|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
cgervy
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 25 oct. 2004 : 13:04:10
|
Bonjour,
Mon notaire m'a remis un projet de promesse de vente la semaine dernière pour l'achat d'un appartement. Une des clauses me semble abusive. Je m'explique :
- Les charges courantes seront à la charge des vendeurs jusqu'à l'entrée en jouissance (là pas de soucis)
- Les charges relatives à des travaux qui viendraient à être décidés entre la date de la signature de la promesse et la réalisation effective de la vente seront à la charge de l'acheteur... Cela sous réserve d'avoir été mandaté par les vendeurs pour assister à l'assemblée des copropriétaires.
Pourquoi devrais je assumer des travaux alors que je ne suis pas encore propriétaire ? D'autant plus que la vente aura lieu dans 6 mois.
Merci pour vos conseils, sachant que la signature de la promesse définitive a lieu mercredi soir.
Caroline G.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 14:59:23
|
| C'est une règle en copropriété, si après la signature de la promesse de vente mais avant celle de l'acte authentique, il y a une AG qui décide de travaux, l'ancien propriétaire assiste à l'AG muni d'un pouvoir de l'acheteur, qui peut voter contre certains projets. Le vendeur doir impérativement respecter ce mandat. Par contre les travaux votés dans ces conditions même effectués après l'acte authentique, sont payés par l'acheteur. |
Signaler un abus  |
|
|
questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 16:03:33
|
J'ai aussi posé cette question sur ce site. Tout le monde m'a répondu que c'était normal. Donc ne cherchez pas à contrer cette clause grâce à des conseils sur ce site, vous n'en aurez pas.
Par contre c'est vrai que si la vente ne se fait que dans 6 mois, je trouve qu'il y a de l'abus (ces 6 mois sont-il de votre fait ou de celui du vendeur?)Si c'est de votre fait, vous aurez du mal à négocier un raccourcissment de ce délai. Si c'est du fait du vendeur, dans ce cas négociez.
Attention si il fait le forcing sur ce point, c'est peut être qu'il cache quelque chose (n'y aurait-il pas des travaux de ravalement qui vont être votés dans les 6 mois à venir par exemple)
Mon notaire nous avit dit de nous méfier de ce point. Nous avons interrogé le syndic et constaté qu'il n'y avait pas de travaux importants dans les 3 ans à venir.
faites de m^me.
Bon courage
|
| Signaler un abus |
|
|
cgervy
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 16:40:15
|
Le délai de six mois nous est imposé par les vendeurs qui font construire par ailleurs. J'ai bien envie de contacter le syndic.
Merci pour ces conseils. |
| Signaler un abus |
|
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 17:38:52
|
L'engagement entre les parties, promesse puis acte de vente, font foi.
Mais il est tout de même à noter que cette formulation, qui existe depuis assez longtemps me semble remise en cause par la modification apportée par le Décret du 27 mai 2004.
décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=JUSC0420175D"
En effet, ce dernier fixe les règles relatives à la vente de lots de copropriété vis à vis du syndicat de propriétairesCitation :
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=376
Ventes de lots : la fin des litiges ?
Ils n'y étaient pas obligés et pourtant ils l'ont fait : les rédacteurs du décret se sont attaqués à ce qui constitue un des principaux points de friction entre les copropriétaires et les syndics, en rétablissant, précisions à l'appui, la stricte neutralité du syndicat des copropriétaires entre vendeur et acquéreur en cas de vente de lots, telle qu'elle était induite par l'article 20 de la loi, mais dont les professionnels se sont à tort éloignés par la pratique, sous la pression des copropriétaires et des notaires !
Dorénavant seules les provisions "exigibles" avant la vente seront dues par le vendeur au syndicat, y compris pour les travaux, et les provisions devenant exigibles ultérieurement seront dues par l'acquéreur ; les conventions différentes entre parties sont confirmées comme non opposables au syndicat, et il n'y a plus lieu de pratiquer un prorata temporis sur les charges lors de l'apurement de l'exercice : "le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes" !
