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maïté
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115 réponses |
 Posté - 24 sept. 2004 : 11:14:13
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notre ensemble immobilier est composé de pavillons et d'une copropriété. Les parties communes sont gérées par une ASL. Le problème se pose au moment des AG où nous subissons (les propriétaires) un abus de majorité par les copropriétaires. C'est à dire que des questions concernant l'immeuble sont incluses dans nos AG et il en ressort que nous participons aux dépenses de cet immeuble. Le président de l'asl fait partie du conseil syndical ainsi que le contrôleur de gestion.
Nous avons contacté un avocat qui nous a déclaré que nos statuts étaient mal faits c'est à dire 1 voix = un volume . Donc 1 voix par maisons mais seulement 1 voix pour la copropriété et non 1 voix par copro. En approfondissant la question nous nous sommes aperçus que nous sommes dans un lotissement puisque création d'une ASL; mais voilà aucun papier n'a été trouvé pour ce lotissement. Le lotisseur de l'époque n'a pas fait le nécessaire. Nous avons essayé d'arranger les choses avec notre syndic (syndic de copropriété) et le conseil syndical mais sans résultat. A L'heure actuelle notre avocat nous propose une procédure de fond auprès du TGI POUR remettre de l'ordre dans le dossier. Pourriez-vous me donner vos avis sur la question - existe-t'il un autre moyen ? D'autre part, notre avocat nous a dit qu'un lotissement au bout de 10 ans pouvait être rétrocéder à la commune - peut être pouvons nous trouver une solution de ce côté qui nous éviterait à refaire toute la partie administrative; CESSION DES PARTIES COMMUNES = ASL INEXISTANTE; merci de vos réponses Maïté
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 11:50:01
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bonjour,
plusieurs problèmes accumulés.
pour la rétrocession à la commune, il faudra pour que cela soit accepté que toute la voierie et les espaces verts soient en excellent état. Et encore car qui est le propriétaire des espaces verts : l 'ASL. or, selon vos dires elle n'esiste pas ? qui pourrait dans ces conditions obtenir l'autorisation de rétrocéder. en plus ce n'est pas à mon avis une bonne opération patrimoniale, car il y aurait dévalorisation des biens.
Cependant, vous disposez de quelques pistes :
vous détenez des statuts, votre notaire a du vous informer lors de la vente que vous étiez en ASL. Recevez vous un avis de taxes faoncières pour le lotissement ?
Si oui aux trois questions, le fait que lelotisseur n'ai rien fait n'entache pas de nullité la création de l'ASL.
Vous vous êtres fait avoir comme beaucoup, par le syndic de la copropriété et par les copropriétaires qui préférent répartir leurs frais sur le plus grand nombre.
Aides toi, le ciel t'aidera :
Commencez par consulter les autres propriétaires de maison et si possible créer une association de défense de vos intérets (pas une ASL mais une 1901)
Ensuite obtenez le plus grand nombre de pouvoirs pour la prochaine réunion et intervenez avec le maximum de preuves.
Je crains que la meilleure façon d'intervenir c'est de refuser le quitus et peut être de refuser de payer vos charges. Dans ce cas, vous serez traduits en justice en défendeurs. Vous contesterez devant le tribunal de grande instance la décision de l'assemblée concernant la répartition des charges de manière systématique.
Ce n'est pas au syndic qu'il faut vous adresser ni au conseil syndical c'est au Président. Faites lui savoir qu'à la prochaine élection une autre équipe se présentera - constituez la des à présent -
Ce sera de toutes façons une affaire difficile et longue.
bien à vous |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 14:12:05
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merci à Boulouris de ses conseils.
Nous avons bien un cahier des charges d'asl mais toute la partie administrative constituant le lotissement n'existe pas (arrêté de lotir, cahier des charges du lotissement....) On fait d'abord le lotissement et puis après on constitue l'ASL;
je ne paie pas d'impôt foncier sur ce lotissement - sur l'acte de vente le notaire n'a pas inscrit que le pavillon était dans une ASL ou lotissement. IL apparaît juste la section au niveau du cadastre.
