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Bonjour à vous, Pour faire suite à mon problème de charges indues, j'ai contacté deux associations qui m'ont indiqué que la récupération-prescription était de trois ans dans le secteur HLM. Je n'ai pu avoir la référence de la jurisprudence en Cassation qui aurait réduit ce délai...Quelqu'un en aurait-il connaissance ? L'ADIL est injoignable ces jours-ci. Elle avait indiqué à un intervenant sur ce site que c'était cinq ans. Merci à l'avance de votre réponse.
Cher Ad-Honores, Voici une réponse obtenue par mail en provenance de l'ADIL : ............................................................... Base "Jurisprudence" gérée par l'ANIL Thème : Loyer Sous-thème : Loi du 1.9.48 Titre du document : Loi du 1.9.48 / Répétition de l'indu de charges locatives/Prescription (Cass. Civ. III : 18.2.03) Date : juillet 2004
LOYERS Loi de 48 / Répétition de l'indu de charges locatives / Prescription Cass. Civ. III : 18.2.03 / Administrer n° 366 - Mai 2004 HA 90
Des dispositions particulières fixent le délai de prescription applicable à la répétition de l'indu, pour les logements soumis à la loi de 1948 et à la législation HLM (loi du 1.9. 48 : art.68).
Lorsque les sommes sont versées indûment au titre du loyer, l'action en répétition de l'indu se prescrit dans un délai abrégé de trois ans. Ce délai de prescription abrégé est-il applicable aux charges locatives ?
En l'espèce, un locataire demandait le remboursement sur cinq ans des charges payées au titre de l'entretien des parties communes soutenant que cet entretien n'avait pas été assuré.
Il fondait son argumentation sur l'article 68 de la loi de 48 qui renvoie aux dispositions du chapitre VI, chapitre relatif aux sanctions civiles ou pénales découlant du non-respect des principes posés par le législateur dans les rapports entre le bailleur et le locataire et ne concerne pas la répétition des charges payées indûment par le locataire et demandait l'application de l'article 2277 (prescription de cinq ans).
. On sait pourtant, de jurisprudence constante, que l'action en répétition de sommes versées indûment au titre des loyers ou charges n'est pas soumise à la prescription abrégée des actions en paiement de loyers.
. Le délai de prescription applicable est celui du droit commun, c'est- à-dire 30 ans (Code civil : art. 2262 / Cass. Civ. : 14.11.96 / Cass. Ch. Mixte : 12.4.02).
La Cour de cassation tranche cette affaire en appliquant le délai de trois ans de l'article 68 à la répétition des charges.
. Aurait-elle eu la même analyse si le locataire avait demandé l'application de la prescription trentenaire ?
Cette solution présente au moins l'avantage d'uniformiser les délais de prescription en matière de répétition de l'indu qu'il s'agisse du loyer et des charges.
Reste encore à harmoniser les délais de prescription de l'action en paiement et de l'action en prescription de l'indu : cette proposition ressort du rapport sur les charges locatives réalisé par Philippe Pelletier, président de l'ANAH, et devrait prochainement faire l'objet d'un texte législatif. .................................................................
Il semble que la CNL ainsi que le CIDEL (Centre d'infos et défense des locataires) qui m'avait part de ce délai de trois ans et à qui j'avais demandé les réf. de la jurisprudence, avait ajouté que cela pouvait être contesté. Le sujet est suffisamment sensible pour que vous me fassiez part de vos réflexions.
Je dois peut-être préciser qu'il s'agit de la récupération en indu par le locataire. Après lecture d'un post de Sybarite, courant juillet , j'ai compris que c'est le Droit civil qui a valeur et que le délai est de 30 ans. Elle ajoutait avec pertinence qu'il fallait plutôt s'attendre à 22 ans puisque la loi n'est pas rétroactive a priori. En conclusion, HLM ou pas, la prescription est la même en ce qui concerne les charges. L'exemple fourni par l'ADIL est une démonstration d'erreur d'argumentation.
suite HLM+copropriété
Forum fermé
Posté - 24 sept. 2004 : 19:43:02