Par contre, les avances perçues de la part du vendeur lui sont remboursables ("fonds de roulement" mais aussi les provisions "article 18" - voir ci-dessus), et peuvent être reconstituées par appel à l'acquéreur.
Le résultat est que le compte du vendeur pourra être établi le lendemain de la signature de la vente, et son solde créditeur éventuel remboursé sans délai, et sans qu'il y ait lieu d'y revenir après la fin de l'exercice, ce qui devrait éliminer d'un coup ces soldes non réclamés pendant des années...
Notons également (cela annonce une option dans le décret sur les règles comptables à paraître) que le décret considère que le compte des copropriétaires n'est crédité ou débité du trop ou moins perçu sur provisions de l'exercice qu'après approbation des comptes et non avant comme cela se pratique par presque tous les syndics actuellement ! Cette disposition est à prendre au sérieux pour les cas où la signature intervient entre la fin de l'exercice et l'approbation des comptes : le crédit ou le débit relatif à l'exercice clos revient ou incombe à celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes...
Quant à la nécessaire information des acquéreurs, elle est sans surprise confirmée comme relevant du seul vendeur et non du syndic : "lorsque le candidat à l'acquisition d'un lot ou d'une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que le diagnostic technique"...
Normal : une information directe non contrôlée par le vendeur peut être considérée comme la cause d'une transaction compromise si le candidat acquéreur n'a pas aimé ce que le syndic trop disert lui a fait découvrir...
Pour ma part cette modification "tord le cou" à toutes les précautions prises précédemment concernant le financement des dépenses de la copropriété.
Que cette clause de représentation du vendeur par le futur acquéreur dans le cas d'AG se déroulant entre la signature de la promesse de vente et l'acte de vente soit indiquée, fort bien, mais de toute façon, pourquoi ne pas, dans la promesse et l'acte de vente reprendre la même formulation que celle de ce Décret concernant le financement des dépenses ?
Dorénavant seules les provisions "exigibles" avant la vente seront dues par le vendeur au syndicat, y compris pour les travaux, et les provisions devenant exigibles ultérieurement seront dues par l'acquéreur
Ce qui ne vous interdit pas, bien au contraire de contacter le syndic et/ou les membres du CS pour connaître les éventuels travaux programmés. En fonction de ces derniers vous pouvez avoir une certaine marge de négociation sur le prix proposé ! (enfin, tout dépend du nombre de candidats à l'achat pour cet appart !)
De toute façon, les délais sont tels entre AG, vote d'une résolution entraînant des travaux, attente des deux mois réglementaires avant début des travaux et disponibilité de l'entreprise retenue, qu'il y a de grandes chances pour que le délai de six mois que vous évoquez soit dépassé !
Christophe |
| Signaler un abus |
|
|
questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 17:40:05
|
oui surtout contactez le syndic.
Si vous avez votre propre notaire, demandez lui conseil. En général, le délai entre la promesse et la signature définitive est de 3 mois. Sio on vous impose 6 mois, vous pouvez négocier le paiement des travaux durant cette période.
Il y a aussi des nouveaux décrets sur les travaux depuis mai 2004 mis en application en septembre 2004. Voyez avec votre notaire.
Sur ce site, on vous répondra: oui mais c'est normal car c'est vous qui allez profiter des travaux. Sur6 mois, il en profite aussi le proprio...
Je trouve ces clauses vraiment injustes car vous devez payer sans même habiter le logement...
|
| Signaler un abus |
|
|
colombe
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 19:28:43
|
Bonsoir,
J'ai l'impresion que le sujet est pris à l'envers... c'est vous l'acheteur qui aurait le mandat de représenter les intèrêts du lot que vous achetez dans la copropriété. A vous de faire valoir vos futurs intérêts aux AG... et ceci bien avant d'être effectivement propriétaire !
Tous les travaux déjà votés, même s'ils ne sont pas encore effectués sont à la charge du vendeur... pour les éventuels travaux qui risqueraient d'être votés d'ici votre prise de possesion des lieux c'est à VOTRE avis qu'ils seront soumis aux AG puisque vous aurez le mandat du vendeur... A vous de décider s'il relèvera de votre intérêt de voter pour ou contre...
