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"Le mandat de vente oblige le mandant à vendre à tout acheteur sérieux présenté par le mandataire et acceptant les conditions figurant dans le mandat. FAUX, ça c'est de l'exclu..." En réalité le non respect de cette clause a toujours, à ma connaissance été sanctionné par les tribunaux. Sur ce point la différence entre le mandat simple et le mandat exclusif est que si le mandant trouve lui même l'acquéreur, dans le premier cas il vend directement, tant pis pour l'agence qui a trouvé un client en même temps, dans le deuxième il envoie son client à l'agence. Il est d'ailleurs normal que, l'agence ayant accompli sa mission, sa rémunération ne dépende pas alors du seul bon vouloir du mandant.
Il serait intéressant de connaître les jurisprudence sur lesquelles s’appuie ncdl.
Ses conclusions sont erronées, mais comme sur quelques points il n’a pas entièrement tort, il ne me semble pas inutile de les reprendre.
Lorsque le vendeur d’un bien donne mandat de vente à un agent immobilier, il ne s’agit en général effectivement que d’un mandat de représentation, sauf cas exceptionnel où le vendeur donne explicitement mandat à l’agent immobilier de signer l’avant contrat en son nom. Le plus souvent, c’est le vendeur qui signe l’avant-contrat, l’agent immobilier n’y étant pas habilité. Il s’agit donc bien d’un mandat de représentation. Mais cela n’interdit pas que les clauses de ce mandat obligent, et il en est toujours ainsi, le vendeur à accepter tout acheteur qui lui sera présenté par l’agent immobilier. Le seul motif qui pourrait permettre le vendeur de refuser de signer, c’est le manque de sérieux de l’acheteur (incertitude sur le financement) ou des exigences inhabituelles de celui-ci : conditions suspensives supplémentaires, date de signature de l’acte authentique éloignée etc. Ces motifs doivent être justifiés, la charge de la preuve appartenant au mandant qui refuse de s’engager. Il y a là une source potentielle de litige. On peut tenter de les prévenir en insérant des clauses très précises dans le mandat de vente portant sur les moyens financiers du candidat acheteur, une échéance à ne pas dépasser pour la signature de l’acte authentique etc.
Supposons qu’un agent immobilier, titulaire d’un mandat non exclusif, propose un acheteur sérieux voulant acheter dans les conditions conformes aux clauses du mandat, le vendeur ne s’étant pas encore engagé par ailleurs. Il refuse de signer. Quelles en sont les conséquences ?
- Le contrat passé avec l’agent immobilier n’a pas été respecté, or il se devait de signer l’avant-contrat. - La vente n’étant pas parfaite, en application des dispositions de la loi Hoguet, l’agent immobilier ne peut réclamer de rémunération. - Mais il peut se prévaloir d’un préjudice consécutif à la violation des termes du contrat. Le montant du préjudice est égal au montant de la rémunération qui aurait été due si la vente avait été parfaite. Pour qu’il n’y ait pas d’incertitude à ce sujet, les mandats de vente contiennent en général une clause pénale en ce sens. En définitive, l’agent immobilier ne cherchera pas à tout prix à contraindre le vendeur à signer, mais simplement à obtenir que ce dernier lui verse une somme égale au montant de la rémunération prévue au mandat.
Qui aurait-il d’illégal à cela ?
L’intuitu personnae ? Il n’existe pas. Les critères de décision de vendre sont purement objectifs : le vendeur demande à ce que la vente soit consentie pour un certain prix dans un certain délai, rien d’autre, sans aucune condition relative à la personnalité de l’acheteur, à moins que cela soit explicite dans le mandat, mais ce n’est jamais le cas. La rémunération étant subordonnée à la conclusion de la vente, la faculté qui serait donnée au vendeur de refuser les acquéreurs présentés par l’agent immobilier donnerait au mandat un caractère potestatif. Une telle clause serait nulle. Il en est différemment des mandats donnés aux agences matrimoniales ou aux cabinets de recrutement par exemple, car la personne recherchée ne saurait être sélectionnée sur des seuls critères objectifs. Mais, sauf erreur de ma part, la méthode de rémunération du mandataire est toute différente : elle n’est pas subordonnée à la décision finale du mandant .
Le droit de propriété ? Inviolable et sacré comme on le sait, c’est le droit de quiconque de posséder des biens et de ne pouvoir en être dessaisi sans son consentement. Une personne signant un mandat de représentation (pour reprendre le terme de ncdl) à un agent immobilier s’oblige, comme nous l’avons vu, à se dessaisir de son bien. Il consent, en toute connaissance de cause, à céder son bien. Personne ne le lui extorque. Encore une fois, je suis avide de connaître les jurisprudences contraires.
non respect du mandat
Forum fermé
Posté - 01 déc. 2004 : 09:56:11