Nous avons bien constitué une association de défense de consommateurs (déclarée en préfecture) avec la CNL mais rien n'y a fait. Un propriétaire de maison a été élu président ASL, son mandat a été de 6 mois. Les copropriétaires et le syndic ont déclenché une AGE pour sa révocation. Le conseil syndical a fait du porte à porte pour obtenir les pouvoirs. Nous sommes 15 propriétaires contre 65 copropriétaires dont 13 membres au conseil syndical. Donc impossible qu'un propriétaire soit élu à nouveau. De plus le nouveau président élu à cette AGE est un membre du conseil syndical et est copropriétaire.
Si nous devons faire une procédure, notre avocat nous a conseillé d'être à jour dans le paiement des appels de fond même si ceux ci comportent des irrégularité. Pour nous éviter une procédure longue, notre avocat veut tenter par voie d'assemblée la cession des parties communes; peut-être que dans les 65 copros, il y en a qui voudront se débarrasser de l'ASL; merci pour vos avis -maïté |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 14:51:22
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Bon, attendez ! une chose à la fois.
Sur la base de ce que vous avancez :
1/ vous êtes propriétaire, membre d'une ASL
2/ cette ASL a des statuts, ASL déclarée ou pas.
3/ ces statuts d'ASL s'imposent à TOUS les membres de ses membres, propriétaires et copropriété, laquelle est UN des membres de l'ASL.
4/ il ressort des statuts que chaque membre dispose d'UNE voix. Votre ASL comprenant 16 membres (15 individuels et 1 collectif), chacun ne peut voter qu'avec SA voix, soit 1/16°.
5/ Ne doivent être convoquée aux AG de l'ASL QUE les membres, soit 15 ind. et LE coll., généralement représenté par son mandataire, le syndic (vérifiez ce point, c'est bien souvent la règle).
Je dirais donc que vos AG me semblent entâchées de nullité dans la mesure où des personnes étrangères à l'ASL (ceux qui sont en + des 16) participent à l'AG et surtout y votent !!!!
Avant d'aller + loin, vérifiez ces points et revenez ns voir.
Pour ce qui concerne la procédure conseillée par votre avaocat, je n'en vois pas la finalité ! C'est la foire dans votre ASL, il convient d'y mettre bon ordre.
Pour ma part je constate un grave dysfonctionnement (peu importe qui est en faute). Si les points que je relève + haut sont bons, le pseudo pdt de l'ASL n'est qu'un prétendu pdt irrégulier.
J'engagerai plutôt une action destinée à nommer un pdt provisoire, pour 6 mois, chargé de mettre bon ordre et de convoquer régulièrement les 16 membres afin que soit enfin désigné un bureau de l'ASL, bureau de l'AST qui désignera ensuite en son sein le Pdt-directeur, V-pdt, secrétaire, trésorier ...etc
Voyez aussi cette question avec les 15 membres individuels pour partager les frais de la requête.
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Edité par - gédehem le 24 sept. 2004 14:59:56 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 16:21:01
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Si votre lotissement est antérieur à 1978, vous vous trouvez peut-être dans le cas des permis de construire tenant lieu d'autorisation de diviser
S'il est largement postérieur à 1978, cette remarque est sans objet;
Essayez alors d'obtenir la communication du règlement de copropriété de l'immeuble en copropriété. Vous devriez y trouver des renseignements sur les conditions dans lesquelles il a été construit, et des mentions relatives au lotissement.
Et vous pourriez avoir la surprise de constater que le tout est inclus dans une copropriété horizontale dont personne n'a jamais tenu compte. Dans ce cas il y aurait eu à l'origine 16 lots (15 maisons + un lot constitué par un droit de construire, divisé ensuite en 65 lots construits. C'est peu probable mais on ne sait jamais.
