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cottages
Nouveau Membre
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 Posté - 17 oct. 2004 : 16:36:46
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Nous sommes une ASL, pour le gestion d’espaces verts et pour veiller au respect du Cahier des Charges, de maisons individuelles construites en 1978.
Notre problème : des résidents souhaitent ( et ont commencé à ) changer les fenêtres, portes fenêtres et volets persiennes en bois par des modèles à l’identique en aluminium ou en PVC en respectant les couleurs.
Dans les statuts de notre ASL il est dit :
{...} L’Assemblée Générale ne pourra apporter aucune modification {...} aux différentes servitudes perpétuelles et réciproques constituées par le Cahier des Charges ...
et dans ce paragraphe du Cahier des Charges il est mentionné :
Servitudes afférentes aux constructions
{...} tout propriétaire {...} ne pourra :
- apporter aucune modification à l'aspect extérieur des maisons ainsi construites, notamment par le remplacement du matériau d'origine par d'autres matériaux ….
Existe-t-il une possibilité pour n’appliquer ce paragraphe qu’aux crépis, enduits et tuiles en excluant les boiseries, mais en spécifiant que ces dernières devront être de formes et de couleurs absolument identiques ?
Est il possible de faire quelque chose ?
Doit on faire quelque chose ou esperer que tout le monde respectera l'identique et les couleurs et que personne n'invoquera l'antériorité des modifications pour faire n'importe quoi ?
Avez-vous été confrontés à ce genre de problème ? Merci d’avance pour vos réponses.
ggc77
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 17 oct. 2004 : 18:14:20
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bonsoir,
votre cahier des charges a t -il été renouvellé dix ans après la fin des travaux ?
si non, il n'est plus applicable et la question est close.
si oui, il me semble que les co-lotis font un certain effort pour respecter une certaine harmonie. Ils utilisent des matériaux lmodernes en remplacement ; on ne peut que difficilement leur reprocher.
Pour éviter tout dérapage, lors de la prochaine assemblée pour la cas ou le cahier des charges n'a pas été renouvellé, introduisez une délibération visant à faire respecter une certaine harmonie en autorisant les travaux selon desdéfinitions précises.
Cela est dans l'intérêt de tous car un lotissement harmonieux augmente plus rapidement la valeur de chacun des biens qu'un lotissement disparate.
bien à vous |
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cottages
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 11:51:07
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Boulouris : bonjour et merci pour votre réponse rapide.
Nous allons certainement retenir votre suggestion de délibération.
Pour mon information où puis je trouver notification de cette close de non validité du Cahier des Charges après dix ans ?
Sincères salutations.
ggc77 |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 12:08:22
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| Je me pose la meme question a propos de la durée de validité du cahier des charges. Notre avocat pense que cette duree de 10 ans ne s'applique qu'aux co-pro et pas aux ASL. Y a-til des textes la dessus ? Merci... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 14:42:43
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pour Benoic et tous autres :
C'est l'occasion de faire un sort à ce fameux délai de dix ans dont on parle souvent dans les forums.
L'article 315-1 du Code de l'urbanisme dispose en particulier :
Citation :
L'action en justice née de la violation de la réglementation applicable aux lotissements se prescrit par dix ans à compter de la publication des actes portant transfert de propriété à la publicité foncière. Passé ce délai, la non-observation de la réglementation applicable aux lotissements ne peut plus être opposée
Il est donc bien clair que la prescription de dix ans ne concerne que l'action en justice née de la violation de la réglementation applicable aux lotissements.
Elle ne s'applique en aucun cas aux stipulations contractuelles figurant dans les documents fondamentaux du lotissement.
Il est vrai qu'il faut ajouter pour être objectif :
1) qu'il y a eu des changements de régime depuis une cinquantaine d'années
2) qu'il existe d'une part le règlement de lotissement qui devrait être réservé aux dispositions réglementaires et le cahier des charges qui devrait être réservé aux stipulations contractuelles. Or il y a souvent un joyeux mélange entre les deux, pour ne pas parler d'un doucment unique parfois.
3) que dans certains cas des stipulations contractuelles ne font que reproduire des dispositions réglementaires de l'époque et qu'on adiscuté aprement sur le point de savoir si des stipulations contractuelles peuvent subsister alors que les dispositions réglementaires identiques ne sont plus opposables (passés les 10 ans).
Il n'en reste pas moins que, dans les documents fondamentaux d'un lotissement il existe toujours des dispositions purement contractuelles et totalement autonomes qui conservent leur pleine validité passé le délai de dix ans.
Je ne sais donc pas ou peut se trouver la notion de renouvellement du cahier des charges après dix ans dont parle Boulouris.
