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amande
Pilier de forums
408 réponses |
 Posté - 14 sept. 2004 : 20:21:42
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Bonjour à tous, zamis du forum
Voilà que j'ouvre mon fil, j'ai besoin de vous ! D'habitude, je réponds. D'habitude, je m'y connais, hum, mais là, c'est particulier...
Voici :
J'habitais une maison que j'adorais, et j'ai pleuré à chaudes larmes lorsque me fut notifié le préavis pour reprise de mon propriétaire. C'était en janvier, mon bail prenant fin le 1er septembre.
Le 1er mars, je déménageais... et nous faisions l'état des lieux. Vous devez certainement connaître la peur de ne pas retrouver une location à temps (surtout en Ile de France !)..., je me suis donc précipitée sur la "moins pire", c'est-à-dire une maison deux fois plus petite pour le même prix (1100E par mois), en grande (et non plus en petite) couronne.
Aujourd'hui, je suis retournée à mon ancien lieu de vie, pour revoir mes voisins, Maurice et Jean-Louis, qui m'adorent. Et je suis écoeurée, bien écoeurée, car mon propriétaire s'est moqué de moi, il n'a pas repris cette maison : il l'a vendue !
J'ai sonné, le nouveau "propriétaire" était très mal à l'aise, et s'est braqué. Je subodore qu'il fut bien mis au courant de l'irrégularité. Il est entré dans les lieux le 1er juillet, a essayé de me faire croire qu'il n'avait pas encore emménagé, qu'il était en travaux, entre fleurs et rideaux aux fenêtres. Sachant qu'une vente prend trois mois environ, la promesse a dûe être signée un mois après mon départ.
Je suis écoeurée, de n'avoir pas eu l'occasion l'acheter (quand bien même je n'aurais peut-être pas pu, car il en dépendait évidemment de son prix...). Je suis écoeurée de ce propriétaire à qui j'avais prêté mes clefs avant de recevoir son préavis, pour qu'il fasse visiter cette maison, non pas à sa "nouvelle femme", mais à son futur acheteur.
Maurice et Jean-Louis, les voisins, ont confirmé. J'ai le nom du nouveau propriétaire, grâce à la boîte aux lettres.
Je suis dégoûtée, car là je me retrouve dans une pseudo maison, plutôt "préfabriqué", avec gros avions, trains, moustiques, odeurs d'étrons (merci la station d'épuration), deux fois plus petite et froide, même loyer, très éloignée, sans compter les deux semaines de déménagements, entre cartons et camion. Que de regrets !
Sans savoir si je vais réellement entreprendre une démarche, pourriez-vous me dire ce que risque un proprio qui donne un préavis bidon ? Comment cela se qualifie ? Eventuelles preuves de ma part à apporter, ou lui, à fournir, pour se défendre ?
Car je me demande s'il n'a pas eu le culot "d'habiter" cette maison une semaine ou deux, pour n'avoir rien à se reprocher. Je me souviens l'avoir aidé à remettre les compteurs (EDF-GDF, Eau) à son nom...
Imaginez, son préavis, je l'avais reçu par courrier simple de son avocat, puis notifié par huissier. Oh, les filous, qui l'ont conseillé.
Bonne soirée à vous tous !
Amandine
qui sera définitivement de retour sur ce forum (question de temps libre), lorsqu'elle aura de nouveau déménagé bientôt (pouah, les avions étrons).
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 21:06:19
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Je pense qu'il faut aller très vite et battre le fer pendant qu'il est chaud.
Première chose à faire:
Aller à la conservation des hypothèques afin d'avoir la date exacte de la transaction, si cela est déjà publié vous voilà sur la bonne voie.
Trouver des témoins qui ont vu cette personne visiter la maison pendant votre location
Aller demander aux riverains quand ils ont vu un camion de déménagement
Aller demander à la mairie s'ils savent quelque chose de cette transaction
Faire un courrier à l'EDF/eau pour tenter de savoir quand a eu lieu le nouveau changement des compteurs en invoquant un motif de facturation par le proprio.
petite astuce: vérifiez les compteurs d'eau et éléctriques discrétement et comparer les consommations par rapports à vos dernières factures vous permettra d'évaluer le temps d'habitation réel.
Le congé pour reprise de logement à titre personnel est subordonné à une application stricte.
