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boxer
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 14 oct. 2004 : 14:01:04
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Bonjour,
Je suis usufruitier d'une maison que j'occupe et que je souhaite vendre;
Mes 2 enfants en sont les nu proprietaires;
si je vends la maison, quelle partie de la vente va me revenir à moi et à mes enfants ?
Par avance merci
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 14:20:49
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Vos enfants (2) sont-ils d'accord pour que vous vendiez ?
Vous ne le précisez pas.
Si la vente se fait, vous recevrez la valeur de votre usufruit qui représente un pourcentage en fonction de votre âge, plus vous approchez d'un âge canonique plus votre part est moindre.
Si vous êtes encore en activité vous revevrez plus de la moitié.
Il existe des tables toutes faites pour déterminer ce qui revient à chacun, le notaire à qui vous allez soumettre la vente pourra facilement vous renseigner. |
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boxer
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 17:37:41
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merci pour cette reponse bouzigues.
Mes enfants sont d'accords pour que je vende la maison (si l'un d'eux, ou bien les deux, ne l'était pas, que se passerez-t-il ?)
Je suis retraite, et j'ai 62ans. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 18:51:46
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Si un des deux refusait vous pourriez toujours vendre avec l'accord de l'autre car alors ils seraient en indivision et nul n'est tenu de rester en indivision.
Votre usufruit doit représenter 30% à peu près du prix.
Je vous invite à prendre l'attache d'un office notarial, en général il y a un clerc de notaire de garde pour répondre aux questions.
C'est l'usage mais ce n'est pas la règle. |
Edité par - bouzigues le 15 oct. 2004 19:39:06 |
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 19:16:18
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Erreur, grave erreur, l'usufruitier n'a aucun droit de vendre l'immeuble dont il a l'usufruit. IL N'EN EST PAS LE PROPRIÉTAIRE, IL N'EN A QUE L'USAGE.
Seuls le ou les nus propriétaires ont cette possibilité.
Un locataire a-t-il le droit de vendre le logement qu'il loue ??? non bien évidement, il en est de même pour l'usufruitier !!!  [? |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 09:58:47
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Vous êtes englué dans vos textes, la pratique vous ne la ressentez pas pour ne pas l'avoir usée.
Certes l'usufruitier ne peut pas vendre mais implicitement s'il a l'accord des nus propriétaires il le pourra, ce sera ses fils qui signeront chez notaire(s), et pour vendre un bien libre il faudra bien qu'ils reversent sa part d'usufruit à leur mère.
Certainement il y a la possibilité que les nus propriétaires vendent sans l'accord de leur mère mais alors l'acquéreur devra attendre que la mère parte ou cède son usufruit et encore une rallonge pour lui.
Alors prière de ne plus être si catégorique en deux lignes sans exploiter toutes les possibilités, et en prétextant d'une expression mal contruite mais pourtant bien développée plus avant.
Prenez donc la pêine de lire tout le topic. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 10:29:00
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Bouzigue,
La question de départ est "je suis usufruitier d'une maison que j'occupe et que JE SOUHAITE VENDRE;
mes deux enfants en sont les nus propriétaires ;
SI JE VENDS LA MAISON ...
Je maintiens donc ma réponse à une question clairement posée : L'usufruitier n'a aucun droit d'aliéner un bien dont il a la jouissance mais qui ne lui appartient pas.
Quant à prétendre d'une façon préemptoire que je n'ai aucune expérience de la pratique, c'est un jugement qui n'engage que vous. Contrairement à ce que vous pensez, j'ai une pratique assez longue, peut-être plus que la vôtre, alors pas d'affirmation sans savoir !! Merci. |
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colino
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339 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 11:46:32
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dixit Bouzigues:
"Si un des deux refusais vous pourriez toujours vendre avec l'accord de l'autre car alors ils seraient en indivision et nul n'est tenu de rester en indivision."
Par quel nouveau mécanisme juridique arrivez vous à une indivision?
