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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
 Posté - 22 oct. 2004 : 14:25:33
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Dans de nombreux articles, il est écrit que les arrondissement les + chers de Paris connaissent une stagnation des prix, mais par contre le reste de la France continue d'augmenter, même les banlieues sensibles, pour ratrapper ces quartiers chics arrivés au sommet (des prix). APPAREMMENT, ce n'est pas le cas. Airie
VIIe : la demande se maintient malgré la hausse des prix.
Le marché reste actif dans le VIIe arrondissement en dépit des prix élevés atteints. Les acheteurs deviennent toutefois plus sélectifs, n'acceptant plus de payer des prix aussi élevés lorsque les biens présentent des défauts. Les grandes surfaces, au-delà de 200 mètres carrés, sont aussi plus longues à vendre. C'est ce que constatent Alexis Caquet (Vaneau), Isabelle de Malherbe (Féau 7ème), Alexandre Moisset (Groupe Mobilis), Vincent Gousset (Windsor) et Patrick Randi (Patrick Randi).
[20 octobre 2004]
DR.
Les transactions sont-elles aussi nombreuses qu'avant l'été ?
Isabelle de Malherbe (Féau 7ème) : la demande reste forte et nous avons moins de biens à vendre qu'avant l'été. Les ventes ont repris surtout pour les appartements d'une centaine de mètres carrés.
Alexandre Moisset (Groupe Mobilis): les deux et trois pièces sont aussi très recherchés dans le VII ème arrondissement. Nous constatons également le retour des étrangers. Globalement, la demande de biens est en forte hausse. Seul le créneau des grands appartements, de plus de 220 mètres carrés, est plus difficile avec des délais de vente un peu plus long que la moyenne.
Alexis Caquet (Vaneau) : l'essentiel des demandes se concentre en effet sur des biens de 100 à 120 mètres carrés avec trois chambres. Après un mois de juillet et un mois d'août assez calmes, nous avons vu revenir des candidats qui avaient déjà effectué des visites avant l'été, concrétiser leur achat à la rentrée. Le mois de septembre a été actif et permet d'être très optimiste pour le dernier trimestre 2004.
Cette activité rejaillit-elle sur les prix ?
Vincent Gousset (Windsor) : un appartement de 100 mètres carrés bien placé, sans être exceptionnel, se vend entre 7000 et 7500 euros le mètre carré (46 000 à 50 000 F). C'est une moyenne pour un appartement au deuxième ou troisième étage dans l'arrondissement. Mais tout ne se vend pas à n'importe quel prix.
Isabelle de Malherbe : les prix, qui s'étaient stabilisés pendant les mois d'été, sont repartis à la hausse depuis la rentrée.
Alexis Caquet : le marché reste très tendu surtout pour des biens de grande qualité où la rapidité de décision d'un acquéreur fera la différence. Les prix restent très élevés. En revanche, pour des biens de qualité standard/moyen l'offre augmente et l'acheteur prend plus son temps, il compare et les défauts majeurs sont très vite sanctionnés.
Patrick Randi (Patrick Randi) : je fais le même constat, pour les biens de qualité les prix continuent à augmenter. En revanche, les propriétaires qui tentent de mettre leur appartement en vente au- dessus de son prix d'estimation, courent le risque de le voir traîner sur le marché.
Alexandre Moisset : les augmentations de prix existent, mais elles sont tout de même moins importantes que dans le passé.
Isabelle de Malherbe : on observe cependant l'existence d'un palier à partir de 1,5 à 1,8 million d'euros (10 à 12 MF). Au-delà de ce budget, les acquéreurs se raréfient.
Alexis Caquet : du coup, nous avons plus d'offres pour ce type de biens.
L'écart entre les prétentions des vendeurs et les moyens des acquéreurs est-il en train de se creuser ?
Alexandre Moisset : parfois. Il est important que les propriétaires tiennent compte des évaluations que les professionnels font de leur bien. Et malheureusement, ce n'est pas toujours le cas.
Patrick Randi : c'est un problème de fond. C'est aussi pour la profession une question de crédibilité. Parfois, le client s'est calé sur son prix et parfois il surestime très largement la valeur de son bien. Notre métier consiste à lui donner une évaluation sérieuse et à le convaincre de s'y tenir.
Les quartiers du VIIe correspondent-ils à des clientèles vraiment différentes ?
Patrick Randi : oui, il y a plusieurs VIIe. Le quartier Gros Caillou est le plus abordable en terme de prix. Une autre partie de l'arrondissement,celles des grandes artères et notamment du boulevard Saint Germain, accueille souvent une clientèle rive droite. Enfin, le VIIe exceptionnel a de multiples adresses depuis l'esplanade des Invalides, à l'avenue de Breteuil en passant par le Champ de Mars, le quartier Vaneau, Barbet de Jouy...
