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la convoc à l'ag de n/syndic (avec à l' ODJ l'approb des cptes) ne comporte pas de situation de trésorerie dans les règles de l'art (solde début + encaissts -décaissts=solde fin), ni de comptes détaillés des dépenses (un simple "état des dépenses" faisant état de solde de fin d'exercice), ni de comptes détaillés des recettes (rien à ce sujet sinon une situation des copro : solde déb+appels-rglts=solde fin). Est-ce conformes aux dispositions légales ? par ailleurs j'ai demandé à consulter ces documents manquants mais le syndic ne m'a transmis que le détail des dépenses de charges courantes avec les factures, et a refusé catégoriquement de me donner les comptes de recettes, ainsi même que le seul montant de nos produits financiers (y-en-a-t-il d'ailleurs ?...). je précise que je suis nouvellement cette année membre du CS en conflit avec autres membres CS en place depuis 20 ans ou plus pour certains pour cause d'"ingérence dans leurs petites magouilles". Le syndic est-il-en droit de me refuser l'accès aux documents demandés ? en tant que membre CS agisant seule ? et en tant que simple copro ? 2è question ? la notion de compte séparé est-elle valable pour tous les fonds ? y compris les appels pour travaux ? car notre syndic dépose apparemment sur un compte global de son agence ces fonds de travaux et les fait fructifier (avec 1% "HT" de prestations "particulières" à notre débit... ). Tout cela est-il légal ? dans ce cas pourquoi ne nous rend-il pas de "comptes" ???
Primo : si le syndicat dispose d'un compte séparé, le syndic doit déposer sur ce compte toutes les sommes encaissées pour le compte du syndicat.
Si l'assemblée a décidé le placement de certains fonds (travaux), les appels doivent transiter d'abord par le compte séparé. Ensuite les sommes à placer doivent sortir du compte séparé pour aller sur le compte de placement. En principe ce compte doit avoir été choisi par l'assemblée. Il peut s'agit d'un compte de placement ouvert au nom du syndicat dans la même banque ou dans un autre établissement spécialisé dans ce genre de placement.
L'ancien régime reste actuellement en place pour ce qui est des documents comptables de fin d'exercice : état des dettes et créances et situation de trésorerie.
Le conseil syndical, lors du contrôle des comptes, peut demander la production du grand livre du syndicat pour l'exercice concerné. Vous devez trouver sur le grand livre toutes les indications évoquées.
L'accès au grand livre est réservé à un membre du conseil syndical mandaté par le conseil. Si vous êtes en conflit avec les autres membres celà peut poser problème.
Mais alors, comme simple copropriétaire, vous pouvez exiger la production de documents de fin d'exercice conformes aux prescriptions légales actuellement en vigueur. Le montant des rémunérations de fonds placés doit apparaître distinctement. L'existence d'un compte de placement doit apparaître distinctement et vous pouvez exiger d'avoir des indications sur la nature exacte de ce compte de placement.
après analyse des états dont j'ai eu connaissance (état détaillé des charges mais toujours pas de comptes de recettes car le syndic soutient encore ce matin qu'il est en règle dans la production des documents qui sont légaux !...et tjs pas de sommes précises concernant le placement de nos fonds qu'il me dit rémunérés à 1.5% s/un cpt global de l'agence (2,5% - 1%ht = 1,5 ; décidément c'est un très bon comptable !!! qu'il prend pour cette gestion, somme qui "dit-il" nous est reversée - mais bien sûr pas de quoi vérifier !!!)).
confirmez vous la légalité de ce refus, ou puis-je insister par LRAR concernant la production de ces documents. Et dans ce cas de non transmission des comptes de recettes et des produits financiers, ni de situation de trésorerie en bonne et due forme (il nous donne une situation des copropriétaire avec solde début + appels - rglts = solde fin), cela constitue-t-il une possibilité pour moi de demander l'annulation de l'AG, ou cela vous parait-il léger ?
