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hermes42
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 08 oct. 2004 : 20:01:11
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Bonjour,
En ce moment avec les taux bas, beaucoup de gens profitent de l'occasion pour acheter en financant quasiment 100% du bien par crédit.
J'ai actuellement 30% d'apport et il me semble que le marché actuel haussier n'est pas très favorable pour des gens comme moi. En effet, avec des taux plus haut, je profiterai de la baisse (on l'espère) du marché et en contrepartie, je n'aurais une baisse moindre de mon pouvoir d'achat.
Que pensez-vous de mon raisonnement ?
Pour préciser, il s'agit de l'achat d'un F2 pour habiter. J'ai trouvé un bien intéressant (pas le coup de foudre mais un appartement correct) à un prix un peu élevé à mon goût (mais à peu près au prix du marché actuel). Je me tate donc ! Attendre la montée des taux et profitez de mon apport ou alors profiter des taux bas qui ne vont pas le rester longtemps aux dernières nouvelles !
Merci d'avance pour vos conseils !
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Kayou92
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 20:10:09
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A toujours attendre, on finit par ne jamais acheter. Si c'est pour habiter, alors le "risque" est moindre car en attendant tu payes un loyer.
Certes les prix sont hauts mais ce que tu gagnes d'un coté tu le perds de l'autre (hausse des taux).
De toute façon les prix ne vont pas s'écrouler du jours au lendemain, les taux ne montent pas en plus (dans mon cas, baisse de 0.15% en un mois)
Bon courage |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 22:49:33
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Citation :
Bon week end, et bonne lecture
C'est le moins qu'on puisse dire : il y a 28 pages sur la conjoncture immobilière... |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 22:50:08
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C'est pas trop sympa Prados...
Il fallait prévenir hermes42 que casse-croûte, boissons et lit de camp sont nécessaire à la lecture complète du sujet !!!
Avec, à la sortie, quelques "prises de tête" et UNE TRES FORTE envie de reprendre le boulot lundi pour "se changer les idées"
Bonne lecture tout de même
Christophe |
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hermes42
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 oct. 2004 : 00:37:25
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Citation :
Initialement entré par Prados
Hermes42,
A propos de l'opportunité d'acheter, lisez donc ce sujet: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11357
Bon week end, et bonne lecture
Prados
Merci Prados mais je suis déjà un lecteur assidu de ce sujet (et de ses nombreuses déviations ;)
Néanmoins, j'ai préféré créer un nouveau sujet puisque dans mon cas, il ne s'agit pas d'investissement locatif.
De plus, peu de personnes dans ce sujet ont débattu sur la question du montant de l'apport et son adéquation avec les taux bas actuels, chose qui me préoccupe !
Bonne soirée |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 oct. 2004 : 02:11:37
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Hermes42,
Sachant que vous souhaitez acheter votre résidence principale, la question est de savoir quelle est l'option la plus intéressante. Pour cela, répondez d'abord aux questions suivantes:
1. Combien de temps pensez-vous rester dans votre F2?
2. Si vous prenez un crédit à 100%, quel rendement expérez-vous tirer pour votre apport?
3. Où logez-vous actuellement? Louez-vous? Habitez-vous chez vos parents?
4. Quelle est la différence entre la mensualité de crédit et le montant du loyer actuel?
Avant d'aller plus loin, si la réponse à la question 1 est supérieure à une dizaine d'années, je pense qu'il est préférable d'acheter le plus tôt possible. Plus la durée est longue, plus vous pourrez absorber sans encombre une baisse des prix et, à ce niveau de taux, votre crédit ne vous coûtera pas cher.
La raison pour laquelle vous devez vous poser ces questions est qu'il vous suffit de bâtir un tableau excel avec, d'un côté, un plan sur 15 ans avec un achat aujourd'hui et, d'un autre, un plan avec un achat différé d'ici à 5 ans.
Ce tableau comportera une partie charges et une partie gains. Ces charges et gains seront différents selon les différentes options.
Bien sûr dans les 2 cas, vous pourrez jouer sur le paramêtre niveau des prix de l'immobilier, et vous pourrez voir à partir de quel niveau de baisse la solution 2 est gagnante par rapport à la première.
Vous pourrez également faire de même pour le paramètre taux de crédit dans les 2 situations.
Deuxio, devez-vous employer votre apport ou emprunter à 100%?
La encore, une simple simulation suffit. Il suffit de comparer le taux du crédit (TAEG) avec le rendement de votre apport placé sur un support financier. Par exemple, un prêt à taux fixe de 4,5% TAEG est intéressant à comparer au rendement d'un support en euros d'un contrat d'assurance-vie qui rapporte plus de 5% hors CSG/RDS, et le rendement de ce support a toutes les chances de remonter dans le futur (il suit les taux à long terme) alors que le taux du prêt restera fixé à 4,5%.
Enfin, n'oubliez pas que l'achat d'une résidence principale n'est pas seulement un calcul financier, c'est également une affaire de coeur et de plaisir.
En espérant vous avoir apporté une réponse
Prados |
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jean-louis52
Contributeur vétéran
192 réponses |
Posté - 09 oct. 2004 : 07:24:08
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| Il y a sur le site patrimoine.com, un "outil" intitulé "louer ou acheter".... |
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hermes42
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 11 oct. 2004 : 00:59:56
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Citation :
Initialement entré par Prados
Hermes42,
1. Combien de temps pensez-vous rester dans votre F2?
J'espère habiter en province d'ici 3/4ans maximum.