Quelle est l'époque de construction du tout ? et celle des statuts de l'ASL ? Avez vous contacté le notaire qui les a rédigés ou, en tout cas, reçus ?
Il est impossible, s'il y a eu lotissement que vous ne puissiez en trouver une trace puisqu'il y a des équipements communs. Il faut alors rechercher un dossier de permis de construire dans lequel vous devriez retrouver des éléments. |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 24 sept. 2004 : 17:53:18
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Réponse à GEDEHEM
Malheureusement si les copropriétaires possèdent chacun 1 voix c'est que nos statuts prévoient un vote pour chacun (65 + 15). Notre avocat a bien relevé l'anomalie au lieu d'être 16 nous sommes 80. Donc un copropriétaire peut être aussi président d'asl. Les statuts sont faux. Pour les rectifier il n'existe qu'une solution : le TGI; Tant qu'ils ne sont pas modifiés nous devons faire avec.
Par contre, comme me le fait remarquer Boulouris peut-être pouvons nous demander la dissolution de cette ASL car rien n'apparait sur mon acte de vente et je n'ai rien au sujet des impots fonciers sur le non bati. Quant à notre cahier des charges il est truffé d'erreurs. merci à vous. maité |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 08:49:35
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Pour répondre à JPM. Je me suis penchée sur le règlement de copropriété de l'immeuble -
voici ce qui est mentionné : Un permis de construire datant d'août 1971 a été délivré pour la construction d'un ensemble immobilier comprenant 80 logements. La société immobilière de l'époque qui en était propriétaire a loué ses logements. Ensuite cette société a décidé de vendre les lots en 1988. L'immeuble a donc été soumis au régime de la copropriété sauf les 15 lots restants (maisons). Les maisons ne sont pas soumises au régime de la copro. Il est précisé dans les statuts de l'immeuble que tout acquéreur d'un droit de propriété dans cet ensemble immobilier fera partie de l'ASL, par le fait même de son acquisition. Les statuts de la copro et de l'ASL ont donc été rédigés en 1988.
Suite à des recherches auprès de la mairie, nous n'avons trouvé aucun document relatif à la création de ce lotissement.
Les 80 voix servent de base à la répartition des dépenses de l'ASL soit 1/80è. Comment se répartiraient les charges des équipements communs si nous étions 16 ?
cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 09:39:25
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J'ai l'impression d'être sur la bonne piste. Le permis de construire datant de 1971 devait valoir autorisation de lotissement. Il faut donc rechercher ce permis de construire de 1971.
Cela ne règlera pas tout mais au moins vous aurez en main le bout du fil rouge. Ensuite il y a eu création de la copropriété en 1988 et semble-t-il établissement des statuts de l'ASL. Il y a bien eu un rédacteur ? |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 09:53:24
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| Le permis de construire a été délivré par la préfecture. Attention lorsque je parle de copro, il s'agit uniquement de l'immeuble, pas les pavillons. Le rédacteur semble être le vendeur soit la société immobilière. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 10:23:40
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Oui bien sur !
Donc direction la Préfecture. Demande de consultation du dossier de permis de construire en indiquant que le motif est de savoir si le permis de construire comportait ou non l'autorisation de lotir. |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 17:32:40
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En attendant d'avoir des nouvelles par la préfecture sur le permis de construire, je suis allée faire un tour au centre des impôts.
Nous devrions effectivement payer une taxe foncière sur les parties communes mais la question qui se pose est de savoir qui la paye ? Le
contrôleur fiscal me conseille d'obtenir ces renseignements avant de faire une procédure. (cadastre)
En attendant quelles sont les conséquences si ce permis de construire comporte l'autorisation de lotir et vice versa si cette autorisation n'existe pas ?
bien à vous maïté
j'espère avancer un peu plus vite grâce à vos conseils... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 17:55:33
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Une ASL est, dans ce cas, normalement liée à un lotissement. S'il n'y a pas eu de lotissement, il ne devrait pas y avoir d'ASL. Mais je suis certain qu'il y aeu lotissement.
