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bquesnee
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 Posté - 20 oct. 2004 : 17:38:23
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Bonjour,
je suis agent immobilier "debutant" et c'est la premiere fois que j'ai un probleme de ce type.
resumé et historique :
01/10/04 je rentre en madant simple un immeuble a la vente
19/10/04 je fais visiter le bien et mon client se porte acquereur AU PRIX DEMANDE. J'en fais part au vendeur qui me dit qu'il ne souhaite plus vendre sur conseil de son notaire( qui a estimé le bien) pretextant l'imposition sur les plus values realisées. Mais je n'ai rien recu et le mandat est valable jusqu'au 1/1/2005.
20/10/2004 je ne tiens pas compte de cet appel et signe un compromis avec mon acquereur. Le notaire m'appelle et sur un ton tres desobligeant, il me dit que l'immeuble n'est plus a vendre depuis vendredi 15/10/2004. Or, je n'ai toujours rien recu et de toutes facon le mandat n'est pas resiliable avant 3 mois. Et il me dit qu'il a un acheteur depuis vendredi, et la, je lui demande s'il a signé une proposition ou un compromis, il m'a repondu "M...E" avant de me raccrocher au nez.
Ce soir j'ai envoyé le mandat et copie du cheque sequestre par LRAR en faisant la copie des pieces.
Je pense que mes honoraires me sont dus ayant fait la vente au prix demandé avec un mandat de vente en bonne et due forme.
Cependant, je suis nouveau dans la profession et le notaire va me mettre la pression (car y a anguille sous roche, mais je ne sais pas quoi).Des que le vendeur aura recu le compromis a me retourner signer, il va appeler son notaire et la je fais quoi, car je suis dans droit mais lui a de l'experience et sais que je suis jeune donc faillible ?
Que dois je faire pour :
-recuperer mes honoraires ?
-rendre effectif la vente ?
merci
benoit.
Benoit
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colino
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339 réponses |
Posté - 20 oct. 2004 : 19:46:07
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Désolé mais vos honoraires ne sont pas dus, votre droit à commission n'est acquis qu'une fois la vente parfaite.
Vous pouvez envisager d'engager la responsabilité civile contractuelle du mandant pour la rupture brutale et unilatérale du mandat... tout en gardant à l'esprit que les agents immobiliers ne sont pas très bien reçus par les tribunaux... il vous faudra prouver votre préjudice... et la faute du mandant... bon courage
La jurisprudence est très sévère envers les agents immobiliers (ce qui à mon sens est justifié compte tenu des honoraires pratiqués au regard de leur responsabilité...). Sans parler de l'image de l'agent immobilier dans le notariat...
Dura lex, sed lex.
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 20 oct. 2004 : 22:03:30
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S'agissant d'un mandat simple vous n'avez droit à rien si le vendeur vend à quelqu'un d'autre. S'il refuse votre vente sans avoir d'autres clients et en contradiction avec ses engagements pris au mandat, il vous devra une somme équivalente aux honoraires que vous auriez dû percevoir, à titre de dommages intérêts.
S'il est vrai que les juges retoquaient systématiquement toutes les demandes des AI au titre de leurs honoraires jusqu'à il y a une dizaine d'années, ce n'est plus vrai maintenant, il y a eu beaucoup trop d'abus de la part des clients.
J'ai moi même gagné 7 procès contre des clients malhonnêtes. J'en ai perdu un pour vice de forme.
Les juges sont de plus en plus sévères pour le devoir de conseil, pas pour le droit à honoraires, mais cela est vrai pour toutes les professions.
Quant à l'image des AI dans le notariat, outre que je n'en ai rien à faire, je préciserai pour colino que s'il y a environ 3 fois plus d'AI que de notaires, il y a beaucoup plus de notaires que d'agents immobiliers en prison (ou en fuite...) du fait de leur profession (environ 70). Et ce, bien que la plupart des "problèmes" soient étouffés dans l'oeuf par la profession, très bien organisée !
Voulez-vous que l'on parle de l'image du notariat chez les agents immobiliers ? A votre disposition !
En ce qui concerne le montant des honoraires, ce sujet a souvent été abordé, je rappellerai seulement que la profession d'agent immobilier est la seule à n'être payée qu'au résultat.
jcm |
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colino
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339 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 01:44:58
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Merci JCM pour vos précisions,
pourriez vous m'indiquer:
- quel arrêt de la Cour de Cass est revenu sur l'application stricte du principe du droit à honoraire de l'agent immobilier.
