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albert
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 08 nov. 2002 : 16:33:11
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole d'une jeune copropriété pour laquelle le règlement n'a pas encore été signé. L'immeuble est ancien, et la Mairie nous a informés récemment que, l'immeuble n'étant pas raccordé au tout-à-l'égoût, les factures d'eau sont majorées d'une grosse pénalité (que personne n'avait remarquée, d'ailleurs, donc ça dure depuis longtemps).
En fait, sur les cinq appartements de la copro, tous ont les wc raccordés et certains ont aussi les eaux usées. Deux logements ont les eaux usées qui partent dans le caniveau.
Si nous voulons arrêter de payer la pénalité, la copropriété doit faire réaliser les travaux de mise en conformité. Mais qui doit les payer ? La totalité des copropriétaires ou seulement les propriétaires des logements qui ne sont pas entièrement raccordés ? Et que se pass-t-il s'ils refusent de faire réaliser les travaux ? On ne peut pas obliger les autres à payer la pénalité pour eux ? (la maison dispose d'un compteur d'eau unique, donc facture unique).
Je suis un peu embêté, car je ne suis pas encore habitué à gérer ce genre de problèmes... Si vous pouvez m'aider, merci d'avance !
Et tant que j'y suis : savez-vous à quelle majorité doit être votée l'adoption du règlement de copropriété ?
Merci,
Albert
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 10 nov. 2002 : 21:22:21
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Personnellement, j'aurais tendance à considérer que c'est à la copropriété de payer, et qu'à partir du moment où les travaux ont été décidés à la majorité idoine, les copropriétaires concernés ne devraient pas pouvoir s'y opposer... Qu'en pense CLemouel?
Thoveyrat |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 12 nov. 2002 : 08:50:49
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Attendez ! La situation que vous décrivez nous paraît surréaliste : comment est-il possible que plusieurs propriétaires aient acheté des lots privatifs dans une copropriété sans qu’il y ait eu préalablement l’établissement et la publication par le propriétaire de l’immeuble entier d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété ! C’est un préalable absolu, faute de quoi on ne peut acheter !!! Comment pouvez-vous par ailleurs être syndic d’une copropriété sans règlement ? Comment pouvez-vous répartir les charges ?
Par ailleurs, c’est le propriétaire de l’immeuble entier qui est responsable de cette situation concernant le raccordement de l’immeuble et c’est donc à lui de supporter la charge du raccordement des logements en infraction. En fait c’est aux propriétaires des logements concernés d’intenter les actions nécessaires et en attendant de supporter le surcoût imposé à la copropriété : en effet, ils sont fautifs de ne pas s’être inquiétés du raccordement de leur logement et ils doivent supporter le préjudice que subit la copropriété ; si pour des raisons qui les regardent, ils ne souhaitent pas réclamer à leur vendeur la prise en charge de leurs frais, alors c’est à aux de supporter le coût du raccordement de leurs locaux privatifs aux canalisations d’évacuation collectives de la copropriété, raccordées au tout-à-l’égoût.
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albert
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 12 nov. 2002 : 09:37:40
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Bonjour, et merci de votre attention. (Universimmo, je trouve votre site excellent, merci pour tous les bons tuyaux !)
La copropriété existe bien, car un état descriptif de division a été effectivement publié. Le partage des charges s’effectue donc sans problème, au prorata des millièmes. Le règlement de copropriété, par contre, n’a pas encore été signé, car un des copropriétaires ne s’est pas présenté aux premières AG, et il nous fallait l’accord de tous. D’après le notaire, nous dépendons donc actuellement du droit commun.
Pour revenir à notre histoire de tout-à-l’égoût, si je comprends bien, c’est à chaque copropriétaire qui n’est pas entièrement relié à l’égoût qu’il revient de se retourner contre le vendeur pour que celui-ci paie les travaux de mise en conformité ? Même trois ans après la vente ? Et en attendant de se faire rembourser par le vendeur, c’est la copropriété qui s’occupe de faire réaliser les travaux aux frais des copropriétaires ?
Merci,
Albert
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 12 nov. 2002 : 14:48:23
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Bonjour Albert,
Votre situation est plûtot hubuesque !
Si je comprends bien, il s'agit d'une nouvelle copropriété.
Le règlement de copropriété (RCP) ne doit pas être signé par chacun des futurs copropriétaires. Il s'impose d'office à chacun d'entre eux.