Il y a aussi les ASL pour l'aménagement de lotissements défectueux.
A ce propos, dîtes nous donc quel est, dans les statuts, l'objet précis de l'ASL. Il faut fouuiner partout ! Il y a un paragraphe spécial à l'objet. |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 18:57:43
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Réponse à la question posée PAR JPM :
l'ASL a pour objet : la propriété, l'administration, la gestion, l'entretien des espaces communs, équipements, ouvrages désignés au cahier des charges, tous travaux quelconques destinés à permettre ou faciliter l'usage collectif des propriétaires et copropriétaires de l'ensemble immobilier placés sous le régime de l'indivision forcée.
- la répartition des dépenses entre les membres de ladite ASL,
- la gestion des compteurs individuels d'eau et du compteur général, la comptabilisation de la consommation de chaque participantà l'ASL; la différence entre le total des consommations individuelles et celle relevée au compteur général sera répartie en 80è.
- le recouvrement et le paiement de ces dépenses.
D'une façon gle, l'administration, la gestion et la police des voies et ouvrages servant à la desserte de l'ensemble des immeubles ainsi que l'application des dispositions du présent cahier des charges qu règlementent l'usage des parties communes dans l'intérêt commun.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 21:26:10
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L'objet de l'ASL est très classique.
Une seule curiosité : l'ASL peut être propriétaire des parties communes (à ce jour est-elle propriétaire ou non ?), et on parle par ailleurs des propriétaires et copropriétaires placés sous le régime de l'indivision forcée.
Le deux parties ne vont pas ensembles mais, pour l'instant, celà n'a aucune importance.
Encore qu'il serait bon de savoir à qui appartient la voirie. |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 28 sept. 2004 : 10:07:38
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j'ai reçu une réponse concernant le foncier des parties communes :
l'ASL est bien propriétaire de parcelles mais celles-ci ne sont pas soumises à l'impôt.
cordialement, maïté |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 28 sept. 2004 : 21:24:34
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Lorqu'il y a lotissement, les immeubles en copro ont ils obligatoirement un périmètre syndiqué indiquant la "frontière" entre leurs parties communes et celles de l'ASL ?
cordialement maïté |
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 10:49:02
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bonjour,
bien sur que non
bien à vous |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 11:39:39
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Eh ! Boulourus : bien sur que oui !
L'une des parcelles constitue le terrain d'assiette de la copropriété. Cette parcelle est donc une partie commune de la copropriété.
Les parties communes de l'ASL sont bien distinctes de leur côté : les voies de circulation, les canalisations, etc. |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 13:14:13
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et bien pour nous, l'immeuble ne possède pas de périmètre et c'est pourquoi on se retrouve à participer aux frais de rénovation de leurs escaliers extérieurs, de leurs rambardes de sécurité, de leurs jardinières... tout ce qui ce trouve à l'extérieur est pour l'ASL; Il existe bien un problème juridique au niveau des statuts...
Maïté |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 13:48:54
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JPM, Boulouris . C'est p'têtre oui ou p't'être non.
Si la copro a une assiette ou si elle n'en a pas.
Dans le cas de Maité, s'agissant d'un lotissement d'un coté et d'une copropriété de l'autre, il est évident que les co-lotis-maisons n'ont pas à participer en quoi que ce soit aux dépenses liées à l'entretien d'un des co-lotis (immeuble en copropriété) auquel ils sont étrangers.
L'immeuble en copropriété est UN des co-lotis, parmi les autres. Je ne connais pas de co-lotis qui participe aux charges du co-lotis voisin !
Au regard du RDC de cette copro, je serais curieux de connaitre la position des colotis.
Pour ce qui concerne l'ASL, il faudra savoir avec précision ce que sont les choses communes aux colotis et aux copropriétaires.
