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thierry06
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2 réponses |
 Posté - 25 oct. 2004 : 10:15:15
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Bonjour,
J’ai acheté une villa qui fait partie d’un ensemble immobilier comprenant des immeubles en copropriété et 4 villas. Les immeubles font partie de la copropriété et d’une ASL qui n’a jamais fonctionné. Les villas ne font partie que de l’ASL. Un syndic de copropriété gère l’ensemble et fait des appels de charges aux villas (eau, électricité, balayage) sous la rubrique dépenses personnelles.
N’ayant pas été mandaté par le Directeur de l’ASL (qui ne fonctionne pas) je suppose qu’il n’a pas le droit de demander des charges de copropriété aux villas. Ai-je raison ?
Second problème :
La villa que j’ai achetée s’est trouvée exclue du domaine de la copropriété par la pose d’un portail posé avant mon achat. L’accès à ma villa se fait par la route et il n’y a aucune communication possible entre les parties communes de la copropriété et ma villa. Je n’utilise donc pas les voies d’accès, ne profite en rien de l’éclairage, ni du balayage, ni de l’arrosage des jardins auxquels je n’ai pas accès.
Si l’ASL était réactivée ou simplement constituée devrais-je payer les charges que me réclame le syndic aujourd’hui au titre de la copropriété ?
Merci de vos réponses.
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 10:30:17
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bonjour,
si l 'ASL était réactivée vous devrez demander à sortir du périmètre syndical pour les raisons que vous exposez.
Bien à vous |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 11:00:18
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Quand une organisation juridique existe, il faut en premier lieu veiller à la pérennité de son fonctionnement, quitte à rechercher les moyer de le modifier s'il y a des difficultés.
Vous avez avant tout un lotissement d'origine avec N parcelles. Sur N1 de ces parcelles ont été construites des villas. Sur N2 de ces parcelles ont été contruits des immeubles en copropriété.
Une ASL a été créée pour gérer tout celà. L'ASL est l'institution de base dont le fonctionnement est indipensable. Il faut retrouver le procès verbal de la dernière assemblée de l'ASL et les coordonnées du président qui a été nommé à cette époque.
Ce président (personne physique) avait la responsabilité de convoquer une assemblée l'année suivante. Il a gravement engagé sa responsabilité s'il ne l'a pas fait.
Il faut rechercher dans quelles conditions le syndic de l'une des copropriétés (ou du groupe de bâtiments en copropriété ; à voir) a été amené, de fait ou de droit, à gérer le tout dans des conditions qui sont manifestement irrégulières.
L'historique étant établi, il faut rechercher les moyens de remettre le train sur les rails en faisant le moins de vagues possible et en évitant le recours à un administrateur provisoire. Il faut en particulier vérifier dans les statuts de l'ASL comment les syndicats de copropriétaires sont représentés à l'assemblée de l'ASL. Ou bien les copropriétaires eux mêmes assistent à l'assemblée ou bien le ou les syndics les représentent.
Il faut désigner des membres du conseil de gestion (syndicat) de l'ASL et un président.
Si le syndic professionnel (?) de la ou des copropriété(s) n'est pas lui-même membre de l'ASL à titre personnel il ne peut être désigné comme président. Il pourra recevoir du président de l'ASL une délégation pour effectuer différentes prestations administratives sans aucun pouvoir décisionnel. Cette délégation pourra être confiée à un autre professionel si celà apparait préférable..
Quand tout celà sera fait, vous pourrez revoir efficacement les modalités de répartition des charges entre les maisons et les copropriétés.
Mais vous ne pourrez en aucun cas vous retirer de l'ASL comme le suggère à tort Boulouris. |
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thierry06
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 27 oct. 2004 : 10:26:47
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Un grand merci pour ces informations. J’ai fait quelques recherches :
Renseignements pris auprès de la préfecture l’ASL n’a jamais été constituée. C’est donc l’AG des copropriétaires, immeuble par immeuble (il y en a 4), qui a désigné le syndic professionnel qui gère l’ensemble de la copropriété. Mais les 4 villas ne font pas partie de la copropriété. Sur l’acte de vente il est bien précisé qu’il n’y a pas de copropriété horizontale. Je lis que tous les bâtiments ont été implantés sur des assiettes foncières divises "dans le but de parer aux inconvénients de la propriété horizontale". En poursuivant la lecture de l’acte de vente d’origine, je vois que la société a réalisé lors de chaque vente une division de l’unité foncière. Ces divisions ne constituent pas un lotissement et ne sont pas soumises aux dispositions du chapitre V Titre 1er livre 3 du code de l’urbanisme. Il y a donc cahier des charges de droit privé et statut d’ASL.
