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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
 Posté - 16 sept. 2004 : 09:27:26
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à partir du moment que le PV n'est pas signé ni diffuser les résolutions voté en AG sont valides ou pas ou il faut attendre le PV pour les considérer légales.
math
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Edité par - mathi le 19 sept. 2004 20:57:17 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 10:06:42
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L'absence de signature du PV par le pdt de séance et le bureau ne rend pas nulles les décisions prises.
Les décisions prises sont prises, on ne revient pas là dessus. Simplement, l'absence de signature du PV (ou le refus du pdt de le signé car non conforme, entaché d'erreurs ....etc) ne donne force 'probante' aux décisions prises.
Traduction : des décisions ont bien étaient prises, mais on n'en a pas la preuve formelle !
Cette absence de signature ne veut donc pas dire que les décisions ne peuvent être mises en œuvre. En particulier celles qui relèvent du budget prévisionnel qui doit être suivi par le syndic, car il s'agit là de la préservation de l'immeuble.
Restent les autres décisions, passation de marchés ou contrats, travaux du Syndicat ou autorisation donnée à des coproprios d'engager des tvx à leur frais sur des parties communes par exemple. Du fait de l'absence de validation du PV, il n'est pas apporté la preuve d'une décision effective dans ce sens.
En cas de contestation future (TGI dans un délai de 10 ans), la responsabilité du Syndicat et/ou du syndic peut être engagée pour avoir fait engager des travaux, ou passer contrats, la preuve d'une décision dans ce sens ne pouvant être apportée.
L'absence de validation du PV par le pdt de séance ne paralyse donc pas le syndicat, fort heureusement. Mais elle ne permet pas au syndic d'engager le syndicat dans des actes que l'AG n'aurait effectivement pas décidé ou dont la décision ne serait pas effective en raison "d'erreurs" de transcription ( en français : de résultats magouillés).
D'où l'importance de la préparation des AG, de la distribution des rôles, pdt, secrétaire si ce n'est pas le syndic, scrutateurs, ces derniers devant être très vigilants dans le décompte des voix lors des votes.
C'est une AG des copropriétaires, il ne faut pas s'en remettre au syndic les yeux fermés, surtout pour la rédaction des résolutions et le décompte des votes.
A vos stylos et calculettes. |
Edité par - gédehem le 16 sept. 2004 10:07:32 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 10:12:43
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Mathi,
Le PV signé par le président de l'AG et le secrétaire doit être notifié ,par LRAR, aux opposants et absents dans le délai de 2 mois.A leur tour les intéressés disposent de 2 mois pour saisir, éventuellement ,le TGI.Passé ce délai, les décisions prises en AG
sont applicables (sauf cas d'urgence) et restent valables tant qu'elles ne sont pas annulées par le tribunal compétent.
La feuille de présence comportant les adresses de tous les signataires, dûment signée par le président de l'assemblée et les scrutateurs ,doit être jointe au PV .
Dans sertaines copropriétés le PV est aussi envoyé à tous les copropriétaires par courrier ordinaire ou remise à domicile.
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 11:03:33
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Comme l'indique Gedehem, lorsqu'un procès-verbal (rerlatant par hypothèse correctement les décisions prises) n'est signé par personne :
> les décisions ont été prises. Elles existent
> Mais on peut pas les prouver
On se trouve dans la même situation que dans la vente d'un meuble : le contrat existe du simple fait de l'échange verbal des consentements mais si aucun écrit n'est établi la vente peut être réalisée que si chacun respecte sa parole donnée. Si le vendeur, finalement, ne veut pas livrer la chose, l'acquéreur ne peut rien faire.
Pour le PV le syndic peut faire les appels de fonds décidés mais si un copropriétaire refuse de payer il ne peut le contraindre.
Si le syndic a commis l'imprudence de passer les ordres de service, n'importe quel copropriétaire peut tout chambouler.
Conclusion juridique : les décisions existent
Conclusion pratique : elles ne sont pas opposables aux copropriétaires. Le syndic ne peut en obtenir l'exécutiuon forcée. S'il assigne en paiement de provision, on lui demandera immédiatement la production du PV régulier, donc signé. S'il ne peut pas le produire, il sera débouté sans possibilité d'assigner à nouveau car le " débouté en l'état " n'existe plus;
Conclusion globale : la prudence élémentaire commande au syndic de tout faire pour obtenir au moins la signature du président, et de ne rien faire pour l'exécution des décisions tant que la signature n'a pas été obtenue. |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 11:36:17
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Qu'en des termes élégants ces choses là sont dites !!!
