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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
 Posté - 14 sept. 2004 : 12:50:35
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Bonjour à tous,
j'ai hérité d'un local commercial.
Le locataire est dans les lieux depuis 11 ans et 8 mois
Cependant le bail est un bail qu'il avait repris et ce bail date de 1958. Suite a une estimation de plusieurs agences le loyer est estimé à trois fois ce que paye mon locataire !!!
Ai je un moyen, a part d'attendre les 12 ans fatidiques du deplafonnememnt, pour obtenir un loyer qui reflete la réalité du marche????????
De plus ce local commercial est attenant avec une habitation, sinon lors du renouvellement est il possible de separe le local de l'habitation??
Merci d'avance pour vos reponses !!!!!!
Caduce
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 22:13:12
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Bonsoir Caduce,
Il n'est pas, à mon avis, judicieux d'envisager une modification avant le terme des 12 ans. Cela risque de vous fermer la possibilité de déplafonnement du fait de la durée; alors que cette procédure est bien admise par la JP sans soucis "majeurs".
Recherchez éventuellement les informations qui pourraient attester des travaux effectués dans les locaux, les autorisations de déspécialisation, les modifications des facteurs locaux. Ces informations pourront vous aider à choisir en définitive la procédure la plus adéquate.
Il existe une dernière possibilité découlant du dernier alinéa de l'article 23-3 du Décret qui n'a pas été abrogé lors du passage au CCom et portant sur un loyer avec insuffisance du prix à l'origine. La JP a admis un déplafonnement si le loyer est anormalement bas à la condition qu'il y ait eu des circonstances à l'époque qui n'existent plus lors du rnvt (Circ accidentelle ou provisoire)
Cela ne concerne pas tous les cas mais pourrait servir.
Pour ce qui est de la modif des lieux: si vous avez un bail com global liant les deux locaux, l'habitation est soumise aux règles des baux com. Pour modifier la désignation, vous devez obtenir l'accord de votre locataire.
Cordialement
Fab
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 08:35:15
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ce local se situe en plein paris, les facteurs de commercialité doivent ils etre pris en consideration depuis l'avenant de 1984 ou bien depuis le bail initial de 1958???
de plus, je viens de recevoir un courrier de mon locataire me demandant ma position sur la relocation du local. Comment puis je le faire patienter sans que cela ne lui paraisse louche ???
Si jamais je vais le voir en lui disant que je souhaite multiplier son loyer par 2.j'ai peur de sa reaction?? Comment cela se passerait il; donc avant les 12 ans fatidiques???????????????
Caduce |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 20 sept. 2004 : 20:47:45
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Bonsoir Caduce,
Votre locataire bouge 4 mois avant la limite des 12 ans alors que la fin des 9 ans ne lui a posé aucun problème. Si vous voulez mon avis, il connaît la règle et il sait parfaitement que le loyer va être un sujet de discussion.
Le principe de base est que, pour augmenter le loyer plus que les indices, cela nécessite une procédure.
Avant de reprendre son contact, il serait peut être opportun de faire le point sur les éléments évoqués plus haut avec un avocat pour vérifier les choix de procédure qui s’offrent à vous. Cela va vous donner une orientation pour discuter avec le locataire.
Après, il faut essayer, tout est une question de persuasion et de présentation des choses. C’est une sorte de balance qu’il faut faire pencher de votre coté avec des éléments comme :
- vous devez reconnaître que le loyer ne correspond pas au marché locatif, je n’aurai aucun mal à le justifier dans une procédure ;
- Bon vous en avez profité pendant XX années maintenant il faut revenir à des données raisonnables pour les deux parties ;
- Soit on trouve une solution amiable ou sinon on part pour X années de procédure. Cela signifie que pendant ce temps, je ne signe pas de bail donc j’espère que vous n’envisagez pas de vendre votre fonds de com ou de me demander quelque chose ;
- les loyers normaux pour une telle surface serait de WW, je vous propose un prix moyen de YY.
Si la discussion aboutit (c’est souvent le cas), vous signez un bail « neuf » compte tenu de la différence sur le loyer. Ainsi, Vous limitez les coûts
Au pire, si cela ne marche pas, c’est l’avocat qui gérera le problème avec une procédure. Dans ce cas, ce n’est pas votre intérêt de formuler le congé, laissez venir le locataire.
Dans tous les cas, vous ne mettez rien par écrit pour ne pas bloquer l’action éventuelle de l’avocat
Il est difficile de répondre sur les facteurs locaux de com car ils dépendent de choses infimes comme le quartier, le commerce, le voisinage …
Par contre, Il faut une modification intervenue depuis la fixation du loyer antérieur : je dirai donc « 1984 »
Cordialement
fab |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 09:02:14
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Bonjour,
En effet si après 12 ans le locataire n'a pas demandé de renouvellement de bail, il peut y avoir déplafonnement.
Il me semble que locataire ne doit pas attendre les 12 ans, il doit demander la renouvellement de bail 3ans ou 6 mois avant l'échéance des 12 ans.
Pourrai je avoir confirmation ?
merci
Philippe |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 22:44:34
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En fait, dès que l'on a atteint le terme des neuf ans, le locataire, tout comme le propriétaire d'ailleurs, peut demander à tout moment le renouvellement en formulant un congé.