En ce qui concerne la façon dont les syndicats de copropriétaires sont représentés à l’ASL :
Sont membres de l’association "tout propriétaire pour quelque cause que ce soit et à quelque titre que ce soit de l’un des lots […] cette qualité de membre de l’association ne pourra s’exercer qu’à travers et par l’organe de représentation du syndicat de copropriété en ce qui concerne les lots faisant l’objet d’une copropriété […] Le règlement de copropriété est inopposable à l’association syndicale, notamment en tant qu’il subordonnerait le vote du syndic à une consultation ou une approbation des copropriétaires. A l’égard de l’association syndicale les votes émis par le syndic sont considérés comme l’expression de ceux que le syndic représente. Pour l’exercice du droit de vote, chaque immeuble en copropriété est indivisible vis-à-vis du syndicat. Le syndic doit voter dans le même sens avec toutes les voix dont il dispose."
En ce qui concerne les charges, 3 villas (dont la mienne) sont rattachées à un immeuble de 46 appartements. Le syndic me demande donc 1/49 des dépenses communes.
Deux questions se posent sur le plan pratique :
1)Puisque l’ASL n’a jamais été constituée et que le syndic professionnel de l’ensemble immobilier n’est pas membre de l’ASL et n’a pas de mandat pour gérer les villas qui ne font pas partie de la copropriété, est-ce que je peux refuser de payer les charges qu’il me réclame ?
2)Si je ne peux pas refuser, quel intérêt ai-je à essayer de "remettre le train sur les rails", de constituer l’ASL ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 oct. 2004 : 11:15:48
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La Préfecture peut vous répondre que l'ASL n'a pas été déclaréemais elle ne peut vous préciser qu'elle n'a jamais été constituée, car elle ne peut pas le savoir.
Si l'ASL a été constituée, elle existe même si elle n'a pas pas été déclarée. Il suffit de la déclarer demain et la question est réglée.
La seule sanction du défaut de déclaration est l'impossibilité d'agir en Justice.
Mais existe-t-elle bien ? Si oui, il en est fait mention dans votre tire de propriété. Et vous devez détenir les statuts de cette ASL. Il faut alors effectuer les démarches pour la déclaration de l'ASL.
Ce point sera à revoir après vos vérifications. Vous pouvez aussi consulter le notaire. |
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hes
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450 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 17:17:14
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Bonjour,
D'après les informations que vous nous transmettez, il vous faut en premier lieu dégager la gestion de l'ASL de la gestion des copropriétés, gestions qui sont pour l'instant mélangées semble t il.
Le syndic ne peut vous réclamer aucune charges de copropriété mais seulement les charges AFUL. Encore faut il les distinguer.
En matière d'ASL, il faut se référer aux statuts qui déterminent les règles de fonctionnement et de répartition des charges.
Etudier les statuts, voyez la composition de l'assemblée de l'AFUL, voyez les charges relevant de l'AFUL, les seules que vous devez payer et leur répartition.
En droit chaque copropriété désigne son syndic, totalement inépendamment de l'AFUL, et vous n'êtes pas concerné.
L'assemblée de l'AFUL regroupe, d'après vos statuts, un représentant de chaque copropriété + un représentant de chaque villa. C'est cette assemblée qui vous concerne.
L'assemblée nommera un syndicat (= conseil de l'ASL). Un président devra être nommé, je ne vois pas d'interdiction pour qu'un professionnel extérieur soit président. En revanche les membres du Syndicat doivent être des propriétaires ou des syndics de coprop inclues dans l'AFUL.(Art 9 Ord 01.07.2004).
Exigez du gérant de fait de l'ASL la convocation de cette Assemblée,en principe, il ne devrait pas oser refuser. En cas de difficulté, insistez.
Ou trouvez dans les statuts une clause permettant à un associé de convoquer en l'absence de fonctionnement normal. Si elle existe, convoquez là ( seulement prop de villa et syndics des coprop)
Vus ouvrirez ainsi la voie à une gestion autonome de l'ASL et au paiement des seules charges que vous devez.