Il convient de voir combien de temps il a réellement habité et faire invalider ce congé par le tribunal en référence à:
l'art. 15
Modifié par Loi 2002-73 2002-01-17 art. 223 JORF 18 janvier 2002.
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Sur votre congé pour reprise si il a été délivré dans les formes (normalement OUI si par un huissier) figure un nom et cette adresse, c'est votre preuve numéro 1.
Si tromperie il y a eu, certains articles du code civil sanctionne ceci.
Il est envisageable que la vente soit cassée et que vous puissiez acquérir ce bien au prix payé par l'acheteur mais il va falloir trouver un avocat(e) et s'armer de patience ou dans le cas extrême obtenir des dommages-intérêts.
Tank
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 21:25:41
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On en revient toujours à ce fameux article 15 Citation :
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Article 15
Modifié par Loi 2002-73 2002-01-17 art. 223 JORF 18 janvier 2002.
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Vos informations, auxquelles il me semble que Tankeoperateur a donné des réponses fiables, devraient pouvoir vous aider à engager une action en justice.
Le problème, dans ces cas là, ce sont toujours, les frais à engager.
Mais, a priori, le jeu, qui est loin d'en être un, en vaut peut être la chandelle.
Christophe |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 21:35:42
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Le net a du bon...
Il arrive souvent d'utiliser des expressions populaires dont l'origine est Citation :
Le jeu n'en vaut pas la chandelle.
Ce proverbe signifie qu'à l'époque où il n'y avait pas d'électricité et où l'on ne pouvait jouer qu'à la lumière d'une chandelle, les moyens (la chandelle) à fournir pour obtenir la fin (le jeu entre amis, voire l'enjeu d'un jeu d'argent) sont disproportionnés. En l'occurence, la chandelle serait d'un prix trop élevé pour obtenir l'enjeu en question.
Aujourd'hui le jeu (TV) vaut bien plus que la chandelle...et ce grâce en particulier aux appels surtaxés et aux SMS de même
Christophe |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 22:43:39
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Merci, quelle promptitude !
Je vais faire une petite visite à la mairie / conservation des hypothèques, et releverai les compteurs (qui donnent dans la rue  )...
Comme il y a un droit de passage dans la propriété pour Jean-Louis, mon cher voisin, je suis sûre qu'il pourra me faire un petit papier témoignant de la date d'emménagement (camion plus que repérable), voire de la date des premières visites.
Je vais téléphoner à EDF/GDF et Générale des eaux.
Vous savez, je n'ai pas envie d'aller jusqu'à la résiliation de la vente, quand-bien même j'ai une bonne protection juridique (via contrat d'assurance habitation), car j'ai trouvé une autre maison (location, bail signé, déménagement en préparation).
Je meurs d'envie d'appeler son avocat, et d'en discuter (je ne sais pas si cela se fait, un genre de transaction amiable, parce que bonjour les troubles dans l'existence que j'ai vécu). Le remboursement de mon déménagement serait un minimum.
Ne serait-il pas redevable des dettes résultant de la fausse résiliation de ce bail, comme les loyers que j'ai dû verser du 1er mars (date départ dû à cette fausse reprise) au 1er septembre (date effective de la fin du bail) ? Cela ferait 6600 euros.
Je vous explique mon désir de justice, qui peut paraître chicaneur rat vilain jeu-bout de chandelle.
Ce propriétaire a tenté, un an après mon déménagement, d'appliquer une clause abusive manuscrite ajoutée : "à partir de juin 2002, le présent bail peut être révisé en cas de vente de la maison pour force majeure familiale moyennant un préavis de trois mois minimum de la part du bailleur". Il est venu sonner chez moi, en me demandant de déménager sous quinzaine, car il divorçait et voulait vendre. J'ai refusé. Il m'a menacé car selon lui, le loyer doublait puisque j'hébergeais mon ami, qui n'était pas copreneur. De 1100, le loyer passait à 2200 euros ? Je lui ai dit "Gérard, t'es fou ou quoi" (façon de parler hein ) lorsqu'il m'a soutenu que je n'avais pas le droit d'héberger mon ami sans son accord, que c'était de la sous-location. M'a ordonné qu'il prenne ses affaires et décanille illico.
