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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
 Posté - 20 oct. 2004 : 22:27:52
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Bonjour,
Un copropriétaire de notre résidence a enlevé sa fenêtre (fenêtre qui ne s'ouvrait pas sur l'extérieur) pour la remplacer par une autre fenêtre ouvrant cette fois sur l'extérieur.
Personne n'a été prévenu.
Notre RC stipule :
- « les fenêtre ne pourront être modifiées bien que constituant une partie privative sans l’autorisation du syndic »
- « Tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l’aspect extérieur de l(immeuble devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires
Chaque propriétaire devra faire effectuer les travaux par un maître d’œuvre. »
Que faire ?
certains copropriétaires réclament que celui-ci réinstalle son ancienne fenêtre , peut-on l'exiger en pratique ?
Merci pour vos conseils
Philippe
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 06:20:09
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Mais bien sur puisque la loi qui vous lie et qui est le RC, donc qui s’impose également à ce copropriétaire et qu’il a enfreint est très clair là-dessus (bravo à son rédacteur)…..le syndic doit le mettre en demeure de remettre en place l’ancienne fenêtre….
Mais y a-t-il réellement modification de la façade
l’ancienne fenêtre est en bois, couleur bois et la nouvelle fenêtre est en PVC blanc,
ou encore l’ancienne fenêtre est à un seul ventaux, la nouvelle en présente trois
alors oui il y’a modification de la façade
sinon n’y a-t-il pas moyen de rattraper « l’oubli » en régularisant à la prochaine AG ?
personnellement j’ai laissé passer le remplacement des anciennes fenêtre bois et couleur bois par des fenêtres PVC blanc en effet ce fenêtres de nouvelle génération présentent une meilleure isolation thermique (bien qu’aujourd’hui il existe des fenêtre bois de même qualité ou encore des fenêtres en PVC brune mais les LA COLLORATION DU pvc est instable à la lumière) et je réponds aux copropriétaires, que celà est l’évolution incontournable…..en effet en 10 ans nous sommes passé de 2 fenêtre sur 56 en façade principale à 40….et nous atteindrons bien un jour les 100%.....et quel confort en thermies et en phonie, sans oublier l'économie en chauffage réellement mesurable (si comptage individuel)
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 07:59:53
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La fenêtre en elle-même ne change pas la façade.
Mais le problème c'est que l'on passe d'une fenêtre qui ne s'ouvrait pas sur l'extérieur à une fenêtre qui maintenant s'ouvre sur l'extérieur.
Dans la copro il y a bcp de fenêtre de ce style, dans toutes les salles de bain.
- Mais la voisine de la personne qui a fait les travaux a maintenant une fenêtre dans son champ de vision ce qui n'était pas le cas avant
- D'autre part on ne peut pas laisser faire les gens qui ne respectent pas le RC.
- La procédure n'a pas été respectée
Merci
Philippe |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 08:56:35
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La voisine avait déjà une fenêtre dans son champ de vision mais celle-ci ne permettait au voisin de la voisine (!!!) de regarder dehors donc vers elle, via cette fenêtre et c’est certainement cela qui l’indispose………
Le problème est essentiellement un problème de voisinage.....en effet le syndicat pourrait être tenté d’y remédier mais y arrivera-t-il ?.....le remplacement de la fenêtre ne semble pas affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble
votre RC stipule :
Citation :
- « les fenêtres ne pourront être modifiées bien que constituant une partie privative sans l’autorisation du syndic »
C’est là le seul grief qui pourrait lui être opposé mais que dit le syndic (et non le syndicat)?, avait-il donné autorisation ?
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 09:15:31
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Personne n'était au courant.
Le conseil syndical a essayé de les joindre au début des travaux, mais pas de réponse au téléphone alors qu'ils étaient présents.
Philippe |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 10:06:01
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le conseil syndical a essayé de joindre qui, vous dites "les" ne fallait-il pas lire "le" en l'occurrence "le syndic"
ou parliez-vous des copropriétaires?
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 12:14:24
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Le conseil syndical a essayé de joindre les copropriétaires qui faisaient les travaux, pas de réponse alors qu'ils étaient présents.
Le problème qui se pose est le non respect du réglement de copropriété, surtout que ce copropriétaire fait partie du conseil syndical et avait prévenu personne, alors qu'une réunion du CS s'est tenu il y a 10 jours.
D'autre part certains copropriétaires souhaitant faire les mêmes travaux, se sont vu refuser les travaux en AG, y renonçant de ce fait.