En revanche, je reste tres réservé suis le possibilités de sortie de l'ASL....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 17:29:53
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Citation de Hes :
Citation :
je ne vois pas d'interdiction pour qu'un professionnel extérieur soit président
Les syndics (= membres du syndicat = membres du conseil de l'ASL) sont élus parmi les syndicataires (= propriétaires membres de l'ASL)
Le président est élu par le syndicat parmi ses membres.
Donc le président ne peut être qu'un propriétaire membre de l'ASL.
Il peut déléguer certaines tâches à un professionnel qui ne dispose d'aucun pouvoir de décision.
Ceci étant la collaboration entre un professionnel et une ASL est souvent très bénéfique. Il faut seulement que le professionnel sache ce qu'est un association syndicale, ce qui n'est pas toujours le cas  |
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hes
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450 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 17:53:17
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Sauf erreur de ma part, JPM, aucune disposition légale n'impose que le Président d'une ASL soit élu parmis les membres du Syndicat.
On ne peut transposer l'article 22 de l'Ordonnance qui ne concerne que les AS Autorisées. Une telle transposition me paraît contraire à l'esprit de la loi de 1865 et Ordonnance de 2004.
(Une seule référence croisée: le rôle du Pt d'une AFUL )
Bien sur les Statuts de l'ASL peuvent le prévoir. |
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boulouris
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328 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 21:11:02
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bonsoir,
je crois que là une breche est ouverte et on a pas fini dans discuter
Il ne faut pas distinguer dans l'ordonnance 2004 des sous catégories asl asl autorisdée etc ...
il faut se réferer aux articles. Dans ces conditions l'article 22 s'applique aussi bien aux asl qu'aux autres.
Le président est élu par les membres du syndicat qui sont membre de l'association ou son représen,tant.
la loi de 1865 est abrogée.
les statuts doivent être mis en conformité aprs decret conseil d'état.
C'est déja signalé : cette ordonnance mélange tout : un peu d'asl mitonnée avec les ASA et cuit au régime de la Copro.
les rédacteurs de 1865 étaient plus simples;
bien à vous
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 23:30:52
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Restons en momentanément à la loi de 1865 :
Le Titre IV s'aplique aussi bien aux associations syndicales libres qu'à celles autorisées.
Le titre I parle des AS en général
Le titre II énonce les particularités des ASL
Le titre III énonce les particularités des ASA
Le titre IV traite de la représentation de la propriété dans les AG sans aucune distinction.
L'ordonnance n'apporte aucune modification à tout celà.
J'ajoute que la loi de 1865 n'a fait que reproduire les usages traditionnels en y ajoutant des dispositions d'ordre public pour permettre l'exécution de travaux divers. Les usages étaient que l'un des propriétaires soit le syndic (terme parmi plusieurs autres selon les régions) de ce genre de collectivité.
De même l'article 664 du Code civil n'a fait que la synthèse des dispositions coutumières relatives à la copropriété et il est resté en vigueur jusqu'à la loi du 28 juin 1938.
Il n'y a eu divergence de législation et réglementation qu'en ce qui concerne les résidences à temps partagé car les coûtumes relatives à la jouissance foncière partagée dans le temps étaient nombreuses (forets, étangs, terres moissonnées et autres) mais ne pouvaient répondre au particularisme de cette institution moderne.
Il faut ajouter que les juristes de 1970 ignoraient tout de ces règles anciennes. De nos jours l'adaptation des règlements de copropriété provoque l'effarement de certains praticiens confrontés à des règlements de copropriété du 19e siècle. Après l'effarement vient la surprise quand ils constatent l'excellente organisation de ces vieilles copropriétés et de certains groupements qui sont tout simplement des " unions de syndicats " de notre temps.
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 01:10:04
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Il faut au contraire bien distinguer les différentes catégories d'Associations Syndicales ainsi que l'impose l'article 2 de la nouvelle Ordonnance du 1er juillet 2004:
Article 2
Les associations syndicales de propriétaires sont libres, autorisées ou constituées d'office.
Les associations syndicales libres sont des personnes morales de droit privé régies par les dispositions du titre II de la présente ordonnance.
Les associations syndicales autorisées ou constituées d'office ainsi que leurs unions sont des établissements publics à caractère administratif, régis par les dispositions des titres III à V de la présente ordonnance et par l'article L. 211-2 du code des juridictions financières.
Tres clairement les différentes AS relèvent d'un régime juridique différent et on ne peut appliquer l'article 22 de l'Ordonnance aux ASL
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 14:51:45
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Pardon Hes, mais je viens de relire attentivement l'ordonnance de 2004 et me demande où vous avez bien pu y voir que l'art.22 ne s'appliquait pas aux ASL, s'agissant du chapitre II qui traite des organes et du fonctionnement DES associations syndicales ... sans autres précisions !