Comme je n'y connaissais rien à l'époque (et c'est là que j'ai découvert notre forum...), mon doudou a déguerpi pour revenir quelque temps plus tard, rassurés par une association de locataires de notre bon droit. L'huissier promis par Gérard pour constater... ma relation, on va dire, n'est jamais venu. Après, il s'est sauvé pour travailler au Gabon (il est haut-placé dans une cie de pétrole), et je me retrouvais avec une maison de 200m² entièrement à charge, injoignable qu'il était. Et moi, pas rancunière, je lui file mes clefs lors d'un de ses retours en France, car il souhaitait la faire visiter à sa nouvelle "femme" (je l'imaginais gabonnaise, l'argument était de lui présenter ses biens familiaux, certes loués mais bon, réels tout de même). Et zou, préavis bidon, et moi je pleure et déménage avec la peur de me retrouver dehors si je ne me dépèche pas, avec mes quatre chats, mon lapin nain et le doudou.
Je vous raconte tout ça, pour vous résumer le topo, mais aussi parce qu'il faut s'aérer la tête parfois, et c'est burlesque, n'est-ce-pas...
Bref, la clause abusive révélant l'intention de me faire partir abusivement est là, bien réelle, sur mon bail. Elément de plus.
Pensez-vous que je puisse négocier avec son avocat, des dommages et intérêts ? Il est allé trop loin, petite goutte d'eau dans le vase, petite leçon, j'ai envie de lui donner : je ne suis plus dupe, je sais. Savez-vous de quoi il pourrait m'être redevable ? La chose a certainement déjà été jugée...
Précision, préavis en excellente forme (pas au fond, on le sait) et...
> "ce congé étant justifié par sa décision de reprendre le logement à son bénéfice personnel soit celui celui de Gérard, etc, état civil, adresse...
Il m'étonnerait bien, que Gérard soit revenu du Gabon avec ses meubles, histoire de camper deux trois semaines avant de vendre. S'il est revenu de là-bas, ce fut non seulement pour faire l'état des lieux, mais pour vendre cette maison avant de s'en retourner (prix de vente estimé, 560 000 euros).
Merci de vos réponses.
Suis prolixe, rire un peu, du sérieux et du léger.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 23:21:42
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Citation :
Pensez-vous que je puisse négocier avec son avocat, des dommages et intérêts ?
Bien sûr, pourquoi pas ?
Mais avant d'envisager ce type d'accord, prenez connaissance de la totalité de vos droits.
De l'ensemble des démarches que vous aller effectuer dépend en grande partie non l'épaisseur, mais la qualité du dossier que vous pourrez présenter éventuellement en justice.
Alors, un conseil, ne parlez pas trop de ce que vous envisagez de faire, même au "gentil" voisin. Il est gentil avec vous, il peut l'être avec d'autres.
Montez votre dosssier en séparant bien chacune de vos démarches.
Avant d'annoncer, ce qu'il ne faudra jamais faire, Citation :
Vous savez, je n'ai pas envie d'aller jusqu'à la résiliation de la vente
Contactez un ou plusieurs avocats spécialisés dans ce domaine, une fois votre dossier bien étayé.
Je ne connais pas le milieu, les sommes en jeu sont, a priori, importantes.
Dans le domaine de l'expropriation, il est souvent possible de négocier avec un avocat un paiement, qu'à défaut de connaissance véritable, je qualifierai "à l'américaine".
Un pourcentage des sommes gagnées.
Christophe |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 14 sept. 2004 : 23:56:12
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amande,
Scandaleux et honteux 
Pour apporter de l'eau au moulin et vous donner du coeur à l'ouvrage si vous en aviez besoin (), même si la loi ne l'indique pas, le logement doit être occupé dans un délai raisonnable et en habitation principale. les tribunaux ont ainsi condammé un sieur à verser 15.000 € à ses locataires auxquels il avait donné congé car 7 mois après, il n'habitait tjs pas le logement (cass. civile 3eme ch. du 21.2.2001, n° 99-12.261).
Dans le même ordre d'idée, il est toutefois nécessaire que le bien repris soit habité pdt une durée telle prouvant que le bailleur avait vraiment l'intention d'y habiter et qu'il ne s'agisse pas d'un moyen pour mettre dehors son locataire. La cour d'Appel de Toulouse a estimé qu'une occupation de 5 mois était minimale (CA Toulouse, du 23.6.98, n° 042.700).
