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azal
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9 réponses |
 Posté - 13 sept. 2004 : 11:48:02
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bonjour
voici mon problème peut être quelqu'un a t il eu le même
j'ai acheté un studio en 2002
dans ma copropriété la consommation d'eau est facturée en fonction de l'index des compteurs individuels relevés par chaque copropriétaire
chez moi les compteurs d'eau ont été installes en 1995 par mon vendeur
le syndic me réclame la totalité de l'eau consommée depuis 1995 sous prétexte que je n'ai pas fourni de relevé contradictoire à mon arrivée et me menace
mon vendeur dit ne pas avoir conservé de traces de ses relevés de charges et que de toute évidence il a payé sa consommation ce qui semble logique
comment me défendre sans être obligé de passer par des professionnels qui se feront payer plus que ma supposée dette - environ 300 euros
merci de m'aider
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 13 sept. 2004 : 17:29:24
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Dèjà pour commencer, vous aurez beau passer par des professionnels, ils ne pourront pas justifier ou non ces fameux 300 euros, maintenant c'est le syndic qui aurait du agir lors du depart de votre predecesseur et effectuer un relevé pour la cloture du compte du predecesseur.
Et lui (le syndic) comment peut il justifier ne pas avoir effectuer la tahce qui lui incombe, de plus le relevé effectué par les copros me parait bien superficiel ,vu que l'on en refaire à la bonne fois de chacun !!!
Mon avis est: Ne payez rien !!! |
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azal
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 13:47:58
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merci pour vos conseils
vous dites qu'il doit y avoir un relevé pour la cloture de compte du precedent proprietaire,
puis-je en exiger la consultation
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 14:00:54
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| Disons oui et non, disons que je rectifit ce que j'ai dit , c'est au syndic de faire par ses moyens le relevé du compteur lors du départ du copros precedent et de votre arrivée surtout donc s'il n'est pas capable de pouvoir l'etablir, il doit faire payer au prorata du temps passer vous et l'ancien proprio, mais la ou le bas blaisse c'est que vous dites que l'ancien a déjà payé ??? |
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rkl
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459 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 19:38:32
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vous avez acheté en 2002 et, rassurez-moi, lors de cet l’achat votre notaire a bien notifié au syndic le changement de propriétaire
Le syndic avait obligation d’attester que le vendeur ne doit rien à la copropriété et le syndic disposait en outre d’un droit d’opposition (article 20 de la loi de 1965) au versement du prix de vente afin d’obtenir le paiement des sommes qui éventuellement restaient dues.
Les sommes qui restent dues au syndicat sont entre autres les charges impayées…….et la consommation d’eau figure en principe sur le décompte de charge.
Si le certificat n’est pas délivré par le syndic ou s’il fait apparaître une dette à la charge du vendeur, le notaire doit envoyer au syndic un « avis de mutation »
interrogez votre notaire quant à l'tablissement de l'attestaion qui incombait au syndic et demandez lui une copie que vous ferez valoir
Si par ailleurs le notaire n’avait pas informé le syndic(art 6 et 63 de décret de 1967) la vente n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires et le vendeur reste légalement tenu de payer les charges et…….l’acquéreur ne peut pas participer aux AG en qualité de copropriétaire
Le syndic ne peut venir vers vous d’aucune façon pour des charges antérieures à la date d’achat or tel est bien le cas à moins de convention contraire faite entre le vendeur et l’acheteur mais ceci ne concerne pas le syndic
En plus il est vraisemblable que les gestions précédant 2002 ont été approuvées et trouvées le quitus et si le compte du vendeur était débiteur cela ne pouvait lui échapper.
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 22:17:00
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Démonstration impeccable rkl, mais il semble au vu de la lecture des précédents messages que la difficulté réside principalement dans le fait de quantifier la consommation d'eau antérieure à la vente.
L'index du compteur au moment de la vente n'étant pas connu, le syndic a beau jeu d'annoncer que toute la consommation est postérieure à celle-ci. Même si c'est invraisemblable, la mauvaise foi existe.
Je ne connais pas le prix de l'eau où réside azal, mais 300 €uros correspondent chez moi à environ 100 m3 de consommation (approximativement 3 €uros le m3). Et pour un ménage normal de 2 personnes ceci représente la consommation moyenne d'une année, soit pour une personne seule environ 2 années. Alors, finalement est-ce aussi anormal qu'on veut bien le dire.
