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 Sujet  |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
 Posté - 29 sept. 2004 : 01:02:22
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que la seule approbation des comptes oui ou non
math
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 07:30:26
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mais bien sur
Ne pas confondre l’approbation des comptes et le quitus qui sont deux questions bien distinctes soumises à l’AG pour vote chacune séparément
Le fait pour l’assemblée générale d’accepter la reddition des comptes emporte seulement constatation de la régularité formelle de la gestion financière du syndic
quant à donner le quitus c’est la ratification de tous les actes dont le syndicat a connaissance, donc à renoncer à critiquer l’exécution de son mandat même si le syndic a outre-passé ses pouvoirs
néanmmoins le quitus étant donné par le syndicat il est sans effet sur l'action individuelle d'un copropriétaire en responsabilité du syndic (ex: recherche de rectification d'un compte individuel,...)
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 08:28:31
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Exactement.
L'approbation des comptes, c'est juste pour dire que 1 + 1 = 2, que les 2 factures 1 et 1 existent et sont conformes, donc on ne peut qu'approuver 2. (la pertinence de la dépense,c'est autre chose !)
Ici, c'est juste du financier.
Donner quitus, c'est de nature juridique, s'agissant de dégager de toute responsabilité le syndic pour TOUS les actes qu'il a engagé en qualité de mandataire du syndicat. Seule limite, relevée par rkl, le quitus ne peut porter QUE sur des actes dont les copropriétaires ont préalablement connaissance au moment de leur approbation.
Questions :
- quels sont les actes dont les copropriétaires ont EFFECTIVEMENT connaissance au moment du vote ?
- faut-il lister avec précision ces actes, qui seront seuls concernés par le quitus ?
En cas de litige futur, le syndicat devra en effet justifier que le quitus qui avait été donné 1, 2 ou 3 ans plus tôt ne concernait pas l'acte litigieux.
Que ceux qui sont capables de répondre à ces questions lèvent le doigt !
Quitus étant donné, impossible d'engager la responsabilité du syndic en cas de pépin. C'est d'autant plus idiot qu'un syndic prof est toujours assuré en responsabilité civile professionnelle.
Le Syndic NP devrait l'être aussi !
Conclusion : comme il est impossible de répondre à ces questions, la meilleure sécurité, c'est de ne jamais donner quitus.
Ce n'est pas de la défiance. C'est juste une garantie, une assurance pour le syndicat de TOUJOURS pouvoir engager la responsabilité du syndic en cas de problème.
Vous avez une assurance vie, une autre pour la voiture et l'habitation ? Ce n'est pas par défiance des autres, c'est juste pour vous protéger, vous et votre famille, au cas où .....
Ne pas donner quitus au syndic, c'est une assurance, une protection pour le syndicat .... au cas où .... |
Edité par - gédehem le 29 sept. 2004 08:31:35 |
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mathi
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2092 réponses |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 21:47:02
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La recommandation de Gédéhem est souvent la règle mais il faut aussi prévoir l'exception si on veut avoir de bonnes relations avec un syndic auquel on a rien à reprocher.
Ca existe aussi, toutes "espèces confondues" 
François |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 22:04:31
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Gédéhem semble ignorer le caractere moral du quitus!
Certes il en decline l'aspect purement juridique mais la confiance peut regner entre le syndic et ses clients coproprietaires! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 sept. 2004 : 23:26:53
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De toute manière la discussion ne présente pas un grand intérêt pratique car le nombre des syndicats qui refusent d'examiner la question du quitus est extremmement faible. Je ne parle pas bien entendu de ceux qui refusent le quitus. Pour le refuser c'est qu'ils ont accepté d'examiner la question. Et il est entendu que dans certains cas il est parfaitement justifié de refuser le quitus, à condition de préciser les raisons du refus.
Le cas échéant, il suffirait que les assureurs RCP imposent aux syndics d'abandonner la gestion des syndicats refusant d'examiner la question du quitus pour que la controverse s'éteigne.
Et honneur à Air jordan qui a le courage de brandir le drapeau de la morale au dessus du marigot.
J'écris " imposent aux syndics ", car il s'agit bien entendu aussi bien des non-professionnels (bénévoles classiques ou coopératifs, et rémunérés) que des professionnels.
Ce sont bien sur les assureurs qui sont les premiers intéressés, plus encore que les syndics. Il faut bien qu'on le comprenne. |
Edité par - JPM le 29 sept. 2004 23:28:28 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 00:57:57
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Temps qu'il y a pas de transparence des comptes dans les copropriétés, à mon avis de ne pas donner quitus ce justifie, en attendant la grande réforme, trois ans et demi après le vote de la loi, le décret n’est, pas paru, peut être en 2010 et pourquoi pas?
Les copropriétaires se défendent. Si le décret n'est pas passé c'est la fautes des syndics pro en partie qui n’ont aucune envie de faciliter la vie des syndics bénévoles. En attendant chaque copropriété jugera de ce qu'elle peut faire.
l'enjeu du quitus est énorme c'est la seule garantie en attendant des jours meilleurs
Peut mon point de vu est idiot mais l'expérience m'a appris la prudence est de rigueur.
math |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 08:47:43
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Pardon ... mais concernant le caractère moral du quitus, j'ai beau retourner l'affaire dans tous les sens, je ne vois pas ce que c'est !!!!
L'aspect moral du quitus : JPM, et Air Jordan en premier lieu, j'attends de vous lire !
On désigne une personne comme MANDATAIRE pour gérer une copropriété, on a confiance en lui, on lui confie nos fonds, ON LE REMUNERE pour le dérangement.... et on ne connait pas l'INTEGRALITE des actes passés par lui QUI ENGAGENT TOUS LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT .(L.art.14) ...