Alexis Caquet : très clairement, sans parler des micros marchés, nous constatons une frontière quasi naturel qui partage en deux le VIIe arrondissement représenté par l’axe des Invalides et de l’avenue de Breteuil : le VIIe « Champ de Mars » avec son petit village très vivant de la Rue Clerc qui représente son centre et ses adresses de prestige qui l’entourent «directes sur Champ de Mars : Fabert - Constantine...» et VIIe « Saint Germain des Près » avec ses ministères, ses magnifiques hôtels particuliers et ses appartements secrets sur jardins tout proche du VIe arrondissement attirent des acheteurs très différents.
Vincent Gousset : la clientèle du VIIe ne recherche pas forcément des immeubles prestigieux avec des parties communes très haut de gamme. D'ailleurs dans la partie ouest de l'arrondissement, dans le quartier du Gros Caillou, on trouve des immeubles souvent plus modestes.
Alexandre Moisset : le quartier du Gros Caillou attire en particulier les familles appréciant son côté village et la proximité de nombreux commerces et écoles.
Les étrangers sont-il présents sur le marché ?
Isabelle de Malherbe : les Américains, qui avaient quitté le marché parisien, sont de nouveau présents. Mais nous avons aussi des acheteurs Russes, Espagnols...
Alexandre Moisset : nous rencontrons aussi une demande de la part d'Européens du nord. Plus une nouvelle clientèle constituée de Brésiliens, d'Argentins et de Mexicains. Ils cherchent surtout des pieds à terre, dont la taille peut d'ailleurs considérablement varier. Selon les budgets, elle peut aller de 50 à 300 m² !
Vincent Gousset : les Américains recherchent des adresses, des rues particulières. Ils sont d'ailleurs nombreux dans la rue Clerc qui symbolise la vie de quartier à la française. Ceux qui achètent arrivent cependant avec des budgets moins importants que ce n'était le cas en 2000.
Alexis Caquet : la demande de clients étrangers a augmenté depuis début 2004 et les nationalités sont plus diverses. Nous avons de plus en plus d'expatriés français qui achètent en prévision de leur retour des appartements familiaux avec une nette préférence pour les appartements en bon état.
Donnez-nous quelques exemples de transactions...
Patrick Randi : quai Voltaire, nous avons vendu sur la base de 12 000 euros (78 700 F) le mètre carré un appartement de 200 mètres carrés en étage élevé,dans un bel immeuble face au Louvre. Rue Saint Dominique, à la hauteur de la rue de Solférino, un appartement de 108 mètres carrés au premier étage sur cour, dans un très bel immeuble pierre de taille a été vendu 5700 euros (37 390 F) le mètre carré. Il avait deux chambres et constituait un pied à terre idéal.
Alexandre Moisset : mon premier exemple porte sur un bien exceptionnel. Il s'agit d'un appartement de 113 mètres carrés offrant une superbe vue sur l'Esplanade des Invalides. Il était situé au sixième étage et a été vendu 1,5 million d'euros (10 millions de francs). Autre exemple, proche de l'Assemblée Nationale, un appartement de 220 mètres carrés au quatrième étage dans un immeuble en pierre de taille a été vendu sur la base de 8 400 euros (55 100 F) le mètre carré. Il s'agissait cette fois d'un bien de qualité moyenne. Dans un immeuble en crépi du quartier du Gros Caillou, un 61 mètres carrés avec 2 chambres au 2ème étage a changé de mains pour 7 300 euros (47 880 F) le mètre carré.
Vincent Gousset : nous avons vendu sur la base de 6 300 euros (41 000 F) le mètre carré un deux pièces de 30 mètres carrés à refaire au 3ème étage avec ascenseur, rue de l'Exposition, dans le quartier du Gros Caillou. Dans le secteur des Invalides, mais bien évidemment sans vue sur l'Esplanade, un trois pièces de 71 mètres carrés avec deux chambres dans un immeuble en pierre de taille 6800 euros (44 000 F) le mètre carré. Un quatre pièces de 93 mètres carrés avec lui aussi deux chambres dans la même copropriété qui a été découpée par un institutionnel est parti à 7200 euros (47 200 F) le mètre carré. Un dernier étage de 125 mètres carrés, rue de Grenelle avec vue plein sud sur les Invalides et disposant de trois chambres, mais entièrement à refaire a été vendu 9500 euros (62 300 F) le mètre carré. Enfin, au boulevard des Invalides, un appartement très haut de gamme de 280 mètres carrés et terrasse de 100 mètres carrés plus parking a été vendu sur la base de 13 600 euros (89 000 F) le mètre carré.
