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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
 Posté - 25 oct. 2004 : 03:35:07
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Bonjour
Un peu d'historique : en 1981 un mur de soutènement de terre entre deux niveaux de 3 m de hauteur environ a cédé suite à de très fortes intempéries et un dossier d'indemnisation auprès des assurances a été fait.
En 1983 il a été demandé une aide à la municipalité pour la réparation de ce mur et la mairie avait proposé une participation de 50% du montant des réparations. Au cours de l'AG de 1983 la réparation du mur a été mise à l'ODJ avec participation de 50% de la mairie et la résolution a été rejetée: la majorité des coproprios voulait que la mairie finance la réparation à 100%.
Durant des années la réparation de ce mur est passée aux oubliettes jusqu'en 2002 ou le syndic a reçu un chèque de 21000 euros d'indemnisation et à l'AG de cette même année une résolution demandait au syndic et au CS de faire le nécessaire auprès des autorités locales pour obtenir un financement pour la réparation de ce mur.
Puis aucune nouvelle jusqu'à l'AG 2004 ou une résolution demandait la réparation du mur. un devis de 67000 euros était joint et prévoyait donc le paiement de 46000 euros ( soit 67000-21000) par les coproprios suivant leurs tantièmes de charges générales et la résolution a cette fois été adoptée.
Mais la vie faisant quelque fois bien les choses, j'ai aperçu en allant chez mon fils le vice- président du conseil général qui était en visite chez sa soeur (sa soeur et mon fils ont une villa mitoyenne)
je l'ai interpellé car je le connais depuis longtemps et je lui ai demandé s'il pouvant intervenir dans le financement de la réparation du mur, et là quelle surprise de constater qu'il connaissait bien le sujet et plus encore qu'il avait en juin 2002 juste après notre AG une proposition de participation à la réparation de ce mur dans la limite de 80% sans dépasser les 50000 euros, à la présidente du CS. J'ai également appris que personne ne s'était manisfesté après ce courrier et j'ai également appris qu'en début d'année 2004 le président du CS a été le trouver pour lui demander si son offre tenait toujours et il est bien évident que sa réponse a été non, car l'offre était prise sur le budget 2002 et non sur le budget 2004 et qu'il aurait du se manisfester à ce moment là.
Depuis j'ai eu copie de ce courrier, et il parait abérant que personne n'ai été informé de ce courrier en dehors du CS et du syndic bien sur.
En agissant de la sorte le président du CS et le CS m'ont créé ainsi qu'au syndicat des copropriétaires un grave préjudice de 46000 euros que nous n'aurions pas eu à payer s'ils avaient fait correctement leur travail, car quand on est élu on doit prendre ces responsabiliyés ou faire autre chose, et j'ai bien envie d'assigner le CS en justice en responsabilité civile.
Qu'en pensez-vous ?
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 08:13:03
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Citation :
Initialement entré par JCF13
Mais la vie faisant quelque fois bien les choses, j'ai aperçu en allant chez mon fils le vice- président du conseil général qui était en visite chez sa soeur (sa soeur et mon fils ont une villa mitoyenne)
Qu'en pensez-vous ?
Peu chère...!!! Vous en avez des relations! Haut placées et tout, si, si ,si.
Avec ça et un peu de magouille vous allez sûrement gagner si vous trouvez le juge qui aime les histoires à la clochemerle.
Vous accusez le président, le conseil, le syndic et tutti quanti qui n'ont rien fait et vous ne nous dites pas si vous avez daigné participer activement pendant ces 20 dernières années à la gestion de votre copropriété, dont vous prétendez maintenant devenir le justicier.
C'est grâce à des actions comme celle que vous envisagez, avec tous les sous-entendus que cela comporte, que la copropriété est un sujet de dérision et de complications infinies. Grand bien ne vous fasse.
C'est ce que JE PENSE. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 10:39:25
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JCF 13, il manque surement un bout à votre histoire. Si le syndic a reçu 21 000 € en 2002, c'est sans doute l'aboutissement d'une assez longue procédure;
Quant au vice président du conseil général, il devrait savoir qu'une proposition de financement se traite avec le syndic et pas le président du CS.
