|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
mikaban
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 26 sept. 2004 : 00:01:01
|
Bonjour,
Nous sommes en passe d'acheter la maison de nos reves.
Cependant, quelques details concernant les conditions de ventes sont troublants :
1. Le vendeur qui est l'architecte de la maison pretend avoir
construit la maison pour lui meme. Il vend la maison car il est
dans l'obligation de partir a l'etranger. Il propose d'effectuer
la vente sous la forme d'un transfert de la SCI de la maison.
2. Il propose egalement de passer devant notaire avant la fin de
construction de la maison.
3. Il propose de signer un compromis de vente. Pouvons nous mettre
comme condition suspensive le respect strict de la notice
descriptive et cahier des charges. En effet, la valeur de
la maison doit beaucoup a la qualite des prestations.
Mon opinion de novice est concernant les points 1 et 2, que nous
n'avons aucun interet a racheter la SCI surtout avant la fin des
travaux. En parcourant rapidement les differents forums sur Internet,
il me semble qu'en rachetant la SCI
1. nous heritons des eventuels passifs de la SCI
2. a la date de transfert de la SCI nous devenons responsable de la
finition du chantier
Sommes-nous egalement de ce fait responsable d'eventuels
malfacons ou de non respects de procedures si cette situation se
presentait ?
Concernant le point 3, si nous acceptons de passer devant le notaire
avant la fin des travaux en acquisition par VEFA, et que nous
avancons une partie du montant de l'achat lors du passage chez le notaire, sommes-nous en droit d'obtenir l'annulation de la vente et le remboursement total des montants avance en cas de non respect
du cahier des charges ou de la notice descriptive ?
S'agissant de l'achat de la maison de nos reves je ne voudrais pas que cette histoire termine en cauchemar...
Merci d'avance pour tous conseils ou suggestions !
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 00:49:00
|
Bonsoir,
A mon humble avis, REFUSEZ. Acheter la maison si elle vous plait mais n'achetez pas la SCI.
En achetant la SCI, vous achetez une société, c'est à dire ses actifs mais également son passif (dettes éventuelles présentes ou à venir).
Enfin, la cerise sur le gâteau serait si la SCI est le maitre d'oeuvre de la construction de la maison. Si tel est le cas, en cas de problème, c'est la SCI qui assumerai la garantie et en aucun le soi-disant architecte qui en était propriétaire.
Si vous tenez quand même à acheter la SCI, je vous recommande de prendre soit un conseiller juridique ou un notaire spécialisés dans les sociétés civiles, et de leur demander de décortiquer le montage de la SCI pour essayer d'identifier les risques potentiels.
Enfin, ne me dites pas que l'architecture va aller vivre dans un paradis fiscal ou un pays tropical (par exemple le Brésil ).
Mon dicton préféré est, vous l'aurez compris: Il vaut mieux rater une bonne affaire, qu'en faire une mauvaise.
Prados |
Signaler un abus  |
|
|
mikaban
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 01:20:42
|
Merci pour cette info. Le maitre d'oeuve est egalement le proprietaire de la SCI. En fait vendeur, architecte, MO et proprietaire de la SCI ne font qu'un.
Donc rachat de la SCI c'est hors de question !!!
Maintenant la maison nous plait vraiment...mais la encore
a condition qu'effectivement tout soit en accord avec les
promesses pour l'instant orale du vendeur sur la finition.
Nous attendons bien sur que tout soit ecrit noir sur blanc
pour signer le compromis de vente. Mais notre crainte repose
sur les recours que nous aurions en cas de non respect du
cahier des charges. |
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 03:16:13
|
Si vous achetez la maison, demander au vendeur:
1. Le certificat de conformité
2. Son assurance professionnelle et valider avec celle ci qu'il est bien couvert.
3. L'assurance Dommages-Ouvrages et valider avec celle ci qu'il est bien couvert.
De plus, étant professionnel de l'immobilier, il ne pourra pas s'esquiver des vice-cachés.
J'en oublie peut-être et d'autres sur le forum pourront compléter.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 26 sept. 2004 : 22:15:12
|
Bonsoir,
je rejoins l'analyse et la position de prudence de Prados.
A partir du moment où la sci gère la construction, c'est la société qui est responsable de cette construction et des défauts en découlant sauf recours contre les sous-traitants.