Ceci étant, je répète, votre analyse relative à l'interrogation du syndic par le notaire reste valable dans tous les cas. |
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rkl
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459 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 07:12:45
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réponse à Chaburette et merci
c'est exact, j'ai vérifié dans mon immeuble et je trouve comme moyenne annuelle de consommation 65m3 ce qui est serait facturé à 225€
j'avais remarqué ceci mais je souhaitais répondre à Azal sur le principe que sa question appelait ce qui a pour avantage de m'obliger, et qui me semble être un des grands avantage de UI, à l'analyse logique des problèmes dans la copropriété
à Azal
quand à la question de la relève du compteur d'eau...... ceci n'incombe pas au syndic qui lui a une gestion avec échéance annuelle, si la relève du compteur devait intervenir en cours de cette année (par exemple pour raison de vente) il appartient au vendeur, et à l'acheteur d'y procéder.....ceci aurait effectivement permis d'approcher la consommation au plus juste....il aurait pu faire un décompte pour chacun des copropriétaire ( vous-même et votre vendeur) si vous aviez fait le relevé contradictoire mais tel ne semble pas être le cas
par ailleurs, il est fort probable que le vendeur soit à jour avec les charges au jour de la vente, et que le syndic, ne connaissant pas votre relevé contradictoire ne tienne compte que du relevé précédent (il y'a toujours décalage entre le relevé et l'établissement des décompte = ce décalage vous le retrouverez à la sortie) et que les 300€ correspondent à cette période.
Et oui !…………vous n’achetez pas un lot avec ses charges comme vous achetez un kg de sucre, il existe des petites imperfections dans les décomptes qui sont difficilement contournables malgré tous les efforts du législateur......c’est pourquoi vous aviez la possibilité, de par le contrat de vente, d’inclure des clauses qui pouvait y répondre, closes qui par ailleurs ne sont pas opposable au syndicat.
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azal
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 08:45:11
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Malheureusement quand j'ai achete je n'ai pas vu le compteur le vendeur m'ayant assuré que je n'avais rien à faire de particulier à ce sujet C'est seulement en janvier suivant que je l'ai decouvert
j'ai payé d'abord un forfait pour les premiers mois où je n'avais pas donné de relevé
puis ma consommation réelle à partir de l'index
les 300 euros relèvent bien d'une consommation antérieure à la mienne
En réalité c'est un tout petit pied à terre occupé occasionnellement
ma consommation est d'environ 20m3 par an
consulter le notaire c'est hors de prix pour une recherche
et je suis sure que le vendeur a bien payé ses charges puisqu'il n'a pas été relancé
et si le compteur avait été installé depuis cinquante ans le syndic pourrait en toute légalité me réclamer cinquante années de consommation Est-ce normal
peut-être dois_je attendre l'intervention d'un huissier qui lui aura le droit de regard sur les 'relevés de mon vendeur ?
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azal
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 08:50:57
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j'ajoute que je trouve ce forum vraiment super
je ne pensais pas recevoir de reponse et vous êtes tous vraiment à l'écoute et pleins de bonne volonté et de compétence aussi
merci vraiment |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 19:53:24
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| Azal, le syndic ne peut pas vous imposer quelque chose si il e peut pas vous le justifier, lors de la vente le notaire demande au syndic si le vendeur doit ou non quelque chose au syndicat, c'est donc au syndic d'effectuer un relevé lors de la vente et de le notifier au notaire. |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 22:57:37
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Pas si évident que ça yaume, l'eau fait partie des charges générales, et le syndic n'est pas tenu de procéder à des relevés en cours d'exercice.
Le vendeur, par contre aurait du le faire. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 00:26:15
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Le vendeur pourrait marquer ce qu'il veut sur son relevé !!!!
C'est au syndic de s'assurer que le vendeur ne doit plus rien au syndicat, soit en faisant des relevé chaque année et ensuite en faisant un prorata sur l'année en cours entre le vendeur et l'acheteur, soit en faiusant un relevé au momment de la transaction au prix du m3 d'eau !!! |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 07:02:06
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si l'eau fait effectivement partie des charges générales et que le lot se vend en cours de gestion et dès lors qu'aucun relevé de compteur (eau chaude, eau froide, chauffage) n'a été fait le syndic applique en principe le prorata pour ce qui est de la facturation
je vois très mal comment le syndic pourrai faire le relevé du compteur, tout d'abord il n'est pas forcément au courant de la vente ou celle-ci peut lui être signifiée tardivement
par ailleurs il ne dispose en principe d'aucun moyen pour accéder au lot et procéder à cette relève et le compteur n'est pas forcément à l'extérieur de l'appartement (ex. les compteurs dethermies qui sont installés sur les radiateurs or ceic sont forcément à l'intérieur)
la seule façon pour éviter l'application du prorata c’est que l'acheteur et le vendeur fasse contradictoirement ce(s) relevé(s) et le communiquer au syndic et ceci avant que la gestion ne soit clôturée pour en permettre la prise en compte.....si ce relevé est fait contradictoirement le vendeur ne peut pas marquer ce qu'il veut.
mais ceci n'a pas été fait
Citation :
consulter le notaire c'est hors de prix pour une recherche
est-ce là votre réponse ou celle de votre notaire?
je proposais plus bas (ou plus haut!) de consulter le notaire qui a procédé à la vente.....celui-ci doit détenir le certificat imposé par l'article 20 de la loi de 1965 et qui mentionne obligatoirement les charges en instance.......cette consultation ne peut être que gratuite car est dans le cadre de sa mission dès lors qu'il a procédé à la rédaction des actes.......
