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 Sujet  |
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xxx1
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 Posté - 17 sept. 2004 : 13:05:56
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Bonjour,
Avec mes parents, nous nous demandons quelle serait la meilleure façon de réduire au maximum mes futurs frais de succession ;
Je vous précise être fils unique et d'autre part, que mes parents sont mariés sous le régime de la communaut� de bien ;
Le patrimoine de ces derniers se composent principalement d'un appartement dont la valeur de marché se situe aux alentours de 150.000 euros et d'une résidence secondaire de valeur sensiblement identique et qu'ils détiennent depuis près de 15 ans ;
Nous pensons que l'idéal serait :
1/ Que mes parents créés une SCI dont chacun détiendrait 50% des parts et dans laquelle ils apporteraient leur appartement ;
2/ Que mes parents effectuent une donation des parts de la SCI à ma personne (il me semble, d'après les échos concernant la futur réforme des droits de succession, que chacun de mes parents pourra me donner 50.000 euros, il ne me restera donc plus qu'a payer le solde c'est-à -dire 50.000 euros, voire un peu moins dans la mesure où les parts de SCI peuvent être considérées comme valant moins que les actifs que détient la SCI) ;
3/ Racheter leur résidence secondaire dès que mes parents l'auront en leur possession depuis plus de 15 ans ;
Question1 : Quelles seront les frais engendr�s par une telle opération ?
Question2 : Ne serait il pas plus avantageux (à condition que cela soit possible) qu'au lieu que mes parents créé une SCI dont ils me donneront les parts, je créé moi-même la SCI et que mes parents effectue une donation à celle-ci ?
Question3 : Lors de l'achat de la résidence secondaire à mes parents dois je respecter des règles prècises notamment en ce qui concerne le prix d'achat ? Concrètement qu'elle décote est tolérée par rapport à la valeur de marché ?
Question4 : Concernant la réforme des droits de succession, j'ai entendu parler d'une franchise de 50.000 euros auquel vient s'ajouter un abattement de 50.000 euros par enfants, cette franchise de 50.000 euros pourra t-elle être prise en compte dans le cadre d'une donation ? Auquel cas, mes parents pourraient me donner 150.000 euros.
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Edité par - xxx1 le 17 sept. 2004 16:40:06 |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 15:04:13
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| usine à gaz. vos parents ont quel age ? |
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xxx1
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 16:16:14
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Bonjour,
Mes parents ont 80 ans et 70 ans. |
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xxx1
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 16:43:33
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Sinon, est-ce qu'il serait techniquement possible:
1/ que mes parents effectuent une donation de leur appazrtement à une SCI détenu à 99% par ma personne et à 1% par mon épouse?
2/ que la SCI rachète à mes parents leurs résidence secondaire, en payant une partie du prix d'achat par échange de parts social? |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 18:14:59
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donation à une sci : original mais serait considéré comme un étranger :60% droits .
pourquoi tenez vous tellement à la sci : un conseiller patrimonial vous en a vanté ses mérites ?
c'était trés interessant, il y a une quinzaine d'années, et en plus surtout quand le bien avait un passif. aujourd'hui, il faut voir mais pour un enfant unique, pas trop d'intérêts. d'autant que le fisc n'est pas totalement idiot : la décote bien/sci sans passif est de l'ordre de 20% : la même que l'on a désormais pour la résidence principale.
si vous êtes joueur, vous pouvez envisager une opération en deux temps : sachant, que les abattements se régénérent tous les dix ans.
1ère opération : résidence secondaire : 150 000 €
part donné par chacun de vos parents : 75 000 €.
abattement de chacun existant à ce jour : 46 000€
droits dûs : 4 500 e chacun.
mais donation en pleine propriété avant le 31 Mai 2005 : réduction de 50%.
Donc droits dûs : 2 250 X 2.
il est possible que l'abattement passe de 46 000 à 50 000 e au 1er Janvier (surveiller loi de finance à l'automne).
2ème opération :
si décès de l'un pendant la période de dix ans suivant :
il faudrait payer des droits à 20% sur sa part, déduction faite des droits d'usufruit du conjoint.
et là : apparement, nouvel abattement général de l'ordre de 50 000€ (à voir si cela va être voté pour successions seulement ou pour donations aussi)
vous aurez perdu environ 13% par rapport à la théorie de l'achat (sauf si achat fictif prouvable auquel cas vous avez payé les droits de vente et vous payerez en plus les droits de succession).
si pas de décès pendant la période de dix ans :
nouvel abattement (minim 50 000€ par pers, peut être plus).
c'est quand même dommage effectivement qu'en ayant un fils unique, vos parents ne s'en soient pas préocupés un peu plus tôt (environ 10 ans) : on aurait déjà gagné une deuxième série d'abattement.
si vous souhaitiez acheter le deuxième bien , est ce parce que vous tenez à ce que votre épouse en soit aussi propriétaire ? ou autre.
cependant, vous feriez bien de consulter un notaire, car une bonne solution ne pourra vous être donnée qu'en fonction du contexte et de vos besoins à tous ainsi qu'en aditionnant tous les autres actifs (il n'y a pas que l'immobilier qui est taxé).
