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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 03 nov. 2004 : 18:55:19
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Gedehem nous confirme sa position connue dans un message d'une haute tenue qui pourra servir de modèle à certains intervenants. Je l'écris sans plaisanter : on peut ne pas être d'accord et discuter courtoisement comme c'est le cas en l'espèce.
On aura bien l'occasion d'en reparler, d'autant que certains arguments de Gedehem non sont pas sans valeur pratique.
Mais en l'état je ne peux que conseiller aux syndics bénévoles ou coopératifs de syndicats qui suivraient cette pratique de refus d'examen du quitus d'abandonner leur mission sans tarder.
Les professionnels sont assez grands pour se débrouiller de la question mais les non-professionnels sont en fait les plus directement concernés. Beaucoup ne sont pas assurés et sont donc responsables sur leur patrimoine des suites d'un pépin éventuel. Pour les autres, s'ils sont assignés plusieurs années après une omission ou faute quelconque, comment pourront-ils se sortir de la nasse ? Quid du délai pendant lequel l'assureur continue à couvrir ? Quid des archives qu'ils pourront utiliser pour se défendre ? Quid en cas de décès pour les héritiers assignés comme tels ? Je noircis un peu la question ? Mais allez donc prétendre que la question ne peut se poser ?
Je veux bien admettre la controverse mais je pense qu'on ne peut la laisser pendante. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 21:14:38
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Il est indispensable de préciser un point important que relève JPM :
il ne s'agit pas en l'espèce de "refuser l'examen du Quitus", c'est à dire de ne pas l'inscrire et/ou de ne pas débattre de cette question.
Bien au contraire : il faut inscrire la question et en débattre ! La résolution qui suit peut alors être rédigée ainsi : " L'AG, n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes de gestion du syndic et, quand bien même elle aurait connaissance de certains, n'étant pas en mesure de les lister ni d'en apprécier toute la licéité, décide de ne pas donner quitus au syndic" Elle doit être votée à la maj. art.24.
Ceci concerne le syndic professionnel, justement parce que c'est un professionnel ou supposé tel ! A ce titre, comme tout professionnel, ce syndic a une obligation de conseil, qui va bien plus loin que la seule responsabilité pour ses actes.
De mon point de vue, le syndic non professionnel, qui DOIT être assuré en RC pour cette fonction élective particulière, la situation est un peu différente. En effet, n'étant pas un professionnel la confiance des autres copropriétaires doit être totale.
Sur un plan purement pratique, s'agissant là d'une gestion par les copropriétaires eux-mêmes, je fais donc un lien entre le quitus au syndic et sa réélection éventuelle.
Dans le cas d'un syndic non prof. ou d'un syndicat coopératif, le refus du quitus devrait impliquer le changement du syndic ou du CScoopératif..
Bien sur, il n'y a là qu'une approche différente en raison de la nature du gestionnaire. Comme en toutes choses, le professionnel devra être regardé avec un autre oeil que celui qui n'est qu'amateur : pour mieux sécuriser le syndicat, le refus du quitus au syndic non-profess. devra impliquer son remplacement.
Les questions soulevées par JPM sur le délai de couverture, les archives, etc .. sont pertinentes. Mais elles ne concernent pas spécifiquement les syndics non-profess. ni le fait de ne pas donner quitus. Il y a là un autre débat. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 04 nov. 2004 : 10:05:48
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Ah ! mais on fait un pas important avec Gedehem sur le quitus :
1 ) La question du quitus doit bien, dans tous les cas, être inscrite à l'ordre du jour
2 ) Si le syndic est un professionnel, vous écrivez
Citation :
La résolution qui suit peut alors être rédigée ainsi : " L'AG, n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes de gestion du syndic et, quand bien même elle aurait connaissance de certains, n'étant pas en mesure de les lister ni d'en apprécier toute la licéité, décide de ne pas donner quitus au syndic" Elle doit être votée à la maj. art.24.
3 ) Si le syndic est un non professionnel, vous écrivez
Citation :
De mon point de vue, le syndic non professionnel, qui DOIT être assuré en RC pour cette fonction élective particulière, la situation est un peu différente. En effet, n'étant pas un professionnel la confiance des autres copropriétaires doit être totale.
Question : dans le cas d'un non professionnel, et selon vos propres termes :
comment l'assemblée a-t-elle " connaissance de l'intégralité des actes de gestion du syndic " ?
et, " quand bien même elle aurait connaissance de certains, comment est-elle alors en mesure de les lister et d'en apprécier toute la licéité ", sinon par un phénomène proche de la révélation et de la grâce divines ?
