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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 25 sept. 2004 : 20:49:57
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Un syndic a t il le droit d'imputer des frais de relance pour un copros qui n'aurait pas réglé ses charges a temps pour ce trimestre ?
Merci
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 25 sept. 2004 : 21:46:40
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Les frais de simple relance font partie de la gestion courante et ne peuvent être facturés à la copropriété en sus du forfait.
Mais tout de même vérifiez votre contrat. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 01:13:57
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justement, j'ai trouvé sur le site de l'ARC que ces frais était déclaré abusif et de plus devait faire l'objet d'un détail du travail effectué dans le contrat chose qu'il n'y a pas dans notre contrat.
il y a juste marqué frais de relance = 10 €
De plus ils expliquent que de tels frais ne peuvent etre imputé qu'après une decision de justice ou bien par un acte rendu obligatoire par la lois
Article 10-1
Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 1° JORF 14 décembre 2000.
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0604/abus204.htm |
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Womber
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319 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 01:49:35
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Attention à certaines décisions d'AG : si a été votée une motion de type "aggravation des charges", toute dépense engagée pour un "recouvrement d'impayés" sera imputable directement au copropriétaire défaillant.
Par contre, ces frais ne sauraient être facturés à la copro mais uniquement au copropriétaire...
donc, à vous de relire les derniers PV d'AG
W.
Ps : si vous n'avez pas voté cette clause dans vos AG, prévoyez-la dans la prochaine : il me semble normal qu'un récalcitrant assume toutes les dépenses engagées par une copro pour éviter que son attitude ne la coule. Au pire, il se retrouve à devoir vendre plus vite, ce qui arrange tout le monde... |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 11:27:29
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Chaburette écrit :
Citation :
Les frais de simple relance font partie de la gestion courante et ne peuvent être facturés à la copropriété en sus du forfait
Il y a d'autres avis dans le même sens.
Donc le syndic, calculant ses honoraires de gestion courante, va intégrer une estimation forfaitaire au titre des relances à envoyer.
Si tout le monde paie correctement, le syndic est gagnant. C'est tout bon.
Quant au syndic bénévole, il fait les relances. C'est du boulot en plus. Il ne touche rien. Les débiteurs se foutent de lui. Il y en a même un qui jette du chlorate dans son jardin à jouissance privative.
Tous à l'ADDC en cours de formation : Association de défense des débiteurs de charges   |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 14:17:46
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Les frais de recouvrement sont à classer dans les prestations particulières.
Attention à la clause d'aggravation des charges
Nous l'avons votée mais nous avons fait retirer de l'approbation < les dépenses engagées pour recouvrement d'impayée> en effet :
-le syndic n'a besoin d'aucune autorisation pour poursuivre le recouvrement d'impayés, sauf en cas extrème.
-si il le fait dans des conditions contraires à la loi le juge peut refuser de prendre en compte certains frais engagés.
-du moment que le juge les rejette c'est qu'il estime qu'ils sont illégaux donc le débiteur refuse de les payer même avec la clause précitée.
Demandez donc à votre syndic si dans ce cas,étant donné qu'il a commis une faute(erreur),qui va supporter les frais engagés <lui ou la copropriété>
La réponse, dans au moins 90% des cas est, la copropriété.C'est pour cela que nous avons fait retirer la partie impayés |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 14:50:50
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Felix 1930, vous écrivez :
Citation :
-si il le fait dans des conditions contraires à la loi le juge peut refuser de prendre en compte certains frais engagés
Ce n'est pas tout à fait exact.
Le juge peut refuser de prendre en considération des frais engagés dans des conditions parfaitement légales car il n'est pas tenu d'imputer au débiteur des frais parfaitement nécessaires.
De même sur des honoraires d'avocat de 500 euros, il n'en imputer que 250 au débiteur, dans le cadre de l'article 700 NCPC.
On trouve un peu partout de graves confusions entre l'imputation au débiteur des frais nécessaires, les indemnités au titre de l'article 700 du NCPC, les dommages intérêts, les dépens, les intérêts de retard et les frais d'exécution, soit au total six régimes différents de récupération de frais par le syndicat créancier.