De toute manière il vous faut des preuves palpables de tout celà. Que dit le CS ? |
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VIVOU
Pilier de forums
203 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 11:10:44
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| C'a fleure bon la magouille et vous qu' avez vous fait depuis tout ce temps. Démolir et plus facile que de construire. Donc maintenant fort de tout cela vous vous presentez et au CS et au conseil general et pourquoi pas à la mairie. Si votre CS est si mauvais que cela j' espère qu'il est à l' ordre du jour de le changer car depuis 20 ans a quoi servent les ag. |
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EAGLE FOUR 4
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 11:55:06
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Ce n'était pas à JCF13 de régler le problème durant ces années, qui est certes, assez hallucinant... (le pb, pas JCF13 ;o)
Avez-vous pensé à informer les copropriétaires par une lettre d'information ? Le mieux étant de la diffuser juste avant l'AG, pour inciter à donner un bon coup de balai, là où c'est nécessaire...
Il existe dans les mairies des permanences juridiques gratuites. Le délai pour un RDV est de 1 mois minimum (à moins que dans le sud, ce soit plus long qu'en R.P..... ;o))))
Sinon, comptez 80 euros pour un RDV avec un avocat pour une consultation.
Si l'avocat saisi ensuite le Tribunal, il réclamera au titre de l'article 700, le remboursement de vos frais de justice (avocat, assignation par huissier, consultation préalable... etc)
Il faut bien compter 600 euros pour une procédure assez simple... (à confirmer bien-sûr !)
Avec ça, plus besoin de vous dire ce que je ferais à votre place.
EAGLE FOUR |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 20:32:10
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Ce serait une erreur de s'en prendre au CS qui serait relaxé au bénéfice du doute, car les conseillers syndicaux étant bénévoles et non professionnels, vous ne pouvez pas exiger d'eux obligation de résultat.
Par contre ce courrier en question a bien dû transiter chez le syndic, avant d'arriver chez le Pdt du CS, qui lui semble être un professionnel.
Même si tel n'était pas le cas, la décision finale n'incombe qu'au syndic mais il ne faut pas trop tarder car au delà des 10 ans c'est cuit.
C'est de toute manière une faute prof. de ne pas avoir informé le syndicat de cette prise en charge éventuelle.
Il faut maintenant réunir les courriers et les témoignanges avant d'assigner le syndic, mais le CS cela ne vous ménera nulle part.
Cordialement.
Edmond  |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 02:25:00
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Bonjour à tous
le vice-président du conseil général a répondu à la personne qui lui a demandé sa participation c'est à dire le président du CS, si la demande avait émanée du syndic il aurait répondu au syndic
La procédure a effectivement été très longue il ya eu expertises et contre-expertises car le mur de soutènement se situe entre les batiments et le centre social qui appartient à la mairie et les coproprios voulaient que la mairies paie tout car tout le monde pensait que le mur appartenait à la mairie, ils (syndic, CS et coproprios) avaient oublié de lire le RC qui disait que le centre social appartenant à la mairie etait sur un terrain à jouissance exclusive dont ils ont seuls la charge d'entretien mais qui fait partie intégrante des parties communes de la copropriété. tout cela pour revenir au point de départ la réparation est bien à la charge de la copropriété dont une partie sera évidemment à la charge du centre social pour la valeur de ses tantièmes, tout cela pour expliquer pourquoi la procédure a été si longue.
Ce n'est que par hasard que j'ai été au courant de ce courrier lorsque j'en ai parlé au vice-président du conseil général, sans cette intervention je n'aurais été au courant de rien
La preuve de tout cela c'est une copie du courrier qui a été adressé au Pdt du CS, je ne pense pas que l'on puisse mettre en doute ce courrier venant de cette personne
Je ne sais pas si le syndic était au courant mais depuis la pression commence à monter dans la copro et les langues des membres du CS commencent à se délier, et la peur aidant ces membres la commencent à incriminer le président lui tout seul, j'aurais du dire la Pdte (vieille célibataire à la retraite capitaine dans l'armée de terre)qui depuis a été remplacée car presque tout le monde s'était enfin aperçu de son incompétence. D'après certains membres du CS tout le CS était au courant de ce courrier mais avait reçu ordre de la Pdte de n'en parler à personne. Je me demande encore comment ils ont pu accepter cela.
en attendant cette attitude a créé un préjudice de plus de 40000 euros et je ne vois pas quel juge pourrait être insensible à cela.