Blague à part, Gedehem, on est en plein dans la définition du dogme, qui, pour rester dans la seule philosophie, est " une opinion imposée comme une vérité indiscutable " : le non-professionnel ne peut pecher ni par action ni par omission.
Certains parlent de sainteté laîque ; on y est ! Le regretté Jacques Robine avait bien raison d'écrire que " la fonction de syndic est le plus court chemin vers la canonisation ".
Pour ma part je considère, pour l'application des règles du statut, qu'il y a des syndics ; point, c'est tout ; professionnels ou non ? peu importe !
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 nov. 2004 : 10:41:40
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C'est bien ce que je disais parfois : d'un coté il y a JPM et de l'autre les tribunaux qui disent le droit et les doctrinaires qui le décortiquent.
Si les textes ne font aucune différence entre syndic ...et syndic ..., vous avez raison de le rappeler, il n'empeche que l'obligation de Conseil pour un syndic professionnel (qui fait commerce de ...) n'existe pas pour un non profess., qu'il soit bénévole ou rémunéré, et que l'approche qui en sera faite par les tribunaux en cas de litige sera différente, entre un prof et non-prof ... quand bien même il n'y a qu'un seul et même syndic en droit.
Une des raisons de cette distinction : le syndic professionnel est un tiers au syndicat rémunéré, alors que le syndic non prof. est obligatoitement membre du syndicat et très généralement bénévole. Le lien de confiance personnel est donc indispensable pour le syndic non prof. qui n'est pas un spécialiste de la gestion immobilière (quoi qu'on puisse se poser la question sur certains "spécialistes" ) Il est simplement nécessaire ou éventuel pour le syndic prof., qui est un commerçant. Comment aimer une grosse boite impersonnelle dont le gestionnaire change tous les 10 mois ? ....
C'est tout ce que je voulais dire dans mon précédent post..., s'agissant d'une gestion par les copropriétaires, par l'un d'eux.
Et c'est la raison pour laquelle, vous le savez, je ne suis pas pour la formule du syndic non prof seul et isolé, mais pour le syndicat coopératif, qui induit obligatoirement une gestion collégiale du syndicat, même s'il y a un syndic en titre et en droit. |
Edité par - gédehem le 04 nov. 2004 11:12:48 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 nov. 2004 : 15:24:22
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OK je vous suis bien sur l'obligation de conseil !
Elle incombe au syndic professionnel de toute évidence, pas de problème.
Reste que nous sommes tombés d'accord dans un autre sujet sur la nécessité pour un candidat à la présidence de l'assemblée d'avoir un minimum de connaissances sur les règles de tenue des assemblées.
Mon sentiment est identique pour le syndic bénévole. Dans les premiers temps cette pratique n'exigeait que le dévouement (pas de changement !) et la compétence d'un bon père de famille. On n'en est plus à ce stade et on finit pas se demander si les pouvoirs publics ne cherchent pas à décourager les syndics bénévoles (voir comptabilité).
On pourrait dire que pour le syndic bénévole l'obligation de s'informer est substituée à l'obligation de conseil. Mais il est plus difficile de repérer les pièges que de les éviter !! Pourquoi voulez vous qu'un bleusaillon lève les pieds en voyant un fil dans l'herbe s'il ne sait pas ce qu'est une mine ?
La question demeure donc d'une formation minimum. Vous voyez bien les questions qui arrivent sur le site. Il n'y a pas grand chose dans ce domaine et les syndics bénévoles ne sont pas d'emblée demandeurs !!! 
D'aucuns se vantent aussi de ne pas se lancer dans le juridisme. On s'entend bien ! Tout est pour le mieux ! L'ennui est que 80 % des actes d'un syndic sont des actes juridiques ou comptables. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 nov. 2004 : 16:13:45
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Je vous suis totalement sur ces points.
C'est une des raisons pour laquelle, concernant le quitus, il me semble indispensable d'avoir une approche différente s'agissant d'un syndic professionnel ou non.
Pour le syndic professionnel, je n'y reviens pas. Etant un sachant (ou pseudo sachant) tiers au syndicat, le quitus doit systématiquement lui être refusé pour garantir le syndicat en cas de préjudice futur éventuel. Cela n'a rien à voir avec son renouvellement en tant que mandataire du syndicat.
