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 Sujet  |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
 Posté - 16 sept. 2004 : 23:03:57
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Mais si rkl, yaume a raison, le notaire doit adresser avant la vente un questionnaire au syndic pour obtenir tout un tas de renseignements (recherche amiante - travaux engagés provisionnés ou non - etc... etc...)
A défaut d'avoir adressé ce questionnaire dans les temps, il doit en effet prévenir le syndic de la conclusion d'une vente, et obtenir dans tous les cas le certificat prévu à l'article 20 ceci impérativement avant de libérer les fonds au profit du vendeur.
A défaut le syndic peut assigner le notaire.
Je vois tardivement le dernier message d'azal :
- le syndic ne doit pas se contenter des relevés des copropriétaires, mais les effectuer lui-même avant la clôture de chaque exercice.
- les relevés, doivent être conservés aussi logntemps que les autres pièces comptables (6 ans en matière fiscale (TVA) et me semble-t-il 10 ans en matière comptable, et même 30 ans si l'une des parties n'est pas commerçant)
En tout état de cause, nous nous éloignons du sujet, puisque à l'origine il s'agit d'un conflit relatif à une consommation d'eau antérieure à la vente pour partie seulement, partie qu'il convient tout bonnement de quantifier. Les relevés annuels doivent exister chez le syndic qui aurait d'ailleurs du les adresser aux copropriétaires.
Sinon comment ce syndic procède-t-il à l'arrêté annuel des comptes ?
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Edité par - chaburette le 16 sept. 2004 23:15:11 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 23:08:29
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non non azal ne vous laisser pas dévorer,
Vous avez acheté en 2002, le syndic n'a aucun droit de vous demander de payer des charges des années précedente (2001, 2000, 1999, ...).
C'est l'ancien proprio qui est redevable des années anterieurs.
Le syndic a produit un document notifiant le vendeur comme etant en regle envers le syndicat, si cela ne s'avere pas vrai, le syndic a comis une faute.
Pour rkl,
Oui au cas ou, lors de la vente ,le vendeur n'a pas de certificat émanant du syndic, c'est le notaire qui va informer le syndic comme vous le dites dans les 15 jours, si le syndic informe le notaire d'un vendeur débiteur dans les 15 jours après en avoir été informé par le notaire, le notaire devra déduire les sommes duent du prix de vente.
Eh oui car la vente a beau se faire le 13 mai (par exemple) le vendeur ne sera pas payé le 13.
Chaburette,
Soit il ya des relevés qui existe et la répartition chaque année a été effectué sur ces relevé sinon la répartition se fait au prorata des tantiemes généraux par rapport aux factures suivant chaque exercice. |
Edité par - yaume le 16 sept. 2004 23:21:12 |
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rkl
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459 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 07:10:34
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à Chaburette
désolé mais je persiste et reprends le texte exact de l’article 20
Citation :
si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété
je ne vois ici aucune obligation du notaire a informer le syndic préalablement à la vente ni de le solliciter pour un quelconque certificat
nous ne pouvons qu’en déduire que le notaire n’est pas obligé de solliciter le syndic pour l’établissement d’ une attestation comme quoi le vendeur est à jour de ses paiements….. ceci avant la vente……. Or dans le cas qui nous intéresse il s’agit bien de charges impayées
la vente peut se faire sans cette attestation mais la vente faite il est obligé d’en aviser le syndic qui, et ceci dans un délai de 15 jours, doit répondre par une attestation qui en effet devra faire était des impayés et donner les renseignements complémentaires (amiante,… ) et tout ce qui est en instance (procédure).
Et le notaire ne peut débloquer les fonds tant que le délai de 15 jours n’est pas passé, délai qui doit permettre au syndic de répondre sur la question des charges en instance et ainsi de faire valoir le privilège immobilier spécial conformément à l’article 19, et qui seul lui permet de recouvrir les charges en instance
Citation :
L'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2103 du code civil.
L’article 20 ne concerne que les charges en instance, c'est-à-dire qui sont liquides et exigibles……..le notaire ayant obligation d’informer l’acheteur sur l’objet que celui-ci recherche, il interroge le syndic sur les travaux en cour ou à venir, sur les procédures en cour…..mais cette obligation ne découle pas de l’article précité
Il est exact que dans la pratique le vendeur sollicite rarement l’attestation concernant la situation des charges et que le notaire le fait avant la signature ceci pour justement pouvoir répondre à son obligation d’information et pour éviter toute surprise quant aux impayés en instance……. mais là n’est cependant pas son obligation…..
je répète qu’un notaire, à qui, lors d’une vente dans notre copropriété je faisais remarquer que l’attestation est demandée alors que l’acte de vente était déjà signé, s’est bien chargé de me le repréciser cette nuance qui a d’ailleurs pour origine l’ attitude traditionnelle des notaires inspirée par la crainte de manquer à leur fameux devoir d’information
C’est exact nous nous écartons du sujet……….
Le certificat ne fait pas référence à un solde de charge impayé………le vendeur, selon le syndic, ne doit plus rien……..je suppose que les comptes sont par ailleurs clôturés pour 2001 et approuvés avec quitus au syndic
La consommation antérieure à la vente n’est pas prouvée……..