D'autant plus que l'art.9 précise : "L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts."
Je ne vois donc pas comment le syndic-président de l'ASL, donc obligatoirement membre du syndicat, peut être extérieur à ce dernier, ... peut ne pas être membre de l'association ...
Les sous-sections sur les organes et le fonctionnement concernent toutes les formes juridiques des associations, à moins qu'il n'en soit précisé autrement... comme dans l'art.19, où l'AS autorisée est bien spécifiée. |
Edité par - gédehem le 02 déc. 2004 15:07:27 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 18:41:30
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J'en viens à l'ordonnance de 2004 puisque j'ai limité ma précédente réponse à la loi de 1865,
et pour dire que Hes a parfaitement raison, si l'on s'en tient à la lettre et surtout à la hiérarchisation du texte.
Le titre I comporte des dispositions communes. Au sujet du président il dit seulement qu'il tient à jour la liste des syndicataires.
Le titre II parle des ASL et dit seulement que les statut définissent ...ses règles de fonctionnement. Il dit encore que l'ASL est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'ASL. Il ne dit rien de la désignation du président;
Le titre III traite des AS autorisées (ASA). L'article 22 est inclus dans le chapitre II de ce titre. Il ne concerne donc que les ASA.
Le titre IV est consacré aux ASCO. Il ne dit pratiquement rien des modalités de gestion
Le titre V est consacré aux unions. On peut en profiter pour noter que l'adhésion à une union est réservée aux ASA et aux ASCO ! Il faudra pinailler un peu ce texte, comme ceux, nouveaux, relatifs aux Unions de tout poil car on pourrait bien avoir des surprises de ce côté
Ce rapide survol ne permet pas de savoir comment est désigné le président d'une ASL dans le nouveau régime.
On apprend seulement que le président de l'association départementale d'aménagement de l'Isère, du Drac et de la Romanche est élu en son sein par le comité !! C'est sans doute une marque de régionalisme.
Reste le décret à paraître qui pourra traiter des modalités de réunion et de délibération de l'assemblée des propriétaires. L'auteur prendra peut être l'initiative de corriger une éventuelle omission ?
On peut tenter de remarquer que l'article 44 relatif aux ASC0 renvoit à l'article 14 qui concerne les ASA pour dire que le modèle d'organisation est celui prévu par le chapitre II. C'est d'ailleurs incontestable mais les statuts peuvent prévoir d'autres modalités.
On peut aussi faire valoir que d'une manière générale le président d'un conseil est toujours choisi en son sein par les membres du conseil.
Mais il n'empêche que voilà encore un texte mal ficelé.
Mais au fait : quelle différence avec la loi de 1865 ? C'est très simple : l'article 22 était inclus dans le Titre IV consacré à la représentation de la propriété dans les assemblées et aux syndics. Sa position hiérarchique n'en restreignait pas l'application aux seules ASA comme présentement. Erreur ? Ou volonté de permettre la désignation de professionnels en qualité de présidents ? On retrouve un peu la parfum du décret du 27 mai 2004 pour ce qui est de l'assistance aux CS. Le mot a disparu ! Erreur ? ou volonté de supprimer l'assistance ?
Quant au directeur, il me semble qu'il a disparu. C'est peut être une question de lunettes ? |
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hes
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450 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 18:44:15
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Cher Gédehem.
Comme vous l'avez repéré, l'article 22 relève d'un chapitre 2
intitulé "Organes et fonctionnement"
à l'intérieur du Titre III
intitulé "Des Associations Syndicales Autorisées"
Combiné avec l'article 2 qui dispose que les ASL sont régies par le titre II, c'est à dire les articles 7 à 10 inclus.
Voilà pourquoi l'article 22 ne s'applique pas aux ASL.
L'Ordonnance du 01.07.2004 a permis à tous les associés de rentrer au Syndicat(sous reserve des statuts pour les syndics de coprop) , elle affirme le rôle du Syndicat en précisant qu'il administre l'association et règle, par ses délibérations, les affaires de l'association.
Rien pour le Président, l'article 7 laisse aux statuts la définition des règles de fonctionnement.
Il me paraît possible d'envisager que le Président, chargé d'exécuter les décisions du Syndicat, soit par exemple un professionnel extérieur.