Mais nous avons confiance, nous avons le sentiment qu'il fait bien son boulot, donc nous renouvelons son mandat chaque année.
Pour autant, malgré cette satisfaction et cette confiance, nous ne sommes pas certains qu'une erreur, une bétise (voyez, je ne parle pas de faute), un oubli du syndic n'ai pas, dans les années qui suivent des conséquences qui porteraient préjudice au syndicat !...
Quitus donné, les recours seront très difficiles pour être indemnisé par sa RCP, nous le savons tous. Celle-ci va trainer des pieds et tout refuser ... au motif que le quitus a été donné.
Le refus du quitus, ce n'est ni une question de morale ni une question de défiance vis à vis du syndic, c'est UNIQUEMENT une question de sécurité, d'assurance pour le syndicat vis à vis de son assurance RCP. Il faut relire l'art.14 de L pour s'en convaincre.
Il faudrait peut-être clarifier ce point des assurances RCP ... qui rejoint celui des garants !!! Tout ceci est trop opaque ! Il est donc de l'intérêt premier des syndicats d'être au moins sécurisés par le refus du quitus.
Vous parlez de morale ? Parlons de celle des RCP et des garants !
Où est donc la morale là dedans ?
Dernier point important : dans l'ancienne version de L.art.24, les abstentions étaient comptabilisées comme suffrages exprimés. En particulier, lors du vote du quitus, il suffisait de s'abstenir : "je ne suis pas POUR car je ne sais pas tout, je ne suis pas CONTRE assimilé à une sanction, donc on s'abstient par sécurité."
L'abstention majoritaire, le quitus n'était pas donné, mais ce n'était pas compris comme un refus, un rejet par des votes CONTRE.
Ca, c'était moral .....
J'ajoute, car cette précision est importante, qu'il ne s'agit pas pour l'AG de ne pas débattre du quitus ou de refuser de se pronocer. Il faut en débattre pour bien expliquer en quoi il consiste et pourquoi il ne faut pas le donner.
Ensuite ON PASSE AU VOTE... et on vote CONTRE.
C'est tout simple, mais il faut un vote et donc une décision effective. |
Edité par - gédehem le 30 sept. 2004 12:41:23 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 sept. 2004 : 11:09:08
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Tout à fait d'accord avec Gedehem pour dire que l'aspect moral et le souci de conserver des relations de confiance avec le syndic n'excluent en rien la droit et le devoir de contrôle de la gestion. Il ne faut pas confondre confiance et aveuglement. De plus, on constate fréquemment qu'une "boulette" grave a été commise sans que le syndic en ait eu conscience.
Mais le refus d'examen de la gestion du syndic est une facilité qui déresponsabilise les copropriétaires : pas besoin de vérifier ce qui s'est passé puisqu'en toute hypothèse on n'examinera pas l'octroi du quitus. Cette position est particulièrement critiquable lorsque le syndicat comporte des copropriétaires ayant un niveau, une compétence et une disponibilité leur permettant un contrôle efficace.
A la charge des syndics on peut retenir que la présentation des faits survenus au cours de l'exercice n'a pas toujours la transparence souhaitable. Si le syndic, seul, ou, mieux encore, en accord avec le conseil syndical, étatblit un rapport sur l'exercice, on peut dire que le quitus voté est circonscrit aux faits et actions mentionnés dans le rapport et/ou apparaissant explicitement dans les comptes de charges. Ces faits et actions ont incontestablement été portés à la connaissance des copropriétaires.
Il faut ajouter que le syndic, indépendamment du quitus, peut demander la ratification d'un acte contestable dans un point particulier de l'ordre du jour. C'est une solution recommandée.
Si, postérieurement il apparait que le syndic a oublié de faire opposition après avis art. 20 d'une mutation, sa responsabilité reste entière. C'est une faute non couverte par le quitus.
Si une commande a été irrégulièrement passée par le syndic en 2003, avec une facture passée dans les comptes 2004, le quitus donné pour 2003 ne couvre pas l'irrégularité d'un acte révélé en 2004.
La jurisprudence connue à ce sujet me semble claire : "le quitus ne couvre pas les actes dont le syndicat n'aurait pas eu connaissance et dont il n'aurait pas été à même lors du vote d'apprécier les conséquences (Cass. civ. 1999 Loyers et copropriété 1999 n° 251).
Or cet arrêt a été rendu sur une question très particulière : il était reproché au syndic de n'avoir pas proposé à l'assemblée la souscription d'un contrat d'entretien périodique de la couverture !!!
On ne peut pas dire qu'il s'agissait d'une faure caractérisée. La Cour de cassation n'a d'ailleurs pas dit qu'il y avait faute. Elle n'en avait pas le droit. Elle a dit seulement que l'octroi du quitus ne suffisait pas à écarter la recherche d'une faute.
On ne peut pas dire en ce cas que la Cour de cassation a été tendre à l'égard du syndic en admettant la possibilité d'une " faute par abstention " sur une question comme celle là. On connait la réaction de certains sur ce genre de proposition : encore du fric pour le syndic 
Si l'on ajoute la déchéance du quitus en cas de fraude, la possibilité de quitus avec réserves, la possibilité de rectification en cas d'erreur et autres aménagements, on peut dire que le régime du quitus est solidement bouclé.
Et pour l'erreur, je rappelle que les copropriétaires ne sont pas limités à 1 + 1 = 3 (qui relève de l'approbation des comptes). La théorie des vices du consentement joue à plein pour un vote. Une erreur de droit est admise. Les copropriétaires, compte tenu d'explications insuffisantes, ont cru qu'il y avait expropriation sans possibilité de résister, alors qu'il s'agissait d'une simple constitution de servitude, qui pouvait être refusée.
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Les effets du quitus sont bien plus étendus
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