Cordialement
Philippe |
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patt1
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 14:23:35
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bonjour phil94,
ma copro est dans la même situation.
si je peux me permettre une suggestion:
2 méthodes
-methode amiable et de discussion
-methode radicale (le niveau judiciaire)
il me semble qu'il faille engager une discussion amiable par echange de courriers dont des LRAR, à l'initiative des differents intervenants .
syndic vers copro, CS vers syndic, groupe de copro ou copro unique vers syndic et CS avec arguments adaptés .
un copro ne peut pas intervenir sur un autre copro il me semble.
au cas ou syndic et CS ne réagiraient pas , l'initiative d'un copro ou groupe de copro à l'egard du syndicat , du syndic est la solution complémentaire avec bien sur la mise en caus edu copro recalcitrant.
ces echanges doivent se preparer et être fait en LRAR POUR MONTRER les differents nivaux de réaction ou bienveillance pour le jour brutal...
par ailleurs , une modification de façade doit obligatoirement avoir une autorisation d'urbanisme et cette derniere n'a aucune valeur juridique si il n'y a pas eu autorisation préalable sur dossier précis en AG.
le maire ne peut par ailleurs delivrer une DT (DECLARATION TRAVAUX) que si le copro en a eu l'autorisation (jurisprudence petillon) et doit veiller à toutes les conditions puisque la DT DOIT MENTIONNER QU'il s'agit de copro.
même si DT Accordée, le copro n'est pas autorisé à implanter et gare aux suites si la copro ou le syndic ou un seul copro engage le niveau judiciaire (il pourrait bien y avoir des demontages de fenêtres pour remettre les anciennes et aux normes...) sauf si personne ne bouge.
(jurisprudence abondante ), même si cela peut prendre + années, c'est le resultat qui compte et le vaccin peut être douloureux à l'arrivée...
si vous êtes seul et non presse vous pouvez engager une question à la prochaine AG ,et si la copro ne se prend pas en charge, alors vous pouvez agir contre le syndicat et ... mais si vous avez un moyen d'agir maintenant , il faut le faire et faire engager les responsabilités ou ellesont (d'ou l'interêt de preparer le dialogue aux fins de redresser la situation avec LRAR).
oui on peut changer les fenêtres , mais on ne change pas la forme , le sens d'ouverture, ni la couleur ou n('implante pas quoi que ce soi selon son humeur...
Citation :
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- « les fenêtres ne pourront être modifiées bien que constituant une partie privative sans l’autorisation du syndic »
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à verifier le RC ,mais le syndic n'a pas mot à dire (ou va t on!) sauf à faire applique le RC. ET EXIGER la remise en ordre.
pour RKL,
dans le cas present il y a modification de façade .
quelle idée de laisser faire , car quel cirque... et la copro devient ingerable...
s'il faut evoluer et dans le cas d'immeubles anciens, c'est nécessaire , alors il faut un programme voté en AG SUR UN TEMPS DETERMINE qui impose et là au bout de 5 ans par exemple tout est refait pour toute la copro et c'est l'ideal.
mais si pas de decision dans ce sens, alors le minimum, c'est que ceux qui rénovent le fassent en respectant la copro (matériaux,couleurs...)
patt1
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 18:24:39
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Bonjour Patt1
Relis bien mon 1er post dans le présent topic…. j’aborde le problème de la modification de la façade et émettais le doute que le remplacement d’une fenêtre à battant fixe par une fenêtre à battant mobile modifie réellement la façade…..je disais en outre que le remplacement de la fenêtre ne semble pas affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ce que PHIL 94 lui-même confirme dans le 3ème post dans lequel on lit
Citation :
La fenêtre en elle-même ne change pas la façade.
Donc visiblement la fenêtre est de même matériaux et de même couleur
Je suis loin de laisser faire dans ma copropriété…..et suis d’accord avec vous lorsque vous dites que « le syndic n’a pas mot à dire »
Néanmoins et selon PHIL 94 c’est le syndic qui aurait donné l’autorisation…..et c’est donc le syndic que j’interpellerais en tout premier pour écouter sa version…..et à qui je rappellerais ses fonctions et pouvoir si effectivement celui-ci avait autorisé…..ensuite je lui demanderais d’intervenir auprès du copropriétaire pour que les choses soient remises en l’état initial...si c'est lui qui est à l'origine il doit réparer et vous-même pour le moment restéz en dehors....
Quant au fait que le contrevenant soit un membre du CS cela importe peu, il restera toujours un copropriétaire avec ni plus ni moins d’obligations que les autres copropriétaires….on peut tout simplement regretter qu’étant membre du CS il s’accorde des privilèges ce dont vous vous souviendrez pour sa prochaine candidature au Cs
Je ne l’excuse pas et ne prend pas plus sa défense…….