Le fait d'acquérir les parts sociales, avant la fin de la construction et de devenir gérant, va avoir notamment pour conséquence directe de vous faire assumer toutes les obligations administratives d'obtention du certificat de conformité. Alors que tout le montage du dossier et l'avancement de la construction a échappé à votre controle. En outre, ce sera à vous de prendre en charge les recours eventuels contre les divers intervenants (attention au cout potentiel)
Pour réaliser une cession dans ces conditions, il conviendrait de lier cet acte à une garantie de passif et d'actif qui va devoir tenir compte des obligations courantes en la matière (bilan, obligations juridiques ...) mais en plus revérifier complètement le dossier de construction. Il faut être conscient que tous les cas de figure ne pourront être assurés à 100 % par l'acte.
En outre, sans garantie financière, la garantie de passif ne vaut rien et La valorisation de cette garantie risque d'être compliquée.
Dans le cas de figure proposé, il n'y a pas de "compromis de vente" mais un protocole d'accord sous conditions suspensives.
L'acte expose précisemment l'état de la société : identite, bilans, emprunt en cours, garanties accordées (hypothèques), liste des assurances, contrats en cours ... il est ensuite déterminé les conditions de cession, le prix, les modalités de paiement et la redaction exacte de la garantie de passif qui est accordée par le cedant .....
Je pense que la volonte de cession de la sci est liée à l'assurance décénale et autres. Le titulaire des assurances est la société. Si vous achetez le bien, il va se retrouver avec une coquille vide qu'il devrait normalement conservée pour la durée de validité des assurances d'où pb
Renseignez vous sur ce point qui est l'un des plus importants en cas d'achat de la maison finie. Que deviennent les assurances si la SCI etait liquidée.
Cordialement
Fab |
| Signaler un abus |
|
|
mikaban
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 12:40:38
|
Merci a nouveau pour toutes ces informations precieuses.
Dans l'hypothese ou j'achete la maison en VEFA avec passage devant
le notaire avant la fin de la construction, je serai peut etre
ammene a payer 75% de la maison, en accord avec l'echeancier .
Est ce que cette somme va directement au vendeur ou est il mis sous
sequestre ? Si le vendeur encaisse cette somme, que ce passe t'il
si par exemple la maison n'arrive pas a obtenir le certificat
de conformite ou si le MO ne termine pas le chantier ?
Est ce que cela entraine la nullite de la vente ?
Que se passe t'il si le vendeur n'est alors plus en mesure de rembourse la somme ?
L'obtention du certificat de conformite ne peut etre obtenu qu'a la
fin du chantier, est-ce correct ? Que signifie fin du chantier ? Actuellement les gros oeuvres sont termines. Il reste la finition, l'isolation et la peinture exterieure a terminer. Le vendeur estime
que la maison sera terminee fin novembre.
Est-il possible d'emmenager des la fin des travaux ou faut il attendre l'obtention du certificat ?
Derniere question : le protocole d'accord sous conditions suspensives
est il accompagne du versement d'une garantie mis sous sequestre ?
Cette garantie est elle obligatoirement encaissee ? |
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 27 sept. 2004 : 23:43:36
|
Bonsoir,
L’achat en VEFA concerne plus l’immobilier que le droit des affaires pur mais j’aurai tendance à penser que les obligations que les promoteurs doivent respecter concernent également les SCI particulières.
L’acte notarié va devoir reprendre la forme des achats en VEFA avec vérification des obligations en la matière. Votre propre garantie va dépendre de la rédaction même de cet acte. Ne vous limitez pas au notaire du cédant, prenez le votre.
L’argent sera versé à la SCI qui devra, aux termes de l’acte, s’engager à finir la construction. Dans le cas contraire, les assurances doivent normalement palier aux difficultés. C’est la théorie. La pratique risque d’être un peu plus galère surtout si le vendeur part à l’étranger. Comment peut il gérer le reste de la construction en n’étant pas sur place ?
Je teste également le VEFA et le certificat de conformité ne sera remis qu’après la livraison de l’appartement fini. Je vais forcément habiter avant sa délivrance. La petite différence est que, en cas de difficultés, j’aurais un recours contre une société de 40 personnes ayant pignon sur rue. Bon nous sommes d’accord, ce n’est que très relatif.
En cas d’achat de parts sociales, c’est vous qui continuez la construction. Vous payez les parts en fonction de la valeur de l’immobilier construit, qui pour moi, n’a rien à voir avec la valorisation d’un VEFA (75%). Pas simple à mettre en pratique.