De plus, il doit être remis à l'acquéreur avant la signature définitive du contrat de vente le RCP de l'immeuble (article 7 de la Loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 - Loi relative aux ventes d'immeubles à construire et à l'obligation de garantie à raison des vices de construction). C'est généralement le notaire qui l'adresse un mois avant la vente par lettre RAR .
Le notaire comme le "constructeur" sont selon moi en faute.
A mon sens, il conviendrait de façon urgence de régler ce problème avant de s'inquiéter de la décision et de la répartition du paiement du tout-à-l'égoût.
Cordialement.
Cyril  |
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albert
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 12 nov. 2002 : 18:17:09
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En fait, la Copropriété est récente, mais l’immeuble est ancien. Actuellement, d’après le notaire, nous dépendons du droit commun. Le règlement de copropriété que nous essayons de mettre en place serait adapté plus précisément à l’immeuble en question, avec ses spécificités. Si je comprends bien, il va falloir s’y atteler sérieusement pour la prochaine AG !
Merci Clemouel,
Albert
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 13 nov. 2002 : 09:25:47
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Comme clemouel, nous ne comprenons pas la situation juridique de cette copropriété : qui était propriétaire de l'immeuble entier avant qu'il y ait au moins deux copropriétaires ? Est-il toujours copropriétaire ? Comment a-t-il fait pour vendre sans règlement de copropriété et que mentionnent vos actes de propriété ?
Cet aspect du problème n'est pas secondaire dans votre affaire car le règlement de copropriété doit comporter entre autres un élément esentiel : la définition des parties communes et des parties privatives, notamment en ce qui concerne les canalisations...
Et donc l'étendue exacte de la responsabilité du syndicat des copropriétaires !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 nov. 2002 : 10:27:30
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Attention: le régime de la copropriété s'applique à l'immeuble, nonobstant l'absence d'établissement d'un réglement (Cass 3ème civ 29 mai 2002) .L'aplication du statut n'est pas subordonnée à l'établissement d'un réglement de copropriété.
Il suffit d'un document établissant un accord sur la division de l'immeuble.
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albert
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 13 nov. 2002 : 11:13:47
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Voilaaaa ! Nous sommes exactement dans la situation décrite par Nefer. Notre copropriété a bien une existence légale.
Merci,
Albert |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 20 nov. 2002 : 15:26:07
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Soit, mais il y a bien un document définissant les parties communes et parties privatives : dit-il quelque-chose pour les canalisations ? A défaut, c’est les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’appliquent, et nous maintenons donc notre interprétation…
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 20 nov. 2002 : 16:35:26
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Justement à propos des canalisations lorsque le RCP n'est pas clair :
Une canalisation encastrée dans les parties communes et desservant exclusivement un lot de la copropriété est-t-elle privative ou commune ?
La décision de la Cour de cassation retient le critère de la destination de la canalisation pour en faire une partie privative : une canalisation, même encastrée dans une partie commune est privative, si elle est affectée à l'usage exclusif et particulier de ce lot.
En l'espèce, les termes du règlement de copropriété étaient imprécis. Le document contractuel rangeait d'une part au nombre des parties communes les canalisations de toute nature d'utilité commune, mais non les appareils et parties de canalisations, conduites ou tuyaux affectés à l'intérieur de chaque local à l'usage exclusif et particulier de celui-ci, et, d'autre part, au nombre des parties privatives les tuyauteries de branchement des appareils sanitaires et autres jusqu'aux canalisations principales.
Les dispositions contractuelles du règlement de copropriété sont déterminantes pour nommer les canalisations. Cependant, en présence de termes imprécis dans le règlement de copropriété et en l'absence de dispositions contraires aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, on recourt à la présomption de l'article 3 et aux principes selon lesquels sont privatives les parties des bâtiments et de terrains réservés " à l'usage exclusif " d'un copropriétaire donné et sont communes les parties des bâtiments et des terrains réservés " à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ".
Dès lors, la canalisation encastrée dans une partie commune (par exemple dans un plancher), qui pourrait faire qu'elle ne soit pas considérée comme située " à l'intérieur d'un lot privatif " est privative si elle est affectée à l'usage exclusif et particulier de ce lot.
bp |
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albert
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 22 nov. 2002 : 11:19:58
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Bonjour, et merci pour vos réponses.