Pour Tourloup:
Effectivement depuis 20 ans et je devrais dire 30 ans je n'ai pas participé à la gestion de ma copropriété et je le regrette beaucoup, je pensais que tous les coproprios étaient comme moi c'est à dire rechercher la meilleure vie au meilleur prix pour la copro, que les personnes en place donnaient le meilleur d'eux même pour tous et je me suis trompé. La plupart agissent chacun pour soi, pourvu que l'on fasse ce qui les interesse, ce dont ils ont besoin et pour les autres alors on verra après, et c'est à peu près partout pareil.
J'avais une priorité c'était mes enfants et leur éducation et bien sur mon travail; j'étais secrétaire et arbitre d'un club de football ou jouaient mes 2 fils, j'étais trésorier d'une asso de parents d'élèves et je faisais pour mes loisirs du judo, du karaté et du parachutisme, n'est ce pas une vie bien remplie donc très peu de temps pour autre chose. Mais depuis que je suis à la retraite c'est à dire depuis le 1er juin 2001, n'ayant plus à m'occuper de mes enfants si ce n'est de mes petits rnfants mais ils sont bien jeunes encore, j'ai décidé de m'intêresser à ma copro et alors la quelle surprise en feuilletant tous les PV des AG une catastrophe, pratiquement que des anomalies, aussi j'ai pris mon baton de pèlerin pour essayer d'intervenir dans tout cela, mais vous le savez bien et je ne vous apprendrais rien en vous disant que lorsque vous essayer de mettre de l'ordre quelque part, là ou depuis 30 ans il n'y en avait pas, vous n'êtes pas le bien venu. Et lorsque vous faitres un ou^plusieurs courrier au syndic en lui expliquant les manquements ou anomalies que vous avez constatées et qu'il vous répond :"cela fait 30 ans que c'est comme cela pourquoi voulez vous en changer maintenant" les gens ont appris à vivre dans l'illégalité et tout le monde est content. C'est le monde à l'envers |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 02:52:49
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Attention à ne pas mélanger civil et pénal
-on "relaxe" uniquement au pénal quand il y a poursuites (par le procureur de la République ou suite à plainte avec constitution de partie civile) et jugement, en raison d'une infraction au Code pénal ou à une réglementation pour laquelle est prévue une peine en terme d'amende par exemple
La personne poursuivie est condamnée au pénal pour une contravention, un délit ou un crime.
Une partie civile qui a subi un PREJUDICE du fait de l'infraction pourra obtenir des dommages interêts à condition de quantifier et justifier son préjudice (montant quote part qu'il n'aurait pas payé ...)
Au pénal, il y a enquête de police, voire instruction dirigée par un juge d'instruction pour établir les "preuves" à charge ou à décharge
Ici peut-on parler d'escroquerie par exemple, ce n'est pas certain, une mauvaise gestion, de la négligence ne sont pas des infractions
(quelqu'un s'est-il enrichi avec les sommes en question ?)
-sur le plan civil, ce sont les "parties" qui ménent le procès
C'est à elles de constituer leur dossier (preuves écrites de préférence, constat d'huissier, attestations (très rarement des témoignages à "la barre" comme au pénal - c'est pas comme à la TV où on ne voit quasiment que du pénal)
Il est important dans ce cas, avant d'engager une procédure par une assignation au civil, de demander par lettre simple, puis, si besoin par LRAR, des explications aux personnes concernées (syndic, cs, autres personnes concernées)
A partir de là et de tous autres éléments obtenus auprès de la collectivité qui subventionne il sera possible à un avocat de traduire en terme de procédure (civile, voire pénale) ce qu'il y aura dans le dossier ainsi constitué.