Isabelle de Malherbe : rue Pérignon, derrière la place de Breteuil, un appartement de 147 mètres carrés avec quatre chambres en parfait état, au cinquième étage, a été vendu 7 900 euros (51 800 F) le mètre carré. Un duplex de 270 mètres carrés aux derniers étages de l'immeuble, avec box double avenue Sully Prud’homme, près du quai d'Orsay 8 500 euros (55 700 F) le mètre carré. Avenue de la Bourdonnais, au premier étage, nous avons vendu un appartement de 82 mètres carrés sur la base de 6000 (39 360 F) le mètre carré. Rue de Luynes 130 mètres carrés entièrement à refaire au troisième étage 8 400 euros à refaire (55100 francs) le mètre carré et enfin boulevard Latour Maubourg, un rez de chaussée clair et en bon état de 68 mètres carrés 5850 euros (38 300 F) le mètre carré.
Alexis Caquet : nous avons vendu rue Vaneau deux appartements, 170 mètres carrés et 190 mètres carrés au cinquième étage à 8.000 et 8.600 € (52 470 à 56 412 F) le m ². Autres exemples de ventes réalisées, un duplex de 115 mètres carrés en état moyen, rue de Grenelle à la hauteur de l'avenue Bosquet, aux deux derniers étages (sur quatre) sans ascenseur, 7.000 euros (45 900 F) le mètre carré, rue du Bac, un très joli pied à terre de 50 m² au 4ème étage avec ascenseur à 450.000 € (2,95 MF) et rue Saint Simon 135 m² au 4ème étage avec ascenseur à 1.370.000 € (8,99 MF).
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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 14:27:49
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Des acheteurs avertis
François de La Grandière, président de La Grandière Immobilier.
[05 octobre 2004] Le Figaro
Comment évoluent les prix de vente dans le XVIème arrondissement ?
François de La Grandière. — Avant de vous répondre, il peut être utile de rappeler comment se fixe le prix de vente : ce n'est ni le prix que le propriétaire souhaite, ni celui que l'agent immobilier inscrit sur son mandat. C'est le prix que l'acquéreur acceptera de payer pour en devenir propriétaire.
La Palisse n'aurait pas mieux dit.
Peut-être, mais les propriétaires vendeurs ne tiennent pas souvent compte de cette réalité. Ils ont tendance à fixer leur prix en fonction de leurs attentes personnelles plutôt que de procéder à une analyse objective. L'acquéreur, qui vient de visiter dans le quartier des dizaines d'appartements du même type, est le seul à avoir une vision globale, instantanée et pertinente du prix du bien qu'il recherche. Cette vision, il en fait part aux multiples agences qu'il contacte. Celles-ci remplissent des milliers de fiches très bien renseignées.
En croisant ces informations avec le prix des transactions les plus récentes, l'agent immobilier est vraiment en mesure de conseiller son client vendeur pour la fixation du prix maximum qu'un candidat acheteur acceptera de payer pour son bien.
C'est le prix de marché ?
Non, un agent compétent doit défendre au mieux les intérêts de son client. Son intervention doit représenter une valeur ajoutée grâce à laquelle le propriétaire vendeur obtiendra en définitive le meilleur prix dans un meilleur délai.
Vous ne m'avez toujours pas répondu sur la tendance du marché actuel.
Le marché est toujours orienté à la hausse même si celle-ci est modérée. Les prix ont augmenté d'environ 5% depuis le début de l'année. Cette rentrée s'est montrée particulièrement active, ce qui laisse penser que la tendance n'est pas à la veille de se renverser.
Comment expliquez-vous une telle hausse : 80% en 7 ans ! Ne va-t'on pas retomber dans la crise des années 90 ?
Non, la situation n'a rien à voir. En premier lieu cette hausse n'a fait que corriger les excès d'une baisse spectaculaire. Ensuite, le marché est très sain. Il n'y a pratiquement aucune spéculation. Enfin les taux d'intérêt, l'allongement du crédit, le manque d'attrait des autres placements, tout concourt à favoriser la tendance naturelle d'être propriétaire de son logement ou d'investir dans la pierre.
Les prix ont-ils augmenté d'une façon homogène ?
Non, bien sûr. Les biens de qualité irréprochable, avec terrasse ou vue spectaculaire, dont l'offre est rare, ont connu la plus forte hausse, ce qui est une tendance permanente. En revanche, l'étonnant est que le prix/m2 des petites surfaces a rattrapé celui des appartements familiaux. De plus, ils se vendent très rapidement. Il est vrai qu'à plus de 6.000 euros (40.000 francs) le mètre carré, moyenne de nos ventes cette année, les capacités des acheteurs ont diminué. Depuis quelques années, leur pouvoir d'achat n'a pas suivi la hausse de l'immobilier parisien. D'autre part, l'allongement de la durée du crédit immobilier permet, avec un capital de départ modeste, de s'offrir une petite surface dont les remboursements d'emprunt seront facilement compensés par le loyer qu'on aurait payé ou celui que l'on reçoit.