Il doit bien y avoir d'autres affaires similaires .... Jetez un coup d'oeil sur legifrance, sur Lexinter.net, ...
Votre Gérard ( ) ne mérite vraiment pas de s'en tirer à bons comptes  - |
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 09:56:24
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Amande, si vous avez une protection juridique c'est le moment de la faire jouer. Expliquez succinctement le cas à votre assureur (pas besoin de leur parler du doudou ni des chats et lapin  ), et demandez-lui de faire dans un premier temps un courrier RAR à votre ancien bailleur d'avoir à vous verser par exemple, une somme forfaitaire que vous définirez (deux déménagements, frais d'agence, rénovations appartement, préjudice moral, etc....) faute de quoi ils engageront une action en justice pour vice de forme dans le congé qui vous a été signifié, avec dommages et intérêts à la clé. Il faut souvent lourdement insister auprès des protections juridiques pour qu'elles attaquent, en général elles préfèrent défendre, mais rappelez-leur dans ce cas-là qu'ils sont payés pour cela.
Personnellement je ne sais pas q'il est vraiment judicieux que vous contactiez SON avocat qui est payé pour défendre SES intérêts, au fond vous ne connaissez que votre ex bailleur. Et vu que son avocat a marché dans la combine, il me semble plutôt véreux.
Et bon nouveau déménagement avec toute la tribu. Lorsque j'ai déménagé j'avais huit canaris à transbahuter et je les ai tous réunis dans une grande cage. Je n'avais que 12 kms à faire mais j'ai dû m'arrêter trois fois en cours de route, les mâles se battaient comme des chiffonniers
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 10:42:30
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Merci beaucoup mesdemoiselles !
Je vais aller surfer un petit peu, sur Legifrance et Lexinter, sur les conseils de Joulia. Je vous ferai part de mes trouvailles.
Une fois calée sur le sujet, je vais appeler ma protection juridique, oui, Cyvonne. Je me doute bien qu'ils vont tester ma motivation à faire respecter mes droits !
Je voulais traiter avec l'avocate de ce propriétaire (que ce soit moi ou mon assurance), car, Gérard étant au Gabon, elle était devenue mon interlocuteur pendant le préavis. Elle me soutenait que j'avais un préavis de trois mois à effectuer dans le préavis du proprio ! Je l'avais invitée à relire notre loi 89 !
Je vais vérifier que le propriétaire est encore au Gabon. J'espère que non, ou il y aura quoi ? Un mandat international ?
Je ressens de l'humiliation. J'avais accueilli le propriétaire, très souriante, me réconfortant de perdre la maison par le fait qu'il ait refait sa vie, une bonne chose. Je perdais cette maison pour son couple, lui laissant de magnifiques plate-bandes avec consignes pour sa nouvelle dame (il devait bien se marrer), en laissant tout un équipement dans une cheminée (grille, pares-feu), en ayant briqué la maison, après lui avoir donné moult photographies (pour qu'elle patiente en attendant mon départ, selon Gérard). Des photos qui ont dû se retrouver en agence !
Mais au fond de moi, je ne perdais pas l'idée qu'il pouvait, comme il avait déjà tenté, m'entourlouper. Si j'y suis allée hier, ce fut pour vérifier.
Voilà. Si quelqu'un a encore un avis, des précisions, je suis toute ouïe !
Car je doute que ma protection juridique soit motivante dans un premier temps : avant de les contacter, je dois me caler.
Je vais surfer, je reste en contact.
Ad' ? Joseph ?
Bises à tous
PS : Cyvonne, je vais demander à mes quatre chats d'attaquer Gérard également, car je crois que ce sont eux, qui furent les plus pertubés ! Mais là, je leur ai expliqué que dans la prochaine maison en Normandie, cela ne sentira pas l'étron entre un train et un avion, mais plutôt la pomme et la crème fraiche. |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 11:09:42
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Amande, il y a un point que je ne comprends pas dans votre histoire !!!!
Vous dites:
Ne serait-il pas redevable des dettes résultant de la fausse résiliation de ce bail, comme les loyers que j'ai dû verser du 1er mars (date départ dû à cette fausse reprise) au 1er septembre (date effective de la fin du bail) ? Cela ferait 6600 euros.
