux copropriétaires en priorité.
Les locataires n'ont pas vocation à rester dans la copropriété; même si c'était le cas.
Et qu'une mise aux enchères soit effectuée pour départager les postulants. |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 10 sept. 2004 : 21:23:37
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avant de pouvoir vendre il faut que ces lots existent vraiment, c'est à dire aussi bien dans le RC (n° du lot) qu'au niveau du cadatre.........
je vous cite "l'AG a du décider...."......est-ce là votre analyse ou un fait réel qui devrait être facilement vérifiable par le PV de l'AG concernée? (à rechercher dans vos archives, ou chez un ancien copropriétaire, ou chez lz syndic qui a obligation de les archiver)
même si l'AG a réellement décidé de loué ces parckings ces lots n'existent pas forcément dans votre RC ainsi qu'au cadastre.
il semble que ces parkings n'existaient pas à l'origine mais ont été crées par la suite du fait le RC prévoyait l'extension, extension qu'il limitait cependant
Citation :
que le nombre d'emplacements pour voitures pourra être augmenté dans la limite de 25%, avec des règles de répartition des millièmes de copropriété.
et les millièmes???? existent-ils réellement ou ces parkings sont simplement loués avec un loyer sans faire référence aux dits milliémes, histoire de faire rentrer de l'argent dans la caisse du syndicat? est-ce que la répartition des millièmes a été corrigées dans le RC? est-ce que le RC corrigé a été déposé au livre foncier? est-ce que les locataire payent non seulement un loyer mais également des charges?
assurez vous de tout ceci et ensuite vous parlerez de vente ou d'achat....
je répète que la création de ces lots de parkings, qui de toute évidence se fera au détriment des parties communes, ne peut se faire qu'à l'unanimité (100% des copropriétaires)
il est certain que la vente devrait se faire au bénéfice des copropriétaires mais ceci n'est pas chose acquise, un acheteur externe peut devenir propriétaire, et.....il entrera de ce fait dans le syndicat avec ses droits et obligations
quant à priviligier les copropriétaires qui résident....... n'oublions pas que le propriétaire bailleur a les mêmes droits que le propriétaire en place.......alors pourquoi privilégier l'un au détriment de l'autre? ceci d'autant que le bailleur peut un jour décider de récupérer à son profit le lot qu'il loue actuellement.......en outre le bailleur pourrai être tenté d'ajouter un parking à l'appartement qu'il loue ce qui de toute évidence serait une plus value pour la location.
j'ignore volontairement le locataire..... celui-ci ne serait concerné que s'il se portait acquéreur
si vente il y'a elle devrait se faire au plus offrant d'autant plus que le copropriété compte sur cet apport pour faire face à des travaux
procéder autrement serait déposséder les propriétaires qui ne sont pas candidats à l'achat d'un parking d'un pécule qu'il sont en droit d'escompter mais qu'il ne toucherons pas si ces parking devait être cèdé, avec un tarif préférentiel, à des copropriétaires désignés
la copropriété c'est également le même droit pour chacun |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 11 sept. 2004 : 03:48:24
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Bonjour,
Nous avons eu le même problème dans la copropriété il y a quelques années
A l'origine et toujours actuellement, les parkings comme les garages sont inscrits sur le RC ont un numéro et sont affectés de tantièmes
Mais comme toujours, les gens ont acheté un appartement, un garage mais pas forcément un parking, car la plupart pensaient à en bénéficier sans les acheter
Donc les parkings invendus étaient la propriété du syndicat des copropriétaires, jusqu'au jour ou les années défilant et le nbre de voitures augmentant, les places de parkings manquaient et une polémique a surgit: pourquoi intel profiterait du parking et pas moi et je vous en dit pas plus vous comprendrez facilement.
Aussi en AG pour éviter ces conflits les copropriétaires ont votés à la majorité de l'article 25 la location ou la vente des parkings restants.