Citation :
dois-je attendre l'intervention d'un huissier qui lui aura le droit de regard sur les 'relevés de mon vendeur ?
pourquoi ne pas consulter le notaire, pourquoi consulter un huissier........vous dépenserez les 300€ et vous nagerez toujours....... celui-ci n'a par ailleurs pas le droit de regard sur les relevés du vendeur à moins d'avoir été désigné par un juge........ce qui vous oblige à saisir la justice
vous dites ne pas avoir eu connaissance de l'existence de ce compteur lors de la vente, cette non-information ou désinformation émane de qui........aviez-vous, préalablement à la vente, consulté le syndic et lui avez posé précisément cette question? avez-vous un écrit qui conforte votre affirmation? Avez-vous consulté, toujours avant la vente, le RC (qui précise le mode de facturation de l’eau : selon nombre de résidents, relève sur compteur individuel…), les PV d’assemblées générales précédents, le carnet d’entretien (y figure l’entreprise chargée de la relève de ces compteurs, la date d’installation, l’éventuel contrat de maintenance…., un décompte des charges?
fermez ce robinet mais servez-vous d'abord un pastis.........il vaut mieux éponger.....désolé
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 07:08:07
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Non non yaume, les charges sont appelées d'avance et comprennent obligatoirement l'eau, qu'elle soit personnelle ou pour l'usage de la copropriété.
Le vendeur n'a même pas à faire le relevé puisque l'eau a déjà été appelée dans les provisions.
Si répartition il doit y avoir elle se fait d'un commun accord entre vendeur et acquéreur et en dehors de la comptabilité du notaire.
D'ailleurs à compter du 1er Septembre 2004, il n'y a même plus à procéder à la répartition prorata temporis des charges entre vendeur et acquéreur. Le redevable d'un acompte de charges est celui qui est propriétaire au moment de l'exigibilité(même si 5 ou 6 jours plus tard il a signé la vente de son lot).
Par contre je ne suis pas d'accord avec rkl, le syndic est obligatoirement au courant de la vente, et j'en sais quelque chose, je viens de me taper hier soir un questionnaire de notaire pour une vente prévue le 2 novembre 2004.
Le seul moment où il est obligatoire de procéder à un relevé c'est en fin d'exercice, et ce relevé est affecté du prix moyen retenu sur l'année. J'ai vérifié sur plusieurs exercices, pour 40 lots, et environ 10.000 €uros de consommation, il n'y a que quelques €uros d'écart.
Par contre lors d'une fin de location il est obligatoire de procéder à un relevé pour faire supporter à chacun des locataires sa consommation réelle.
En conséquence, même avec un compteur individuel, l'eau est due à l'année, mais par acomptes correspondants aux appels provisionnels de charges générales. |
Edité par - chaburette le 16 sept. 2004 07:31:54 |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 07:44:49
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à Chaburette
il semble que je me sois mal exprimé en effet c'est exact et évident que le syndic est forcément au courant de la vente, je ne le consteste pas .......mais il peut également être avisé de la vente après que celle-ci a eu lieu et non obligatoirement avant.....mais là c'est un autre problème |
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azal
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 09:08:00
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A la vente le vendeur a fourni un certificat emanant du syndic confirmant l'apurement de ses charges
il n'y a aucun doute la dessus
c'était une des conditions de la vente
je vais tenter le notaire vous avez raison
mais même avec un certificat d'apurement je ne pourrai pas connaitre le cubage d'eau à son depart
seul le syndic le possede mais comment l'obliger à me le fournir
c'est là qu'est le probleme
combien de temps sont-ils obligés de conserver les releves après le depart d'un occupant ?
il y a mauvaise foi evidente
rkl... dois-je boire un pastis....... et payer !!!!!
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 11:59:22
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Le notaire doit demander AVANT la vente si le vendeur est en regularité avec le syndicat.
Visiblement ca été le cas.
Donc,
-Soit le syndic a effectué un relevé du compteur au départ du vendeur.
-Soit comme vous le dites l'eau est répartit selon les millièmes et au prorata du temps passé dans la copro.
chaburette, les charges sont demandés par "des appels prévisionnels", soit 1/4 du budget voté en assemblée chaque trimestre, budget comprenant l'eau.