Pour le syndic non profess.(bénévole ou rémunéré) l'approche doit être différente, à mon avis. S'agissant d'un membre du syndicat, partageant donc de ce fait les intérets ou déboires du syndicat, je ferais un lien entre le quitus, pour protéger le syndicat, et le renouvellement de ce syndic non-professionnel. J'ai dit pourquoi, je n'y reviens pas non plus.
Mais vos remarques sur la formation, ou l'absence de formation des syndics non profess est effectivement chaque jour d'actualité. Elle est déja inadmissible de la part de prétendus professionnels qui ne sont que des marchands de tapis ou de rêves.
Mais l'incompétence de nombreux syndics non prof est très grave aussi ... hélas sans remède actuellement.
Et quand nous aurons parlé de celle des conseillers syndicaux, dont une grande majorité ignorent leur mission et leur rôle collectif dans le fonctiomnnement du syndicat, en passant par la méconnaissance des choses de la copropriété dans laquelle se trouve la plupart des copropriétaires, nous aurons fait le tour des principaux problèmes qui se posent dans nos copropriétés ...
Il y a plein de pains sur les planches, n'est-ce pas ?
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Edité par - gédehem le 05 nov. 2004 09:33:59 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 10:44:01
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La conclusion est que l'accès libre à un site assurant une formation élémentaire, objective et neutre est une nécessité.
Formation objective et neutre ? Cela veut dire que la formation ne prône ni la gestion professionnelle ni l'autogestion, ni telle organisation ni telle autre. Elle dit ce qui est et ce qui existe et quelles sont les règles.
Elle dit que telle pratique est correcte et que telle autre est fautive ; que la règle est d'ouvrir un compte séparé mais que la dispense est possible dans telles conditions ;
Des partenaires courants pourraient la consulter ! Certains notaires apprendraient ainsi qu'un acquéreur de lot doit sortir de l'étude avec un règlement de copropriété en poche.
C'est apparemment très simple mais en fait plus difficile qu'on ne croit.
Mais si le prix de revient d'une telle formation était de 1 000, on peut penser qu'elle générerait assez rapidement 100 000 d'économies globales en suppression d'actions, de parlotes et de procédures judiciaires vaines et inutiles.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 14:44:34
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Citation :
Initialement entré par JPM
La conclusion est que l'accès libre à un site assurant une formation élémentaire, objective et neutre est une nécessité.
Formation objective et neutre ? Cela veut dire que la formation ne prône ni la gestion professionnelle ni l'autogestion, ni telle organisation ni telle autre. Elle dit ce qui est et ce qui existe et quelles sont les règles.
Elle dit que telle pratique est correcte et que telle autre est fautive ; que la règle est d'ouvrir un compte séparé mais que la dispense est possible dans telles conditions ;
Des partenaires courants pourraient la consulter ! Certains notaires apprendraient ainsi qu'un acquéreur de lot doit sortir de l'étude avec un règlement de copropriété en poche.
C'est apparemment très simple mais en fait plus difficile qu'on ne croit.
Mais si le prix de revient d'une telle formation était de 1 000, on peut penser qu'elle générerait assez rapidement 100 000 d'économies globales en suppression d'actions, de parlotes et de procédures judiciaires vaines et inutiles.
* Euh, JPM, vous plaidez - dans une ligne générale portant sur l’intérêt de la formation, ligne à propos de laquelle il n’y a rien à redire - pour que tout le monde, notamment les professionnels, connaissent et appliquent bien les règles, et vous donnez à ce sujet en exemple une obligation qu'auraient les notaires relativement à la remise des RC aux acquéreurs, semblant déplorer que cette obligation soit mal ou si peu respectée par cette hilarante profession.
Vous avancez que les acquéreurs devraient, je vous cite, « sortir de l'étude [du notaire] avec un règlement de copropriété en poche ».
Eh bien, avec un tel exemple porté en avant pour les besoins de l’illustration de votre argumentaire, vous mettez là côté car rien dans les textes ne donne une telle obligation aux notaires, tout au contraire : relisez bien l'article 4 du décret de 1967 (cet article est reproduit ci-dessous).
Vous faites là une interprétation extensive de texte à votre propre façon.
