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LE GOFF
Pilier de forums

550 réponses

Posté - 13 oct. 2004 :  21:36:47  Voir le profil
Bonsoir,

Lecture très instructive. Quoique de temps en temps, UI me génère quelques appréhensions sur mon achat en VEFA. Allez donc savoir pourquoi ?

Si vous permettez l'intervention d'une novice en la matière, les deux approches que vous présentez n'ont rien d'antinomiques. Elles s'appliquent simplement, l'une ou l'autre, à un contexte de copropriété différent.

Je suis actuellement dans une copro de 750 appart, il est évident que la nomination du CS ne peut pas se faire en cours d'AG. D'autant qu'il y a autant d'AG que d'immeubles. Le rappel de quelboulot et de Pierre MARIE me parait logique et opportun pour ce cas.

Mais mon VEFA concerne 31 appartements. La position n'est plus la même. La tenue des AG se fait dans une petite salle indépendante.

L'AG va donc élire son CS. OK. Après on sort les copropriétaires non concernés pour pouvoir voter la nomination du président ? Même si on se situe en fin de séance, psychologiquement parlant, je ne suis pas vraiment sure que ce soit une bonne chose. Et puis, interêt de prévoir l'AG en juillet parce qu'en ce moment, dehors ... De toute manière, dans des petites résidences, une bonne partie va attendre le resultat pour "SAVOIR QUI EST NOMME".

La pratique décrite par JPM n'est aucunement chocante. Elle est même pratiquée en droit des affaires.

Lorsque je tiens une AG avec 10 actionnaires dans une salle et qu'une décision de conseil est nécessaire au milieu pour avancer sur l'ordre du jour de cette AG, je ne vais certainement pas sortir 6 personnes sur le palier pour tenir ledit conseil.

Tous restent à leur place et c'est à moi qui confirme l'arret provisoire de séance de l'AG, pour ouvrir le CA, refermer le CA et réouvrir l'AG suite au vote. Cela n'a rien d'une usine à gaz. On ne fait qu'appliquer la Loi.

Il suffit simplement que les votants soient ceux qui en ont la capacité pour chaque cadre de décision.
On est bien dans le cadre juridique où "le CS élit son président parmi ses membres" c'est bien un suffrage indirect mais avec des spectateurs. Je n'est pas lu d'interdiction de cette nature.

Et puis l'idée même me convient bien, l'agrément discret du plus grand nombre pour ce genre de fonction, les choses claires sont plutôt un bon départ. Et en plus, on évite les rhumes.

Dans quelques temps, je vais avoir l'occasion de vous confirmer la pratique choisie. Surement le seconde.

Cordialement
Fab
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Dantès
Pilier de forums

967 réponses

Posté - 13 oct. 2004 :  21:56:45  Voir le profil
Citation :
Elisabeth dit: Cela dépasse tout ce qu'on peut imaginer.
Voyons cela.
Pour faire part de mon expérience sur le sujet actuel, à l'AG mémorable de mon élection au CS, pour ne pas faire connaître les noms des personnes du CS, le syndic a fait élire par l'AG le Président du CS, sortant et seul membre connu officiellement, car j'avais exprimé mon souhait de postuler à ce poste.
Il utilisait en toute illégalité l'AG pour élire le Président du CS afin de vérifier s'il avait une majorité suffisante pour passer son contrat de 3 ans en force (question qui suivait cette élection des membres du CS)
Et le PV indiquait, "Après élection des 5 membres du CS, un vote des conseillers a désigné Le président du CS parmi ses membres à 3 voix contre 2."
La désinformation était totale car hormis le Président les 2 membres sortants et même pas connu ne s'étaient même pas présentés ouvertement comme candidats au CS.

Cordialement.
Edmond
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Elisabeth
Pilier de forums

1905 réponses

Posté - 13 oct. 2004 :  22:10:54  Voir le profil
Je précise simplement que ma citation était tout à fait générale, et concernait des comportements et des manquements inimaginables, nullement en relation avec le sujet de ce fil de discussion.

Effectivement, le rappel de Dantès est dans la droite ligne de tout ce qui s'est passé dans sa copropriété.