- vos sources quant aux statistiques relatives au nombre d'agents immobiliers et de notaires. ( l'INSEE recense en 2004,8021 notaires et environ 1400 agents immobiliers selon la fnaim)
- les statistiques dont vous faites état quant au nombre de notaires et d'agents immobiliers condamnés à de la prison ferme pour leurs agissements dans le cadre de leur profession. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 07:45:05
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Il ne s'agit pas de non application stricte, ce que je n'ai pas dit, mais d'une évolution générale de la jurisprudence. Jusqu'à il y a une quinzaine d'années un agent qui se faisait "doubler" perdait son procès ou touchait des clopinettes. Actuellement et s'il a srtictement respecté la loi Hoguet (formalisme du mandat notamment) et pas commis de faute il perçoit quasi systématiquement soit ses honoraires soit des dommages-intérêts d'un montant équivalent.
Il n'y a pas 1400 agents immobiliers mais environ 23 000.
Le nombre de 70 m'a été donné lors d'une formation, je n'en connais pas la source ; dans mon département je pourrais vous citer depuis 25 ans de mémoire 4 ou 5 notaires et un seul faux AI (pas de carte pro) passés par la case prison ; je ne souhaite pas généraliser ni polémiquer plus avant, c'était en réponse au jugement que les notaires porteraient sur les AI : et alors ? Il est vrai qu'ils manipulent énormément d'argent et ont donc d'autant plus de tentations. Ce que je pense c'est que le pourcentage de malhonnêtes n'est quère différent selon la profession.
J'ai assisté il y a une dizaine d'années à un congrès départemental professionnel Fnaim où trônait une immense affiche comportant trois slogans contre les notaires pas piqués des vers... Ambiance.
jcm |
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colino
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339 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 09:50:52
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Selon le ministère de l'intérieur 14000 agents immobiliers (mon doigt avait oublié un 0) dont la moitié ne réalise que de la transaction. Quelles sont vos sources svp?
Quant aux chiffres que vous avancez sur " 70 notaires" en prison... les sources dont vous faites état n'ont pas de crédit à mes yeux.
Enfin lorsque vous dites:
" Actuellement et s'il a srtictement respecté la loi Hoguet (formalisme du mandat notamment) et pas commis de faute il perçoit quasi systématiquement soit ses honoraires soit des dommages-intérêts d'un montant équivalent"
Dans le cas d'espèce, vous conviendrez que les honoraires sont exclus puisque la vente n'est pas parfaite, quant à engager la responsabilité contractuelle du mandant, il faudra prouver que la vente allait être parfaite sans la faute du mandant qui doit en être la conséquence directe. Certes ca se plaide. Mais ça se plaide surtout quand la rupture intervient après signature d'une promesse de vente
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bquesnee
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 12:08:44
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"Désolé mais vos honoraires ne sont pas dus, votre droit à commission n'est acquis qu'une fois la vente parfaite"
NON ! C'est marqué au dos du mandat ds le paragraphe "obligation du vendeur : le vendeur s'engage a signer aux prix, charges et conditions convenus toutes promesse de vente, tout compromis......avec tout acquereurs presentes par l AI"
........
"en cas de non respect des obligations ci avant.....le vendeur s'engage expessement a versé a l'agence des DI a haiteur des honoraires prevus au recto de ce mandat"
Benoit |
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bquesnee
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 14:23:43
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en fait, la vente serait reputée parfaite si le vendeur avait respecté ses obligations ! c 'est le non respect du contrat par le vendeur qui empeche la bonne execution de la vente.
le notaire dans l'histoire a fait une "faute profesionnelle" en estimant y a 10 ans le bien en dessous de sa valeur reelle pour eviter des droits de succession trop important au vendeur actuelle, du coup il y a une plus value tres importante et il les disuade de vendre pour eviter de mettre au grand jour son incompetence !
Benoit |
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colino
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339 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 19:25:37
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j'entends bien bquesnee,
mais la vente n'étant pas parfaite votre droit à honoraire est exclu(disposition impérative à laquelle vous ne pouvez déroger conventionnellement).
Quant à la mise en oeuvre de la clause pénale:
Pour mettre en oeuvre la clause dont vous faites état encore faudrait il que vous ayez une promesse de vente ou compromis portant engagement du vendeur, ce qui n'est pas votre cas d'après votre exposé. Le bénéfice de la créance n'étant pas acquis vous ne pouvez poursuivre son exécution.