Citation :
Article 4
Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
* D'une façon plus générale, permettez moi de vous dire et de mettre en exergue pour la bonne marche des échanges qu'une telle situation où vous étendez une règle dans un sens qui a apparemment ou implicitement votre préférence personnelle n'est pas une exception dans la gamme de vos réponses sur les forums (par exemple, dernièrement, ceci était patent sur les questions qu'un copropriétaire de base a la faculté de demander l'inscription à un ordre du jour d'AG au titre de l’article 10 du même décret de 1967 sans se faire retoquer – topic 18644 :: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=18644 ) :
JPM, attention donc, surtout pour l’ancien et sans doute de ce fait respecté contributeur que vous êtes, de bien distinguer ce qui est du domaine du factuel de ce qui est du domaine du souhaitable, et pour ce qui relève du souhaitable de bien dire clairement que c’est du souhaitable et pourquoi en précisant qu'il s'agit d'un point de vue qui vous est propre ou qui est celui de l’organisation untel ou untel.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 05 nov. 2004 14:45:37 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 16:13:08
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Vous êtes bien gentil, Pierre Marie, mais ce n'est pas le statut de la copropriété qui régit l'établissement des actes de vente de biens immobiliers, même lorsqu'il s'agit d'un lot de copropriété.
Il n'y a dans le statut de la copropriété que des dispositions rendues nécessaires, dans ce cas particulier, par la présence d'une institution collective et, depuis peu, des dispositions relatives à la protection des acquéreurs.
Quant à la rédaction des actes de vente il faut chercher ailleurs.
Vous semblez trouver normal que Mme Lambda achète un lot tant pour habiter que pour exercer son excellente activité de cartomancienne et qu'elle puisse sortir de l'étude du notaire sans un document officiel lui garantissant qu'elle pourra pratiquer son art divinatoire dans son petit trois pièces ?
Je vous rappelle que le locataire lui-même doit être mis en possession de la partie du règlement mentionnant ses droits et obligations ainsi que l'état de répartition des charges.
Au demeurant un acte de vente de lot stipule toujours que l'acquéreur a reconnu avoir pris connaissance du règlement de copropriété dont un exemplaire lui a été remis pour l'excellente raison que le contenu de ce document est consubstantiel à la consistance du lot vendu. Voyez pour le cas de remise du RC mais l'omission de remise d'un modificatif l'arrêt bien connu de CA Paris 23 13/10/1995 Loyers et copropriété 1996 132
Vous direz sans doute que je vais dans le souhaitable mais il faut admettre que le lot de copropriété est un bien immobilier comme un autre qui comporte avec la partie privative tous les droits et obligations résultant du statut légal et du règlement de copropriété. Il faut donc à l'acquéreur la clé du local et le document ! Voyez la dessus " La nature juridique du droit du copropriétaire " de Florence Bayard-Jammes LGDJ 2003 C'est une bonne lecture pour le week-end.
J'ajoute qu'à mes yeux la profession notariale n'est pas hilarante. Celà n'empêche pas de critiquer une pratique qui devient trop fréquente. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 06 nov. 2004 : 04:03:08
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Votre réaction est assez étonnante et comporte des éléments posant réelle question sinon problème :
a))-- D’abord sur la forme :
* Merci d’éviter des trucs qui sont des instruments en vrai-faux semblant de commisération paternaliste comme votre « Vous êtes bien gentil, Pierre Marie, mais etc…» mis en introduction dans votre message : la question n’est pas 'gentil' ou 'pas gentil'.
En d’autres termes, et pour être plus explicite, je suggère que vous gardiez pour votre for intérieur des qualifications mièvres et douteuses de ce genre si jamais vous étiez amené à les penser. Merci.
* Je suggère également que vous évitiez aussi de quasiment tout mettre vos messages en gras : comme pour les majuscules, cela se lit comme venant de quelqu’un qui crie. Gardons le calme.
b))-- Ensuite, sur le fond :
* Vous aviez écrit, à tort, que le nouvel acquéreur d’un lot de copropriété « doit sortir de l’étude » où il a signé son acte « avec un règlement de copropriété » en mains ou sous le bras (« en poche », écriviez vous-même plus précisément – ce qui supposerait dans maints cas des grandes poches tant il est vrai que le format des RC est rarement de format poche, mais bon n’ironisons pas de façon grinçante sur ce détail de l'ordre du vestimentaire).
Avancer ceci que l’acquéreur doit se voir remettre un RC lors de la séance de signature de son acte chez le notaire était faux, et reste évidemment faux.
On peut comprendre qu’il vous déplaise que votre erreur ait été relevée, mais elle n’en demeure pas moins une erreur avérée.