Quelle est la fourchette des prix au mètre carré actuellement dans le 16ème ?
Si on élimine les extrêmes (l'appartement de qualité très médiocre ou l'exceptionnel), cette fourchette se situe entre 5.500 et 6.900 euros (36.000 et 40.000 francs) le mètre carré.
Quelques exemples de vos dernières transactions ?
Un studio de 21 mètres carrés au 2ème étage à Passy, 130.000 euros (853.000 francs) soit 6.190 euros (40.600 francs) le mètre carré; un deux pièces de 58 mètres carrés au 5ème étage à Jasmin, 395.000 euros (2,6 millions de francs) soit 6.810 euros (44.700 francs) le mètre carré; un deux pièces de 51 mètres carrés proche de Kléber au 2ème étage, 370.000 euros (2,4 millions de francs) soit 7.256 euros (47.600 euros) le mètre carré; un trois pièces, deux chambres, de 92 mètres carrés, 4ème étage, à Jasmin 570.000 euros (3,7 millions de francs) soit 6.195 euros (40.700 francs) le mètre carré; un six pièces, trois chambres, de 162 mètres carrés, 3ème étage, boulevard Suchet, 930.000 euros (6,1 millions de francs) soit 5.741 euros (37.700 francs) le mètre carré; un 5 pièces, deux chambres, 185 mètres carrés, 2ème étage, dans le triangle d'or de la Muette, 2 millions d'euros (13 millions de francs) soit 10.810 euros (70.900 francs) le mètre carré.
Quels conseils donneriez-vous à vos clients ?
Je me permets de vous rappeler que nos clients, ce sont les propriétaires vendeurs. Le premier conseil, s'ils vendent pour acheter un autre bien, c'est d'acheter avant de vendre. Paris étant un marché de pénurie, il est beaucoup plus facile de trouver un acquéreur pour un bien qu'un bien pour un acquéreur. Le second est de bien choisir son agent immobilier pour élaborer avec lui la meilleure stratégie et obtenir le meilleur prix. Le troisième est de ne pas hésiter à lui confier un mandat exclusif. En contrepartie, l'agent immobilier doit pouvoir faire des concessions. En ce qui nous concerne, nous offrons à nos mandants une réduction de 20% de nos honoraires et la possibilité de résilier l'exclusivité du mandat à tout moment, sans période irrévocable au cas où il ne serait pas convaincu de notre efficacité.
Cela vous est-il souvent arrivé ?
Non, car même si la transaction ne se déroule pas toujours comme prévu (bien que 71% se réalisent au prix du mandat), nous restons très proches de nos mandants. Nous les tenons régulièrement informés des actions entreprises et des résultats obtenus.
Etes-vous optimiste pour l'année à venir ?
Tout à fait : on ne voit pas ce qui pourrait assombrir l'horizon du marché immobilier parisien.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 22 oct. 2004 : 23:56:22
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Airie,
Je me permets de livrer les réflexions/suggestions de méthode suivantes à votre attention après vos deux contributions ci-dessus :
* il s’agit de la reproduction, pure et simple, par copier-coller, de deux articles très récents du Figaro Immobilier
(sans que, au demeurant, la source apparaisse clairement – alors que c’est déontologiquement nécessaire lorsque l’on copie).
* ne serait-il pas plus judicieux de donner en fait, lorsque l’on juge intéressant de porter à l’attention des universimmonautes des informations de ce type, les liens sur les articles eux-mêmes (ce qui permet de les lire de façon infiniment plus digeste et bien dans leur jus, d’avoir les illustrations, et de plus sous une typographie plus claire que le copier-coller posé dans des messages sur forums, etc.) ?
C’est comme cela que sur le sujet présentement en cours de déroulement intitulé « frénésie pour l’investissement locatif » (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11357&whichpage=29&SearchTerms=fr%E9n%E9sie ), sujet qui aurait pu accueillir sans problème vos contributions ci-dessus, ont opéré les universimmonautes.
En l’occurrence, les deux liens sur vos articles sont les suivants :
http://www.lefigaro.fr/immobilier/20041019.FIG0339.html
http://www.lefigaro.fr/immobilier/20041005.FIG0345.html
* je ne suis pas certain, par ailleurs, que la reproduction de ces deux articles ne nécessite pas l’acquisition de droits (ce qui rend tout à fait possible qu’à tout moment les liens ne donnent plus les articles eux-mêmes mais un renvoi sur la page d’accueil du journal).
Pierre |
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Paris : forte dde malgré la hausse des prix.
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