Se pose apparemment un problème de ventilation des salles de bain puisque d’autre propriétaires souhaitaient l’ouverture….et là je rejoins Patt1
Citation :
il faut évoluer et dans le cas d'immeubles anciens, c'est nécessaire
il est évidemment souhaitable d’avoir une ventilation dans une salle de bain car les dégradations par la condensation peuvent être d’importance (moisissure)
saisissez le syndicat pour que problème trouve une solution globale via une AG ……mais allez d’abord voir toutes les voisines….au fait à quelle distance est l’immeuble voisin ?
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 18:56:07
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Le syndic n'a donné aucune autorisation, on a été mis devant le fait accompli.
Personne n'a été prévenu...
Il n'y a pas de modification visuelle de la façade.
Mais la fenêtre s'ouvre sur l'extérieur, avant elle s'ouvrait sur l'intérieur, je ne sais pas si cela peut être considéré comme une modification de façade
A priori certains copro ne vont pas en rester là, une Lr avec Ar devrait être envoyée par le syndic en leur demandant la remise en état inital.
si frais d'huissier il y a (pour constater), le syndic peut il les imputer au copropriétaire qui a entrepris les travaux
Merci
Philippe |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 19:17:24
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N'y a-t-il surtout un pb de sécurité avec des vitres s'ouvrant vers l'extérieur et de responsabilité en cas d'accident |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 19:46:34
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Excuse-moi PHIL94 je croyais que le syndic avait donné l’autorisation………j’ai du mélanger deux topic
Par ailleurs cela se précise : la fenêtre était déjà ouvrante (on efface tout ce qui concerne la condensation) mais initialement ouvrante vers l’intérieur et maintenant vers l’extérieur….peut-on m’expliquer pourquoi installer cette ouverture vers l’extérieur car si je ne me trompe une telle fenêtre est évidemment moins étanche aux infiltrations car le dormant est en retrait de la fenêtre
Je constate également que le syndic va envoyer un LR ? ce qui me semblait être la 1ere chose à faire alors attendons la suite....
Concernant les frais d’huissier pour un constat éventuel....actuellement cela me parait prématuré, un tel constat pourrait servir si l’affaire devait aller au tribunal ?mais ne le provoquer pas, le tribunal sollicitera un huissier s’il le juge nécessaire et fixera sa mission.
En définitive je ne suis plus d’accord avec vous en ce qui concerne la non modification de la façade…..je considère qu’elle est bel et bien modifiée ceci dès lors que la fenêtre est ouverte et en saillie ce qui est sans doute différent de la façade initiale.
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 22:22:03
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Pour ma part, je pense que la façade est en effet modifiée.
Il peut en effet y avoir un problème de sécurité, pour le moment on ne sait pas si cela a été fait par une société spécialisée.
Concernant les frais, en admettant une éventuelle procédure, je souhaiterai savoir si les frais pourront être imputés par le syndic directement au copropriétaire qui a exécuté les travaux sans respecter les procédures.
Merci
Philippe |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 16:59:08
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Qui peut me répondre ?
Je lance un appel aux piliers et autres.
Merci
Philippe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 18:30:09
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Personnellement je réponds que le bonhomme doit remettre sa fenêtre dans le bon sens.
Sur le plan pratique je fais la même réflexion qu'Océan : s'il y a un problème la fenêtre, ou ses vitres peuvent tomber dans la rue, ou dans une cour, je ne sais trop.
D'autre part il y a incontestablement modification de la façade et de l'aspect extérieur de l'immeuble. Si, à chaque infraction, on répond que ce n'est pas bien grave, l'un va mettre des briques Nevada, un autre une fnêtre à guillotine et pourquoi pas un oriel au bout du compte ?
Pour la méthode ? concertation d'abord bien sur. Mais si le résultat se fait attendre, il faut agir vigoureusement ... ou laisser tomber. |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 19:18:34
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JPM, je pense que l'on va aller au clash, car à priori les travaux ont été fait par les copropriétaires eux-mêmes, ce qui est assez risqué et dangeureux.
Je voudrai savoir, si notre syndic pourrait directement leur imputer les frais d'huissier
Merci
Philippe |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 20:14:38
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Citation :
- « les fenêtre ne pourront être modifiées bien que constituant une partie privative sans l’autorisation du syndic »
Seule une autorisation d'Assemblée Générale est compétente. Si telle est effectivement la phrase du RC. Aïe. Il doit y avoir plein d'autres bourdes dans ce RC vu l'incompétence apparente de son rédacteur!