* C’est pourquoi j’ai donné le texte légal, le seul texte légal, qui est applicable pour cette matière et qui, on le voit aisément à sa toute simple lecture, va à l’encontre de votre fausse affirmation : c’est l’article 4 du décret du 17 mars 1967, sachant que la rédaction de cet article est inchangée depuis l’origine de ce décret.
Le texte en question est clair : l’acquéreur - il n'y a pas d'autre obligation - doit avoir eu connaissance préalable à sa signature de l’acte, si ils ont été publiés dans les conditions de l’article 13 de la loi de 1965, du règlement de copropriété et de ses modifications éventuelles ainsi que de l’état descriptif de division et de ses éventuelles modifications si il en existe un.
Ce texte légal –- le seul qui soit applicable à la matière, je le répète -- n’impose pas que le RC soit remis à l’acquéreur au moment de la signature : il suffit que l’acquéreur ait eu ‘connaissance’ du RC à tout moment antérieur, y compris évidemment en séance avant signature, la ‘connaissance’ n'impliquant pas nécessairement la possession physique du RC sous sa forme papier pour que la vente soit licite.
* Ne dites pas, JPM, autre chose que ce qui est contenu dans les textes, a fortiori lorsque vos propos apparaissent comme des conseils.
Séparez bien, je le répète, le factuel de ce que vous estimez souhaitable au-delà ou en deçà du factuel pour telle ou telle situation.
Votre statut d’ancien entraîne à cet égard une exigence de justesse et de précision.
* Votre Madame Lambda Irma que vous appelez à la rescousse aura - également ‘‘bien gentille’’ sans doute qu’elle est puisque vous l’affublez du prénom (ou du patronyme ? nom ou prénom, ceci n'est pas bien clair) péjorant de Lambda – eu la faculté, et d’abord la simple intelligence, de prendre connaissance avant d’acheter des limitations qui s’imposeraient à l’exercice de son activité.
On a souligné de nombreuses fois sur les forums, faut-il le rappeller, que la prise de connaissance du RC très en amont dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier est une nécessité ou tout au moins une sage prudence, dès avant le stade du compromis ou de la promesse d'achat ou de vente.
c))-- En terminant votre contribution, vous me suggériez une lecture de l’ouvrage de Bayard-Jammes pour ce week-end.
Là aussi, merci, je n’ai pas attendu votre conseil de lecture à couleur paternaliste, qui au demeurant n’apporte rien à la question en débat de l’acquéreur qui devrait à tout coup sortir de l’étude avec le RC « en poche » si l’on vous suivait.
De la même façon, l’arrêt de 1995 que vous mentionnez n’est pas dans le champ du sujet (l'arrêt 'bien connu', dites vous : 'bien connu' de qui, JPM : ce professoral 'bien connu' est hilarant et poilant).
Vous précisiez enfin que, à vos yeux, « la profession notariale n'est pas hilarante » : bon, allez d’accord je vous concède ce point là, tout le monde ne se bidonnant/poilant manifestement pas aux mêmes choses.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 06 nov. 2004 04:11:50 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 00:04:17
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En cas de vente d'un lot de copropriété,l' obligation d'annexer à l'acte le règlement de copropriété ne relève t il pas tout simplement de l'obligation générale d'information( laquelle est sans doute de résultat) dont est débiteur le notaire ?
Ceci est juste une question...........
Christian. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 00:06:00
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Je vous trouve bien dur, Pierre-Marie, sur ce topic. Allez, allez  De même JPM vous vous écartez tous deux du sujet
Je pense que JPM, gestionnaire lui-même, n'a pas apprécié le conseil de gédéhem que j'aurai plutôt tendance à acquiescer.
LN |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 05:52:48
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Insacorh,
Je ne pense vraiment pas m'être écarté du sujet dès lors que je faisais tout simplement suite -dans un topic qui était en cours de développement, et même en voie de conclusion- à une affirmation, erronée, d'un contributeur, JPM en l’espèce.
Je me garderais bien de dire, même de façon non définitive, si cette affirmation de JPM à laquelle je faisais suite était elle-même ou non vraiment hors sujet avant que j’intervienne (en fait, je crois bien que oui... : la dérive était en amont de mes contributions – mais, bon, nous restions tout de même dans une problématique immobilière, donc il n’y a pas de malheur !).