Alors que le proprio vous donne un préavis pour le 01/09 et que vous partez le 01/03, vous avez payé tous les loyer de mars à août ?
Il me semblait que l'article 15 donne:
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Je me trompe en disant que vous n'auriez pas du payer les loyers de mars à aout ? |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 11:48:57
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fdsc,
Je n'ai pas payé les loyers de mars à septembre ! Oh que non, bien sûr que non ! Mais je me demandais comment il était possible de calculer des dommages et intérêts dans ce cadre.... Sur quoi se baser ?
Je reviens d'un surf, je n'ai pas trouvé grand chose. Je me suis perdue dans legifrance, dans son moteur de recherche. C'est tellement particulier.
Voici les seuls éléments que j'ai trouvé, ailleurs :
LOI DU 6.7.89 / CONGE POUR REPRISE / PREUVE DE L'OCCUPATION DES LIEUX REPRIS (Cass. Civ. III : 6.4.04)
Dans le cadre d'un contrôle a posteriori relatif à un congé pour reprise, à qui incombe la charge de la preuve ?
La Cour de cassation répond à la question en s'appuyant sur l'article 1315 du Code civil : celui qui se prétend libéré d'une obligation, doit justifier le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
C'est au propriétaire bénéficiaire de la reprise et non à l'ex-locataire qu'il appartient de prouver qu'il a occupé ou qu'il occupe les lieux, objet de la reprise.
LOI DE 89 / CONGE / REPRISE POUR HABITER / ETENDUE DU CONTROLE DES JUGES
Cass. Civ. III : 22.10.03 / Loyers et copropriété - Février 2004
HA 89
Lorsque le bailleur délivre un congé en vue de la reprise pour habiter, la jurisprudence est constante et considère qu'il ne peut y avoir de contrôle de validité du congé au moment de sa délivrance lorsqu'un doute plane sur la réalité de la reprise. Seule la fraude effective prouvée postérieurement au départ du locataire caractérisée par exemple par la relocation du bien peut entraîner une sanction à l'encontre du bailleur et l'allocation de dommages et intérêts au profit du locataire. Néanmoins, pour la Cour de cassation, lorsque le congé lui-même mentionne un motif illégitime comme en l'espèce la reprise du logement pour y séjourner occasionnellement à l'occasion de déplacements, le locataire peut prétendre à la nullité du congé.
Enfin, à propos du congé pour reprise en général:
"Le respect de ces règles est obligatoire, "à peine de nullité" du congé, et donc de la reconduction du bail pour une nouvelle période de 3 ou 6 ans. Attention, le législateur a mis au point une jurisprudence luxuriante qui constitue autant de pièges pour le bailleur non averti."
Wouah, elle est où la jurisprudence luxuriante 
Euh, et si je ne peux pas redéménager là-bas... (c'est bon, ça suffit, les cartons de déménagement, ma vie a changé depuis, obligé...). Un bail reconduit ? Moins le temps de la procédure ? Ca ne vaut pas le coup...
Bon, je continue. Pas évident, tout ça.
A bientôt ! |
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 11:55:27
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Citation :
PS : Cyvonne, je vais demander à mes quatre chats d'attaquer Gérard également, car je crois que ce sont eux, qui furent les plus pertubés ! Mais là, je leur ai expliqué que dans la prochaine maison en Normandie, cela ne sentira pas l'étron entre un train et un avion, mais plutôt la pomme et la crème fraiche.
Oui et si les minous ont besoin d'un coup de plumes, j'ai deux canaris qui sont de véritables killers. Super la Normandie, j'ai pour projet de m'y installer d'ici une dizaine d'années, dans le Calvados précisément. Qui sait si un jour lointain peut-être ?????
cyvonne |
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 15 sept. 2004 : 18:55:53
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Les juges n'ont pas pour habitude de tenir compte d'un calcul de dommages-intérêts basé sur des éléments aussi peu fiable, en général il vous déboute d'entrée.
Votre préjudice à ce jour réside d'une tromperie afin de vendre la maison dont vous êtes la locataire, peut-être avec un dessous de table, à un vil prix mais dont il n'a pas voulu vous faire profiter.
