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J'envisage l'acquisition à titre de résidence principale d'un bien occupé (loi 1948) par une personne de plus de 70 ans (aucune info sur ses ressources). Est-il possible d'exercer un droit de reprise ? En combien de temps? Dans ce cas, dois-je obligatoirement proposer un logement de substitution ?
PS: J'ai notamment lu que si le logement était significativement grand par rapport au nombre d'occupants, la reprise était possible. La règle semble être: nb de pers +2 (ex: couple +2 donc 4 pièces + cuisine )Vrai? En l'occurrence, il s'agit de 130m2 hab pour 1 pers.
je suis perplexe sur la reprise pour logement trop grand. il faudrait que vous me disiez où vous avez lu ça. a priori, savez vous si le propriétaire actuel a transformé en bail de sortie de 8 ans ou pas ? s'il ne l'a pas fait, il faudra de toute façon en passer par là, avant de pouvoir envisager de donner congé. ça va durer des lustres. allez voir sur le site du particulier par exemple, pour le détail.
je suis perplexe sur la reprise pour logement trop grand. il faudrait que vous me disiez où vous avez lu ça. a priori, savez vous si le propriétaire actuel a transformé en bail de sortie de 8 ans ou pas ? s'il ne l'a pas fait, il faudra de toute façon en passer par là, avant de pouvoir envisager de donner congé. ça va durer des lustres. allez voir sur le site du particulier par exemple, pour le détail.
Je ne sais pas si s'il y a eu transformation en bail de sortie de 8 ans. Cela m'étonnerait. De toute façon son âge lui confère certaines protections supplémentaires. Dans son cas je ne suis pas sûr que cela lui soit opposable. Concernant le site du particulier, je n'ai rien trouvé de sérieux.
Merci d'avance pour les éléments supplémentaires que vous pourriez apporter à ma réflexion.
Les articles 18 à 23 de la loi 48-1360 vous passionneront
Mais avant tout
- avez vous fait un conge article 4 en tant que nouveau proprietaire SI NON ATTTENTION DANGER !!!
En admettant qu'il soit fait :
- Avez vous plus de 65 ans vous meme (il y a des debutants a tout age !!) Sinon - Sont ils riches ( dans ce cas 1.5 smic selon personnes !) - Sous-occupation : intelligent mais impraticable (un membre famille peut aider) cela peut induire une majoration de 50% qui peut l'amener a partir
Interesser vous plutot aux cotes annexes surotu si vous avez repondu non aux 2 ou 3 premieres questions, vous avez entre 4 et 10 ans d'attente depuis l'acquisition si la reprise sans relogement erst possible - Interesser vous au loyer aussi (decompte surface corrigee) - Travaux - Négociation une fois les elements en main (la personne serait heureuse de demlanager dans un HLM ??)
La loi de 48 est très formelle, c'est une loi d'ordre public (id est si vous avez un caractere speculatif cachez le bien!)
Ne brulez pas les etapes et verifiez tout ce que vous disent vos avocats
L'insuffisance du logement occupé est reprise dans l'article 10-7 de la loi de 1948. Mais je suis tout à fait d'accord avec ARdL: ca va pas bcp aidé puisque une fois augmenté, le proprio perd cette possibilité de s'opposer au maintien dans les lieux. Par contre, ARdL est optimiste pour les 4 à 10 ans ... Si c'est une femme, y'a des chances que ca tourne jusqu'à 15 ans . Mais si vous avez le temps ....
Au fait, dans quelle catégorie (de confort) est classé cet appart ?
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- avez vous fait un conge article 4 en tant que nouveau proprietaire SI NON ATTTENTION DANGER !!!"
Bonjour,
je signe un acte authentique pour un bien qui comporte parmi d'autres une loi 1948... C'est la premiere! Quentendez vous par "un conge article 4 en tant que nouveau propriétaire? Pour info: dame de 72 ans, possédant apparemment une résidence secondaire dans le sud où, et à priori elle y fait attention, elle passe 5 mois environ dans l'année. A noter: elle est là depuis une trentaine d'année mais plus personne n'a son bail...
Dans la loi de 48, le "droit au maintien dans les lieux" commence quand le locataire recoit un congé du bailleur (d'après le fameux article 4 déjà mentionné). Ce congé est de pure forme mais nécéssité absolue pour entamer le procéssus car le locataire devient alors simple occupant et cet occupant a un statut juridique moins favorable que le locataire ! Attention : certaines circonstances permettent au proprio de s'opposer au maintien dans les lieux (exemple: paiements non réguliers du loyer, occupant ne vivant pas dans le logement, ou logement insuffisamment occupé !!!). En effet, l'occupation doit être au moins de 8 mois par an dans le logement. D'autre part, l'occupant peut voir son maintien remis en cause si propriétaire d'un second logement qu'il peut occuper (art 10-9 de cette même loi).
Je vous suggére de bien étudier la loi, de faire les recherches possibles sur le net et eventuellement de vous adresser à un avocat spécialisé dans la loi de 48.
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Les 4 a 10 ans c'est le delai necessaire pour avoir le droit d'invoquer le droit de reprise sans relogement (10 ans ramenable a 4 apr le tribunal si pas d'intentions speculatives ...)
Mais vu l'age, difficile
il faut : 1- faire ce congé article 4 2- a cette occasion engagez un dialogue avec la personne pour le prevenir par politesse du passage d'huissier pour l'informer de votre souhait d'y fonder et faire prosperer une famille (surout si c'est vrai!!) 3-parallelement le specialiste loi 48 est tres cher j'en ai vu quelques uns me demander 20% de la& valuer marché de l'appart Deja relisez bien la loi, ses jruisprudence et posez qqs questions Apres vous aurez les elements pour jauger le bon specialiste
Le grand conseil que suggère tres bien JOULIA, les travauxs et les changmeents de categorie....
Voir premier post Interesser vous plutot aux cotes annexes surotu si vous avez repondu non aux 2 ou 3 premieres questions, vous avez entre 4 et 10 ans d'attente depuis l'acquisition si la reprise sans relogement erst possible - Interesser vous au loyer aussi (decompte surface corrigee) - Travaux - Négociation une fois les elements en main (la personne serait heureuse de demlanager dans un HLM ??)
Concernant l'histoire du 2e logement (en location ou propriete, c'est un perimetre de 50km qui est retenu me semble t il La notion d'obligation professionnelle ou de double residence peut etre un obstacle pour vous
Renseignez vous conretement : - Artcile 4 - Aspirations et intentions occupante, revenus imposables et non imposables pour fonctionnaire (exemple ministere de l'interieur 350€/mois en liquide pour les inspecteurs !!) - decompte surface corrigee, categorie (decret nov 48) ezt travaux et revalorisation Sans meme faire de travaux, sachez que le coeff multiplicateur de la surface s'est en moyenne apprecié de 150% depuis 30 ans (date des dernieres bases de loyer ?)
Pour l'instant nous sommes en compromis et la vente doit intervenir début janvier. Je n'ai pour l'instant toujours pas rencontré cette dame.
Je garde précieusement vos renseignements, d'autant qu'une améliortaion de ses conditions de vie sont envisageables (toilettes sur le pallier par ex pour cet unique appartement)...
Achat bien sous loi 1948
Forum fermé
Posté - 23 oct. 2004 : 23:13:28
. Mais si vous avez le temps ....