Insacorh, Air jordan,
J'ai simplement souligné -- sans aucune dureté, Insacorh (vous semblez le redouter, aussi je vous rassure) -ni sans aucune animosité-, mais avec une fermeté qui a été nécessairement répétée dès lors que JPM apparaissait ne pas admettre la réalité des textes légaux que je rappelais spécialement à son attention (je pense -j’espère- qu'il doit être maintenant convaincu car il n'a plus répliqué en contestation) -- que les règles relatives au règlement de copropriété lors de l'acquisition, en l'espèce celles de l'article 4 du décret de 1967, ne donnent aucune obligation à quiconque, vendeur, intermédiaire éventuel ou notaire, que soit remis une copie de ce document au nouvel acquéreur le jour de la signature de l'acte ; et même, au surplus, qu'il n'existe aucune obligation que le règlement de copropriété soit remis à cet acquéreur antérieurement à cette étape finale de son acquisition puisqu'il suffit, comme ceci est clairement explicité dans le corps de l’article 4 du décret de 1967 -seul texte concerné par cette matière, ai-je été également conduit à souligner- que l’acquéreur ait pris connaissance du dit règlement, ceci étant consigné dans l'acte, le mode de prise de connaissance -par lecture ou par tout autre truchement- n'étant quant à lui pas légalement spécifié.
Insacorh, je ne pense pas avoir été plus secouant à l'endroit de JPM, croyez le bien si vous redoutez que de telles choses soient trop lourdes ou trop riches en éclats, que ne l'avait été Gédehem plus avant dans le présent topic, lorsqu'il disait : "C'est bien ce que je disais parfois : d'un coté il y a JPM et de l'autre les tribunaux qui disent le droit et les doctrinaires qui le décortiquent". Tout comme je l'ai, les uns et les autres, j'en suis persuadé, ont le cuir assez dur pour résister à de telles joutes -- qui doivent évidemment toujours rester courtoises dans leur substance (et j'ai déploré plus haut qu'il y ait eu une dérive en ce domaine à mon encontre, ce qui m'a évidemment conduit à répliquer brièvement sur ce point très spécifique de forme).
Air jordan,
Le notaire a totalement rempli son obligation relativement à cette question dès lors qu’il n’a pas enregistré de dénégation provenant de l’acquéreur et demandant à surseoir à la signature, à l’énoncé qu’il fait que dans l’acte sur le point d’être signé il est indiqué que l’acquéreur a eu connaissance du règlement de copropriété.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 07 nov. 2004 06:18:59 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 15:03:05
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(Suite et fin)
Pour établir sérieusement un acte de vente de lot de copropriété, le notaire doit disposer :
de la fiche hypothécaire (fiche générale et fiche du lot)
du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division
des modificatifs publiés éventuels, tels qu'ils apparaissent sur la fiche générale.
des modificatifs éventuels non publiés ou en cours de publications, s'ils sont portés à sa connaissance par le syndic ou par le vendeur (sur ce point la responsabilité du notaire n'est pas engagée si personne ne l'informe).
Les pièces détenues par le notaire doivent être visées dans l'acte de vente et un exemplaire de chaque pièce est remis à l'acquéreur. Cette formalité est constatée dans l'acte qui stipule que l'acquéreur a reconnu avoir pris connaissance du règlement de copropriété dont un exemplaire lui a été remis . S'y ajoute la mantion d'adhésion.
Sur la nécessaire détention de toutes les pièces par le notaire et sur toutes les obligations pesant à cet égard sur le notaire, soit à titre d'obligations légales, soit à titre d'obligation de conseil : voir Lafond Jurisclasseur copropriété Vente d'un lot de copropriété Fascicules 107-10 (vérifications préalables) 107-15 Etablissement de l'acte et formalités postérieures
Si le statut de la copropriété ne prévoit que l'obligation de mentionner dans l'acte l'information de l'acquéreur et son adhésion expresse, l'article 1605 du Code civil subordonne la délivrance du bien immobilier vendu à la remise des titres. S'agissant d'un lot de copropriété, " les titres " comprennent le réglement de copropriété.
De même, en cas de cession d'un bail la copie partielle ou intégrale du règlement de copropriété annexée au bail initial doit être remise au cessionnaire. .
Ces considérations juridiques me paraissent superfétatoires tant il est évident sur le plan pratique que le règlement de copropriété doit être remis à l'acquéreur comme celà est d'ailleurs le cas dans la grande majorité des cas. On ne pas négliger pour autant les cas minortaires dans lesquels cette formalité est omise.
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