Le monde de l'immobilier est réputé être assez dur et bien sur il faut être très vigileant, mais de là à voir de l'arnaque partout !
Un notaire n'est pas à priori quand même pas un malhonnète homme et devrait sans doute aussi savoir vous conseiller au mieux de vos intèrets.
Enfin, il me semble...
|
| Signaler un abus |
|
|
cgervy
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 21:16:06
|
J'ai contacté mon notaire pour lui demander quel article de loi justifié cette condition particulière. La réponse fût "aucune, voyez avec les propriétaires". Magistral pour un professionnel payé pour nous conseiller dans nos démarches.
Je les ai donc contactés et il me donne une réponse demain... A priori il n'avait rien contre le fait d'appliquer scrictement la loi.
A savoir :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1548.html?n=Logement&l=N15&n=Accession%20%E0%20la%20propri%E9t%E9&l=N312
Le point à remarquer est "Sachez que la promesse de vente passée entre vendeur et acquéreur peut prévoir une répartition différente; cette dernière ne sera pas opposable au syndicat des copropriétaires, mais devra être respectée par les parties.".
Comprenez, si vous ne lisez pas attentivement votre promesse de vente alors vous n'aurez plus que vos yeux pour pleurer.
|
| Signaler un abus |
|
|
colombe
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 21:33:20
|
"Les charges relatives à des travaux qui viendraient à être décidés entre la date de la signature de la promesse et la réalisation effective de la vente seront à la charge de l'acheteur... Cela sous réserve d'avoir été mandaté par les vendeurs pour assister à l'assemblée des copropriétaires"
... avez vous accepté un mandat ?
Pour moi la clause ne me semble pas frauduleuse ou même douteuse...
Il est bien sur de votre intérêt de vous inquiéter auprès du syndic de l'immeuble des éventuels prévisions de travaux, à plus ou moins courts termes, qui risqueraient d'être portés aux voix dans les 6 mois qui viennent... Peut être méme cela aurait il dû être fait antèrieurement à votre offre d'achat puisque votre confiance en votre vendeur me parait très limitée.
|
| Signaler un abus |
|
|
cgervy
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 21:40:10
|
Ce n'est pas en mes vendeurs que je n'ai pas confiance, c'est dans la façon qu'a le notaire détourne la loi pour sa convenance personnelle (i.e. ne pas avoir à faire des calculs à la vente...)
J'achète "entre particulier" et le choix de passer par un notaire dès la promesse de vente était totalement partagé par les vendeurs et nous même. C'est un service qui je le rappelle n'est pas gratuit... S'il faut contacter le syndic ce n'est quelque part pas à moi de le faire. |
| Signaler un abus |
|
|
colombe
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 25 oct. 2004 : 23:34:14
|
excusez moi, sans doute suis-je un peu naïve, mais je ne vois pas l'intérêt du notaire dans l'affaire ?...
Personne mieux que les vendeurs ne peut connaitre l'état de la copropriété et l'ampleur des risques éventuels que vous prendriez à accepter de prendre en charge des travaux non encore votés...
Va-t-il y avoir une AG dans les 6 mois... en général, sauf extraordinaire, c'est une fois par an...
Le notaire ne vit pas dans l'appartement et ne participe pas aux assemblées générales de copropriété ?... (à moins qu'il n'habite aussi l'immeuble !!!?... )
Les notaires, sans vouloir à tout prix les défendre (car vous verrez dans mes posts que j'ai pu avoir certains démélés avec l'un d'eux), ne peuvent pas être devins non plus, et la loi autorise des arrangements entre vendeurs et acheteurs.
Si vous craignez que le notaire unique qui se charge de la vente ne soit de parti pris pour le vendeur, prenez un autre notaire qui vous défendra plus spécifiquement... ça ne coutera pas plus cher car les honoraires sont partagés.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Condition particulière d'une promesse de vente
Forum fermé