Il ne faut donc pas prendre en assemblée des décisions susceptibles d'entrer en collision avec les dispositions de la loi ou avec les initiatives parfaitement judicieuses du syndic.
Il reste que certaines initiatives du syndic peuvent ne pas être judicieuses et que d'autres peuvent être abusives. L'avocat lui même peut avoir commis des erreurs. Le conseil syndical et les copropriétaires ne sont pas toujours en mesure d'apprécier eux mêmes le caractère judicieux ou illicite de ces prestations. |
Edité par - JPM le 26 sept. 2004 14:56:18 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 18:15:06
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OK JPM, je me suis mal exprimé ou expliqué.
J'avais pris comme base certaines conséquences de la loi du 9 juillet 1991 indiquées dans le code de la copropriété :
< sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par le loi,les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire(donc, pour moi, d'une manière contraire à la loi)restent à la charge du créancier.Toutes stipulations............
Mais surtout je voulais indiquer que la clause d'aggravation des chargesne pouvait(ne devait)pas être appliquée d'une manière unilatérale comme d'ailleurs précisé dans le code précité :
<cette clause pourra être utilisée pour obtenir la condamnation d'un copropriétaire; mais elle n'autorise pas à imputer directement à son compte des sommes arbitrées unilatéralement par le syndicat> |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 28 sept. 2004 : 17:41:21
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Voilà felix,
Frais de relance = acte non préscrit par la loi.
Je crois qu'il n'y a plus rien à ajouter. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 09:02:04
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Attention yaume je n'ai pas dit ça.
Frais de relance ou frais de mise en demeure. Travail et frais justifiés (LR-AR) ou pas.
Le jugement de la cour d'appel de Paris de décembre 2003 a rejeté la prise en compte de certains frais, car excessifs en fonction du travail demandé ou non justifiés.
Toute peine mérite salaire, mais tout salaire doit être justifié.
En ce qui nous concerne les frais de relance sont prévus au contrat de syndic. Certains copropriétaires ont demandés au CS d'intervenir pour que ces frais ne leur soient pas imputés car ils avaient réglé leurs charges en retard ; nous avons refusé et nous nous sommes expliqués sur notre position en AG - ce sont des frais pour récupérer des finances appartenant à la copropriété et non au syndic -.En principe tous les copropriétaires ont été d'accord (notre argumentation a été facilité par le fait, que suite aux congés, 2 membres du CS onteu droit aux fameux frais de relance et ont réglésans problème) |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 00:52:25
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oui felix,
Dans mon cas c'est plus compliqué, ses frais sont des frais imputés par le syndic ,suite à de grosse difficulté avec eux et leur predecesseur, de plus notre syndic ne respecte pas le 1/4 du budget donc nous sommes tres mecontents de sa part !!! |
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malu nalu
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 28 oct. 2004 : 18:35:11
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Nous avons eu le meme probleme.
Nous avons reçu une facture de 633 euros pour les travaux realisés dans la co-propriété qui avaient été votés lors de la derniere AG.
Cette facture pouvait etre reglée en 3 fois, septembre- octobre- novembre.
Tombant en meme temps que les impots, la taxe d'habitation, la taxe fonciere et le paiement des charges (qui chez nous sont tres elevées), nous avons betement pensé qu'il valait mieux la payer en une seule fois en novembre (date du dernier versement).
-Ceci dit, je trouve que c'est assez peu intelligent de faire payer des travaux un peu couteux en meme temps que les charges (surtout quand on ne les payent que tous les 3 mois et qu'on sait que ça va tomber en meme temps que les impots..... arf, ces impots. Bon promis je dirai plus de gros mots !chut!)-
bref, Le syndic nous a facturé la relance et nous l'avons payé.
Nous aurions du nous renseigner au lieu de penser betement.
Mais ça enerve quand meme!!!!!! parceque 8 euros pour une simple lettre, je trouve le prix du papier et du timbre un peu cher!