Elisabeth
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xanthe
Contributeur vétéran

199 réponses

Posté - 13 oct. 2004 :  22:13:33  Voir le profil
Pour parler de ma propre expérience, car tout a déjà été jsutement dit par les uns et les autres ( tiens, ca fait déjà 1 an presque que je suis président du CS, et que je surfe sur ce forum ! ) :

- dans ma copro de taille moyenne ( 48 lots ) et "cool sans 'grandes' histoires", le président souhaite arreter et il me voit bien le succéder; soit, puisque comme le diront certains, "vous etes le seul qui pouvez tenir le syndic au bout de sa gaule, et dépassez les interets personnels" .
- l'AG arrive, et le président du CS se trouve rapidement président de séance, et sans le refuser, je suis invité à etre son assesseur , càd "quasi intronisé" ( le bureau, c'est quand m^me une belle tribune - regardez le syndic quand il s'impose comme le chef de la soirée... ).
- le vote du nv CS se fait, délégué par délégué ,moi inclus.
- ... et le syndic PREND ( encore) LA PAROLE pour dire qu'on peut procéder à l'élection du président du CS dans la foulée !!
- mon ex-président ne bronche pas : en fait, il est déjà un peu éteint et stomacé comme moi ! Mais l' AG a déjà dans une élan unanime dit que c'était moi "bien sur", et les délégués de rester cois !
- ma conclusion : même si en dehors de l'AG le résultat aurait été le même, cette facon de faire n'est PAS NORMALE ! elle trouve son origine, dans le culot du syndic, à couper l'herbe sous le pied du CS, et dans l'absence trop souvent de réglement interne de CS...

Aussi, je m'efforce désormais de remettre modestement les choses d'aplomb, et surtout en respecter au miexu la loi, car je ne suis pas infaillible, loin de là, mais au moins , je n'ai pas le culot du syndic pour laisser se fourvoyer le CS dans tout et rien ( les 2 pouvant etre aussi graves aux intérets d'un syndicat ).

Ce n'est qu'un avis mais il est basé sur une expérience vécue par l'intéressé directement élu.

cordialement

xanthe
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quelboulot
Modérateur

6445 réponses

Posté - 13 oct. 2004 :  23:05:29  Voir le profil
Très bon exemple concret xanthe.

Pour ma part, il m'a fallu "apprendre" aux membres du CS que je venais de rejoindre, qu'il était impératif de nommer un Pt de CS.

Le syndic s'en passait fort bien me semble-t-il.

Depuis, devinez qui a été élu et qui s'efforce de leur communiquer les diverses évolutions de la réglementation.

Enfin, cahin-caha... on avance, avec difficultés parfois.

Car ce n'est pas toujours de la mauvaise foi de la part du syndic...

C'est surtout et souvent une absence totale de connaissances.

Il y a donc encore... beaucoup de "boulot"

Christophe
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 13 oct. 2004 :  23:13:17  Voir le profil  Voir la page de JPM


Dans le cas de Xanthe, insuffisance manifeste et fréquente du président ; bonne initiative du syndic et mauvaise exécution ; quand le syndic dirige peu ou prou l'assemblée, ce qui est la réalité dans beaucoup d'assemblée, il doit le faire comme s'il parlait au nom du président aphone.

Il y a des syndics qui font très bien celà, et d'autres très mal.
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Pierre MARIE
Pilier de forums

2960 réponses

Posté - 14 oct. 2004 :  01:51:07  Voir le profil
a))-- La lecture des messages qui précédent me conduit à réitérer ce que je disais dans mon message de ce 13 Oct 2004 : 10:07:38
(ce message est reproduit ci dessous ; je m'excuse de m'auto-citer pour une fois) :

le scénario mis en avant par JPM de pouvoir procéder à une interruption d'AG consacrée à la nomination du Pdt du CS par les membres du CS en suite immédiate de la désignation de ceux ci par l’AG et sous l’œil de celle-ci est une pratique non seulement anormale, mais de plus déviante par rapport aux textes qui fixent la nature des fonctions des différents organes de la copropriété, et qui peut de surcroît avoir des effets pervers comme je l'indiquais dans ce message d’analyse reproduit ci dessous

(c'est, par exemple, le cas qui est fort bien décrit dans l'intéressante contribution de Dantès qui illustre bien cela, et aussi de ce que rapporte Xanthe).

b))-- JPM, ne vous enferrez pas dans la défense de ce qui est au delà du bancal, ou tout au moins, en ligne de retrait flexible, dans l’expression de la tolérance de la bancalité de base.