Il faut attaquer sur ce terrain là avant de transiger et de chiffrer des D.I alors que l'ensemble des préjudices n'est pas encore connu.
Je vous déconseille l'amiable pour l'instant, qui ne vous appoterait rein dans dans ce dossier, il faut impérativement une fois toutes les pièces reunies aller voir un avocat et jauger les chances d'aboutir dans une procédure civile au TGI, peut-être une fois que vous connaitrez le prix de vente vous déciderez vous à sauter le pas.
Le nom écrit sur le congé fera foi  et les histoires du changement de nom des compteurs afin de mieux intoxiquer, de la nouvelle femme ne passeront en aucun cas.
Tank |
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amande
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408 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 12:21:47
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Merci Tank !
Je vais à la Mairie cet après-midi.
Si aucune trace sur cadastre ou à la conservation des hypothèques, je suis à peu sûre d'obtenir... une attestation, un témoignage écrit ? de la part d'au moins un de mes deux voisins. "Je soussigné,..., atteste avoir "constaté" (euh...) l'emménagement de M.Untel (nom boîte aux lettres) au début du mois de juillet, au 7, rue...." A peu près cela ?
J'ai téléphoné à Edf/Gdf : les compteurs sont encore au nom de mon propriétaire...
Tout porte à croire qu'il a donc reloué la maison (il arguait qu'elle valait le double), en ajoutant des charges sur le bail. Il me semble que c'est possible, non ? Même pour un pavillon ?
S'il avait vendu cette maison, il y aurait eu obligatoirement changement de nom sur contrat Edf/Gdf, qu'en pensez-vous ?
Je flaire que ma démarche à la Mairie sera infructueuse. Pensez-vous que je puisse contacter... impôts fonciers ou impôts locaux ?
J'ai appelé ma protection juridique. Très sympas, ils m'ont demandé de leur envoyer un petit dossier avec pièces, dates. Ils vont se charger d'écrire un AR en premier lieu au propriétaire et son avocat, qui m'avait signifié la reprise pour habiter.
Je ne m'inquiète pas trop de mes démarches à la mairie ou ailleurs, qui peuvent s'avérer vaines, car :
"C'est au propriétaire bénéficiaire de la reprise et non à l'ex-locataire qu'il appartient de prouver qu'il a occupé ou qu'il occupe les lieux, objet de la reprise."
LOI DU 6.7.89 / CONGE POUR REPRISE / PREUVE DE L'OCCUPATION DES LIEUX REPRIS (Cass. Civ. III : 6.4.04)
Je possède le nom des occupants actuels, il incombera à ce propriétaire de prouver qu'il occupe effectivement les lieux, qu'il n'a pas vendu ou reloué... Je pense qu'il va tentera de m'opposer les contrats Edf/Gdf, à son nom... Il se méfie, à mon avis.
Quant au préjudice, je verrai comment le chiffrer avec ma protection juridique. C'est fou ça, ni eux ni moi ne sachons comment l'estimer... à part mes factures de camions de déménagement. Il va bien faloir faire une proposition pourtant : c'est ici que d'anciens jugements, à trouver, pourraient nous servir de base.
Voilà l'affaire.
J'irai juste qu'au bout dans la mesure du possible. Je ferai peut-être jurisprudence !!!
A très bientôt pour la suite... |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 13:54:51
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je ne pense pas que votre démarche à la mairie soit fructueuse.
en effet, lorsqu'il y a vente, la démarche (je schématise) est la suivante :
1 - signature chez le notaire.
2 - dans les deux mois suivants : envoi de l'acte (expédition) au bureau des hypothéques.
3 - au bureau des hypothéques : arrêt entre 2 et 4 mois. puis retour aprés enregistrement sur le fichier hypo.
4 - aprés enregistrement sur son fichier hypo, les hypo préviennent le cadastre d'une part (pour modif nom) et les impôts fonciers (pour les prob impôts fonciers).
deux à trois mois délai.
5 - une fois par an, les microfiches mairie sont changées par le service du cadastre aux environs de Juillet.
donc en Mairie, vous avez les fiches à jour pour les ventes qui ont eu lieu avant la fin de l'année. pour les autres, attendre juillet prochain. |
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 19:31:58
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Pour faire jurisprudence, je vous le souhaite, mais il faut déjà aller en justice, puis ... gagner.