Cependant, je comprend que le syndic n'est pas là pour reflechir a notre place et c'est pour ça que nous n'avons pas fait de reclamation....
on a peut etre tort, mais il faut savoir admettre ses erreurs
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 29 oct. 2004 : 08:54:10
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Bjr,
Je rebondis sur ce sujet juste réouvert.
Je suis débiteur, mais mes virements n'ont pas été pris en compte et l'ont été un an après voire deus ans plus tard.
Comment ainsi être juste créditeur ou au moins faiblement débiteur ?
De plus pour une simple lettre stéréotypée d'avocat même pas signée en original, il m'a été facturé 480 euros !
N'est-ce pas plus qu'abusif ? Cet avocat n'a pas été désigné par une quelconque AGO, le syndicat a déjà son avocat attitré.
Cet avocat est un parent du syndic, ils ont le même Patronyme et ce n'est pas Martin .
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 oct. 2004 : 12:30:36
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Les divers frais de recouvrement de charges impayées peuvent être récupérés sur le copropriétaire à la condition que les différents actes aient été correctement qualifiés en droit et que tout ce qui est imputé au copropriétaire débiteur soit fondé sur des obligations, ou d’ordre public, ou d’ordre contractuel.
Les frais nécessaires au recouvrement sont à la charge du débiteur, à compter de la première mise en demeure. Les frais de rappel en lettre simple ne sauraient donc être de ce chef mis à la charge du débiteur. Mais on peut faire intervenir la fameuse clause d’aggravation des charges, si celle-ci figure dans le règlement de copropriété. Si elle n’y figure pas, ou si elle est mal formulée, il est nécessaire de faire adopter par l’assemblée générale, à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, une modification du règlement de copropriété et de faire enregistrer cette modification. Pour être mise en oeuvre efficacement, cette clause doit prévoir une sanction automatique du manquement aux obligations contractuelles des copropriétaires en ce qui concerne le paiement de leurs charges, d’un montant raisonnable, sinon les tribunaux pourraient la qualifier d’abusive, appliquée passé un certain délai à compter de la date d’exigibilité de la dette impayée. Il est possible de fixer un montant en pourcentage ou un montant fixe actualisé par l‘assemblée générale, mais, de préférence, sans référence aux honoraires éventuellement dus au syndic.
Les rappels simples ne pouvant être qualifiés d’actes de procédure, contrairement à une mise en demeure, ils ne peuvent constituer que des charges d’administration à répartir entre tous les copropriétaires.
En conclusion, il faudra d’une part se fonder sur la clause d’aggravation des charges et pénaliser le copropriétaire débiteur, d’autre part payer au syndic une prestation particulière selon le tarif prévu au contrat de syndic. En comptabilité apparaîtront quatre écritures :
- la pénalité au débit du compte du copropriétaire,
- la pénalité en créance du syndicat,
- les honoraires du syndic en charges générales,
- les honoraires du syndic au crédit du compte fournisseur du syndic.
Il est à noter que les pénalités, dommages-intérêts, frais de recouvrement etc, ne sont pas des charges, et ne peuvent faire l’objet de l’opposition prévue à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la mutation du lot à titre onéreux. Si, dans la pratique, la plupart des notaires acceptent d’inclure dans la retenue sur le prix de vente des dettes de toutes natures, le copropriétaire vendeur peut s’y opposer.
Pour cette même raison, si le syndicat introduit une instance, pour conserver les meilleures chances de faire condamner le copropriétaire débiteur au paiement de tout ce qui lui est réclamé, il devra présenter des conclusions faisant apparaître clairement ce qui est charges stricto sensu et le reste et solidement justifier, dans leur principe et dans leur montant, les demandes concernant les pénalités et autres frais. Les indemnités au titre de l'article 700 du NCPC sont rarement à la hauteur des honoraires de l'avocat, peut-être pour la raison que l'intervention d'un avocat n'est pas obligatoire devant le tribunal d'instance.
Cordialement
P.F. Barde |
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