Si les membres du CS veulent se réunir juste en aval de l‘AG pour désigner en leur sein un Pdt de CS, qu’ils le fassent et ils sont là dans le droit : dans ce cas, comme pour le cas d’une réunion plus différée du CS, chaque chose est clairement faite en son temps par qui doit les faire.

Dans votre contribution de ce matin avec une illustration imaginaire de calendrier mise en gras, je vois que vous ne défendez plus l’inscription de votre élection de Pdt de CS dans le PV de l’AG : JPM, bravo, vous êtes sur la bonne voie du retour aux bonnes pratiques de saine administration.

c))-- La comparaison/illustration faite par Le Goff avec les pratiques de réunion des organes sociaux d'entreprises n'a pas lieu d'être car, au demeurant qu'elle soit discutable en soi, nous ne sommes justement pas ici en droit des entreprises !

Comparaison n’est pas raison, dit justement l’adage.

Citation :
Initialement entré par Pierre MARIE

Citation :
Initialement entré par JPM
[…] Pour autant on a le droit de procéder autrement.

Citation :
Initialement entré par Elisabeth
Pour en revenir à nos moutons, il semblerait donc que tout le monde soit d'accord qu'on puisse interrompre l'espace de quelques mn le déroulement d'une AG de façon à pouvoir annoncer le nom du nouveau (ou du même !) président de CS. […]


Aux deux éléments mis en gras dans les deux citations ci dessus, la réponse est non : il n’y a, JPM, aucun élément de droit qui le permette ; Elisabeth, vous n’avez pas bien lu les contributions de votre serviteur et de Quelboulot.


Je reprends donc les éléments :

a))-- La pratique en cause d’interrompre le déroulement de l’AG pour procéder à la désignation du Pdt du CS n'est pas en première analyse illégale (quoique si elle perturbait à son détriment le bon déroulement de l’AG, situation que l'on peut parfaitement imaginer sur le papier, un copropriétaire demandeur serait fondé à agir judiciairement dans le cadre du premier alinéa de l'article 42 de la loi de 1965 et/ou à mettre en cause la responsabilité civile personnelle du président de séance voire aussi à l’extrême celle des autres membres du bureau de l’AG qui l'auraient soutenu dans un processus d'interruption portant grief au demandeur).

Mais, cette pratique est de fait en tous points anormale parce que rien ne permet normalement, rien, d'interrompre le cours d'une AG pour tenir une réunion de conseil syndical :

je répète à JPM que faire ainsi, c’est tout simplement de la mauvaise administration.

b))-- Tout Président d'AG normalement constitué et responsable s'opposera à une demande de suspension de l'AG (de quelle nature que ce soit, sauf nécessité impérieuse externe pour assurer le bon déroulement matériel de l'AG par exemple si il fallait gagner une autre salle ou quelque chose comme cela), car son devoir est, entre autres responsabilités, de faire se dérouler l'AG sans heurt en appelant sans interruption les divers points de l'Ordre du jour consignés dans la convocation, ceci point après point après avoir épuisé le point précédent et avoir procédé à la proclamation du résultat correspondant.

c))-- De plus, si l'on procède en tenant une réunion de CS sous l'oeil de l'AG, et plus encore avec la participation des membres de celle-ci (une des hypothèses envisagées plus haut dans les questions), on ne respecte pas la distribution des pouvoirs et la séparation des fonctions prévue par les textes régissant le statut de la copropriété entre l'AG et le CS.

d))-- La mention de la désignation du président du CS n'a rien à faire dans un PV d'AG puisqu’un PV d'AG ne doit licitement rapporter que les décisions prises lors de son déroulement propre.