Cela ne veut pas dire qu'au terme de l'exercice de cette année, le vendeur comme vous ne devrez plus rien, c'est un budget estimatif donc en fin d'exercice le syndic doit effectuer une régularisation sur les charges réellement dépensées.
Prenons un cas concret:
Année 2004: Le lot n° 5 est vendu par Mr X à Mr Y le 12 mai 2004.
Appel de charge sur le lot n°5:
-1er Trimestre payé par Mr X
-2eme Trimestre payé par Mr X ( ou Mr X et Mr Y si accord chez le notaire)
-3eme et 4 eme trimestre payé par Mr Y
courant 2005, AG statuant sur les comptes de 2004, il y est notifié une dépense réel de charge général (eau comprise)de 4000€ qui donne après répartition une somme de 500€ pour le lot n°5 ,or pour les appels de charge general il aété effectué un appel de 100€ chaque trimestre payé par Mr X et Y.
Donc il manque 100€, et bien ces 100€ seront répartit au prorata de Mr X et Y.
En aucun cas vous ne pouvez etre amené a payé des charges découlant des années anterieurs a celle de votre acquisition |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 18:20:18
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Eh bien non yaume, je ne pense pas, la régularisation se fera envers la personne qui est propriétaire au moment où elle aura lieu.
Le syndic ne peut plus rechercher en paiement un propriétaire qui a vendu depuis plusieurs mois dès lors qu'il a délivré le certificat prévu à l'article 20.
C'est encore plus clair depuis le dernier décret qui s'applique au 1er septembre, puisque les répartitions prorata temporis n'existent plus et qu'il est expressément stipulé que lors de la régularisation de fin d'exercice si le compte d'un vendeur à la date...... du 20 décembre par exemple, est créditeur, ce crédit sera porté au bénéfice de l'acquéreur. C'est dire le changement et la précision. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 20:13:14
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chaburette vous avez raison :
Citation :
Article 20
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 3° JORF 14 décembre 2000.
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.
Article 6-2
Créé par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 5 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
D'ailleurs le 3° justifit que l'on ne peut vous demander de payer des charges sur des années anterieurs a l'année de votre achat. |
Edité par - yaume le 16 sept. 2004 20:19:30 |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 22:31:23
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à Yaume
vous produisez l’article 20 que j’appelais depuis de début…… or cet article dit bien le certificat doit être produit par le vendeur qui le recherche auprès du syndic et que celui-ci doit être daté de moins d’un mois
si le même vendeur ne l’a pas recherché auprès du syndic, il est évident que le syndic n’a pas connaissance de la vente en cours……dans ce cas le notaire a obligation de donner un avis de mutation au syndic dans le délais de 15 jours à compter de la date de transfert de la propriété
et
dans ce cas le syndic est avisé de la vente après que celle-ci a eu lieu et non avant
il n’est donc pas exact de dire que
Citation :
Le notaire doit demander avant la vente si le vendeur est en régularité avec le syndicat
.
Il appartient au syndic, qui dès lors qu’il n’a pas été sollicité par le vendeur pour l’établissement du certificat selon l’article 20, de répondre à l’avis de mutation que lui adresse le notaire après la mutation et de faire les réserves nécessaires pour obtenir le paiement des charges et que des charges liquides et exigibles? principe qui, de par les juriprudences, était déjà en place avant le décrêt 27/05-2004 (article 6-2) mais que celui-ci ne fait que conforter
Désolé je maintiens
Citation :
mais il peut également être avisé de la vente après que celle-ci a eu lieu et non obligatoirement avant.....
J’ai rencontré un notaire qui ne m’avise de la vente qu’après signature, je le lui fais remarquer ce en quoi il me rappelle l’article 20……..il est exact que le vendeur était en conflit avec le syndicat, aussi il estimait préférable que la vente se sache le plus tard possible
et pour conclure c'est bien le vendeur qui dans la présente a fourni le certificat à notre ami Azal
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azal
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 22:54:17
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Donc je résume
j'achète en juin 2002
le vendeur a payé ses charges
en janvier 2003 n'ayant pas fourni l'index à l' arrivée on m'applique un forfait que je paie
à ce moment je relève l'index de même en janvier 2004
je devrais donc à ce moment payer la différence entre les deux index mais c'est alors qu'on me demande de payer depuis l'installation du compteur
je paie simplement ma consommation réelle
puisque j'ai payé au forfait au départ et par la suite ma consommation réelle
il me semble que c'est correct
ce que je veux c'est le relevé du vendeur où ses index doivent être
notés
quelqu'un peut-il me répondre à cette question
pendant combien de temps le syndic doit-il garder les relevés des propriétaires après leur départ
merci pour tout
même si je sens bien que ce sera la loi du plus fort qui va primer
j'aurais fait comme la chèvre de monsieur Seguin je me serais battu avant d'être mangé Merci encore
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