Il vous reste donc une action en responsabilité contractuelle fondée sur la faute du mandant qui sera non pas la non-conclusion de la vente, puisqu'il n'y est nullement engagé, mais sur les modalités de la rupture (brutalité, conditions vexatoires...). Ca se plaide, comme je l'ai dit, mais le préjudice est maigre... en l'absence de promesse de vente.
Enfin, quant à l'incompétence du notaire dont vous faites état... je ne peux que m'étonner de votre analyse qui sucite quelques étonnements sur l'origine de l'incompétence?!?
Vous n'êtes pas sans savoir que les droits de mutation à titre gratuit à cause de mort sont des impôts déclaratifs. Il appartient aux redevables de déclarer l'assiette en aucun cas le notaire n'est responsable de la déclaration faite, dans son devoir de conseil le notaire assiste et explique le fonctionnement des droits d'enregistrement. Systématiquement, le notaire explique aux redevables les conséquences fiscales de cette déclaration. A savoir qu'ils peuvent opter pour une sous évaluation de l'actif net pour réduire la pression fiscale immédiate et éviter le démantèlement du patrimoine et la vente précipitée tout en sachant que la plus value n'en sera que plus lourde lors d'une cession à titre onéreux ultérieure.
Le choix de sous-évaluer ne revient pas au notaire comme vous l'imaginez, mais aux redevables des droits d'enregistrement. Dans la pratique dès lors que des biens immeubles sont dans la succession le choix s'impose aux redevables; les héritiers optent souvent pour la sous évaluation. Mais ce que l'on gagne d'un coté lors de la transmission, l'administration fiscale le reprend de l'autre.
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bquesnee
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 13:14:52
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oui je parle d'intenter une action pour recuperer des DI a hauteur de mes honoraires car il y a non respect du mandat !
Biensur que je ne vais pas les forcer a vendre, s'il ne veulent pas ! Mais j'ai engagé des frais pour le mettre en vente et ai realisé ma part du contrat (vente dans les termes du mandat), donc j'estime avoir droit a des DI.
Quant a l'origine de l'incompetence, sur le theme de la succession, il est vrai que je ne suis pas specialiste. J'ai mis un avocat sur le coup, et il me dit que mon dossier est tres bon et que l'on est en mesure des reclamer des DI au TGI mais pas de forcer la vente car le compromis n'est signe que du vendeur et que je n'ai pas de mandat expres
Benoit |
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bquesnee
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 13:16:15
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Le choix de sous-évaluer ne revient pas au notaire comme vous l'imaginez, mais aux redevables des droits d'enregistrement.
oui ok mais qui influence qui ? qui conseille qui ?
Benoit |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 18:18:23
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Je ne juge pas sur pièce mais d'après vos dires.
Bien évidemment, vous ne pouvez forcer la vente, pour l'unique raison qu'aucun droit réel est né, quand bien même vous auriez un mandat exprès.
Ce que je peux affirmer, c'est que vous ne serez pas indemnisé à hauteur des honoraires auxquels vous auriez voulu prétendre pour la simple raison en droit que vous n'en étiez qu'au stade des pourparlers.
Mais effectivement vous obtiendrez de manière certaine le paiement des frais engagés pour votre mission si vous pouvez en justifier.
Mais pour ce qui est du préjudice né de la résiliation unilatérale du mandat, celui ci reste faible et à prouver en l'absence de promesse de vente .
Vous avez une action en responsabilité contractuelle certes, et vous obtiendrez gain de cause sur le remboursement des frais engagés pour votre mission. Pour ce qui est de l'action fondée sur la rupture unilatérale, on vous indemnisera pour la perte de chance... maigre en l'absence de promesse de vente signée par les parties. A vous de faire un bilan coût avantage :).
Je ne peux que vous inviter à essayer une médiation...
Enfin, si vos clients ont choisi de sous évaluer l'actif successoral, ce n'est pas au bénéfice du notaire... dont les émoluments sont assis sur celui-ci. L'intérêt du notaire serait plutot contraire s'il n'écoutait que "ses bourses" (si je puis me permettre  ). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 19:05:39
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Le fondement juridique est effectivement la perte d'une chance de percevoir sa commission.
Le juge apprécie le montant des dommages-intérêts, et selon les circonstances et la rédaction du mandat cela peut aller jusqu'au montant des honoraires.