Merci à lui de nous éclairer. 
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 16:15:35
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bonjour à tous ,
il faut distinguer deux textes : le réglement de lotissement et le cahier des charges.
pour ne pas compliquer le débat j'avais repris la dénomination de COTTAGES.
Or sa question portait sur l'aspect extérieur des batiments. Dans ce cas c'est le réglement du lotissement qui s'impose : il détermine les régles à respecter pour l'aspect extérieur des batiments : couleur de crépi par exemple. Ces prescriptions sont caduques au bout de 10 ans à compter d ela délivrance de l'autorisation de lotir si le lotissemùent est implanté dans une commune dotée d'un PLU ou d'un POS.A la onzième année le propriétaire n 'est plus concerné par le réglement du lotissement sauf si les co-lotis l'ont propogé. Code urbanisme L315-2-1).
pour en revenir au cahier des charges qui est un contrat de droit privé liant tous les co-lotis son rôle est de fixer les régles de la vie collective. Il n'est jamais caduc.
Alors dans tout ça il apparait un joyeux mélange : des réglesd d'urbanisme sont introduites dans le cahier des charges permettant de contourner la règle des dix ans.
La loi SRU précise désormais (C. urb 111-5) que le fait de reproduire dans le cahier des charges tout ou partie d'un document d'urbanisme ou de réglement d'un lotissement ne confère pas à ces éléments le caractère contractuel et ces régles deviennent caduques en même temps que le réglement du lotissement.
pour en revenir à la question initiale celle -ci portait bien sur l'aspect extérieur donc réglement de lotissement donc 10 ans si pas renouvellé terminé.
D'ailleurs les co-lotis de ce lotissement semblent respecter non pas à lettre ces dispositions car ils remplacent à l'identique ce qui est remarquable de sagesse.
pour terminer, ce que veux dire le texte cité par COTTAGES en parlant des modifications extérieures des maisons, c'est d'un domaine plus général par exemple remplacer le style local - (je ne sais pas où il habite ) par des maisons de style alsacien ou provençal, ce qui serait choquant.
Voila Voila  |
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 16:20:12
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bonjour
Pour BENOIC
Votre avocat est-il le seul dans votre ville ???
Bien à vous |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 16:24:29
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Je ne suis pas un spécialiste du montage de lotissement, mais je suis concerné actuellement par un problème ponctuel à ce sujet.
Voici les informations que j'ai trouvées sur :
- le code de l'urbanisme : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/RechercheSimpleArticleCode
- le SNAL : http://www.snal.fr/bib/conseils.html
- l'ANILM : http://www.anil.org/
- le particulier : http://www.leparticulier.fr/vdq/logement/lire_fiche.asp?id_index=36&oparent_index=7&id_fiche=173
Il en résulte, suivant ma lecture, que :
Le règlement de lotissement (règles d'urbanisme), facultatif, n'existe que si les règles applicables dans le lotissement sont plus contraignantes que celles du PLUS (ou POS), ou s'il n'y a pas de PLU.
Il est valable 10 ans. Après ce délai, ce sont les règles du PLU qui s'imposent automatiquement, sauf décision des colotis pour le reconduire.
Si commune sans PLU, le règlement continu de s'appliquer.
Le cahier des charges, document contractuel de droit privé, facultatif, traite des règles de la vie collective (entretien extérieur des constructions, servitudes, etc…).
Il peut comporter des règles relevant du règlement, mais celles-ci s'annulent au bout de 10 ans, sauf décision contraire des colotis
Pour info :
Citation :
Article L315-2-1
(Loi nº 86-13 du 6 janvier 1986 art. 8 Journal Officiel du 7 janvier 1986 en vigueur le 8 juillet 1988)
(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 202 III Journal Officiel du 14 décembre 2000)
Lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir.
Toutefois, lorsqu'une majorité de co-lotis, calculée comme il est dit à l'article L. 315-3, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des co-lotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur.
C'est donc le règlement qui s'annule au bout de 10 ans, sauf ... ainsi que les éléments du règlement d'urbanisme intégrès dans le cahier des charges.
RC |
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cottages
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 19:21:17
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Merci à tous pour vos conseils mais je crois devoir préciser certaines choses.
Le constructeur de notre ensemble pavillonnaire (58 maisons en région parisienne) a imposé à chaque propriétaire de faire partie d’une ASL dont le but est de faire respecter le Cahier des Charges et assurer l’entretien des espaces verts (les voies, les réseaux et l’éclairage ayant été rétrocédés à la commune).
Cette ASL ne peut être dissoute.
Les statuts de cette ASL et le Cahier des Charges nous interdisent de modifier l’harmonie de l’ensemble en changeant les matériaux d’origine.