Par ailleurs après vérification des documents dont j'ai eu connaissance, il ressort un certain nombre (représentant des sommes non négligeables) de "mauvaises comptabilisations" d'un exercice sur l'autre ; par ex. pour notre exercice n de 12 mois, nous payons les contrats d'entretien chauffage et ascenseurs sur 14 voire 16 mois !!! (par le jeu des facturations des soldes n - 1 et la non-passation des écritures de charges constatées d'avance pour n + 1.)
de plus j'ai constaté l'existence d'un compte d'attente (une erreur d'imputation avec un autre copropriété...) d'un compte de "charges constatées d'avance" dont la contrepartie n'apparaît pas au crédit de nos comptes de charges, et d'un compte intitulé "provisions pour charges" qui correspond à un compte de "factures non parvenues" de 700 €uros dont le solde est antérieur à n - 1 et qui n'ont jamais été extournées !!!
bien sûr tout cela grève nos charges de l'exercice d'une façon qui ne ma paraît pas très catholique (et qui représente un bon petit paquet).
J'ai donc demandé aux vérificateurs aux comptes s'ils avaient relevé ces anomalies et s'il était possible de voir leur rapport, mais je me suis fait éconduire .....ni très gentiment ni très poliment d'ailleurs.
au sujet de ce fameux rapport des vérificateurs aux comptes, ne devrait-il pas, ainsi que toutes les questions où l'avis du conseil syndical est demandé, figurer aux pièces annexées à la convoc .?
merci pour vos réponses éclairées qui m'aideront à nager au milieu de cette mer de requins....
La situation de trésorerie (modèle en cours) doit faire apparaître la masse totale des sommes encaissées par le syndicat. Normalement cette masse est présentée en deux sous-masses : les recettes internes (sommes versées par les copropriétaires) et les recettes externes (indmenités d'assurances par exemple).
Les différents comptes que vous évoquez peuvent apparaître de manière licite dans la comptabilité syndicale. En particulier un compte d'attente est licite. C'est un des comptes à contrôler strictement avant l'assemblée pour voir s'il n'y a pas des sommes à régulariser. Mais certaines sommes peuvent y dormir longtemps, comme des soldes créditeurs de vendeurs qui n'ont pu être remboursés parce que le vendeur a disparu.
Les comptes de charges constatées d'avance (très utiles quand ils sont bien tenus) et autres sont aussi licites. Mais ils doivent être régularisés d'un exercice sur l'autre.
Pour les contrats d'entretien et autres : leur périodicité ne correspond pas toujours aux dates de début et fin d'exercice. Il y a donc lieu de faire des prorata adéquats et de jouer avec les charges constatées d'avance. Mais la bonne solution est d'otenir un accord avec les contractants pour adapter les dates.
A cet égard les dispositions comptables nouvelles devraient faciliter les choses mais il faudra un bout de temps pour qu'elles soient en place correctement.
mon syndic, à qui j'ai retranscrit vos confirmations de mes droits (sans vos références bien sûr ! ) me demande quels sont les textes sur lesquels vous vous appuyez pour dire que la production des comptes de recettes et des produits financiers doit légalement figurer en annexes de la convoc (décidément il traine des pieds !!!)
autre chose, ces fameux comptes de cut-off, comme on le dit dans notre jargon de comptables, (charges constat avance et factu à payer )ne sont pas soldés ni extournés régulièrement dans la compta du syndic que je trouve nébuleuse et bien mal tenue ...
Que puis-je faire, ai-je le droit d'avoir connaissance du rapport des vérif aux cptes avant l'assemblée §? légalement ? et sur quels textes bien sûr ?
je profite encore un peu ; nous avons mis au vote de l'assemblée générale une résolution visant à faire mettre en conformité des porte fenêtres (6 copro sur 60) qui ont été installées sans autorisation de l'ag (cet article est écrit ds/RC + également rglt d'urbanisme) il y a de ça qq années. Mais aucun copro n'a osé depuis rappelé aux contrevenants la non-conformité (ni même le syndic qui à mon sens n'a pas fait son boulot...) nous avons ddé l'inscription de cette question avant de découvrir que c'était au syndic de faire appliquer le RC
qu'en sera-t-il lors de l'ag ? sera-t-on obligé de voter cette résolution alors qu'il convient au syndic de faire appliquer le rglt ?ou pouvons-nous, en tant que demandeurs, faire supprimer ce vote de ODJ, puisqu'il est sans objet (en effet, je ne pense pas qu'on ai besoin par vote de rappeler au syndic ses obligations...!!) je précise que nous avions tout de meme mentionné "la mise en conformité, ou à défaut le rajout de barres transversales" concernant les porte-fenêtres non conformes. qu'en pensez-vous ? ai je été assez claire ?
pièces annex à ODJ AGO et consultation chez syndic
Forum fermé
Posté - 27 sept. 2004 : 01:52:15