Aller consulter un avocat sans avoir préalablement réunis un maximum de documents ne sert quasiment à rien.
Un juriste (avocat ou juge) travaille avant tout sur DOSSIER et pas sur la bonne foi apparente des uns ou des autres
Dans un tel cas, j'aurai tendance à penser que si le cs n'a aucun intérêt à ne pas obtenir les subventions (refus de faire le mur pour une raison particulière personnelle ?), on est plutot dans le cadre d'une mauvaise gestion, négligence, faute professionnelle du syndic (qui est assuré pour ça d'ailleurs)
Le cs serait à mettre en cause surtout s'il avait "cautionné", voire "masqué" une faute du syndic dont il avait connaissance
Dans ce cas une "bonne assignation" pourrait lui faire comprendre qu'accepter d'être conseil syndical ce n'est pas pour obtenir une petite "reconnaissance sociale", c'est avant tout accepter de prendre quelques responsabilités dans le fonctionnement de la copro au moins moralement vis à vis des autres membres de cette collectivité.
Encore un cas où les copropriétaires doivent chercher à savoir ce qui se passe dans les dossiers de la copro alors que le syndic refuse d'envoyer systématiquement tout document important et même moins important (courriers, factures ...) au fur et à mesure qu'il les reçoit aux membres du cs (qui sont en charge de relayer les infos auprès des autres copros interessés ou pas aux affaires de la copropriété)
Pour les sommes en jeu, on peut comprendre qu'un copro "assigne d'abord" et discute après, d'autant qu'un copropriétaire "isolé" passe vite pour un "trouble fête" lorsqu'il prend l'habitude de se renseigner.
Quand est-ce que les syndics et cs comprendront qu'il faut jouer la transparence, diffuser un maximum d'info, de fiches pratiques sur le fonctionnement des copros pour que tout le monde joue son rôle en bonne intelligence !!!!!!
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 03:57:43
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réponse à Melany
je fais confiance aux avocats pour savoir quoi faire, la dessus aucun problème
J'ai demandé au syndic en LRAR la raison de la non diffusion de ce courrier, j'attends une réponse, le hic c'est qu'entre-temps on a changé de syndic et que le nouveau n'a pas encore toutes les pièces (la limite des 2 mois pour fournir les pièces par l'ex syndic arrive à echéance le 7 novembre) et ça risque de poser problème quand à la responsabilité de chacun, le nouveau va certainement me dire qu'il est au courant de rien, et que l'ancien ne voudra plus être au courant de rien
nous avons malgré tout posé la même question aux membres du CS de 2002 et aucune réponse ne nous a été fournie; ils sont bien au courant de ce courrier mais pourquoi il n'a pas été diffusé ni mentionné dans la convocation à l'AG, ça personne ne le sait.
De toute façon on ne peut pas laisser passer un tel laissez-aller, aujourd'hui le préjudice est de 45000 euros ce qui n'est pas négligeable, demain un autre risque d'être plus important, pour l'heure ça me coute 140 euros alors que je n'aurais du rien payer |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 19:02:13
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Bonjour Mélany,
Je me permets de préciser qu'avant d'attaquer quelqu'un pour escroquerie ou même quelqu'un tout court, il faut déjà avoir la preuve INCONTESTABLE de tous les faits reprochés.
Même avec un dossier béton, un avocat ne se risquera pas d'attaquer directement pour escroquerie tant le délit est grave et nécessite des preuves plus qu'incontestable.
Les petites affaires de coproprièté, un copropriètaire attaque l'entité CS au pénal car il n'a pas diffusé telle information qui a provoqué un préjudice financier, prétend t-on..., il n'y a aucune enquête de police, il ne faut pas trop rêver.
Il va falloir prouver au niveau du droit et non au niveau des idées reçues, cela n'est pas la même chose.
De plus attaquer un CS relève du casse-tête, bien plus encore au pénal.