Le Droit prime tout ce qui n'est pas conforme au droit.
Ici,on ne peut pas dire "qui ne dit mot consent"...
C'est por celà que les copropriétaires de notre immeuble viennent de recevoir un lettre du syndic professionnel une lettre dont je vous livre les termes:
"Etant donné que nous rencontrons d'importantes difficultés avec M.G..... et d'autres copropriétaires, nous vous informons que nous
avons pris la décision de mettre fin dès à présent à notre mandat de syndic".
Nous avions désigné ce syndic en novembre 2003.Nous avions souhaité pouvoir réunir une AGO en début 2004.Celle ci s'est tenue le 1er juillet 2004. Nous avions désigné un secrétaire parmi les copropriétaires . Celà n'a pas empéché l'assistant du syndic - qui n'était plus secrétaire d'office- de me demander de parapher et de signer son PV truffé de contre-vérités et autres entorses au code de la copropriété (Tous textes confondus).Ce que j'ai évidemment refusé de faire en ma qualité de président de l'AGO.
Cet assistant avait dit avant notre réunion et même pendant qu'il n'aimait pas les copros à problèmes cad selon nous. (celles où il n'y a pas que des moutons à tondre ).
AMEN
François |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 12:38:33
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J'apporte juste une précisions à la conclusion globale de JPM lorsqu'il dit :
"la prudence élémentaire commande au syndic de tout faire pour obtenir au moins la signature du président,..." .
Le "..de tout faire .." concerne uniquement l'exactitude rédactionnelle des résolutions adoptées ainsi que celle des résultats des votes, donc la conformité du PV avec les décisions prises lorsque le syndic est secrétaire de séance.
Il ne concerne pas du tout le chantage ou les pressions exercées sur le malheureux pdt de séance par le syndic..
C'est ce que voulait dire JPM, c'est mieux en le disant.
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 12:56:05
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Errata:
Au 3eme § lire : "nous rencontrons d'importantes difficultés relationnelles avec....
PS:Je n'ai jamais rencontré syndic ni même eu le plaisir et lhonneur de l'entendre au téléphone.
Alors, celà nous fait sourire losqu'il met en avant " d'importantes difficultés relationnelles" plutôt que de donner "les cas listés" dans ma lettre d'observations ,pouvant conduire à l'annulation pure et simple de l'AGO (convocations aux copropriétaires et aux mandataires art 23§2 L 65), défaut de production de devis pour des travaux d'un montant supérieur à 4.000 €. Bureau d'études missionné sans contrat de syndic, changement d'agence d'assurance,et tout cela sans consultation du conseil syndical...)
And so one
François |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 13:25:18
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je vous remercie infiniment c'est clair et net
math |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 14:32:19
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Quand toutes les questions figurant à l'ordre du jour sont accompagnées d'un projet de résolution avec indication de la majorité nécessaire
Quand le tout a été établi par le syndic en accord avec le conseil syndical , et notifié avec les documents imposés, y compris le rapport du conseil syndical
Quand les résolutions ont été reportées avant l'assemblée sur une matrice de procès verbal comportant en outre les zones à remplir pour la composition de l'assemblée, la désignation du président, des scrutateurs, du secrétaire et pour les résultats des votes
Quand les votes sont enregistrés par le président, les scrutateurs, le secrétaire et qu'on les reporte immédiatement sur le PV après accord de tous,
Il n'y a aucune possibilité de contestation du procès verbal. On peut alors boucler en 2 heures maxi des centaines d'assemblées annuelles pour des syndicats petits ou moyens jusqu'à 80 copropriétaires convoqués soit une cinquantaine de présents, avec ou sans pouvoirs, environ.
Bien entendu le président et le syndic repartent chacun avec un exemplaire paraphé et signé du procès verbal définitif établi conformément aux dispositions du décret nouveau.
On dépasse cet horaire quand l'assemblée est mal présidée, ou quand il y a une question très pointue exigeant l'audition d'un tiers quelconque (architecte, avocat ou ingénieur) et les débats qui s'ensuivent.