Cela fait maintenant 10 ans et ça a fonctionné et ça fonctionne toujours à merveille, aucune priorité le 1er arrivé choisissait son parking (comme un appartement) n'importe qui pouvant en acheter un, et les invendus ont été loués avec une priorité de vente bien sur aux loueurs c'est évident
L'argent recueilli a été placé pour les ventes et est placé pour les locations dans un fond de réserve et est utilisé pour des travaux spécifiques déterminés en AG
Par contre nos parkings visiteurs sont toujours parkings visiteurs mais souvent utilisés par les copropriétaires, mais là on y peut rien sinon souhaiter une part de civisme de ceux-ci
Bien entendu et je vous rejoins dans le cas ou les parkings ne sont pas privatifs comme chez nous, la vente demande l'unanimité.
Cordialement |
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patde13
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 avr. 2005 : 13:23:09
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Citation :
Initialement entré par colette
Bonsoir.
Pour répondre à ce problème de vente (problème similaire similaire à celui de la location actuellement réalisée), Phil 1000 devrait nous dire comment la copropriété est entrée en possession de ces emplacements.
- S'ils sont parties communes, effectivement la majorité absolue est nécessaires pour l'aliénation.
- S'ils ont été vendus comme lots séparés à la copro par le promoteur qui ne parvenait plus à les vendre séparément, le problème est différent. Ce sont des lots comme les autres, la copropriété peut en disposer selon les majorités en vigueur.
- Il y a aussi le cas ou la "copropriété" est simplement le promoteur et celui-ci peut en disposer.
Maintenant, je vais en faire tousser beaucoup. Je pense que louer les emplacements de parkings dans une résidence n'est pas une mauvaise idée. Cela fait entrer de l'argent dans le compte de la résidence et permet d'éviter que des indélicats ne considère tel ou tel emplacement comme devant leur revenir de droit, et d'y laisser, qui sa voiture en permanence, qui sa camionnette. Se permettant au passage de casser le rétro du goujat qui aurait osé utiliser l'emplacement.
Amicalement.
Colette
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patde13
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 avr. 2005 : 13:33:04
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Citation :
Initialement entré par colette
Bonsoir.
Pour répondre à ce problème de vente (problème similaire similaire à celui de la location actuellement réalisée), Phil 1000 devrait nous dire comment la copropriété est entrée en possession de ces emplacements.
- S'ils sont parties communes, effectivement la majorité absolue est nécessaires pour l'aliénation.
- S'ils ont été vendus comme lots séparés à la copro par le promoteur qui ne parvenait plus à les vendre séparément, le problème est différent. Ce sont des lots comme les autres, la copropriété peut en disposer selon les majorités en vigueur.
- Il y a aussi le cas ou la "copropriété" est simplement le promoteur et celui-ci peut en disposer.
Maintenant, je vais en faire tousser beaucoup. Je pense que louer les emplacements de parkings dans une résidence n'est pas une mauvaise idée. Cela fait entrer de l'argent dans le compte de la résidence et permet d'éviter que des indélicats ne considère tel ou tel emplacement comme devant leur revenir de droit, et d'y laisser, qui sa voiture en permanence, qui sa camionnette. Se permettant au passage de casser le rétro du goujat qui aurait osé utiliser l'emplacement.
Amicalement.
Colette
bonjour j ai deja lu les message des parking transformees en boxe
.mais je n ai pu vous contacter ...
voila ma question j ai une place de parking entre un pilier de partie commun
le voisin ne veux pas me donner l accord pour faire le mur car ca femme roule sur mon parking pour ce garer d un seul coup et deplus elle ouvre les deux portes pour faire descendre les enfants .
j ai decide de ferme mon boxe .il est stipule au rdc et le syndict a deja autorise la fermture sur d autre boxe.
1 ° si je construis a l interieur des limites du parking ? pas besoin de l avis du voisin.
2 ° dois je demande aussi l autorisation par numero de parking ou le vote de l ag est valable pour les autres .
3° pour le piliers l ag n as pas precis sur les autres fermetures des boxes .dois je reclamer l autorisations pour les parties communes .elle doit le mettre a l ordre du jours ou elle me delivre une lettre simple de confirmation
merci de votre reponse .. le mieux c est de me repondre direct par mail car je suis novice sur les forum et je suis largement depasse merci a tous
patrick |
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