A titre personnel, je ne le souhaiterais pas pour mon ASL, mais dans certains cas, cela pourrait permettre aux associés d'administrer l'ASL sans la gérer au quotidien.
Voilà l'explication de mes précédents messages.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 22:06:15
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Effectivement, comme JPM, je pense que la rédaction de cette ordonnance du 1er juillet sur les associations de propriétaires n'est pas un modèle de précision.
Car si l'on suit à la lettre le texte, quid des AG des ASL ? L'art.9 parle bien du syndicat/bureau, mais rien sur son président ? ..
Comment penser que les organes et le fonctionnementdes AS mentionnés aux art.19 et suivants seraient réservés aux seules AS autorisées, et que les autres sont passées à la trappe ? ...
Moi je vais vous dire :
- soit il y en a un qui a perdu une page dans le métro et que personne ne s'en est rendu compte,
- Soit il y avait un match à la télé et le rédacteur à sauté un épisode,
- soit c'est encore un stagiaire à qui on a collé une punition et qui, n'y connaissant pas grand chose, n'a fait que recopier le stagiaire précédent qui avait planché sur les seuls AS Autorisées.
Car si l'on s'en tient à la lettre, s'il n'est rien dit du président du syndicat/bureau, il n'est rien précisé non plus des AG.
Les ASL ne peuvent donc que revenir aux dispositions de la loi de 1865, qui n'est pas abrogé.
De ce fait, lorsque l'art.9 de l'ordonnance dit que :""L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts." ... sans aucune autre précision, on ne peut qu'en déduire que son président en est obligatoirement membre, ainsi que la loi de 1865 le précise.
De plus, comme c'est souvent le cas, on peut faire cette même analyse par similitude aves ce qui est dit pour les AS autorisées ...
S'il n'est pas précisé que le président est obligatoirement membre du syndicat/bureau, donc membre de l'ASL, il n'est aucunement indiqué ou précisé qu'il puisse ne pas en être membre !
Face à ce texte plein d'oublis, on ne peut que reprendre la conclusion de JPM : voila encore un texte particulièrement mal ficelé.
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 22:51:40
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Rédiger une loi sur les ASP me paraît être une bonne punition
pour un stagiaire....
Bon, la Loi de 1865 est abrogée par l'art 58 de l'Ordonnance.
Donc on ne peut plus l'appliquer.
Dans les entreprises, depuis la loi NRE de 2001, celui qui a la signature c'est le Directeur Général, qui n'est par forcément actionnaire.
Les actionnaires sont au Conseil d'Administration qui nomme le DG.
Bien sur les actionnaires peuvent convenir que le DG sera le Pt du Conseil d'Adminstration, donc un actionnaire.
Dans les ASL, les statuts pourront bien sur prévoir un Pt membre du Syndicat.
L'article 62 de l'Ordonnance prévoit un Décret qui fixera les modalités de réunion et de délibération des associés.
Nous aurns donc quelque réponse sur l'assemblée, et peut être le Président ....
On verra surtout si le système "censitaire" de la Loi de 1865 subsistera...
Tout cela est bien mal ficelé, effectivement. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 00:29:21
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A la reflexion je pense que les rédacteurs se sont tout bonnement plantés. Ils n'ont pas eu conscience des conséquences de la modification apportée à la hiérarchisation des différentes parties du texte.
Ils ne devaient d'ailleurs pas très bien connaître la question. En effet l'insertion de la procédure de l'article 20 de la loi de 1965 en cas de vente du lot ne présente par grand intérêt puisqu'en ASL les charges impayées passent sur la tête de l'acquéreur. Ce qu'il fallait améliorer c'était l'information préalable de l'acquéreur à ce sujet. Et celà était particulièrement nécessaire en cas de vente sur saisie immobilière car dans ce cas l'information préalable est déplorable. Les bons professionnels assistant une ASL prennent le soin d'adresser quelques jours avant la vente au greffe des criées du TGI une LRAR faisant étant des sommes dues par le débiteur saisi. Parfois ils confirment par télécopie.
C'est une procédure dépourvue de fondement juridique mais je peux vous dire que lorsque l'acquéreur apprend qu'il est dû 3000 € à l'ASL alors qu'il n'y aucune trace dans le cahier des charges, et qu'une information a été fournie au Tribunal à la veille de la vente, les intervenants (avocat saisissant, banque créancière voire le Magistrat), se tiennent tout à fait à carreau. |
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ASL, Copropriété et charges
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