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Aucun problème pour vendre une partie de l'immeuble même après moins d'un an (vous auriez pu le faire le lendement de l'achat d'ailleurs). Pour ce qui est des frais, ils seront éventuellement liés au remboursement anticipé d'une partie du prêt immobilier. Prenez contact avec votre banque pour connaitre les conditions d'un tel remboursement. Pas d'autres frais particuliers pour la vente si ce n'est l'impot sur la plus-value.
Pour le calcul de cette dernière, plusieurs possibilités. La plus simple étant d'appliquer une règle de 3 au prix global de l'immeuble pour déterminer le prix d'achat initial du local commercial.