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 08:40:04
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| Les comptes de 2001 bouclés et approuvés, ceux de 2002 et 2003 aussi, "normalement" ! Effectivement, la dette du copropriétaire débiteur aurait dû figurer sur les comptes des exercices précédents ! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 09:40:09
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rkl,
Le notaire doit informer le syndic de la vente dans les 15 jours de celle ci, Ensuite le syndic à 15 jours pour pouvoir faire opposition, le syndic est le mandataire du syndicat.
La vente peut se faire sans qu'il n'y est jamais de certificat mais le syndic sera forcement au courant de la vente donc c'est à lui de faire opposition au nom du syndicat ,sinon c'est une faute de sa part, et le syndicat pourrait se retourner contre lui à son tour. |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 10:08:32
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à YAUME
je suis tout à fait d'accord avec vous que le syndic, qui est le représentant légal du syndicat, doit faire opposition auprès du notaire pour le montant non payé, c'est à dire pour le montant de charges liquides et exigible et n'ai jamais prétendu le contraire car c'est là le seul moyen dont il dispose pour récupérer les charges en instance
relisez bien mes posts
la vente peut effectivement se faire sans le certificat qui fait état des dus mais en aucun cas sans l'avis de mutation auquel est obligé le notaire et qui est destiné au syndic et qui…..devrait déclencher l’opposition qu’appelle les charges impayées
je m' arrête car on s'écarte toujours d'avantage
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 11:26:43
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Oui nous sommes bien d'accord , j'avais juste repondu rapidement je vous ai lu en travers,
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azal
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 07:20:58
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suite et fin
je viens de découvrir les premières represailles du syndic
l'assemblee generale ayant lieu debut octobre tout coproprietaire a reçu sa convocation ....sauf moi .. probablement exclu pour non paiement des charges!!! |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 08:49:35
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Nous entrons dans une autre dimension
- tout d’abord vous vous mettez en tord car vous avouez maintenant ne pas avoir payé vos charges, certainement à titre de représailles……vous n’avez pas le droit de faire justice vous-même, les charges doivent être payées quel que soit le différent existant, vous mettez le syndicat en difficulté même si votre litige n’est que de 300€ ……la justice est constante sur ce point.
- l’AG pourra être annulée par vous-même à tout moment pour vice de forme si vous n’êtes pas convoqué, le syndic se met en tord mais attention l’AG ne se tiendra qu’en octobre…..la convocation pourrai encore vous parvenir dans les délais, rien n’empêche votre syndic d’envoyer les convocations en deux étapes, l’essentiel c’est que vous la réceptionniez 15 jours avant sa tenue……
alors attendez la date butoir mais courrez vite payer les charges retenues……restez dans la légalité, lors de l’AG vous avez la possibilité de ne pas approuver les comptes et de refuser le quitus en exposant vos griefs
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azal
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 06:38:38
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mais j'ai payé mes charges !!
d'abord le forfait qui m'a ete appliqué quand je n'ai pas donné de relevés puis la difference des index relevés par la suite
Et vous me conseillez de payer aussi les consommations de sept années avant mon arrivée !!Consommations dejà payées par l'ancien propriétaire
je suis ecoeuré c'est bien la loi du plus fort
et je vois que personne ne peut m'aider
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 08:08:15
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AZAL désolé mais je reprends votre post
Citation :
probablement exclu pour non paiement des charges!!!
Et à la lecture de ceci que devais-je en déduire si ce n’est que vous n’avez pas payé vos charges?
Mon avertissement devait exclusivement vous éviter l’erreur traditionnelle des gens mécontents en copropriété et qui utilisent ce moyen de répression
Je ne comprends toujours pas comment vous pouvez affirmer que ces 300€ concernent les 7 années écoulées……
Je repose la question avez-vous consulté le notaire pour savoir si le syndic a répondu à son obligation imposé par l’article 20, que dit cette attestation……
Non ce n’est pas forcément la loi du plus fort…….mais pour se défendre il ne faut pas que des approximations, si vous êtes dans votre droit, persévérez
Et en ce qui concerne l’AG à venir, avez-vous été convoqué? la convocation est-elle arrivée dans les délais?
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 10:08:22
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azal, ce qui est sur c'est que vous n'avez pas à payer des charges sur des exercices précedent l'année de votre date d'achat.
Citation :
Je repose la question avez-vous consulté le notaire pour savoir si le syndic a répondu à son obligation imposé par l’article 20, que dit cette attestation……
Normalement l'attestation est noté dans l'acte de vente. |
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azal
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 sept. 2004 : 10:20:09
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je suis allé chez le notaire ils ont été fort sympa
Finalement je pense que c'etait la meilleure chose à faire
merci pour votre conseil de les consulter
ils m'ont preparé l'attestation du syndic et même proposé de me conseiller
mais comme je ne suis pas chez moi cette semaine je ne l'aurai que dans une semaine juste avant l' AG
dès mon retour je vous tiendrai au courant
merci mille fois
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