Dans ce cas, la garantie financière est liée à la garantie de passif que doit vous donner le cédant. C’est soit une caution bancaire, soit un échelonnement dans le remboursement d’un compte courant important par exemple … Par contre, Cela ne résout pas tous les cas surtout avec la particularisme de la construction immobilière.
Ce genre d’achat est possible, tout ne se finit pas en problème mais il faut être conscient que dans le cas présent, le risque 0 n’existe pas.
Cordialement
Fab
|
| Signaler un abus |
|
|
mikaban
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 10:21:24
|
Bonjour,
J'ai recontacte le vendeur pour lui faire part de mon inquietude a ce sujet. Il me dit ne pas comprendre car pour lui le transfert de
part de SCI est le mecanisme le plus simple et rapide.
Il me dit qu'avant le transfert les comptes de la SCI seront purges
et qu'il restera maitre d'oeuvre de la construction jusqu'a la fin
des travaux, et qu'il se chargera de l'obtention du certificat de
conformite.
Que se passe t'il si pour une raison X ou Y le certificat de conformite n'est pas accorde ? Il faut detruire la maison ?
Je lui ai demande de m'envoyer un dossier sur la proposition de transaction pour que je puisse regarder cette proposition de plus pres. Quelle est le professionel qui a le domaine de competence
en la matiere ? Un notaire ou fait t'il faire a appel a un expert comptable ?
Il me dit qu'initialement la maison etait construite pour lui.
Est t'il normal dans ce cas de creer une SCI pour gerer la construction de la maison ?
Est ce une forme de transaction courante dans le domaine immobilier ?
|
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 22:54:35
|
Bonsoir,
Une cession de parts sociales est effectivement un acte simple à réaliser. Le faire sans risque pour l'acquereur complique legèrement les choses.
Vous allez acquérir une structure qui a un passé et un avenir.
Le vendeur, qui vous précise que les comptes sont purgés, a tout simplement omis dans sa logique : les controles fiscaux, sociaux, la comptabilité pas forcement conforme aux règles légales, des pb éventuels de TVA , les soucis juridiques de construction. Une broutille !
Si rien n'est "bouclé" dans les actes, c'est vous qui allez assumer les difficultés en qualité de nouveau gérant.
Soit il ne maitrise pas le droit des sociétés, ce dont je doute, soit tous les éléments du dossier ne sont pas clairs.
En outre, j'avoue être épatée par un architecte qui gère une construction à distance sans visite de chantier puisqu'étant à l'étranger.
Pour la partie purement immobilière, d'autres intervenants seront à même de vous repondre
Faites vous assister par un notaire en matière immobilière et redaction d'acte et par un EC pour la vérification de la comptabilite de cette SCI.
En définitive et compte tenu du contexte très particulier, l'achat de l'immobilier construit reste le moins risqué sous les réserves énoncées ci dessus par Prados
Cordialement
Fab
|
| Signaler un abus |
|
|
mikaban
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 01 oct. 2004 : 09:49:20
|
Bonjour,
L'architecte suit toujours le chantier. Il n'est pas encore parti.
Il partira au debut de l'annee prochaine lorsque tout sera termine.
Enfin c'est ce qu'il dit !
J'ai contacte un notaire qui me dit etre tres surpris par la proposition du vendeur. Il m'indique d'ailleurs qu'il est etonne qu'un de ses confreres puisse cautionner ce genre de vente et souhaite activement rentrer en contact avec le notaire du vendeur !
En tout cas independemment de tout aspect juridique, il me dit qu'un architecte qui part a l'etranger qui veut vendre son chantier en toute hate c'est vraiment tres tres louche ! |
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 01 oct. 2004 : 20:53:38
|
Bonsoir,
Voila la porte de sortie, si l'architecte vous dit vouloir assumer la construction jusqu'à son terme en étant présent.
Pourquoi veut il vendre maintenant ?
Le plus simple est donc d'attendre la fin de construction. A lui d'obtenir le plus rapidement possible le certificat de conformité s'il veut vendre.
Et vous résolvez une bonne partie des problèmes.
Vouloir céder un bien dans de telles conditions laisserait envisager des difficultés financières ou de mise en cause de responsabilité pro. A vérifier
Cordialement
Fab
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Achat Maison via SCI
Forum fermé