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 17:15:19
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oui, travailler et encore travailler en CS, préparer et ne rien laisser au hasard, dialoguer entre copros, et enfin talonner son syndic pour qu'il fasse ce qu'il est sensé faire !
Sinon, et j'entends déjà mon syndic pointer le bout de son nez, ce dernier ne fait qu'aimablement vous inviter à donner des dates pour qu'il convoque l'AG, sans répondre à vos demandes de comptes "clean", de devis etc....
Bref, il laisse faire le CS ( bien entendu dans la limite de ses pouvoirs ! je ne suis pas fou, sauf à vouloir prouver ses carences répétées ! ).
On se disperse, on s'épuise, et le syndic repart triomphant d'une AG litérallement "salopée", géneratrice de ressentiments même chez les plus aguerris des copros !
cordialement
xanthe |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 19:29:01
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Ben c'est normal : c'est le syndic qui finalement décide de tout (date et heure AG, ODJ) la nouvelle mouture de l'art.10 du décret ayant renforcé le pouvoir solitaire du syndic.
Même en cas d'erreur ou d'oubli, il ne sera plus possible de rectifier le tir !
Chercher la claque que les coproprios viennent de prendre. Cet art.10 est à leur détriment, nous allons le vérifier chaque jour !.
Parce qu'avec des QUAND et des SI, JPM, on met Paris en bouteille. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 20:40:44
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gédehem plus d'explication SVP
le voilà l'article 10
Article 10
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Dans les six jours de la convocation, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, s'il en existe un, notifient à la personne qui a convoqué l'assemblée les questions dont ils demandent l'inscription à l'ordre du jour. Ladite personne notifie aux membres de l'assemblée générale un état de ces questions cinq jours au moins avant la date de cette réunion.
Article 10
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 6 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
math |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 21:28:20
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Mathi : je suis votre syndic, je vous propose une réunion pour préparer l'ODJ, on discute, et vous (le CS) proposez une question qui me fache : une sanction financière pour faute, une retenue sur honoraire, ou pire, ma révocation. Ou plus simple, une question sur des travaux que vous (le CS) avez négocié ..(et que j'aurais pas la tite enveloppe ...chut !)
Arrive la convoc en LRAR et, oh, surprise, aucune des questions demandées, celles qui fachent ou qui déplaisent au syndic, n'est inscrite.
Question 1 : que fait Mathi ? ...
Réponse 1 : nouvel art.10 : il trépigne, il fait pipi par terre, il se roule dedans, il pleure .... et il passe son tour en attendant l'année prochaine !...
Autre solution : comme Mathi est prudent, il a pris la précaution de confirmer l'ODJ par LRAR. ... Huit jours après, "Arrive la convoc en LRAR et, oh, surprise, aucune des questions demandées, celles qui fachent ou qui déplaisent au syndic, n'est inscrite" ;
Convoc accompagnée d'une lettre du syndic disant : "...Compte tenu de la date de réception de votre demande d'inscription de question à l'ODJ de l'AG du, il ne nous a pas été possible de les mentionner. " ,
....ce qui n'est que la transcription du nouvel art.10 " Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.".
Question 2: que fait Mathi ? ...
Réponse 2 : nouvel art.10, il est coincé : il trépigne, il fait pipi par terre, il se roule dedans, il pleure .... et il passe son tour en attendant l'année prochaine !...
Bon, certains vont me dire " Ben ... il suffit que le pdt du CS ou le 1/4 des coproprios demandent la convoc d'une autre AG pour débattre de ces questions !"
Ma réponse : ben... si c'est pour convoquer une autre AG, quelle différence avec la notification d'un ODJ complémentaire comme dans l'ancienne rédaction ?.
Vous le voyez, et nous allons tous le voir très rapidement :
le nouvel art.10
- renforce le pouvoir solitaire du syndic pour définir l'odj des AG, sans aucun risque d'être contesté
- pénalise les copropriétaires qui n'ont plus aucun moyen pour contrer de simples oublis, des "oublis" volontaires voire des manœuvres de dernières minutes, qui ne sont maintenant plus du tout 'rattrapables'.
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Edité par - gédehem le 16 sept. 2004 21:34:30 |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 22:01:51
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Bonsoir
je commencais à me douter qu'on s'était fait b... par cet article (6ème sens, habitude,...) mais je ne pensais pas que ce serait aussi profond et que cela ferait aussi mal...