L’argument implicite de JPM qui est que si on procède à une interruption pour désignation on peut alors, à travers mention correspondante au PV, avantageusement informer les copropriétaires, ne tient pas la route –- c’est, JPM, ce que l’on appelle un argument de théâtre ! -- puisqu’il suffit, si l’on veut procéder à une telle information, et pourquoi pas, de faire en sorte que le CS se réunisse juste après l’AG, dans la foulée même de la séance ou le lendemain ou dans les jours qui suivent, et d’ajouter à la diffusion du PV un petit billet d’information comme quoi, merveille (ou désastre), un Pdt est né en la personne de la célèbre Mme Michu ou du non moins célèbre M. Duchemol.

e))—Au total, ne faisons pas du n'importe quoi, et, JPM, normalement raisonnable JPM, ne prônez pas, même indirectement, que l’on fasse du n'importe quoi notamment en matière de déroulement d'AG ainsi qu'en ce qui concerne, par le seul cercle des membres du CS réunis entre eux normalement pour ce faire, la désignation du Pdt du CS.

Pierre




Pierre

Edité par - Pierre MARIE le 14 oct. 2004 01:53:26
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Elisabeth
Pilier de forums

1905 réponses

Posté - 16 oct. 2004 :  21:12:12  Voir le profil
Le charmant monsieur qui m'avait sollicitée pour ce sujet vous adresse ses remerciements pour toutes vos interventions et vos argumentations. Il a beaucoup apprécié la qualité des développements, ce qui lui permettra d'agir en conséquence dans la copropriété concernée.

Elisabeth
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Pierre MARIE
Pilier de forums

2960 réponses

Posté - 17 oct. 2004 :  02:39:53  Voir le profil

Elisabeth, au début du sujet, il y a une dizaine de jours, la personne en question était "une connaissance" (sic) et maintenant c'est un "charmant monsieur" (sic à nouveau) : c'est ça le progrès !

Pierre
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Elisabeth
Pilier de forums

1905 réponses

Posté - 17 oct. 2004 :  08:22:29  Voir le profil
Parfaitement Pierre, c'était justement pour vous que je précisais qu'il s'agissait d'un charmant monsieur. Une connaissance, c'est féminin, et il me semble que cela peut se rapporter à un monsieur ou à une dame. Or vous aviez d'office parlé de ma "copine" !

Elisabeth
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Pierre MARIE
Pilier de forums

2960 réponses

Posté - 17 oct. 2004 :  08:46:31  Voir le profil
Vous connaissez l'histoire du décès de Félix Faure qui défunta, comme chacun sait, à l'Elysée dans les bras d'une dame ? On mande un médecin (c'est comme cela que l'on disait dans le temps : mander un médecin). Le médecin arrive, ventre à terre ; on lui dit de quoi il s'agit ; il demande si le Pdt a toujours sa connaissance. On lui répond, en chuchotant : "Mais non, Docteur, on l'a fait sortir discrètement par la porte de derrière". C'est probablement apocryphe. Si l'histoire se reproduisait, le seul changement serait : "Mandez moi le SAMU, au 15, je vous prie", la porte de derrière étant toujours à la même place.


Pierre

Edité par - Pierre MARIE le 17 oct. 2004 08:51:17
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xanthe
Contributeur vétéran

199 réponses

Posté - 19 oct. 2004 :  22:25:52  Voir le profil
Dans le cas de Xanthe, insuffisance manifeste et fréquente du président ; bonne initiative du syndic et mauvaise exécution ; quand le syndic dirige peu ou prou l'assemblée, ce qui est la réalité dans beaucoup d'assemblée, il doit le faire comme s'il parlait au nom du président aphone.

Il y a des syndics qui font très bien celà, et d'autres très mal.


Cher JPM,

sachez que lors de notre prochaine AG, en ma qualité de président du CS ( et je espère de séance aussi ), je remettrai les choses sur les rails de la loi !
Le syndic ne conduira pas les débats, il ne s'exprimera que lorsqu'il y sera invité pour répondre aux question posées.
Sinon il sera à sa plume pour prendre les notes en sa qualité de secrétaire ( si l'AG y consent ), et rien que celà ( pas là pour fair le boulot du bureau ! ).

Tous à vos AG ! mais parés !

Cordialement

xanthe
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