Sachant que je paye 7000€ de loyer par an (charges comprises) actuellement.
Bien entendu, le logement sera loué ensuite (sauf cas de force majeur ou il faudrait le vendre).
Citation :
2. Si vous prenez un crédit à 100%, quel rendement expérez-vous tirer pour votre apport?
Rien ! cet argent est bloqué par la personne qui me fait la donation (uniquement pour un achat immobilier) donc le crédit à 100% n'est pas pour moi ! Je citais juste le fait que beaucoup de gens font ce genre de crédit !
Citation :
3. Où logez-vous actuellement? Louez-vous? Habitez-vous chez vos parents?
Comme indiqué plus haut, je loue.
Citation :
4. Quelle est la différence entre la mensualité de crédit et le montant du loyer actuel?
Avec un taux fixe à 4,5%, j'ai 100€ de plus que mon loyer soit 680€ (un peu plus que le 1/3 recommandé mais ca passe d'après la banque vu que j'ai un apport). Bref, c'est acceptable.
En revanche dans l'hypothèse d'un taux à 6% à l'horizon 2007, le montant mensuel sera de 750€. Ce qui devrait rentrer dans mes revenus en 2007 si tout se passe normalement (et si je m'en tiens au barème des salaires de l'Express :)
Citation :
Avant d'aller plus loin, si la réponse à la question 1 est supérieure à une dizaine d'années, je pense qu'il est préférable d'acheter le plus tôt possible. Plus la durée est longue, plus vous pourrez absorber sans encombre une baisse des prix et, à ce niveau de taux, votre crédit ne vous coûtera pas cher.
Tout à fait d'accord mais beaucoup de jeunes sont comme moi en mission et donc, il est difficile de connaître son lieu de travail du mois prochain :)
Citation :
La raison pour laquelle vous devez vous poser ces questions est qu'il vous suffit de bâtir un tableau excel avec, d'un côté, un plan sur 15 ans avec un achat aujourd'hui et, d'un autre, un plan avec un achat différé d'ici à 5 ans.
Ce tableau comportera une partie charges et une partie gains. Ces
charges et gains seront différents selon les différentes options.
Encore faut-il bien estimer les taux à l'horizon 2007 ! J'ai pris 6% un peu au hasard. D'ailleurs voici un site très sympa qui propose des feuilles de simulation pour Excel mais aussi et surtout pour mon OpenOffice :)
http://www.cbanque.com/credit/simulateur.php
Citation :
Bien sûr dans les 2 cas, vous pourrez jouer sur le paramêtre niveau des prix de l'immobilier, et vous pourrez voir à partir de quel niveau de baisse la solution 2 est gagnante par rapport à la première.
Vous pourrez également faire de même pour le paramètre taux de crédit dans les 2 situations.
Dans mes simulations, j'ai pris le niveau en 2007 = 2004. Tout le monde dit que ca ne peut plus continuer à monter comme ca. Donc je préfère ne pas prendre en compte le fait que ca puisse baisser. De plus, si j'achète en 2007 en province, j'aurais (normalement) plus de surface pour le même prix.
Bref, voici le résultat :
90000€ emprunté à 4.5 en 2004 = 70000€ emprunté à 6% + 3 ans de loyer
Si j'ajoute l'apport pour avoir le prix réel de l'appartement, cela veut dire qu'il faut une baisse d'au moins 15% d'ici 2007 pour que ca vaille le coup d'attendre.
Est-ce envisageable ? (personne n'est Madame Irma mais bon).
De plus, si je revend fin 2007 (cas ou je n'arrive pas à le louer, ca me paraît difficile mais bon, on ne sait jamais, le quartier peut devenir mal côté !), il faudrait que l'immobilier soit environ au même niveau pour que je ne perde pas d'argent (je ne compte les frais de remboursement anticipé du crédit !). Si l'immobilier a perdu 17%, je perdrai alors mes 3 ans de loyer que j'aurais voulu économiser :)
En revanche, si je le loue, rassurez-vous, je sais très bien que cela ne couvrira pas mes mensualités mais ca sera alors un investissement !
Je risque donc de franchir le pas si je trouve un appartement qui me plait.
Merci pour vos réponses (notamment Prados !) |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
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hermes42
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 09:15:13
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Citation :
Initialement entré par Prados
Hermes42,
Sur le forum des Echos, un membre (jcnorris) était exactement dans la même situation que vous (donation à titre d'achat immobilier.
Lisez donc son message ainsi que le fil de la discussion: http://forums-lesechos.sdv.fr/view.php?bn=echos_immobilier2&key=1097504322&pattern=
Tenez nous au courant de votre décision.
Prados
J'ai finalement acheté (et oui, ca a été plus vite que prévu :)
2300€/m², j'espère qu'il n'y aura pas de problème !
Il ne me reste plus qu'à trouver un bon crédit mais les taux ont l'air bas donc je vais en profiter.
Merci pour votre aide. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 16 oct. 2004 : 21:54:07
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Et les taux vont baisser ou stagner encore (source : radio BFM - radio de la bourse, sans pub)
LN |
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30% d'apport, est-ce le bon moment pour acheter ?
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