Tant que les droits seront démembrés il ne saurait y avoir indivision. Seule l'extinction de l'usufruit pourrait créer une indivision. Le simple accord d'un des nu-propriétaires et de l'usufruitier ne saurait éteindre l'usufruit.
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 19:37:02
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Un usufruit ne s'éteint pas seulement pas le décès de l'usufruitier, celui-ci peut cèder son usufruit.
S'il le cède à un tiers, l'usufruit persistera jusqu'au décès de l'usufruitier intial.
S'il le cède aux nus propriétaires ou à un seul des nus propriétaires, l'usufruit est rapporté à la nue propriété et ainsi l'indivsion est crée et susceptible d'être dissoute.
Voici mon interprétation, je vous laisse donc à vos éventuelles objections. |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 21:04:58
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Désolé Bouzigues mais votre raisonnement en droit est faux.
tout d'abord vous dites : " Un usufruit ne s'éteint pas seulement pas le décès de l'usufruitier, celui-ci peut cèder son usufruit."
J'ai parlé d'extinction au sens des articles 617 et suivants du Code Civil, j'ai n'ai nullement visé le le décès.
Ensuite vous évoquez la cession de l'usufruit. Vous ignorez malheureusement les principes généraux du démembrement de la propriété. Je passerai en outre sur l'intérêt de l'opération en l'espèce sur un strict plan économique (double mutation de droits réels à titre onéreux et deux fois frais d'acte et de publicité)...
Je m'explique, vous dites
Dixit: "S'il le cède aux nus propriétaires ou à un seul des nus propriétaires, l'usufruit est rapporté à la nue propriété et ainsi l'indivsion est crée et susceptible d'être dissoute."
Si effectivement dans la première hypothèse la consolidation fera naître l'indivision, il ne saurait en être de même pour le cas ou un seul des nu-propriétaires deviendrait titulaire de la totalité en usufruit.
Tant que la propriété est démembrée il ne peut y avoir d'indivision!
or, la réunion de la totalité de l'usufruit et de la moitié de la nue propriété sur la tête de l'un deux ne ferait pas cesser la qualité de nu-propriétaire de la moitié du second. Il ne saurait alors être question d'indivision.
donc lorsque vous dites:
Dixit: "Si un des deux refusait vous pourriez toujours vendre avec l'accord de l'autre car alors ils seraient en indivision et nul n'est tenu de rester en indivision."
vos conseils sont de très mauvaise augure, puisque la nullité serait encourue car elle consisterait en la vente de la chose d'autrui.
Je vous rappels en outre que quand bien même il y aurait indivision la vente serait nulle sans le consentement du coindivisaire. La vente ne pourrait être forcée alors que par licitation.
Permettez moi de me demander quel drôle de praticien vous êtes pour prodiguer ce genre de conseil...
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 16 oct. 2004 : 09:45:26
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Je ne suis ni drôle ni praticien.
Je suis un citoyen qui a un cursus propre et singulier.
Ici c'est un forum, il appartient en amont, en cours et en aval au notaire rédacteur final de l'acte authentique de préciser, clarifier, conseiller les parties.
Universimmo n'est pas encore l'évangile de l'immobilier résidentiel.
Les intervenants masqués, des pseudos sont bien des masques, n'engagent que ceux qui les écoutent.
Quel dédomagement réclamé à un conseil gracieux.
Vous me direz de s'abstenir de commenter, mais comment alors faire avancer la roue ?
Si nous nous étions contentés de la réponse du juriste ad-H, le débat aurait été clos en trois lignes.
Or voici, qu'il aura fallu votre intyervention pour renseigner de façon plus claire et plus exhaustive, ce qui est le propre d'une communication de qualité.
Même l'évangile ne disposait pas de cette qualité car il y 3 évangiles me semble-t-il, pour un même sujet et rapporté près de trente ans après la survenance des faits...N'y a-t-il pas usucapion? |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 16 oct. 2004 : 09:49:38
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| "Vous êtes englué dans vos textes, la pratique vous ne la ressentez pas pour ne pas l'avoir usée" |
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vente maison par usufruitier
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