Je ne connais pas de règlement de lotissement dans notre cas donc pas de prescription de dix ans. Nous ne sommes pas sous le régime de la loi SRU.
Je crois que nous allons, comme le suggère BOULOURIS, vers une déclaration en Assemblée Générale précisant notre volonté de respecter l’identique dans les formes (dimensions des entourages, des vitrages, etc...) et les couleurs mais que nous ne voulons pas nous priver des améliorations apportées par de nouveaux matériaux.
Salutations à tous.
ggc77 |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 19:48:49
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Je sympathise car dans l'ASL que je préside il n'y a pas non plus de règlement de co-lotissement mais simplement un cahier des charges et des statuts. Il se trouve d'ailleurs que le cahier des charges (qui est, dans mon cas,bien antérieur aux statuts) comporte quelques contradictions avec ceux-ci, et dans ce cas je privilégie les statuts plus récents ...mais sans une base juridque tres établie.
Vos statuts et cahier des charges me semblent anormalement restrictifs mais bon .. De toutes façons:
1 - Une ASL est obligatoire dans un lotissement, elle ne vous est donc imposée que par la loi .
2 - Vous avez tout loisir de procéder à une modification des statuts et même du cahier des charges en Assemblée Générale (ceci doit être spécifié au moins dans vos statuts et peut etre aussi dans votre cahier des charges)
3- En général le cahier des charges ne comporte pas de règles d'urbanisme mais stipule que vous devez vous confomer aux règles d'urbanisme de votre commune (en tous cas c'est le cas du mien). Cela veut dire que vous être soumis au PLU, en particulier en termes de hauteurs des constructions et du COS.
Pour Boulouris;
Je n'ai pas bien compris ce que vous voulez dire a propose de notre avocat. Je ne met pas en doute sa compétence, il est spécialiste de ces questions et ce qu'il m'a dit est me semble-t-il corroboré par JPM . Si il a tort à votre avis dites le moi. je suis tout à fait ouvert a tous avis pertinents.. Merci de toutes façon de vos avis éclairés. |
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 20:58:57
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bonsoir,
COTTAGES, vous etes sous le régime de la loi SRU en ce qu'elle dispose pour les ASL.
L'aspect extérieur releve du réglement.
D'après la loi SRU il est caduc. (application en 2000)
Bien à vous. |
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 21:01:40
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pour BENOIT,
je m'étonnais qu'un avocat puisse faire une comparaison entre les ASL et la copropriété.
Ce sont deux lois diférentes qui régissaient ces deux zentités jusqu'en aou^t 2004.
bien à vous
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 22:43:50
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Dans l'immédiat, merci à Boulouris et à Rocher
Je ne suis pas non plus spécialiste du montage des lotissements mais j'ai suivi dans le passé la controverse très sanglante qui a eu lieu au sujet des prescriptions administratives reprises dans les documents contractuels.
C'est sans doute en terminer que l'article 111-5 C. Urb. est sorti dans la loi SRU. C'est le maillon qui me manquait.
Pour tout dire je suis sur un problème identique dans le Midi, avec en plus un joyeux mélange (un de plus) , aussi entre ASL et syndicat.
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cottages
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 19:04:35
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Pour Boulouris :
Nous sommes tous propriétaires de notre maison et de notre terrain aussi je crois que la loi SRU ne s'applique pas pour nous.
J'ai lu quelque part que :
Comme l'a rappelé à diverses reprises la Cour de cassation, "la loi du 10 juillet 1965 est étrangère au fonctionnement d'une association syndicale libre régie par la loi modifiée du 21 juin 1865"
Pour Benoic :
Nous ne sommes pas un lotissement mais un ensemble de maisons de trois modèles différents. Ces maisons nous ont été vendues en toute propriété.
A ma connaissance nous n'avons pas le droit de modifier les statuts de notre ASL et dans ces statuts il est dit que nous ne pouvons pas modifier certains articles du Cahier des Charges.
Merci à vous et sincères salutations.
ggc77 |
Edité par - cottages le 19 oct. 2004 20:22:22 |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 23:48:53
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Je comprend mal votre situation. Vous dites que vous n'êtes pas un lotissement, mais alors vous n'auriez pas d'ASL. Le fait que vos maisons soient différentes et que vous en soyez propriétaires est la regle dans la majorité des lotissements (dans mon cas 19 lots avec 19 maisons différentes construites à des époques différentes), cela n'empeche pas que vous soyez un lotissement.