Il n'y a plus de période précise à respecter. Mais le congé effectué fait toujours courir le délai légal de 6 mois.
Il faut réaliser cette démarche avant que le bail atteigne le terme des 12 ans pour limiter les risques
Fab |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 10:47:10
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Le propriétaire doit il attendre 12 ans ?
ou lancer la procédure de déplafonnement 6 mois avant la fin des 12 ans ?
merci
Philippe |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 20:00:54
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Bonsoir,
Pour le propriétaire, il faut surtout ne rien faire avant les 12 ans.
C'est l'interet contraire du locataire.
Le locataire doit éviter les risques liés au déplafonnement et donc agir avant le terme des 12 ans
Le propriétaire doit, surtout, attendre 12 ans ou plus sans bouger pour pouvoir bénéficier, éventuellement, des avantages en découlant
Fab |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 09 oct. 2004 : 23:41:36
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Citation :
Initialement entré par LE GOFF
En fait, dès que l'on a atteint le terme des neuf ans, le locataire, tout comme le propriétaire d'ailleurs, peut demander à tout moment le renouvellement en formulant un congé.
Il n'y a plus de période précise à respecter. Mais le congé effectué fait toujours courir le délai légal de 6 mois.
Il faut réaliser cette démarche avant que le bail atteigne le terme des 12 ans pour limiter les risques
Fab
Bonjour,
Deux questions viennent à mon esprit suite a ce message:
1- Est ce que, si dans le bail il est precisé que tout renouvellment doit etre fait à la date anniversaire, peut il quand meme le demander "a tout moment"
"Mais le congé effectué fait toujours courir le délai légal de 6 mois. "
2- Et cela veut il dire qu'au bout de 11 ans et 6 mois le deplafonnement est acquis
Merci d'avance de votre réponse.
Cordialement,
Caduce |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 10 oct. 2004 : 00:15:02
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Bonsoir,
Pour pouvoir bénéficier des conditions de déplafonnement, il faut 12 ans effectif voir un petit peu plus. (Attention, cela signifie simplement qu'à ce moment on n'est plus bloqué par les Indices mais que la variation du loyer va etre discutée par rapport à la valeur locative du bien.)
Dans un cadre courant, 6 mois avant la fin du bail (9 ans), il y a envoi d'un congé par huissier. Mais le renouvellement s'effectue alors à la date anniversaire des 9 ans avec plafonnement.
Pour obtenir une possibilité de déplafonnement, il ne faut absolument aucun congé, ni par le bailleur, ni par le locataire pendant 12 ans mini.
Un congé avant les 12 ans met fin à la tacite reconduction (condition au déplafonnement) et au bail en cours. Il n'est donc plus possible d'utiliser la faculté de déplafonnement par ce biais.
Une fois les 12 ans échus, vous emettez le congé avec offre de renouvellement mais en proposant un loyer par rapport au prix du marché. C'est sur, le locataire peut ne pas aimer. Commission de conciliation. Procédure. Mais là les textes sont clairs. A vous de déterminer une valeur locative correcte et de préparer un dossier.
Ce sont des données d'ordre public. Une clause ne peut y déroger. Faites malgré tout vérifier la rédaction.
Cordialement
Fab
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 12:51:29
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Bonjour,
Je viens de recevoir la demande de renouvellement par acte d'huissier, cependant dans le bail il est precise que tout renouvellement ne pourra se faire qu'a date anniversaire.
Ai je encore une chance de pouvoir deplafonner??????
Sinon le loyer actuel etant ridicule quelles sont mes chances??????
Merci d'avance pour vos reponses !!!!
Caduce |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 22:44:32
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Bonsoir caduce,
Votre locataire connait effectivement la règle en matière de déplafonnement. Il limite les risques en effectuant le congé par huissier. Ce congé met donc fin au bail en cours. Faites verifier la validité du congé (mention obligatoire d'articles sous peine de nullité), on ne sait jamais !
S'il est valide, Le deplafonnement du fait de la durée n'est plus possible.
Mais heureusement comme je vous l'ai indiqué, ce n'est pas la seule possibilité.
- on en revient à la discussion amiable (détaillée plus haut). Avez vous essayé ?
- si cela n'aboutit à rien, il existe des facultes de déplafonnement en raison de la modification :
. des lieux (modif de la surface des locaux, travaux d'amélioration)
. de la convention (changement d'activité ...)
. de l'environnement (facteurs locaux de commercialité ...)
Le loyer faible avait il une explication particulière mentionné dans des ecrits ? si la cause n'existe plus, cela permet également une discussion sur le deplafonnement du loyer
A vous de jouer à Sherlock Holmes, il faut essayer de trouver de quoi acréditer l'une des possibilités offertes.
- autre cas, le congé attend une réponse dans les 3 mois (attention sans réponse de votre part cela vaut acceptation du renouvellement) si vous trouvez des fautes manifestes du locataire, la réponse peut aussi etre un refus de renouvellement sans indemnité d'eviction.
Vous avez un peu de temps pour vous retourner. Si vous ne maitrisez pas les baux Com, prenez rapidement un conseil qui, au vu du dossier, vous orientera vers la procédure la plus adéquate.
Cordialement
Fab |
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