Sur la base de ce qui est rapporté, l'ASL a bien compétence sur les chose communes à tous les co-lotis (communes aux fonds maison et au fond en copropriété), mais je ne vois pas du tout en quoi ces clauses précises que les équipements "rambardes et escaliers" du fond co-lotis 'copropriété' sont aussi communs aux autres fonds co-lotis 'maisons' !!!
S'agissant d'escaliers ou rambardes qui font partie du gros œuvre ou du commun des lots en copropriétés, je ne vois pas comment des personnes qui ne sont pas propriétaires de lots dans cet immeuble en copropriété pouraient avoir en charge ces équipements.
Comment sont-ils (les équipements) mentionnés dans le RDC ?
Comment des équipements, tout au plus parties communes spéciales, qui ne sont pas à l'évidence nécessaires aux autres colotis-maisons, peuvent ils être inclus dans le périmetre d'action de l'ASL ?
Il y aurait là un truc contraire au droit, la copropriété étant un groupement de personnes, le lotissement un groupement de fonds. En quoi les fonds lotis peuvent-ils être partie prenante dans cette copropriété et ses équipements ? Ces fonds seraient alors copropriétaires ? !!!!!!
JPM a relevé ce point : il est dit que les co-lotis seraient en indivision forcée ... ils seraient donc aussi copropriétaires ? ....
Pour sortir de l'impasse, les statuts (et le RDC ?) étant, à mon avis sur ce que nous savons là, contraire au règles de droit, il faudrait peut-être que les co-lotis aillent au clache, pour ce qui concerne les charges sur ces équipements de la copropriété. En cas d'assignation par le syndic de la copro, le juge tranchera .... Avec un bon dossier, il faut espérer dans le bon sens ...
Le syndic du co-lotis 'copropriété' assigne l'ASL ?
Le syndic du co-lotis 'copropriété' assigne chacun des autres co-lotis ?
Le pdt de l'ASL assigne chacun des co-lotis/maisons qui ne paye pas ?
On va rigoler, je crois .......
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Edité par - gédehem le 29 sept. 2004 14:17:08 |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 17:41:28
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Je suis bien d'accord avec Gédehem, les propriétaires n'ont pas a participer à l'entretien d'un patrimoine qui ne leur appartient pas.
Le lotisseur qui s'est chargé de la rédaction des statuts de l'ASL a fait n'importe quoi. Un amalgame a été fait entre les statuts de 1985 et 1885. De plus personne ne possède de règlement de lotissement, de cahier des charges lotissement, immpossible de trouver également les plans de canalisations etc.....Avec une majorité de copros en assemblée, il est évident que nous ne pourrons rien faire tant que ses statuts ne seront pas révisés. Et c'est pourquoi nous nous retrouvons avec d'autres charges encore.....ex :
le foncier des parties communes de l'immeuble, assurance ASL pour responsabilité civile de copros, prise en charge d'un salaire d'employé d'immeuble (concierge) qui travaille à la fois sur le batiment et le jardin de l'ASL.etc.....Si ça continue, il va falloir que l'on demande l'autorisation de planter un arbre dans son jardin privatif. Comme je vous l'ai déjà dit c'est le conseil syndical qui dirige l'ASL puisque le président asl est également au conseil syndical (et on se tape en plus les frais des conseils syndicaux). Je ne vous ai pas précisé que le syndic de copro est le même que celui de l'ASL. D'ailleurs son contrat pour l'ASL est en fait un contrat de copro. le syndic sait très bien qu'en faisant les désirs du conseil syndical, qu'il aura la majorité pour sa réelection en ASL puisqu'ils sont 65 copros contre 15 proprios.
Je suis persuadée qu'il faut demander la révision de nos statuts afin qu'ils soient mis en conformité avec les règles d'urbanisme se rapportant aux lotissements gérés par les ASL. |
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