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8 jours après avoir signé un compromis de vente, notre agence immobilière nous avertit qu'un compromis sur le même appartement a été signé par un autre acquéreur via une autre agence.
Quels sont nos recours ?
Rapide résumé des faits :
1/ Le 24, nous avons effectué une proposition d'achat. le 25 cette proposition a été renégociée puis acceptée par les deux parties. 2/ Le 27, l'agence a reçu procuration du vendeur. 3/ Le 31, nous avons signé le compromis de vente avec l'agence immobilière 4/ Le 1, l'acte a été transmis au notaire. 5/ Le 8, l'agence immobilière nous a avertis par téléphone que le même notaire avait reçu le 2, un compromis de vente daté du 28 donc antérieur au nôtre et qu'il entamait une action contre le vendeur. 6/ Après vérification auprès du notaire, celui-ci nous a confirmé l'enregistrement de deux compromis portant sur le même bien et que dans ces conditions la vente était bloquée.
Que faire ? Comment procéder ? Merci pour votre aide !
C'est au vendeur de choisir quel compromis il va contresigner. C'est une situation qui se rencontre fréquemment en présence de mandats simples. L'acquéreur évincé n'a aucun recours.
Une petite précision et quelques questions avant de déprimer définitivement...
Dans les deux cas, le compromis a été signé avec procuration du vendeur. Cela signifie-t-il que notre compromis n'a aucune valeur si le vendeur choisit l'autre acquéreur alors que procuration avait été donnée ?
Le compromis est-il dans ce cas purement annulé ? Quid des engagements du vendeur stipulés dans le compromis ? Pourquoi le notaire bloque-t'il le dossier ? Pourquoi le notaire ne nous a-t'il pas indiqué ce droit du vendeur à choisir entre les deux acquéreurs ?
Cela veut dire que 4etTo a signé un compromis qui a été validé (signé) par lui et le vendeur. Et puis hop, on lui dit que c'est plus valable et qu'il n'a aucun recours!! C'est quoi ce truc? Vous être sur de cela. Cela revient à un "cassage" de compromis par le vendeur?
Si un document de vente signé du vendeur ou d'un représentant dûment mandaté par ce dernier et par vous contient un accord sur la chose et sur le prix, la vente est parfaite et vous pouvez poursuivre en exécution forcée ! Si votre compromis est le premier chronologiquement (peut-être serait-il bon de l'enregistrer pour lui donner date certaine, il appartiendra au vendeur de se dédire du second, qui par définition ne peut être exécuté (on ne peut vendre deux fois la même chose...), à charge pour lui d'indemniser l'acquéreur du préjudice causé par ce dédit ! Si la faute vient de l'agence qui n'a pas averti le vendeur, ce sera à elle de suporter cette indemnisation...
De notre côté, nous avons collecté des éléments complémentaires que nous souhaitons vous soumettre et qui pourront peut-être éclairer les personnes qui sont dans le même cas que nous.
Nous avons contacté l'ADIL des Hauts de Seine qui nous a confirmé la possibilité d'intenter une exécution forcée. Si le vendeur choisit l'autre acquéreur, nous sommes en droit de réclamer non seulement le montant du dédit mais aussi des dommages et intérêts. L'ADIL nous a également transmis les articles du Code Civil qui nous ont servi dans le courrier que nous venons de rédiger à l'attention de notre agence immobilière et dont copie a été faite à toutes les parties.
Code Civil : Article 1134 : Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Article 1589 : La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Article 1102 : Le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres. Article 1184 : La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
À noter (pour universimmo) qu'après avoir récupéré copie de la correspondance entre les différentes parties, il apparaît que le notaire n'a reçu la promesse de vente de l'autre acquéreur que le 6 et que l'agence l'a fait enregistré aux impôts le 2, soit le lendemain de la transmission de notre compromis au notaire.
L'autre agence immobilière est soit dilettante, soit malhonnête, surtout dans le cas d'un mandat simple. Dans tous les cas, il nous semble que le vendeur est dans une fâcheuse position.
Effectivement si le vendeur a ratifié ces deux compromis le problème serait, pour le tribunal en cas d'action judiciaire, de choisir auquel donner suite. Il y a peut-être un autre problème : la validité de la procuration. Des conditions de forme d'abord, en immobilier une procuration doit être "spéciale" cad identifier exactementle bien vendu
(fausse manoeuvre...) et préciser les conditions financières de l'opération. Mais à qui a été donnée cette procuration ? Qui a signé pour le compte du propriétaire ? A mon avis si c'est l'agent immobilier ou un membre de l'agence la question de la validité de cette procuration pourrait être soulevée. La loi Hoguet et son décret sont d'ordre public, on ne peut pas déroger à ses dispositions par des conventions contraires . Le mandat est un mandat d'entremise ne permettant pas à l'agent d'engager son mandant dans une opération(sauf clause expresse dans le mandat). Or une procuration donnée à l'agent pourrait bien être considérée comme une convention contraire donc nulle. Par analogie prenons l'exemple de la reconnaissance d'honoraires, ou bon de commission. Souvent les agences font signer ce document. A plusieurs reprises la cour de cassation a considéré qu'une reconnaissance d'honoraires était nulle, car la loi hoguet définit limitativement les conditions nécessaires et suffisantes pour le droit à commission. Une reconnaissance d'honoraires n'est valable que si elle est signée postérieurement à l'acte authentique, à ce moment précis la loi hoguet ne trouve plus à s'appliquer.
Dans tous les cas, la théorie du mandat apparent sera avancée et retenue par le juge, la validité des procurations ne sera pas à mon sens remise en cause.
Néanmoins comme l'explique universimmo si il s'agit bien d'une promesse synallagmatique de vente la vente est parfaite sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.
Dès lors:
- soit la vente est parfaite et le transfert de propriété peut être forcé par chacun, le premier publiant étant propriétaire (le premier obtenant le jugement valant titre de propriété).
- soit la perfection de la vente est conditionnée par l'obtention du prêt ou par la réitération des consentements devant notaire alors la non réalisation de ces conditions ne fait pas naître de droit réel. La sanction sera des dommages et intêrêts.
En effet il importe de déterminer si le compromis vaut clairement consentement au droit réel auquel cas l'acte notarié a une finalité probatoire, ou si dans le compromis l'acte notarié est constitutif du consentement.(Cass 3e civ 20déc 1994).
Votre action sera soit réelle (obtention du titre) soit personnelle (condamnation du vendeur fautif à dommages et intérêts), tout dépend de la portée juridique du compromis.
Le vendeur a signé deux compromis !
Forum fermé
Posté - 09 sept. 2004 : 21:53:44