Cordialement.
Edmond |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 21:15:19
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C'est justement parce qu'il ne faut pas confondre des faits qui relèvent du pénal et du civil que j'ai insisté sur la distinction.
Il ne faut pas croire qu'une enquête de police ne sera pas faite si des poursuites sont engagées. Tout dépend si les faits relèvent ou pas de telle ou telle incrimination (il n'y a pas que l'escroquerie)
Ici je pense, comme je le disais, plutot à une action au civil (mauvaise gestion, négligence, faute professionnelle du syndic)
Dans tous les cas, il ne suffit pas de faire confiance en un avocat, il faut lui donner de la matière c à d des DOCUMENTS ECRITS pour constituer un dossier sérieux
(ce n'est pas lui qui va faire une "enquête" au civil, et encore moins une "perquisition" pour obtenir les archives de la copro ou autres. Eventuellement il demandera "communication" du dossier de subvention, etc.., .....)
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 oct. 2004 : 21:48:09
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Il serait préférable de faire un mauvais arrangement plutôt qu'un bon procés.
Avec la justice, on sait quaund on commence mais on ne sait quand et comment ça fini.
François |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 13:55:39
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Tourloup a eu le mot juste : c’est Clochemerle.
Mais la copropriété a un nouveau syndic, JFC 13 s’attache à ce que la copropriété soit bien gérée – est-il entré au CS ? – de sorte qu’on peut espérer un retour à la normale. La municipalité ayant une obligation de participation aux frais du fait de sa qualité de copropriétaire, elle participera et les 45 000 € ne sont pas perdus, ce n’est qu’un peu de temps perdu.
Pour être efficace, il faut reprendre le dossier rationnellement :
- diagnostic technique précis,
- élaboration d’un cahier des charges pour les réparations,
- obtention de devis,
- communication par le syndic du dossier à la municipalité, éventuellement au conseil général si une participation de celui-ci peut être espérée,
- demande de rendez-vous du syndic assisté d’une personne habilitée par le conseil syndical avec un responsable de la municipalité et, éventuellement du conseil général,
- échange de courriers (syndic, maire, président du conseil général) confirmant les accords résultant des réunions,
- information complète des copropriétaires par le syndic assisté du conseil syndical,
- vote des travaux par l’assemblée générale.
Je pense préférable de ne pas s’encombrer d’avocats tant que des mauvaises fois devant amener à saisir la justice ne sont pas caractérisées. En fait les collectivités locales se montrent bien disposées. On ne peut regretter que l’incurie du syndic, l’incompétence du CS et l’indifférence des copropriétaires. Mais il n’est pas sûr qu’un recours contre le syndic ou la présidente du CS aboutiraient à quoi que ce soit : il faudrait justifier d’un préjudice et l’on voit mal quel serait ce préjudice si en fin de compte les travaux peuvent se faire avec le concours financier des collectivités locales. De toutes façons ce n’est pas ce recours qui ferait exécuter plus vite les travaux qui sont tout de même l’objectif à atteindre.
En ce qui concerne les subsides attendus de la municipalité ou du conseil général, il faut être bien conscient qu’ils ne sauraient être accordés de façon discrétionnaire. Ces autorités peuvent subventionner des associations qui oeuvrent dans l’intérêt général, mais certainement pas des travaux dans une copropriété, si ce n’est dans des cadres strictement définis par des dispositions législatives ou réglementaires : plan de sauvegarde, OPAH etc, de telles subventions étant d’ailleurs plus souvent versées par des organismes spécialisés (ANAH, PACT-ARIM ou autres) que directement par l’Etat ou des collectivités locales. Le montant de la participation publique sera déterminé par les obligations des collectivités locales en tant que copropriétaires telles qu’elles résultent des titres : état descriptif de division, règlement de copropriété, conventions éventuellement conclues dans le passé en raison d’un mode particulier d’utilisation des lieux. C’est là que ce situe le cœur du problème, ce qu’il faut étudier avec soin et qui peut faire l’objet de divergences d’appréciation. Cela doit être traité en droit par les personnes habilitées et dans les formes requises tant par les règles de gestion de la copropriété que par les règles de fonctionnement des administrations et non de façon officieuse. De ce qu’on peut connaître de la position des administrations telle qu’elle est rapportée, il ne semble pas qu’il y ait de sérieux obstacles.