Il ne me parait pas possible que vos statuts ne puissent etre modifiés. Je ne connais pas d'association dont les statuts ne stipulent pas les conditions de leur modification (en general par une Assemblée Générale avec soit la majorité simple soit la majorité des 2/3 (ou, tres rare, l'unanimité). Normalement le cahier des charges doit aussi pouvoir être modifié. Le role de l'ASL n'est en général que la gestion des parties communes (voirie, espaces verts etc..) et de faire respecter le cahier des charges. Le votre parait anormalement restrictif, mais bon.. Normalement le cahier des chages stipule que l'ASL a la charge de faire respecter les règles d'urbanisme. Je vois mal une ASL ayant un droit de regard sur les propriétés, sauf si des travaux sont contraires aux règles d'urbanisme de votre commune. A moins que JPM et boulouris ne soient d'un avis contraire.
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 20 oct. 2004 : 11:05:22
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Bonjour,
Reprenons :
En ce qui concerne la loi SRU "le seul fait de reproduire dans le cahier des charges tout ou partie d'un document d'urbanisme ou du réglement du lotissementr ne confère pas à ces éléments le caractère contractuel
Oui vous etes en lotissement ; oui la loi SRU s'applique elle n'est pas limitée aux copros mais s'exerce sur tout le domaine immobilier.
En ce qui concerne un éventuelchangement des statuts de l ASL:
si pas prévu dans les statuts majorité simple et habituelle mais attention délicat : il est préférable de prévoir des régles nouvelles sur des points non prévus par les statuts - si prévu dans les statuts ; suivre la procédure indiquée.
je maintiens ma position :
le réglement du lotissement se prescrit par dix ans sauf prorogation à partir de cette date : c'est lui qui régle les problèmes de revetements de facade
le cahier des charges ne peut contenir de telles dispositions ( de par la loi SRU)
En clair, les co-lotis ont à mon sens raison s'ils modifient à l'identique certains éléments
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cottages
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 oct. 2004 : 20:23:30
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Bonsoir,
Considérez vous que l'achat d'une maison Kaufman & Broad, Bréguet ou tout autre constructeur de "Villages" ou de "Cottages", toutes ces maisons construites et vendues en même temps est une vente régite par les règles du lotissement.
Une ASL peut gérer autres choses que des lotissements comme des digues de retenue d'eau etc... voir la loi de juin 1865.
Une fois l'ASL constituée ses statuts sont les seules règles à suivre. L'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires n'apporte pas de changement notable à cette loi. http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=26329&indice=1&table=CONSOLIDE&ligneDeb=1
Donc si un article dans ses statuts interdit les modifications de certains articles (status ASL et/ou cahier des charges)je ne vois que la suggestion de Boulouris, de délibération votée et notée dans le compte rendu de l'assemblée générale, qui peut sans trop de risques nous convenir (respect de l'harmonie et modernisation des matériaux).
Pour la SRU je recherche toujours, car pour moi, elle ne s'applique, dans le domaine qui m'intérèsse, qu'à la loi de 10 juillet 1965 et cette dernière est complètement étrangère à la loi de 1865.
Tout ceci est très intéréssant (surtout pour un retraité qui n'a jamais travaillé dans ce monde du droit).
Merci à tous et sincères salutations.
ggc77 |
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patricemerot
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 26 mars 2005 : 18:51:11
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Citation :
Initialement entré par boulouris
pour BENOIT,
je m'étonnais qu'un avocat puisse faire une comparaison entre les ASL et la copropriété.
Ce sont deux lois diférentes qui régissaient ces deux zentités jusqu'en aou^t 2004.
bien à vous
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patricemerot
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 27 mars 2005 : 10:14:02
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Citation :
Initialement entré par boulouris
pour BENOIT,
je m'étonnais qu'un avocat puisse faire une comparaison entre les ASL et la copropriété.
Ce sont deux lois diférentes qui régissaient ces deux zentités jusqu'en aou^t 2004.
bien à vous
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patricemerot
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 27 mars 2005 : 17:29:31
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Citation :
Initialement entré par boulouris
pour BENOIT,
je m'étonnais qu'un avocat puisse faire une comparaison entre les ASL et la copropriété.
Ce sont deux lois diférentes qui régissaient ces deux zentités jusqu'en aou^t 2004.
bien à vous
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patricemerot
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 27 mars 2005 : 17:36:22
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Bonjour,
Est-il vrai que si un ou deux membres du bureau d'une ASL ne sont pas d'accord pour faire porter à l'ordre du jour d'une assemblée un projet (ou un vote pour celui-ci) il peut être ajourné ou annulé? En d'autres termes les membres du bureau disposent-ils d'un droit de véto?
Merci pour vos conseils
Patrice |
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Sujet |
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remplacement du matériau d'origine.
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