Colino, en cas de mandat express (art. 72 du décret de la loi Hoguet) la vente serait parfaite, puisque le mandataire aurait eu pouvoir d'engager le mandant.
jcm |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 19:47:35
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En cas de résiliation unilatérale préalable du mandat, quand bien même le mandataire aurait procuration pour vendre... le mandataire serait bien mal enclun à vendre la chose d'autrui.
Le fondement juridique est la responsabilité civile contractuelle 1147CC et s. La perte de chance est la nature du préjudice.
Je vous souhaite bquesnee bon courage dans votre entreprise, revenez nous donner des nouvelles lorsque vous aurez fait exécuter votre décision... |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 05:22:09
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Histoire qui m'a été racontée par un ami notaire il y a quelques années : à une époque il avait 3 confrères en même temps à la maison d'arrêt de Nîmes. Un plaisantin avait alors inscrit à la bombe sur le mur "chambre des notaires..."
Une autre ? Ma mère médecin fonctionnaire remplace un confrère pour une visite médicale à la prison. Elle reçoit la visite d'un détenu qui lui dit : "je ne suis pas malade, je venais juste vous saluer, rappelez-vous, je suis le notaire qui vous a vendu votre maison de campagne..."
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 05:29:17
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PS Colino, le nombre d'agences avancé par la Fnaim est inférieur à la réalité, il s'agit peut-être du nombre de cartes professionnelles mais non du nombre d'établissements, si vous achetez les "pages jaunes" sur CD vous en trouverez entre 23 et 24 000.
De + on considère généralement dans la profession que les deux tiers sont syndiqués dont la moitié à la Fnaim, or la Fnaim revendique environ 8000 adhérents.
jcm |
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bquesnee
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 10:49:14
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Ok merci,
Bon alors je crois que je vais juste faire le "gros dos" aupres du notaire et laisser les vendeurs tranquilles qui se sont fait abusés.
Pour le notaire, je vais faire un courrier a la chambre pour relater son comportement non professionnel car je ne pense etre le seul agent ou particuliers a me faire avoir par ce notaire. Et je ne veux surtout pas le laisser croire que je le crains ou que je crois avoir fait une faute, mais qu'il sache que si je fais rien d'autre et ce parce que je le veux bien.
PS: colino quelle diff faites vous entre un mandat expres et un mandat standard ?
Benoit |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 19:30:10
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C'est le mandat selon troisième alinéa de l'art. 72 du décret n° 72 678 du 20 juillet 72
jcm |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 20:09:19
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Bonjour à tous,
Pas d'élément nouveau à apporter à la question en cours, juste une remarque concernant jcm : je pense qu'avancer des chiffres sans fondement objectif relève du manque de professionnalisme, d'autant plus lorsque celà est mâtiné d'aigreur envers une profession que vous connaissez très certainement aussi bien que moi, mais dont vous avez tendance à relever les défauts ou erreurs.
A titre personnel, j'ai également de bonnes anecdotes concernant les AI ... néanmoins, je ne pratiquerai pas l'amalgame. |
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colino
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339 réponses |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 21:54:50
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Pour Bquesnee, allez voir, par exemple :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=15627
Colino, j'étais sûr que mes dernières anecdotes vous plairaient...
Hoodoo, je n'ai aucune aigreur envers une profession en particulier. D'ailleurs j'ai d'excellents amis notaires. Je suis agent immobilier, j'aime mon métier, et je ne peux laisser passer des affirmations concernant l'image de ma profession dans le notariat sans réagir ; ma réaction aurait d'ailleurs été identique s'il s'était agi de l'image des AI auprès des profs, des toubibs ou des barmens.
Il est également faux de prétendre que les juges sont particulièrement sévères envers les agents immobiliers. En ce qui concerne le droit à commission, ils se sont rendus compte que les méchants étaient le plus souvent les particuliers qui essayaient de ne pas payer l'agence après l'avoir utilisée. En ce qui concerne le devoir de conseil/responsabilité, la jurisprudence est globalement plus sévère pout toutes les professions, pas pour les AI en particulier. Affirmer en plus que cette sévérité serait justifiée par le montant des honoraires prouve une méconnaissance totale du mode de rémunération des agents immobiliers, ce sujet a déjà été suffisamment abordé ici, je n'y reviendrai pas.
Quant aux chiffres avancés, je les maintiens, même si pour certains je ne suis pas en mesure de citer mes sources aujourd'hui. Nous sommes sur un forum et j'estime ne pas avoir à justifier quoi que ce soit, et vous êtes libre, en contrepartie, de croire ce que vous voulez.
jcm |
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