Cordialement
P.F. Barde |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 03:53:28
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Bonjour
En réponse à PF Barde
je vais résumer plus clairement pour que vous puissiez bien comprendre :
- Au cours de l'AG 2002 une résolution demande au syndic et au conseil syndical de faire le nécessaire pour obtenir des devis de réparations et d'essayer d'obtenir auprès des autorités locales une aide au financement des réparations.
là c'est clair !!!
- au cours de l'AG 2003 aucune information au sujet de la résolution votée en AG 2002
là aussi c'est clair !!!
- au cours de l'AG 2004 une résolution demande de voter des travaux de réparations suivant un devis de 67000 euros et la résolution est adoptée. Comme nous avons eu une idemnisation de l'assurance de 21000 euros il reste donc à la charge des copropriétaires la somme de 46000 euros.
là aussi c'est très clair !!!
Mais, un ex-membre du CS mécontent, informe quelques personnes que le syndic et le CS avait reçu un courrier (datant de 2002 juste après l'AG 2002) du Conseil Général leur disant que le CG s'engageait à participer aux réparations à concurrence de 80% sans dépasser 50000 euros, et cet ex-membre du CS nous a remis la copie de la lettre qu'il possédait.
là aussi c'est clair !!!
la diffusion de ce courrier a créé une grosse panique et le syndic avec le CS sont alors voir le CG pour obtenir cette participation, et là, grosse surprise, le CG leur a dit que c'était trop tard, qu'ils auraient du venir en 2002, car la participation avait été faite par rapport au budget 2002, et que rien n'était prévu pour eux au budget 2004.
Copnclusion : pas de participation du CG aux réparations
Très clair n'est ce pas !!!
il en ressort donc :
- que le syndic et le CS ont commis une grosse faute en n'informant pas les copropriétaires de cette lettre aussitot reçue
- en cachant ce courrier, à partir du moment, ou à cause de leur laxisme, ils n'ont pu obtenir la participation proposée, ils ont créé un préjudice à la copropriété
ça aussi c'est très clair !!
sur les bases de l'article 1382 du code civil "tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer"
ça ne peut pas être plus clair !!!
le fait de ne pas être intervenu à temps le syndic et le CS ont fait perdre aux copropriétaires la somme de 46000 euros ce qui n'est pas négligeable, et ça c'est un préjudice financier |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 10:37:11
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Citation :
il en ressort donc :
- que le syndic et le CS ont commis une grosse faute en n'informant pas les copropriétaires de cette lettre aussitot reçue
- en cachant ce courrier, à partir du moment, ou à cause de leur laxisme, ils n'ont pu obtenir la participation proposée, ils ont créé un préjudice à la copropriété
Vous confondez les termes et les fonctions, ce qui est doublement grave:
- Une grosse faute ça se pardonne et le syndic qui a pu se permettre de laisser traîner une affaire pareille pendant 20 ans, saura se faire pardonner par un tribunal. Ils en connaissent un rayon en la matière "C'est pas seulement ma faute...". Puis, il est tout aussi vrai que c'est surtout de la responsabilité des copropriétaires de s'occuper un peu de la bonne marche de leurs affaires. Ils ont eu 20 fois l'occasion de poser des questions aux Assemblées générales et faire un suivi en individuel pour clarifier les choses. Mais il est vrai que le foot prend beaucoup de temps dans une vie.
-Le Conseil Syndical ne sera jamais coupable de quoi que ce soit, ce n'est même pas une personne morale et aucun tribunal n'a jamais condamné un Conseil syndical.
Il vous faudrait plutôt trouver du côté de la responsabilité professionnelle vis-à-vis de sa caisse de garantie, mais là... on vous promet du bonheur! |
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Assignation du CS ou pas ?
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