Citation :
- « Tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l’aspect extérieur de l'immeuble devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires
Chaque propriétaire devra faire effectuer les travaux par un maître d’œuvre. »
Voilà une formulation correcte, elle se suffit à elle même, pourquoi y-a-t-il également la formulation précedente?
Citation :
si vous êtes seul et non pressé vous pouvez engager une question à la prochaine AG ,et si la copro ne se prend pas en charge, alors vous pouvez agir contre le syndicat et ... mais si vous avez un moyen d'agir maintenant , il faut le faire et faire engager les responsabilités ou elle sont (d'ou l'interêt de preparer le dialogue aux fins de redresser la situation avec LRAR).
oui on peut changer les fenêtres , mais on ne change pas la forme , le sens d'ouverture, ni la couleur ou n'implante pas quoi que ce soi selon son humeur...
Citation :
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- « les fenêtres ne pourront être modifiées bien que constituant une partie privative sans l’autorisation du syndic »
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à verifier le RC ,mais le syndic n'a pas mot à dire (ou va t on!) sauf à faire appliquer le RC. ET EXIGER la remise en ordre.
pour RKL,
dans le cas présent il y a modification de façade .
quelle idée de laisser faire , car quel cirque... et la copro devient ingérable...
s'il faut évoluer et dans le cas d'immeubles anciens, c'est nécessaire, alors il faut un programme voté en AG SUR UN TEMPS DETERMINE qui impose et là au bout de 5 ans par exemple tout est refait pour toute la copro et c'est l'idéal.
mais si pas de décision dans ce sens, alors le minimum, c'est que ceux qui rénovent le fassent en respectant la copro (matériaux,couleurs...)
méga exact.
Citation :
Néanmoins et selon PHIL 94 c’est le syndic qui aurait donné l’autorisation…..
de quel droit, c'est l'AG qui est seule souveraine pour cela. Connait-il son métier, ce syndic? Où va-t-on ?
Citation :
et c’est donc le syndic que j’interpellerais en tout premier pour écouter sa version…..et à qui je rappellerais ses fonctions et pouvoir si effectivement celui-ci avait autorisé…..ensuite je lui demanderais d’intervenir auprès du copropriétaire pour que les choses soient remises en l’état initial...si c'est lui qui est à l'origine il doit réparer et vous-même pour le moment restéz en dehors....
On pourrait même examiner si le syndic n'a pas fait faute professionnelle dont il doit asumer les conséquences.
Citation :
Quant au fait que le contrevenant soit un membre du CS cela importe peu, il restera toujours un copropriétaire avec ni plus ni moins d’obligations que les autres copropriétaires….on peut tout simplement regretter qu’étant membre du CS il s’accorde des privilèges ce dont vous vous souviendrez pour sa prochaine candidature au Cs
Il a une belle notion du dévoument ce membre du CS !!! il n'est pas le seul (lol)
Citation :
Mais la fenêtre s'ouvre sur l'extérieur, avant elle s'ouvrait sur l'intérieur, je ne sais pas si cela peut être considéré comme une modification de façade
Si seul son sens d'ouverture a changé, c'est différent. Cela dit, si le remplacement n'est pas 100% à l'identique, une autorisation d'AG s'impose. Mais la situation est moins grave et une régularisation en prochaine AG devrait clore le sujet.
Citation :
Il peut en effet y avoir un problème de sécurité, pour le moment on ne sait pas si cela a été fait par une société spécialisée.
Non, pas d'autres craintes que des défauts d'étanchéïté chez le "coupable". le gros oeuvre n'est généralement jamais "touché" quand on remplace une fenêtre.
Cela dit, une fenêtre ouvrant vers l'extérieur est en général fort différente qu'une fenêtre ouvrant vers l'intérieur et elle modifie franchement l'aspect de la façade. Donc; le "contrevenant" a cumulé les "fautes" : Il lui fallait déposer une déclaration de travaux, recevable uniquement si elle comprend l'extrait de PV d'AG autorisant le copropriétaire pétitionnaire à faire son projet!
Vous voilà contraint à subir son caprice et à risquer d'autres dérives, de sa part, de la part d'autres, voire, une escalade des irrégularité irrécupérables!
seborga1 |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 21:44:04
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Pourquoi personne ne répond à ma question relative aux frais d'huissier ?
Philippe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 11:43:33
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L'imputation directe de frais de contentieux à un copropriétaire est interdite dans tous les cas de figure |
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