Un constat d'huissier suffit pour savoir qui habite, de plus les juges aiment ces constats qui sont considérés d'emblée comme preuve au dossier.
De plus l'huissier peut interroger la personne pour savoir quel est son titre réel d'occupant.
Pour la conservation des hypoth., sauf département surchargé, le délai normal est de 2 mois. Peut-être n'a t-il pas vendu mais loué.
A noter que l'assurance incendie est obligatoire et doit être au nom du locataire.
Pour les impôts c'est beaucoup trop tôt car le vendeur paie le foncier de l'année de la vente et vous les impôts locaux.
Pour les attestations écrites, cela n'est pas gagné à cause du code pénal, sans quoi le métier d'huissier n'existerait plus.
http://lexinter.net/Legislation2/denonciation_calomnieuse.htm
Salutations
Tank
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 23:54:40
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amande, j'ai dû loupé un épisode mais je croyais que la maison avait été vendue. Elle est louée ou vendue ?
En soi ca ne change rien car le congé a été donné avec objectif de vous nuire, mais c'est juste pour pouvoir suivre ... |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 00:29:13
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Joulia, je ne sais pas si elle a été vendue, ou relouée... Les compteurs éléectricité/gaz sont toujours au nom du propio ! En tout cas, ma protection juridique me suit ! Aucune démotivation. Ouf.
Dobaimmo, bravo, bravo...
Tout ce que vous venez d'écrire, on me l'a expliqué à la mairie et aux impôts fonciers, par téléphone... Ces derniers m'envoie le fameux formulaire "32-33", que je dois remplir, pour obtenir des renseignements sur cette maison (avec références cadastrales à demander préalablement) et son propriétaire. Un chèque de... 14 euros (demande de renseignements payante), et je saurai s'il a reloué ou vendu. Car, comme tu le dis Dobaimmo, il leur faut environ trois mois pour mettre leurs fichiers à jour, à ce bureau des hypothèques. Ils sont en train de traiter juin-juillet en ce moment. Je vais donc le faire - 14 euros, c'est pas la mort - d'ici deux semaines, un mois maxi.
Bref, il est vrai que l'huissier peut se réveler très utile ! Merci Tank, cela m'était sorti de la tête... Je vais suggérer ceci à ma protection juridique s'il s'avère que ma demande de renseignement au bureau des "hypo" s'avère infructueuse.
Je connaissais l'envie de vendre de mon propriétaire depuis deux ans, car il avait tenté de me persuader de partir...
Vous pensez qu'il est possible de vendre une maison et de pouvoir garder des contrats Edf/Eau, avec accord du nouveau propriétaire ??? Car je pense que ce proprio n'a pris que cette précaution, et se sent ainsi assez protégé. Il m'a vraiment pris pour une bêbête, alors.
Autre solution, il a reloué, avec un bail comprenant ces charges, Edf/Gdf et Eau. Bien que cela ne soit pas courant pour un pavillon, c'est possible...
Qu'importe, c'est à lui d'apporter la preuve de sa bonne foi : son occupation effective des lieux. Cette preuve, est plutôt pour moi (me dire que je me suis effectivement fait AVOIR) et ma protection juridique. Un début de preuve.
Et oui, Tank : dans la mesure du possible, je vais laisser tranquille mes voisins, Maurice et Jean-Louis. Risque de "dénonciation calomnieuse"... Ohhh, c'est à la mode, cela, en ce moment, comme la diffamation ! Surtout, je n'ai pas envie d'entacher nos relations de cette procédure...
Des bises, à bientôt, aux nouvelles !
(Allez, on souhaite tous une bonne nuit à Joulia, qui reste accrochée à nous outre-rhin, via universimmo !) |
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Joulia
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14807 réponses |
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Tankoperateur
Contributeur vétéran
120 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 18:17:58
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Si vraiment la vente est prononcée depuis quelque temps, vous n'aurez aucun mal à démontrer sa mauvaise foi avec l'histoire des compteurs EDF.
Non ce n'est pas une mode, tous ces articles de loi existent depuis fort longtemps.
Tank |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 21:08:54
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Amande, Joulia, Guten Abend, gute Nacht !
De loin...
PS : A+... |
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