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xxx1
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 21:39:32
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| Merci pour les conseils, je vais y réfléchir... Pour la raison de mon "attachement" à la SCI c'est simplement que je vais bientôt pouvoir retirer l'argent qui est sur mon PEA et je compte acheter de l'immobilier dès que la bulle aura dégonflée et pour diverses raisons, je préfère opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés... Ca m'ennuierai de devoir payer deux fois des droits de mutation sur l'appartement donner par mes parents. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 17 sept. 2004 : 22:01:41
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| IS ok si vous devez en tirer des revenus. vous envisagez de louer à l'année la résidence secondaire de vos parents et de mettre d'autres biens dans cette sci ? |
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xxx1
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 10:26:32
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Je lourai les biens appartenu à mes parents le plus tard possible…quand ils ne seront plus là ; à moins que l’on décide entre nous d’un arrangement implicite visant à louer un des biens contre une restitution des revenus ainsi générés.
Disons que cette question des droits de succession est intervenue à un moment où je m'interroge également sur l'éventuelle constitution d'un patrimoine immobilier, et comme pour diverses raisons j'aimerai regrouper tous les actifs dans une même structure... |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 16:10:30
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| je ne suis pas du tout convaincue de l'idée de la structure unique, surtout si vous avez vous même des héritiers directs. mais bon.. j'ai tendance à voir à trés long terme, certains diront trop long terme. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 18 sept. 2004 : 16:17:56
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Amblard,
1. Etes vous enfant unique?
Si c'est le cas, la SCI n'est d'aucune utilité dans la transmission du patrimoine de vos parents.
2. Vous devrez des frais de mutation pour apporter les biens de vos parents dans la SCI, en plus des frais de donation. C'est cher payé pour un avantage (impôt sur les sociétés) par évident à quantifier pusique vous ne savez pas quand, dans le futur, vous récolterez des revenus fonciers de cette SCI.
3. Quel est votre taux marginal d'imposition aujourd'hui? Etes vous sur qu'il sera supérieur aux taux de l'IS (35% et des brouettes) le jour où vous aurez besoin de déclarer des revenus fonciers de la SCI?
En conclusion, et pardonnez moi d'être direct, vous semblez vous poser des questions là où il n'y en a pas.
La solution suggérée par Dobaimmo est, à mon humble avis, la plus pertinente à mettre en oeuvre dans votre cas, en tous cas au vu des éléments que vous nous avez fourni.
Bon courage.
Prados |
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xxx1
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 12:43:20
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dobaimmo, Prados,
Je vous remercie pour vos judicieux conseils. Après réflexion, il me semble évident que mon idée initiale peut être qualifiée de "ridicule".
Vu que vous semblez être particulièrement compétant sur les questions touchant à la succession, pouvez vous me dire s'il serait possible que mes parents me fasse donation de leur appartement, et que dans le même temps, ils effectuent une donation au dernier survivant du reste de leur patrimoine?
Cordialement,
Amblard. |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 12:52:15
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| Pardon Prados, mais que vient faire l'impôt sur les bénéfices des sociétes dans une sci ???? La société civile immobilière étant civilement et fiscalement transparente ce sont les associés qui sont directement imposés pour la société à l'IR. |
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xxx1
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 13:01:58
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Citation :
Initialement entré par colino
Pardon Prados, mais que vient faire l'impôt sur les bénéfices des sociétes dans une sci ???? La société civile immobilière étant civilement et fiscalement transparente ce sont les associés qui sont directement imposés pour la société à l'IR.
Non, il est possible d'opter pour l'IS. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 14:20:46
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Colino,
A la création de la SCI, il est possible d'opter pour qu'elle soit soumise à l'impôt sur les sociétés. Cela vaut le coup si les associés ont un taux marginal supérieur au taux de l'IS.
Amblard, Citation :
Vu que vous semblez être particulièrement compétant sur les questions touchant à la succession, pouvez vous me dire s'il serait possible que mes parents me fasse donation de leur appartement, et que dans le même temps, ils effectuent une donation au dernier survivant du reste de leur patrimoine?
Oui, cela est possible mais seulement il y a risque que la donation au dernier vivant soit supérieure à la quotité disponible, surtout si vous êtes plusieurs enfants.
Prados |
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xxx1
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 sept. 2004 : 15:02:52
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Merci,
Donc pour récapituler, étant fils unique, l'idée serait:
1/ que mes parents effectuent une donation de leur appartement à leur fils (la valeur de celui-ci se situe entre 130 et 160 keuros);
2/ que mes parents mariés sous le régime de la communauté de bien effectuent une donation au dernier survivant sur le reste du patrimoine (que l'on peut évaluer entre 200 et 250 keuros).
Question 1: Sachant que l'abattement fiscale est accordé une fois par période de 10 ans, si mes parents optent pour la donation au dernier survivant, la détermination de la période de 10 ans sera t'elle fonction du premier décès ou du second?
Question2: Parmi les 3 options possibles de la donation au dernier survivant: la totalité des biens en usufruit, 1/4 en pleine propriété les 3/4 en usufruit, quotité disponible ordinaire. Quelle serait l'option la plus intéressante du point de vu fiscal?
Question3: Comment calculer les frais engendrer par cette double opération?
Cordialement,
Amblard. |
Edité par - xxx1 le 19 sept. 2004 15:11:35 |
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Optimisation fiscale succession
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