A part menacer le syndic de révocation violente s'il ne respecte pas l'ODJ défini avec moi (donc le CS), on peut se retrouver avec un ODJ expurgé de toutes les clauses qui (le) fachent...
Le seul moyen de se border consiste donc à établir le brouillon d'ODJ avec le syndic, à se précipiter sur un ordinateur à la fin de cette entrevue et à lui envoyer dés que possible l'ODJ en pli RAR pour être sur que tout y figure.
Conséquences :
- tous les syndics vont militer pour faire disparaitre les bureaux de poste dans un rayon de 10 bornes.
- les présidents de CS seront désormais élus en fonction de leur capacité de dactylo : moins de 40 mots/mn deviendra un critère d'élimination
- ça va se bousculer dans les bureaux de poste
- lors de l'entrevue avec le syndic, regarder dans les bureaux si une secrétaire n'est pas prête à bondir à la Poste avec les 500 convocs (salauds de grosses copros, encore privilégiées...) pendant que vous allez innocement préparer un pseudo-ODJ avec votre principal de copro.
- si mon syndic me propose de tout poster (alors qu'on dépose actuellement les convocs aux résidents sur place), je le mords.
Le départ des convocs d'AG va devenir un sport de combat, moi, j'vous l'dit ;-) |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 22:18:56
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Il existe des coproprietes où les syndic sont des gens honnêtes, discutent de l'ordre du jour avec les membres du cs, et dont le but n'est pas de prendre de vitesse les coproprietaires.
Vos propos sont denués, à mon sens, de moderation; tous vos syndics à vous entendre sont au choix : des voleurs ( enveloppes), des traîtres ( en ce qui concerne la redac de l'oj), des filous.
Ce n'est pas le cas pour ma copropriété, le syndic nous ayant lui meme presenté les nouvelles dipositions. |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 22:36:43
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Dont acte !
Toutes les composantes du holding N°1 en France ne sont pas à vouer aux gémonies, la notre (la composante, pas la gémonie) non plus d'ailleurs... pour peu qu'on la surveille comme le lait sur le feu.
Il s'agissait plutot d'une boutade quand on voit sur ce site ou sur www.unarc.asso.fr ce que certains syndics faisaient déjà avant le reliftage (exercice illégal de la fonction, AG bidons, trafics divers, président de CS aux ordres).
Un certain nombre de comportements seront bloqués par ce nouveau décret mais qq portes restent ouvertes, d'ou mon post.
Womber
Ps : voleurs et enveloppes ? Ouske j'ai parlé de ça ? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 22:47:45
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Il s'agit d'une remarque de gédehem :
Mathi : je suis votre syndic, je vous propose une réunion pour préparer l'ODJ, on discute, et vous (le CS) proposez une question qui me fache : une sanction financière pour faute, une retenue sur honoraire, ou pire, ma révocation. Ou plus simple, une question sur des travaux que vous (le CS) avez négocié ..(et que j'aurais pas la tite enveloppe ...chut
comme si certains cs n'avaient jamais ete eux aussi inflencés ou achetes par des entreprises.......... |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 22:58:05
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Petite enveloppe ?
Vosu en etes encore là ?
Moi, ce serait plutot virement SWIFT offshore sur mon compte des Bahamas puis renvoi vers le compte sur les Caimans, conversion en Jun k Bonds sur la bourse de Honk Kong, virement sur Gibraltar, renvoi sur mon compte en Suisse et transfert sur mon Compte Amex...
Comptez environ 12 minutes avant que je puisse aller faire mes courses à Fauchon en toute légalité...
bon, d'accord, payer en liquide serait plus rapide mais ça casserait l'ambiance, non ? |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 16 sept. 2004 : 23:55:35
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Il n'est pas question de noircir le tableau !
Dans la vie il ne faut pas faire du manichéisme !
Pour cela ,il faut de part et d'autre , au moins un minimum
d'honnêteté intellectuelle et morale.
De nos jours ,c'est un effort que beaucoup d'individus, trop de gens ne font plus , car l'argent est roi.
François |
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mathi
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2092 réponses |
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Pierre MARIE
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PV c'est le document qui valide une AG ou pas
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