Effectivement, la loi n'est pas très claire. Donc, si je comprends bien, les frais incombent aux propriétaires des lots concernés, c'est-à-dire ceux dont les eaux usées s'écoulent sur la voie publique. Deux lots sont concernés sur cinq. Suite à entretien avec le service d'hygiène et le service des eaux, ils peuvent être raccordés tous les deux ensemble, au même endroit, donc il vaut mieux faire tout d'un coup.
Mais ça ne résoud pas encore mon problème : que se passe-t-il si un de ces copropriétaires ou les deux refusent de faire réaliser les travaux ? Tous les autres continuent à payer la pénalité de non-raccordement ? (je rappelle que le compteur d'eau est commun à tout l'immeuble) Ou bien est-ce que l'ensemble de la copropriété peut voter ces travaux et obliger les deux copropriétaires à les payer ? Ou bien y a-t-il une autre solution que vous connaissez ?
Merci d'avance si vous pouvez m'éclairer, notre AG a lieu à la fin de l'année... |
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 22 nov. 2002 : 11:59:09
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Bonjour,
J’espères que vous avez fait une très très bonne affaire en achetant ce bien.
Bravo pour le devoir de conseil du notaire. 
Il ne vous reste plus qu’à établir un projet de règlement de copropriété et le faire voter en assemblée.
Bon courage.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 22 nov. 2002 : 13:25:50
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Remarquez c'est pas plus mal ! puisque les règlements de copropriété doivent être remis à niveau : dead line fixée au 31 décembre 2005.
bp |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 22 nov. 2002 : 13:36:38
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Mon avis albert :
1°) L'établissement d'un règlement de copropriété
Proposer aux copropriétaires leur accord unanime ou bien, à defaut, demander au tribunal pour le règlement de copropriété (RCP). C'est le point CRUCIAL avant tout.
2°) Travaux de mise en conformité
Le tout est de savoir qui paye ces travaux et si c'est la copropriété comment va être réparti le coût de ses travaux.
Comme il n'y a pas de RCP, il n'y a donc donc pas de millièmes de charges pour répartir ces couts.
Sans RCP, la gestion de la copropriété est EXTREMEMENT complexe, voire bloquée, qui plus est pour un particulier qui officie comme un syndic bénévole.
Comme Malechka, chapeau au notaire vendeur pir son devoir de conseil !
N'y a-t-il pas un moyen Universimmo et Universinautes pour ester à l'encontre de ce notaire ?
Cordialement.
Cyril |
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albert
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 22 nov. 2002 : 13:57:22
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Merci pour tous vos avis : si je comprends bien, nous sommes dans une belle galère. Première chose : je vais insister pour que tout le monde vienne signer le projet de règlement à la prochaine AG. Il faut bien que tout le monde le signe pour qu'il passe, n'est-ce pas ? C'est du moins ce que le notaire nous a dit...
Albert |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 22 nov. 2002 : 14:26:29
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En espérant Albert que le rédacteur de votre RCP ne sera pas ce notaire 
Cordialement.
Cyril |
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albert
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 22 nov. 2002 : 14:35:47
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Eh si, c'est le même, il a rédigé le projet l'année dernière !
Merci, Albert
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 nov. 2002 : 17:05:13
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Il me parait plus que souhaitable que vous en preniez un autre.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 22 nov. 2002 : 18:56:58
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Deux petites précisions :
- l'assemblée vote à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 "la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes" (26b) ; l'unanimité ne sont donc pas nécessaites ;
- le surcoût occasionné par le non raccordement des deux copropriétaires doit être indemnisé par eux, y compris rétroactivement (voir notre intervention -2) ; il n'y a en effet aucune raison que les autres copropriétaires supportent une pénalisation alors que ces copropriétaires n'étaient pas censés ignorer leur non conformité (à eux s'ils le peuvent de rechercher la responsabilité de leur vendeur...) !
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albert
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 22 nov. 2002 : 19:17:20
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Merci pour toutes ces précisions !
En fait, le notaire nous avait dit qu'il fallait l'unanimité, et cela fait deux fois (deux AG) qu'un des copropriétaires ne se présente pas par négligence, et que nous ne pouvons pas avancer. Nous allons donc pouvoir bouger !
Quant aux travaux, je sens qu'il va y avoir quelques chaudes discussions ! Mais de toutes manière, nous avons tous intérêt à nous arranger pour éviter de continuer à payer ces pénalités...
Encore merci,
Albert
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